Retificação e Unificação de Matrículas c/ Hipotecas Cedulares e Convencionais

Estou analisando um exame e cálculo acerca de uma retificação de área de dois imóveis para posterior fusão de matrículas.

Os imóveis são contíguos, pertencentes a mesma pessoa, porém existem em cada matrícula 1 hipoteca convencional e 7 hipotecas cedulares, duas tendo como credor o Banco do Nordeste e 6 tendo como como credor o Banco do Brasil.

Pelo que pesquisei, muitos são os entendimentos sobre a necessidade ou não da anuência dos credores, especialmente no caso das hipotecas cedulares.

Sobre o assunto, gostaria de saber sua opinião:

  1. É necessário a anuência do BNB e do BB acerca da retificação de área?
  • É necessário a anuência do BNB e do BB acerca da fusão de matrículas?

3. O transporte das hipotecas para a matrícula que será aberta em decorrência da fusão deverá descrever o imóvel antes da fusão?

Pergunto isso porque encontrei duas opiniões divergentes sobre a matéria, são elas:

Resposta:

  1. Para a retificação de área do imóvel é sim necessária a anuência dos credores hipotecários, até porque há a alteração da área e consequentemente das garantias hipotecárias em relação a área;
  2. No caso fusão de matriculas dos dois imóveis/unificação/remembramento também como já respondi em 2.009 entendo que deva sim haver a anuência dos credores hipotecários, em que pese entendimentos em contrário.  Até porque são credores distintos e haverá uma confusão porque conforme minha resposta anterior os ônus hipotecários passarão a recair sobre o todo fusionado/unificado. Ver RDI de nº 7 (páginas 15 e 16, principalmente a página 16 parte final que inclusive menciona que: “Estas são as razões que criam virtualmente um impedimento à união de imóveis quando um deles se acha hipotecado. Se o Registro de Imóveis, pela observância do princípio de legalidade no exame de títulos, busca a todo transe evitar questões futuras, constituiria pelo menos uma grave incoerência acolher no seu recinto uma sementeira delas, admitindo, inadvertidamente, a união de imóveis na eventualidade de um deles se achar hipotecado” já mencionado na nossa resposta que você enviou, o que vem a reforçar a necessidade de anuência dos credores.

O que não quer dizer que não se possa realizar a fusões dos imóveis hipotecados com dois credores. Razão pela qual quando do transporte para a matrícula a ser aberta pela fusão devera descrever os imóveis antes da fusão, item “3” (três) da consulta;

  • A questão das hipotecas em relação aos graus, preferência, eventuais processo de execução, penhoras, ficará para o futuro e entre o devedor e os credores, caso não haja pagamento e quitação pelos credores.
  • Ver textos pertinentes nas Revista de Direito Imobiliário nºs 7 e 30.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 01 de Fevereiro de 2.021.

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