Condomínio de Lotes

Consulta:

 
As cidades crescem e os empreendedores ávidos por facilidade e lucros,
buscam brechas nas leis para implantar os seus empreendimentos. Pois bem.

Outro dia fui consultado sobre a possibilidade da implantação de condomínio
de lotes
(somente lotes) onde as construções privativas ficariam a cargo
dos condôminos, e a parte comum, pelo empreendedor, incluindo aqui, as vias de
circulação, praças, etc.

Pedi um tempo para dar uma resposta embasada, mesmo que fosse negativa.

Pesquisando, encontrei os arts. 1131 a 1358 do CC., artigo 3º do Dec.
271/1967, art. 8º – alínea “a” da lei 4591/64 e item 222.2 – Cap. XX do Prov.
58/89 da CGJ.

Lendo-os, não cheguei a nenhuma conclusão. Me parece que, no Estado de
São Paulo, não existe implantado nenhum empreendimento nestes moldes.

Por tudo isso, caso fosse possível, gostaria ficar enriquecido com a
abalizada opinião de Vossa Senhoria, a respeito deste assunto.

28/04/14.

Resposta:

 

1.                
De fato, pelo que sei, em nosso estado, até então,
não tenho conhecimento de nenhum registro de condomínio de lotes. Eventualmente,
poderá haver em alguma comarca algum registro (misto e irregular);

2.                
Até então, até mesmo como nossa resposta anterior,
tal registro (condomínio de lotes) não era permitido nem pelo CSM, nem pela
ECGJ;

3.                
No entanto, pela recente atualização das NSCGJSP,
curiosamente, foi permitido conforme subitem 222.2 e 229, abaixo reproduzidos;

4.                
Contudo, nesse subitem e item só há menção de
acrescido/alterado pelo provimento 37/13, sem mencionar processo algum da
CGJSP, nem mesmo procedimentos;

5.                
Portanto, de acordo com tais itens é possível o
registro de condomínio de lotes (tanto incorporação como instituição, especificação
e convenção de condômino de lotes);

6.                
Evidentemente, a situação é nova e questionamentos
surgirão com o decorrer do tempo, mas basicamente os requisitos e atos são os
abaixo mencionados que repetimos conforme BE Irib n. 4112 DE 18/10/2011, acrescentando
que deverá ser apresentado o comprovante de aprovação pelo GRAPROHAB ou prova
de dispensa de análise por este (itens 186 e 223.4 do Capítulo XX das NSCGJS):

• Um projeto devidamente aprovado
pela Municipalidade, a qual deverá conter:
• a legislação que autorize a aprovação deste tipo de empreendimento, contendo
o que segue:
• um memorial descritivo informando todas as particularidades do empreendimento
(descrição dos lotes autônomos contendo especialmente as áreas privativa, comum
e total e a fração ideal correspondente na área total etc.);
• planta de lotes;
• planilha de cálculo de áreas;
• planilha de custos da realização da infra-estrutura (documentos exigidos pela
NB 140);
• uma convenção de condomínio (grande protagonista desta modalidade de
empreendimento), na qual deverão constar, entre outras cláusulas previstas em
lei, as formas e características que cada construção poderá apresentar, os
direitos e deveres de cada condômino etc. (arts. 1.332 e 1.334, do Código
Civil);
• a anotação de responsabilidade técnica (ART) do responsável pelo projeto;
• aprovação das autoridades competentes (Ex.: Município, FEPAM, METROPLAN
etc.).


Da
Incorporação

Frise-se que a criação deste empreendimento se dará com a incorporação
imobiliária (artigo 32, da Lei nº 4.591/64), com posterior individualização e
instituição condominial, ou diretamente com a individualização e instituição
condominial (ocorrerá quando o empreendimento já estiver pronto).

Fundamento Legal

O Condomínio Horizontal de Lotes tem como fundamento legal os seguintes
dispositivos: artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 271/67, combinado com o artigo 8.º
da Lei Federal n.º 4.591/1964. Por oportuno, é de se ressaltar que a Lei nº
10.406/02 (Novo Código Civil) alterou dispositivos da Lei nº 4.591/64, ao
prever um capítulo denominado “Do Condomínio Edilício” (arts. 1.331 e segs.).

Porém, entende-se que o art. 8º, da Lei nº 4.591/64, ainda permanece em vigor,
eis que não há previsão em contrário no NCC.

Hely Lopes Meirelles

A lei aplicável aos loteamentos fechados ou condomínios horizontais é a Lei
4.591/64, e os loteamentos abertos ou convencionais é a Lei n. 6.766/79.

A prática do registro do condomínio horizontal de lotes

• Os procedimentos registrais serão:
• a) a incorporação imobiliária e a instituição do condomínio serão registradas
junto à matrícula da gleba (livro 2 – Registro Geral);
• b) a conclusão das obras de infra-estrutura será averbada também junto à
matrícula da gleba;
• c) a convenção de condomínio será registrada em livro próprio (livro 3
(Registro Auxiliar)) e, em ato contínuo, será averbada na matrícula;
d) serão abertas matrículas para as unidades autônomas – lotes – para nela
serem lançadas as transferências dominiais, as constituições de ônus, as
edificações, a referência ao registro da convenção de condomínio e todos os
demais atos de registro relativos a cada unidade.

Ver também:

– Trabalho ‘Condomínio sem Construção’ do Dr. Gilberto Valente
da Silva (http://www.ggv.com.br/condominio_sem_construcao.pdf
)

– Trabalho apresentado pelo Dr. Narciso Orlandi em Boletim Eletrônico IRIB
nº 4.273 de 28/06/2013

 

É o parecer, sub censura.

 

ROBERTO TADEU MARQUES

 

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