Contrato de Locação – Cindibilidade – Preferência e Vigência

Protocolamos um contrato de locação comercial, acompanhado de um requerimento objetivando tão somente a averbação do DIREITO DE PREFERÊNCIA na matrícula do imóvel.

Há possibilidade de se fazer a averbação do DIREITO DE PREFERÊNCIA na matrícula do imóvel, sem o registro do contrato de locação propriamente dito?

Qual seu entendimento?

Resposta:

  1.  O contrato de locação no sistema registrário vigente pode ser objeto de ato de averbação para fins de assegurar o direito de preferência, ou para dar publicidade da caução dada em garantia para o cumprimento do contrato de locação (artigos 167, II. 16 da LRP e 38, parágrafo 1º da Lei 8.245/91), ou de registro para publicidade da vigência em caso de alienação (artigo 167, I, 3 da LRP). Podendo, também, opcionalmente e a requerimento do interessado, ser registrado em RTD, para fins de conservação, autenticação de data e validade contra terceiros (artigo 127, VII da LRP).
  2. Evidentemente para que o contrato de locação possa ser registrado, além dos demais requisitos, deve conter a cláusula de vigência (da locação) em caso de alienação, e para que possa ser averbado deverá conter também a cláusula do direito de preferência.
  3. Preferência esta que significa o direito de preferência da aquisição do imóvel em igualdade de condições com terceiros nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão ou dação em pagamento (Ver artigo n. 26 e ss. da Lei 8.245/91).
  4. Os requisitos dos contratos de locação para serem averbados, são os requisitos essenciais, tais como partes, imóvel, valor, o prazo, o tempo, o lugar de pagamento, pena convencional, demais condições e evidentemente a cláusula do direito de preferência, assim também o é para o registro nos casos que contenha a cláusula de vigência em caso de alienação (ver artigo n. 242 da LRP).
  5. A diferença entre registrar e averbar o contrato de locação, se prende ao fato de que é registrado quando contiver a cláusula de vigência em caso de alienação (artigo 167, I, 3 da LRP) e se averba quando contiver a cláusula de direito de preferência (Artigo 167, II, 16). Quando tiver a garantia da caução (parágrafo 1º do artigo n. 38 da Lei de Locação), está também será averbada independentemente do registro ou averbação do contrato de locação.
  6. É possível a cindibilidade de atos jurídicos dissociados concernentes ao um mesmo imóvel. Mas, certo é que a cisão somente é possível se os atos inscritíveis forem independentes entre si, ou seja, aqueles atos que se apresentam de forma não vinculada.
  7. Veja artigos 33 e seu § único da Lei 8.245/91, 167, II, 16 e 169 da LRP.
  8. Emolumentos como ato de averbação com valor declarado.
  9. Por derradeiro informamos de que é desnecessária a prática de dois atos registrais para a vigência em caso de alienação e direito de preferência se assim requerido. Sendo que neste caso é suficiente somente o registro para garantir a eficácia real das previsões – APC n. 0018645-08.2012.8.26.0114 – 3º RI de Campinas SP. e 0027416-80.2013.8.26.0100 – 15º RI – Capital do Estado);

Como é sabido o contrato de locação pode ser registrado (artigo 167, I, 3 da LRP), para a vigência em caso de alienação, como também pode ser averbado (artigo 167, II, 16 da LRP) para o direito de preferência. Como  o interessado requerer somente que o contrato seja averbado para o direito de preferência (artigos 167, II, 16 da LRP e 33 da Lei 8.245/91), a averbação será possível Sendo que se requerido ambos direito de preferência e vigência em caso de alienação não haverá necessidade de a serventia praticar os dois atos, bastando o registro para garantir a eficácia real das previsões contratuais (conforme decisões acima), ou seja, suficiência do registro em sentido estrito para atribuir eficácia real tanto a clausula de vigência como ao pacto de preferência – desnecessidade da prática dos dois atos registrais (averbação e registro).

  1. Seguem-se sempre as condições do contrato e o princípio da instância ou de rogação (artigo 13, II da LRP). Portanto é possível a averbação do direitos de preferência sem o registro do contrato de locação para a vigência em caso de alienação.

Sub censura

São Paulo, 13 de Outubro de 2.021.

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