Revalidação de Documentos de Validade de Incorporação – Recibos c/ Firma Reconhecida

Relativamente à consulta de 13 de novembro de 2019 (cópia abaixo), no caso de revalidação da incorporação, a resposta foi de que as provas para a verificação da data que poderão ser: escritura pública, instrumento particular registrado em RTD, ou com firmas reconhecidas, os quais estão sendo observados pelo Cartório.

Entretanto, temos um caso, que a prova seria através de recibo de venda e compra, firmado no prazo de revalidação, onde foram vendidas mais de 150 unidades, com a apresentação dos contratos com reconhecimento de firmas, com datas posteriores ao vencimento da incorporação.

 À apreciação do grupo.

Resposta:

  1. A necessidade de firmeza dos vínculos obrigacionais no contexto da incorporação imobiliária é de tal relevância que até mesmo o recibo de sinal e o ajuste preliminar para a venda são equiparados a negócios de transmissão imobiliária irretratáveis, passives de averbação no Registro de Imóveis, que confere direito real de aquisição ao adquirente (Le 4.591/64 artigo 35, parágrafo 4º);
  2. Desta forma considerando o artigo 34, parágrafo 4º da Lei 4.591/64, citado, e que os recibos de sinal/venda, carta proposta e documento de ajuste preliminar podem ser averbados no Registro de Imóveis conferindo direito real oponível a terceiro e com o consequente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente. Os recibos de venda e compra firmados no prazo de revalidação com a apresentação também dos contratos com reconhecimento de firmas posteriores ao vencimento do prazo da incorporação poderiam ser aceitos para a concretização da incorporação caso houvesse o reconhecimento das firmas ANTES do vencimento do prazo da incorporação, com a comprovação inequívoca pela data do reconhecimento das firmas anteriores a data de vencimento da incorporação. Ou seja, o documento firmado ainda na vigência da incorporação comprovado pelo reconhecimento de firmas à época revalidaria automaticamente a incorporação efetivada. No entanto isso não ocorreu pois os reconhecimentos das firmas que seriam prova inequívoca da data foram realizados depois de vencido o prazo da incorporação não fixando, comprovando que a data do contrato celebrado foi dentro do prazo de validade do registro.

Desta forma nos termos do artigo 33 da Lei 4.59164 deve o incorporador atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior revalidando o prazo da incorporação que não é assim tão complicado (Ver itens 218 e 218.1 do Capítulo XX das NSCGJSP)

Estas são as considerações que sub censura fazemos.

São Paulo, 02 de Fevereiro de 2.021.

LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do têrmo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acôrdo com discriminação constante da alínea “i”, do art. 32.    (Vide Lei nº 4.864/65 que altera o prazo máximo concedido ao incorporador para 60 (sessenta) dias)

§ 1º No caso de não haver prazo de carência, o prazo acima se contará da data de qualquer documento de ajuste preliminar.

§ 2º Quando houver prazo de carência, a obrigação sòmente deixará de existir se o incorporador tiver denunciado, dentro do mesmo prazo e nas condições prèviamente estabelecidas, por escrito, ao Registro de Imóveis, a não concretização do empreendimento.

§ 3º Se, dentro do prazo de carência, o incorporador não denunciar a incorporação, embora não se tenham reunido as condições a que se refere o § 1º, o outorgante do mandato de que trata o § 1º, do art. 31, poderá fazê-lo nos cinco dias subseqüentes ao prazo de carência, e nesse caso ficará solidàriamente responsável com o incorporador pela devolução das quantias que os adquirentes ou candidatos à aquisição houverem entregue ao incorporador, resguardado o direito de regresso sôbre êles, dispensando-se, então, do cumprimento da obrigação fixada no caput dêste artigo.

§ 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput dêste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o conseqüente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente.

CAPÍTULO XX DAS NSCGJSP

218. Para fins do art. 33 da Lei nº 4.591/64, considera-se concretizada a incorporação em caso de venda ou promessa de venda de ao menos uma das unidades autônomas, contratação da construção, obtenção de financiamento à produção ou decorrência do prazo de carência previsto no registro do empreendimento sem que a incorporação tenha sido denunciada pelo incorporador. Nesta última hipótese, será necessária a revalidação da incorporação se, decorrido o prazo de validade do alvará de aprovação ou de execução da obra, nenhuma das outras primeiras hipóteses tenha ocorrido ou a obra não tenha sido iniciada.

218.1. A informação da concretização poderá ocorrer a qualquer tempo, ainda que decorridos os 180 (cento e oitenta) dias previstos no artigo, desde que autêntica e comprovada.

