Financiamento Caixa – Adquirente Já Proprietária de Outro Imóvel

Se encontra tramitando nesta Serventia, um protocolo que versa sobre um contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia da Caixa Econômica Federal – CEF, com o enquadramento no Programa Casa Verde e Amarela.

Acontece que em análise aos indicadores registrados no sistema desta Serventia, verificou-se que a Sra. Fulana, que figura enquanto adquirente, já possui um “imóvel” registrado em seu nome, conforme se verifica nas imagens a seguir:

         Deste modo, tendo em vista que o contrato possui a seguinte cláusula:

         Solicitamos através de nota devolutiva, esclarecimento junto a CEF, se haveria alguma interferência quanto ao enquadramento da aquisição pela senhora Joana, o qual nos foi remetido o documento em anexo a este e-mail.

         Neste sentindo, gostaria do seu parecer quanto a seguinte questão:

1 – O esclarecimento contido no item 3.2.3.3 do contrato é suficiente para entender que não há empecilho para o presente registro?

2 – Por se tratar de impressão simples do que aparenta ser um roteiro do sistema interno da caixa, é possível aceitar sem mais indagações ou o referido esclarecimento deverá ser prestado mediante declaração assinada por procurador/representante devidamente constituído?

RESPOSTA:

  1. O Programa Casa Verde Amarela – CVA, foi criado pela MP 996/2020, convertida na Lei 14.118/2021 a qual é regulamentada pelo Decreto 10.600/2021.
  2. E a CVA é custeada pelos recursos do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social, Fundo de Arrendamento Residencial (também na Portaria de nº 526 de 23-02-2.022 do Ministério do Desenvolvimento Regional/Gabinete do Ministro), Fundo de Desenvolvimento Social, Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (Artigo 6º da Lei 14.118/2021).
  3. A ela (Lei) aplica-se o disposto nos artigos. 42, 43 e 44 da Lei 11.977/2009 (emolumentos) (artigo 10 da Lei) .
  4. A título de exemplo no Manual do FGTS na Moradia – MMP da CEF em requisitos do trabalhador  também consta:

12.1.2 Não ser titular de financiamento ativo no âmbito do SFH, localizado em qualquer parte do território nacional, exceto na situação prevista na alínea “a” do subitem 12.2.

Vigência: 02/05/2022 Brasília-DF

12.1.3 Não ser proprietário, possuidor, promitente comprador, usufrutuário, cessionário de outro imóvel residencial, concluído ou em construção, localizado:

a) no mesmo município do exercício de sua ocupação laboral principal, incluindo os municípios limítrofes ou os municípios integrantes da mesma Região Metropolitana, nem

b) no mesmo município de sua residência, incluindo os municípios limítrofes ou os municípios integrantes da mesma Região Metropolitana

12.2 Não configura situação impeditiva ao uso do FGTS: a) a titularidade de financiamento no âmbito do SFH na modalidade material de construção para conclusão/ampliação/reforma, ativo ou inativo, cujo destino da aplicação dos recursos não tenha sido em imóvel de sua propriedade ou que sendo de sua propriedade, se em local impeditivo, o trabalhador já o tenha alienado;

5. Por outro lado em relação a imóvel residencial temos:

“Considera-se imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar.”

terreno, por si só, não se enquadra na finalidade de imóvel residencial, afinal não há uma propriedade sendo utilizada no espaço determinado.

Terreno é onde o imóvel será construído. Imóvel é a construção propriamente já realizada, seja residencial ou comercial.

  1. No caso a adquirente Fulana já possui imóvel registrado em seu nome, no entanto não se trata de imóvel residencial, mas de lote de terreno;
  2. No contrato presentado para registro na clausula 13.2.1 consta que os devedores declaram não serem proprietários, cessionários, ou promitente compradores de imóvel residencial, sem financiamento ou já quitado, localizado no atual local de domicílio, e nem no município do imóvel objeto do contrato o que não deixa de ser verdadeiro, pois não possuem imóvel residencial, mas somente terreno;
  3. Já o documento apresentado pela CEF em resposta a ND parece se tratar de um roteiro interno para aquisição de imóvel dentro do Programa CVA, antiga MCMV onde contém os requisitos do imóvel, dentre os quais o subitem 3.2.3.3 que menciona de que o imóvel deve possuir, no mínimo, sala, dois quartos, banheiro e cozinha  e adquirido por famílias com renda mensal bruta de até R$ 2.000,00 (Decreto 10600/21 – artigo 2º, I, a Grupo Urbano 1 – GUrb 1- renda familiar mensal de até R$ 2.000,00).
  4. E apesar de a mutuária não possuir imóvel residencial, mas somente terreno urbano o documento apresentado pela CEF não é suficiente para entender que não há empecilho para a aquisição, pois fica a dúvida, e poderia já ter iniciado construção (residencial);
  5. Portando deve ser solicitado da CEF declaração sobre se a a mutuária/adquirente ser proprietária somente de terreno, lote de terreno não impede a aquisição dentro do programa CVA, de imóvel residencial. Até porque outros casos semelhantes podem ser protocolados no Registro de Imóveis e uma declaração da CEF nesse sentido servirá para todos os casos.
  6. Ver item 12.6.1 Alienação de Imóvel impeditivo à utilização do FGTS do Manual do FGTS Utilização na Moradia própria – MMP da CEF abaixo. E subitem 12.1.3..1.

Sub censura.

São Paulo, 23 de Maio de 2.022.

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