Penhora – Hipoteca SFH e Divergências

Trata-se de um Mandado de penhora da Vara do Trabalho, entretanto, em análise, fora verificado que o destinatário do Mandando não é o cartório, bem como não consta no seu conteúdo qualquer informação/mandado do juiz acerca de, após realizada a penhora, proceder com o registro no cartório.

Ademais, a descrição do imóvel no mandado está divergente da matrícula, no mandado consta como lote de terreno, já na matrícula, AV-03, entra-se averbada a construção.

Por fim, no R-02, entra-se registrada uma hipoteca.

Neste sentido, se entende que seria possível o registro da penhora nos termos do mandado apresentado? Ou entraríamos no mérito de questionar ao juízo as informações/divergências acima citadas?

Resposta:

  1. Via de regra as penhoras são realizadas por auto ou termo de penhora, por mandado e por certidão do escrivão do feito. Nos termos do artigo de nº 239 da Lei de Registro Públicos, podem ser feitas à vista da certidão do escrivão do feito, dispensando-se o auto ou o termo da penhora;
  2. No caso além do mandado (não de registro, mas de penhora e avaliação de bens dirigido ao Oficial de Justiça) onde o imóvel é descrito como lote. Também foi apresentado o auto de penhora e avaliação contendo uma casa com três quartos, sendo uma suíte, cozinha, sala, garagem, dispensa e um banheiro social com a área de aproximadamente 50 m 2 e em péssimo estado de conservação. O que com três quartos não poderia ter aproximadamente 50m2 de construção;
  3. Já na matrícula consta a averbação (AV.03 e habite-se AV. 04) de uma casa com um terraço, uma sala, um quarto, uma cozinha e um WC com área construída de 41,88 m2 divergindo do auto de penhora;
  4. Na matrícula também consta Fulano (R.01) como solteiro e no auto de depósito constou Fulano como divorciado, sendo necessário averbar previamente o seu casamento e divórcio a apresentar a partilha dos bens por ocasião do divórcio se for o caso;
  5. Também não constou dos documentos apresentados o número do registro do imóvel a ser penhorado (artigo 239 da LRP);
  6. Não constando também a senha do processo que poderia ser utilizada para acesso e consulta ao processo para eventual esclarecimentos;
  7. Portanto a penhora não poderá ser registrada em face da divergência da descrição do imóvel em sua construção, ausência de número de registro e a real necessidade de averbação de casamento do executado Fulano bem como o seu divórcio e eventual partilha por ocasião do divórcio se for o caso;
  8. Quanto a hipoteca pelo SFH não seria impedimento para o registro da penhora:

A hipoteca cedular não garante a impenhorabilidade do imóvel, podendo este ser penhorado até mesmo em ação de execução de título executivo extrajudicial.

Não há impedimento legal.

Contudo, nos termos do artigo 23 do DL 70/66, fica o devedor obrigado a denunciar ao Juízo da ação ou da execução a existência do fato, mas esta não é uma questão registrária.

 ”Art 23. Na hipótese de penhora, arresto, seqüestro ou outra medida judicial que venha a recair em imóvel objeto de hipoteca, sobre a qual haja sido emitida cédula hipotecária, fica o devedor obrigado a denunciar ao Juízo da ação ou execução a existência do fato, comunicando-o incontinenti aos oficiais incumbidos da diligência, sob pena de responder pelos prejuízos que de sua omissão advierem para o credor”.

Penhora é mera constrição e não alienação. Não há impedimento para o registro da penhora e, se o imóvel for arrematado ou adjudicado, a carta respectiva deve ser registrada. O que a lei impede (art. 292 LRP) é a alienação voluntária pelo mutuário sem anuência do credor hipotecário.

É o que sub censura entendemos.

São Paulo, 01 de Março de 2.021.

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