Consolidação – Alienação Fiduciária – Débitos Condominiais

Tramitam aqui alguns procedimentos de consolidação de propriedade fiduciária em favor da CEF.

Ocorre que, dentre os referidos procedimentos, dois têm enquanto objeto unidades autônomas.

Nesse sentido, gostaríamos do seu parecer jurídico sobre o que abaixo segue:

1. A certidão negativa de débitos condominiais deverá acompanhar o requerimento e a Guia de ITBI?

2. Em sendo necessário apresentar a certidão negativa acima mencionada, poderá a CEF dispensar a apresentação?

3. Em sendo possível dispensar, essa dispensa acarretaria algum prejuízo ao devedor (transmitente)?

Resposta:

  1. A rigor e nos termos dos artigos 1.345 do CC e do artigo 4º § único da Lei 4.591/64 deveria ser apresentada a certidão negativa de débitos  condominiais, mas ficaria estranho e sem sentido em uma consolidação do imóvel alienado fiduciariamente, que não é uma alienação propriamente dita voluntária, e pelo próprio procedimento da Lei 9.514/97 como abaixo se verá
  2. Também não se poderia seguir o que preceitua o parágrafo 2º do artigo 2º da Lei 7.433/85, considerando prova de quitação a declaração do alienante ou seu procurador, sob as penas da Lei a ser expressamente consignada nos instrumentos públicos de alienação ou de transferência de direitos, que é tão somente para os instrumentos públicos que pressupõe a solenidade, publicidade e formalidade dos instrumentos, bem como a fé pública do Tabelião, não valendo, portanto essa regra para os títulos judiciais e instrumentos particulares  como é o caso;

Entretanto considerando o artigo 27, §§ 2º, 4º e 8º da Lei 9.514/97 poderia ser apresentada declaração da credora fiduciária que tem ciência da existência de débitos condominiais e dispensar a sua apresentação considerando os §§ do artigo 27 acima citado, se for o caso;

Não haveria prejuízo a devedor em face da previsão legal §§ do artigo 27 acima citado.

Sub censura.

São Paulo, 13 de Dezembro de 2.021.

LEI N 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

LEI Nº 7.433, DE 18 DE DEZEMBRO DE 1985.

Art 2º – Ficam dispensados, na escritura pública de imóveis urbanos, sua descrição e caracterização, desde que constem, estes elementos, da certidão do Cartório do Registro de Imóveis.

§ 2º – Para os fins do disposto no parágrafo único do art. 4º da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, modificada pela Lei nº 7.182, de 27 de março de 1984, considerar-se-á prova de quitação a declaração feita pelo alienante ou seu procurador, sob as penas da Lei, a ser expressamente consignada nos instrumentos de alienação ou de transferência de direitos.

LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

Art. 4º A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sôbre ela independerão do consentimento dos condôminos, (VETADO).  

Parágrafo único – A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.                    (Redação dada pela Lei nº 7.182, de 27.3.1984)        (Vide Lei nº 7.433, de 1985)

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

§ 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.        (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

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