Quitação de Alienação Fiduciária – Compra e Venda – Apartamento e Garagens

Recebemos a escritura pública de compra e venda e dação em pagamento, contendo alienação fiduciária a cancelar.

A matrícula contém alienação fiduciária em que foram englobadas na dívida as vagas de garagem do apartamento, cada uma com matrícula própria e citadas no R.04 da matrícula do apartamento.

Com a juntada do termo de quitação, solicitando a baixa da alienação fiduciária, este documento cita apenas a matrícula do apartamento, não mencionando as matrículas das garagens, mas concedendo o cancelamento total da dívida.

Devolvemos, esclarecendo que o a dívida engloba três imóveis, mas o termo de quitação só menciona um deles, ocasião em que o tabelião, não satisfeito, reingressou o título com as considerações sobre a correção do ato.

Pergunto: como devemos proceder? Mantemos a nota?

Resposta:

1. Tanto a compra e venda (R.03), como a alienação fiduciária (R.04)  além do apartamento englobam as duas vagas – mesmo estas sendo autônomas;
2. As partes declaram (itens 4.3 e 4.3.1.) que tem ciência da alienação fiduciária conforme R.04 (que engloba as duas vagas de garagens)  o qual terá o seu boleto de quitação, pagos pelos compradores nos termos da letra “a” do item 2, sendo ainda os compradores cientificados de que pra promover abaixa do referido ônus e proceder o registro desta escritura de venda e compra com dação em pagamento, será necessário apresentar o termo de cancelamento/autorização para a liberação de tal ônus a ser apresentado pelo banco competente (R04 – alienação fiduciária) condição esta aceita que é expressamente aceita pelos compradores;
3. Como a alienação fiduciária/dívida engloba três imóveis autônomos (apartamento e duas vagas de garagens) de fato não pode ocorrer a cindibilidade porque não são dívidas dissociadas;
4. Nos termos do artigo 1.331, § 1º do Código Civil, não podem ser alienados ou alugados a pessoas estranha ao condomínio, abrigos para veículos, saldo autorização expressa na convenção de condomínio. Dessa forma, a rigor os vendedores não poderiam ser proprietários  das vagas de garagens sem que fossem proprietários do apartamento;
5. O próprio Tabelião reconhece que de fato  o título enviado da forma como está., não servirá para o cancelamento da alienação fiduciária das vagas de garagens, às quais seria adequada a negativa;
6. Também não há possibilidade de embasar a negativa no artigo 237 ou mesmo 237-A da LRP;
7. Não sabemos se o valor de R$ 347.146,20 destinado ao pagamento do saldo devedor referente ao financiamento bancário está incluído nesse saldo as vagas de garagens (parece que sim pois a alienação fiduciária foi do apartamento e das duas vagas e o saldo devedor dever englobar os três imóveis);
8. Portanto a nota devolutiva ou de exigência deve ser mantida por a alienação fiduciária e a dívida dela decorrente envolve os três imóveis. E se for o caso que se retifique o título em questão conforme contou da manifestação do Tabelião., até porque os abrigos de veículos não poderiam ficar com quem não é proprietário de apartamento no condomínio (artigo 1.331, § 1º do CC).

Sub censura.

São Paulo, 11 de Outubro de 2.021.