Usucapião Judicial – Descrição do Imóvel Diverge da Matrícula

Recebemos uma Ação de Usucapião em que a descrição dos imóveis (lotes nºs 14 e 15) na Petição Inicial está divergindo da presente na Matrícula, da 1ª Serventia Registral Local.

Num primeiro momento, na Petição Inicial, os dois imóveis a serem usucapidos foram descritos como sendo na verdade dois galpões: dois imóveis urbanos edificados com área construída cada um deles de 200,00 m², situados nos lotes nºs 14 e 15, da quadra 12, no Loteamento XYZ.

Em seguida, ainda na Petição Inicial, ambos foram descritos de forma individualizada, e foram identificados como lotes nºs 14 e 15, da quadra 12 e os imóveis confrontantes foram identificados pelos nomes dos seus titulares.

Por fim, na Sentença, a Juíza homologou a usucapião apenas do lote nº 15, da quadra 12, (pois não houve a citação da proprietária tabular do lote nº 14) e mencionou a que seria, em tese, a sua Matrícula.

Em análise comparativa aos documentos do processo e à referida Matrícula, foram observadas algumas divergências na descrição do lote nº 15:

i. No tipo de imóvel: na Petição Inicial consta a edificação de um galpão e na Matrícula não foi averbada nenhuma edificação, ou seja, permaneceu sendo um lote de terreno;
ii. Na quadra onde o lote nº 15 está situado: na Petição constou “quadra 12”, enquanto na Matrícula, “quadra C”;
iii. Na denominação do Loteamento: na Petição constou “Loteamento XYZ” e na Matrícula consta “Loteamento Vila XYZ”; e
iv. Nos seus confrontantes: na Petição não foram informados quais são os imóveis que se confrontam com o lote nº 15, mas sim os titulares dos imóveis confrontantes enquanto na Matrícula foram descritos quais são esses imóveis confrontantes.

Além disso, em análise a essa Matrícula, foi possível verificar que no AV-4, foi averbada uma Indisponibilidade (que ainda não foi cancelada) em nome do proprietário tabular.

Diante de todo o exposto, gostaria de orientação sobre quais caminhos a serem seguidos para fins de registrar a usucapião, neste momento, do lote nº 15, especialmente se:

(A) Devemos solicitar maiores esclarecimentos do Juízo no sentido de saber qual descrição deverá ser lançada na Matrícula que será aberta?
(B) Devemos aceitar a documentação como está (divergindo)? Se sim, qual a descrição deveremos lançar na Matrícula que será aberta?
(C) A indisponibilidade em nome do proprietário tabular do lote nº 15, da Matrícula, surtirá algum efeito sobre a usucapião? Quais serão os seus efeitos sobre a usucapião?
(D) Quaisquer outras considerações sobre o tema.

Resposta:

Respondo fora de ordem:

D) Se houvesse mencionaria, mas por vezes posso mencionar no meio das respostas;

C) A rigor, a existência de indisponibilidade decretada em face do proprietário do imóvel usucapido não impede o ingresso da usucapião judicial, uma vez que, trata-se de aquisição originária da propriedade.

Não há impedimento a uma porque a usucapião é forma originária de aquisição, e a duas porque nela não há nenhuma transmissão, tanto que não sujeito a recolhimento do ITBI. É a declaração do domínio para que já tenha a posse.


O máximo que se poderia fazer é comunicar ao Juízo que decretou a indisponibilidade de que o imóvel em questão foi objeto de usucapião (judicial ou extrajudicial) tendo sido declarado o domínio em nome do autor da ação que já detinha a posse há muitos anos.

A) Sim, em relação a edificação (realizada no Lote 15) especialmente a sua área construída que provavelmente não é de 200,00 m2 que é a área do terreno. Em relação a descrição laterais (lados direito e esquerdo) se de quem da rua olha para o imóvel, ou de quem do imóvel olha para a rua. Também em relação a quadra (“C” na matricula citada, e Quadra 12, na inicial e na sentença), podendo ser verificado também aos registros anteriores. Poderá ser também ser solicitado cadastro municipal, e valor venal atual até mesmo para efeito de cobrança de emolumentos, pois na inicial constou somente o valor da causa.

Quanto aos confrontantes há descrição na inicial, e na sentença há menção dos atuais proprietários. A aquisição mediante promessa de compra e venda é mencionado o nome do atual proprietário Fulano e outra (Beltrana, possivelmente esposa do promitente vendedor Fulano), podendo ser solicitada certidão de casamento atual (original ou cópia autenticada) e até mesmo cópia da promessa de compra e venda extraída/encartada no processo.


B) A descrição constante dos documentos , acertadas as questões do item “A” acima. Podendo solicitar memorial descritivo e planta constantes do processo que deveria haver.


Enfim os documentos acima citados devem ser solicitados para maior esclarecimentos, se não forem suficientes que solicite esclarecimentos ao Juízo


OBS/ A decisão transitou em julgado em 11-02-2.021

Sub censura.
São Paulo, 20 de Julho de 2.022.

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