Sub-Rogação Dívida SFH
Recebemos uma Escritura de Compra e Venda em que o imóvel alienado, em seu R-2, foi dado em garantia hipotecária em 30 de outubro de 1.980 pelo, até o momento, proprietário Fulano em que a Credora é a Caixa Econômica Federal.
Posteriormente em 03 de julho de 1.986, no R-5 da referida matrícula, houve um instrumento particular de compra e venda com sub-rogação de dívida hipotecária em primeiro grau pelos atuais proprietários Fulano e Beltrana, em que a credora continua sendo a Caixa Econômica Federal. Nesse sentido:
(i) Como funciona a sub-rogação no instituto da garantia hipotecária, tendo em vista que, em regra, a sub-rogação transfere a um novo credor todos os direitos e garantias em relação a dívida e no caso em tela a alteração se deu no polo devedor?
(ii) O senhor acha que é possível considerar o R-5 uma sub-rogação do R-2, mesmo que o R-5 não faça menção expressa ao R-2? E, por isso, levando em consideração que o R-5 foi cancelado (no AV-11) o R-2 estaria automaticamente cancelado? Ou haveria a necessidade de requerimento da parte solicitando o cancelamento da hipoteca por decurso de um prazo superior a 30 (trinta) anos?
Como deveríamos proceder neste caso?
Resposta:
- Os Registros 01 e 02 foram realizados em 09-02-1.981, No R.01 constou Instrumento Particular de 09-02-81 (data do registro). Já no R.02 constou Instrumento Particular de 30-10-80. No caso os contratos referidos nos registro R.01 e R.02, são os mesmos e a data do instrumento do R.01 está errada pois constou a data do registro e não a data do contrato. Mas isso não importa e nem precisa ser corrigido, pois já ocorreu alienação e cancelamento da hipoteca do R.02 , sub-rogada pelaAV.05 pela AV.11;
- Pelo R.04 houve a aquisição por Fulano casado com Beltrana por compra feita de Sicrano que era proprietário do imóvel e devedor hipotecário da CEF. Ao adquirirem o imóvel o casal ficou sub-rogado na dívida hipotecária, o que era comum à época pois estas alienações com sub-rogações de dívidas pelo SFH eram regidas pelas legislações pertinentes à época DL 70/66 e Lei 4.380/64 e outras. A pessoa adquiria um imóvel financiado pelo SFH e ao adquiri-lo ficava (obrigatoriamente) sub-rogado na dívida o que era feito por averbação logo após o registro da aquisição. No caso a redação do Cartório Anterior, como sempre está mal redigida. Mas houve a sub-rogação da dívida hipotecária junto com a aquisição e esses adquirentes passaram a ser os devedores da dívida e da garantia hipotecária do R.02 desde então. Cancelada a garantia hipotecária (AV.11) está cancelada a hipoteca do R. 02. O R. 05 deveria ser feito por averbação de sub-rogação da dívida, e não como nova hipoteca (à época). Tanto que o instrumento particular e de compra e venda com sub-rogação de dívida
Mas era assim o procedimento à época e assim dá para entender, ou seja, cancelada a hipoteca do R. 05 está cancelada a hipoteca do R. 02 porque o R.05 não deveria ser nova hipoteca, mas sub sub-rogação da hipoteca do R.02, ou seja, sub-rogação da dívida hipotecária tanto que o instrumento e denominado de compra e venda com sub-rogação de dívida hipotecaria (R.05), repito, houve má redação.
- O casal, casados pelo regime da Comunhão Parcial de Bens adquiriram o imóvel que se comunicou, divorciaram sem que houvesse partilha e estão alienando em conjunto o que é possível pois pela aquisição se comunicou e a ambos pertencem. Pelo divórcio sem partilha nada mudou, ficou pertencendo a ambos (em mancomunhão). Mas como ambos estão alienando o registro poderá ser feito.
Sub censura.
São Paulo, 07 de Julho de 2.021.
