Venda e Compra de Fração Ideal Localizada – Imóvel Urbano
Recebemos um instrumento particular de compra e venda de um imóvel urbano, na qual dispõe na cláusula segunda e seguintes que estaria sendo transmitida a área correspondente a ¾ ou 75% do imóvel, correspondente a uma área de 36.966,83m².
Nesse sentido:
(a) Seria possível realizar o negócio jurídico nos termos descritos, tendo em vista dispor a fração do imóvel a ser alienada, especificando a área correspondente a esta fração?
Resposta:
- Como a menção de celebração de TAC (Termo de Ajuste de Conduta) com a Prefeitura (Município) penso que se trata de imóvel urbano. Pois se rural fosse o desmembramento da área total estaria menor do que a fração mínima de parcelamento – o que necessitaria de autorização do INCRA ;
- Como o preço do negócio supera 30 Salários Mínimos, nos termos do artigo 108 do CC, não será possível o registro por instrumento particular devendo ser formalizado através de escritura pública;
- A extinção do condomínio e desmembramento apesar de já estar vendido o prazo de 60 dias, será feito a posteriori;
- A alienação de fração ideal fica em comum dentro da área maior e pode ter especificação em porcentagem (x%) fração (3/4), valor (R$ x sobre a avaliação de Y), o que não pode é ser localizada dentro do todo. No caso estipularam um fração de ¾ e percentagem 75% , sendo que ¾ corresponde a 75% e vice e versa, sem que descrevessem a área alienada e constasse a sua localização dentro do todo do imóvel. Portanto possível, e nada impede que estipulem porcentagem e fração.
- Entretanto deverá ser formalizada por escritura pública de compra e venda, por superar o valor permitido (30 SM), ou mesmo pelo valor venal que também deve ser superior.
Sub censura.
São Paulo, 05 de Abril de 2.022.
