Distrato de Venda e Compra

Consulta:

Em 21 de novembro de 2006 foi registrada sob nº 2/M.10.015, escritura de venda e compra, figurando como vendedor Leonardo e como comprador Juliano casado com Carolina, referente ao lote 12 da quadra O, Jardim Colombo, nesta cidade.
Aos 21 de novembro de 2006, foi averbada a edificação no terreno com a área construída de 65,30m2 e recebeu o nº Av.3/10.015, estando isento da apresentação da CND do INSS, por se tratar de residência unifamiliar, construído no sistema de mutirão.
Agora foi prenotado escritura de distrato de venda e compra, na qual o vendedor devolve ao comprador a importância recebida pela venda do terreno (R$. 2.000,000) mais R$.13.000,00 pela construção do prédio residencial.
Foi recolhido o ITBI.
Como devo proceder ao registro do distrato, notadamente com relação ao prédio que foi acrescido ao imóvel posteriormente a venda realizada.

Resposta: O fato de o comprador ter edificado uma construção de área inferior a 70,00 m2, com declaração de tratar-se de construção unifamiliar, construído pelo sistema de mutirão sem mão de obra assalariada, construção essa averbada, não impede a rescisão (distrato) do contrato de venda e compra.
A rescisão depende da vontade de ambas as partes e do instrumento respectivo.
Se no distrato de uma compra e venda já registrada for recolhido, o imposto de transmissão “inter vivos”, entendemos que nada impede que tal distrato seja acolhido pelo registrador como uma “Venda Regressiva do Imóvel”. O Novo Código Civil, no artigo n. 472, prevê o distrato e a sua forma, que deve ser idêntica à forma adotada na elaboração do contrato. Se este foi elaborado por escritura pública, também por escritura pública, deve ser feito o distrato.
Assim, existe a possibilidade de ser feito o distrato, considerando-o como uma nova compra e venda ou uma venda regressiva com o devido recolhimento do ITBI.
Na realidade é uma nova compra e venda, devendo estar presentes todos os seus elementos, destacando-se o preço e o acordo de vontades no sentido da transferência de domínio do bem imóvel.
Quando importar nova transmissão de domínio ao transmitente, o que ocorre com o desfazimento da compra e venda pela rescisão, é uma nova compra e venda, devendo ser atendidas as exigências de ordem fiscal, e o ato aperfeiçoar-se pela mesma forma da transferência originária, ou seja, pelo registro.
Assim, é perfeitamente possível a lavratura e o registro de uma escritura de rescisão de venda e compra, desde que recolhido o imposto devido pela nova transferência, ou seja, deve ser recolhido novo ITBI.
Assim, o distrato deve ser encarado como uma nova compra e venda, nos termos do artigo n. 112 do CC. No entanto, a ITBI deverá ser recolhida pelo valor total do distrato, ou seja, pelo valor de R$ 15.000,00, exatamente por tratar-se de uma nova venda e compra apesar de titulado como distrato.
Outra observação que se faz é a de que o antigo vendedor Leonardo, poderia não ter condições de averbar o prédio em seu nome pela forma de construção unifamiliar, provavelmente por já possuir registrado em seu nome na serventia outro prédio residencial, devendo apresentar a CND do INSS relativa a obra.
No entanto, como se trata de uma compra e venda e o prédio já foi averbado em nome de Juliano (irmão), não há como impedir a operação, mas que há outras intenções, há.
A serventia deve ficar atenta quanto ao recolhimento do ITBI, que como dito, deve ser sobre o total. No mais, pelo artigo 112 antes citado, a operação é uma compra e venda e assim deve ser tratada.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 12 de Dezembro de 2.006.