Carta de Adjudicação Extrajudicial

Recebemos uma Carta de Adjudicação Extrajudicial conforme Decreto Lei nº 70/1966, sendo juntado os seguintes documentos:

1. Carta de Adjudicação;
2. Editais de convocação do devedor;
3. Editais do 1º e do 2º leilão;
4. Os autos de 1º e 2º leilões negativos;
5. Termo de rerratificação ao contrato de prestação de serviços entre a credora hipotecária (XYZ) e a agente cobradora (ABC);
6. O contrato social da agente cobradora (ABC);
7. Solicitação de Execução de Dívida (SED)
8. ITBI

Em análise as documentações apresentadas surgiram algumas dúvidas:

(a) A hipoteca adveio do Contrato Particular de Abertura de Crédito para Construção de Unidade Habitacional em Lote Próprio, com Pacto Adjeto de Hipoteca, dentro das Condições Previstas para o Sistema Financeiro de Habitação, entretanto consta nas documentações como agente fiduciante o Banco de Brasília S.A (na qual não consta nenhuma documentação).

Nos termos do inciso I, do art. 30 do DL 70/66, tem-se:

Art 30. Para os efeitos de exercício da opção do artigo 29, será agente fiduciário, com as funções determinadas nos artigos 31 a 38:
I – nas hipotecas compreendidas no Sistema Financeiro da Habitação, o Banca Nacional da Habitação;

O Banco Nacional de Habitação teve suas atividades encerradas e foi sucedido pela Caixa Econômica Federal.

1. Pergunta-se: Seria possível o Banco de Brasília S.A ser o agente fiduciário do negócio jurídico?

(b) O §2º do art. 31 dispõe “Quando o devedor se encontrar em lugar incerto ou não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao agente fiduciário promover a notificação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local, ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária.”

2. Pergunta-se: Tendo em vista que o devedor foi notificado por edital, seria o caso de se solicitar essa certificação do oficial, acerca de não ter se localizado o devedor?

(c) O imóvel objeto da hipoteca encontra-se no “loteamento Pedro Raimundo”, entretanto nos editais de notificação do devedor, nos autos de leilão negativos (no 1º e no 2º) e na carta de adjudicação, como endereço do imóvel constou o “loteamento vale do grande rio”. Referidos loteamentos são distintos, com cadeias matriciais distintas, não se confundindo.
Nos editais de convocação para os leilões a descrição está correta, conforme matrícula.

3. Pergunta-se: Teríamos que pedir a correção da descrição do imóvel nos documentos citados?

(d) Nos autos de leilão negativos, constou que a dívida está no montante de R$144.608,25, já na carta de adjudicação, informa que o imóvel foi adjudicado por R$151.664,25, entretanto não foi apresentado nenhum documento contendo a descrição dos débitos e despesas.

4. Pergunta-se: Pediríamos esclarecimento sobre a diferença dos valores?

(e) Na carta de adjudicação dispõe que a integram: “Avisos reclamando o pagamento”, “carta de autorização do leiloeiro” e “prestação de contas do leiloeiro”, entretanto estes documentos não foram apresentados.

5. Pergunta-se: Seria possível dispensar estes documentos?

Respostas;

1. Sim nos termos do artigo 30, II e seus §§ do DL 70/66 e da Resolução BACEN nº 2.380 de 25/04/2001;
2. Oficial do RTD no caso (artigos 31, §§ 1º e 2º e 32 do DL 70/66). Entretanto como a notificação foi feita por edital, e é válida poderia ser mitigado a critério da Senhora Oficiala Registradora (artigo 28 da Lei 8.935/94);
3. Com a consulta não vieram a certidão da matricula do imóvel nem o contrato de aquisição (eventualmente os endereços poderiam ser do imóvel adquirido e hipotecado e o endereço do mutuário à época de aquisição. Na carta de adjudicação o endereço do imóvel também constou como Loteamento X (Item “D” página 2/3) se for o caso poderia ser solicitado a correção do nos autos dos leilões negativos, sendo possível acrescentar um “Em Tempo” logo abaixo do endereço e antes das assinaturas;
4. Não porque no auto do segundo leilão negativo constou o valor de R$ 151.664,25 como na carta, considera-se esse valor;
5. Sim, esses documentos podem ser dispensados, não são de grande importância para o registro da carta que é de 01-10-2.019.
   Sub censura.
   São Paulo, 21 de Junho de 2.022.