Venda e Compra de Fração Ideal Localizada – Imóvel Urbano

Recebemos um instrumento particular de compra e venda de um imóvel urbano, na qual dispõe na cláusula segunda e seguintes que estaria sendo transmitida a área correspondente a ¾ ou 75% do imóvel, correspondente a uma área de 36.966,83m².

Nesse sentido:

(a) Seria possível realizar o negócio jurídico nos termos descritos, tendo em vista dispor a fração do imóvel a ser alienada, especificando a área correspondente a esta fração?

Resposta:

  1. Como a menção de celebração de TAC (Termo de Ajuste de Conduta) com a Prefeitura (Município)  penso que se trata de imóvel urbano. Pois se rural fosse o desmembramento da área total estaria menor do que a fração mínima de parcelamento – o que necessitaria de autorização do INCRA ;
  2. Como o preço do negócio supera 30 Salários Mínimos, nos termos do artigo 108 do CC, não será possível  o registro por instrumento particular devendo ser formalizado através de escritura pública;
  3. A extinção do condomínio e desmembramento apesar de já estar vendido o prazo de 60 dias, será feito a posteriori;
  4. A alienação de fração ideal fica em comum dentro da área maior e pode ter especificação em porcentagem (x%) fração (3/4), valor (R$ x sobre a avaliação de Y), o que não pode é ser localizada dentro do todo. No caso estipularam um fração de ¾ e percentagem 75% , sendo que ¾ corresponde a 75% e vice e versa, sem que descrevessem a área alienada e constasse a sua localização dentro do todo do imóvel. Portanto possível, e nada impede que estipulem porcentagem e fração.
  5. Entretanto deverá ser formalizada por escritura pública de compra e venda, por superar o valor permitido (30 SM), ou mesmo pelo valor venal que também deve ser superior.

Sub censura.

São Paulo, 05 de Abril de 2.022.

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