Parte Idel Aumento do Número de Condôminos

Consulta:

Consulta-nos a serventia sobre a possibilidade de registrar um título de c/v apresentado, com as peculiaridades abaixo, de modo de não afrontar o disposto no parecer CG 348/200l-E.

Matricula 2.810, referente a imóvel com a área de 8,47 hectares, sendo proprietários João e Orestes e seus respectivos cônjuges, em partes iguais.
Posteriormente, com o falecimento da esposa de João, 1/2 do que possuíam no imóvel foi partilhado entre os filhos do casal. O imóvel passou a pertencer 50% aos herdeiros de João e Elza e os outros 50% continuam pertencendo a Orestes e s/mr (42.350,00 m3 para cada um).
Com a escritura ora apresentada, Orestes e s/mr vendem metade do que possuem, o que equivale a 21.625,00 m2, sendo os adquirentes dois casais, terceiros desconhecidos.
A área alienada ultrapassa o módulo da região que é de 20.000,00 m2, entretanto, como são dois casais de adquirentes, cada um estará recebendo 10.812,50 m2, área menor que o módulo.
Inobstante a aquisição esteja sendo feita em comum.
Considerando mais que a propriedade (todo) confronta pela frente com uma estrada municipal e pelos fundos com um córrego, receio que se possa estar tentando burlar a proibição contida naquela decisão da CG e é nesse sentido que peço o parecer.

Resposta: A alienação de partes ideais, em comum, num todo maior, sempre foi um problema de parcelamento irregular do solo ou implantação de condomínio ordinário.
Houve épocas que a Egrégia Corregedoria Geral do Estado vedou tais transmissões, e houve períodos no passado, em que foram permitidos (Proc. CG 85.287/88 – Atibaia SP.).
O valor da parte ideal em relação ao todo, pode ser expresso em decimais (0,01666), em frações (1/60), em reais (R$ 10.000,00 numa avaliação de R$ 500.000,00), em metros quadrados (2.000 m2 num total de 50.000,00 m2), ou em porcentagem (1,6666%).
Entretanto, de acordo com o item n. 151 do Capitulo XX das Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo (NSCGJSP):

“É vedado proceder a registro de venda de frações ideais com localização, numeração e metragem certa, ou qualquer outra forma de instituição de condomínio ordinário que desatenda aos princípios da legislação civil caracterizadores, de modo oblíquo e irregular, de loteamentos ou desmembramentos”.

Ademais, em 08 de Junho de 2.001, foi publicada decisão normativa do Corregedor Geral da Justiça no Processo CG 2.588/2000 – Parecer nº. 348/2. 001-E, instaurado com o objetivo de obstar a proliferação de parcelamentos formais do solo, uma vez que:

“É grave a situação hoje vivenciada pelo registro imobiliário de praticamente todo o Estado de São Paulo, representada pela proliferação de casos de parcelamento irregular do solo, efetuada em manifesta fraude à legislação cogente que rege a matéria, com a indevida utilização do instituto jurídico do condomínio do Código Civil, por meio da alienação, a significativa pluraridade de condôminos que não guardam entre si relação de parentesco ou outro fato que justificasse a comunhão, de diminutas e similares frações ideais do todo do imóvel, sem identificar, nos títulos levados a registro, metragem certa, localização ou identificação dos lotes, não obstante esteja a posse de cada adquirente perfeitamente definida e delimitada, tanto no local com em plantas e outros documentos particulares que não são apresentados ao registrador, evitando, desta forma, a incidência de vedação expressa no item 151 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado.”

Ficou decidido em caráter normativo no Processo 2.588/2000 que, sempre que ficar caracterizada a existência de parcelamento contrário à Lei que rege o parcelamento do solo, seja pela pluralidade de condôminos ou por outro elemento, o título deverá ser devolvido pelo Oficial Registrador.

“Verifica-se, portanto, que após a publicação do arresto acima mencionado (Apelação Cível 72.365-0/7), já não se pode aceitar como regular a efetivação, por registrador de imóveis do Estado de São Paulo, de registros referentes a imóveis que se encontrem em situação similar, o que se mostra suficiente para estancar, de pronto, ao menos junto ao registro imobiliário, a continuidade de prática deletéria e que já contaminou um significativo número de matrículas por todo o Estado”.

No Conselho Superior da Magistratura do Estado, a jurisprudência também é pacífica e reiterada, sempre no sentido da vedação do registro, conforme se verifica dos seguintes julgados: AC 99.733-0/4 – Mogi Mirim, publicada no DOE em 14 de Maio de 2.003; AC 98.303-0/5 – Batatais, publicada no DOE em 18 de Março de 2.003 e AC 96.085-0/4 – São José dos Campos, publicada no DOE em 13 de Março de 2.003, AC 326-6/0 – Buritama, publicada no DOE de 23 de Agosto de 2.005.

Contudo, também existem recentes decisões do Conselho Superior da Magistratura em sentido contrário (Data 08/11/2. 004 – Fonte: 202-6/4 – Localidade: Porto Feliz e Data: 28/03/2. 005 – Fonte 279-6/4 – Localidade Itapetininga).

Houve também, recentemente, o Parecer CG nº: 02/2. 004-E – Protocolado CG n°: 26663/2. 001 – Capital, publicado no DOE de 29 de Abril de 2.004, que gerou o Provimento 10/04 que cuida da regularização de condomínios (itens 216/217 do Cap. XX das NSCGJSP) de difícil senão de impossível aplicação.

Desta forma, deverá a serventia sempre com o prudente critério observar caso a caso.
No caso concreto, está havendo venda de fração ideal não localizada, em comum dentro de um todo (área maior), aumentando o número de condôminos existentes em mais outros dois, o que está vedado desde 08 de Junho de 2.001, data da publicação do parecer antes citado.
Apesar de particularmente ser de opinião contrária, pois em todo Estado (sem falar nos outros) sempre houve a transmissão de partes ideais sem qualquer problema, e essas vendas existem e sempre existirão, só que não poderão acessar ao registro de imóveis.
É como o tráfico, contrabando, aborto, cassinos, jogo do bicho, etc., sempre existirão apesar da Lei.
Entretanto, a decisão tem caráter normativo para todo o Estado de São Paulo, portanto, tais títulos devem ser devolvidos com exigências, pois fica caracterizado um parcelamento contrário a Lei cogente, ou seja, o Decreto 58/37 (se rural) ou a Lei Federal 6.766/79 (se urbano), ou mesmo a Lei 4.591/64 (caso se trate de condomínio), devendo ser obstado o registro conforme item 151 do Capitulo XX das NSCGJSP, e nos termos do parecer acima citado (Parecer 348/2001-E – Processo CG 2.588/2000), restando ao interessado buscar o caminho prescrito pelo artigo n. 198 e seguintes da Lei dos Registros Públicos (Procedimento de Dúvida).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Janeiro de 2.006.