RESPOSTA ANTERIOR – NOV 2019:

Ao Grupo Gilberto Valente

              Dispõe o item 223, da Seção VIII, Subseção I, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, que considera-se concretizada a incorporação em caso de venda ou promessa de venda de ao menos uma das unidades autônomas, dentre outras ocorrências.

                     Pergunta-se:

              Essa venda ou promessa deve estar registrada, ou apenas comprovada, de forma autêntica, com a juntada de uma cópia respectiva? (item 223.1)

                   A pergunta se resume no fato de que, nem sempre ocorra a contratação da construção, ou obtenção de financiamento.

Resposta:

  1. A revalidação da incorporação (artigo 33 da Le 4.591/64 – 180 dias) será concretizada em caso de venda promessa de venda de ao menos uma unidade, contratação de construção  ou obtenção de financiamento (com hipoteca ou alienação fiduciária);
  2. No caso de venda ou de promessa de venda não haverá a necessidade de registro do instrumento, mas sim a sua comprovação inequívoca. Ou seja, a apresentação do instrumento com prova da fixação da data e que comprove ter sido realizado dentro do prazo de validade do registro da incorporação;
  3. Provas estas para a verificação da data que poderão ser: escritura pública, instrumento particular registrado em RTD, ou com firmas reconhecidas.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo Sp., 13 de Novembro de 2.019.

DO IRIB:

INCORPORAÇÃO PRAZO DE VALIDADE – ARTIGO 33 DA LEI 4.591/64 E ITENS 223 E 223.1 DAS NSCGJSP. REVALIDAÇÃO

Data: 09/10/2019
Protocolo: 16918
Assunto: Incorporação Imobiliária
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Incorporação imobiliária. Prazo de carência – revalidação – contrato particular – assinatura. Ceará.

Pergunta:

Foi lavrado por uma instituição financeira um contrato particular de compra e venda de fração ideal, que corresponderá a uma futura unidade autônoma, uma vez que existe, na matrícula, o registro de incorporação de um empreendimento. No tocante a Incorporação, decorreu 180 dias e nenhum título foi apresentado para registro e a construção não foi averbada. Após ser averbada a revalidação da incorporação (a incorporadora apresentando/renovando os documentos), posso levar o referido contrato a efeito na matrícula ou será necessário retificá-lo primeiro, antes de registrar?

Resposta:

Prezado consulente:

Depreende-se de sua consulta que o contrato particular de compra e venda de fração ideal foi firmado ainda na vigência da incorporação “anterior”. Sendo esse o caso, a incorporação foi automaticamente revalidada/efetivada.

Posto isto, entendemos que não há que se falar em retificação do título formalizado na vigência da incorporação “anterior”, uma vez que, este é válido, assim como o é a incorporação “anterior”. Portanto, o que não poderia ocorrer seria a revalidação da incorporação.

Sobre o assunto, vejamos o que nos esclarece Mario Pazutti Mezzari em obra intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 4ª ed. Revista e Atualizada, Livraria do Advogado Editora, Porto Alegre, 2015, p.162:

“16.4. O prazo de validade do registro da incorporação

(…)

Se durante esse prazo for negociada alguma unidade ou contratado o financiamento da construção, ter-se-á por efetivada a incorporação. A partir daí, e pelo prazo necessário ao término da obra, poderá o incorporador validamente negociar as demais frações ideais vinculadas às unidades futuras.

Caso nenhuma alienação ou contratação de financiamento tenha sido levada a registro nesse período, a partir do 181º dia, cumprirá ao registrador negar registro a qualquer documento fundado na incorporação, exigindo do incorporador que renove a documentação para que se revalide o registro (art. 33).

Não obstante, é importante salientar que, mesmo ante a falta de registro de oneração ou alienação dentro do prazo de 180 dias, não poderá o registrador, de plano, reputar o registro como inválido ou carente de renovação. Até mesmo porque os atos de registro não são praticados de ofício. Dentro do princípio da reserva de iniciativa ou de rogação, cabe à parte levar seu título a registro. O que pode ocorrer, na prática, é que uma ou várias unidades tenham sido negociadas e nenhum dos contratos terem sido levados ao registro, situação infelizmente muito comum e sobre a qual já nos manifestamos anteriormente.

Então, como saber se a incorporação se efetivou? Há que se buscar mais informações com o incorporador e, por exemplo, se for apresentado um título formalizado dentro daquele prazo de 180 dias, estará comprovada a efetivação da incorporação, salvo se for denunciada na forma da lei.

A cautela será a de verificar se há alguma forma oficial de fixação da data do contrato que comprove ter sido celebrado dentro do prazo de validade do registro: se o contrato estiver formalizado por escritura pública, a verificação da data desta será suficiente; se por instrumento particular, a data do reconhecimento das firmas ou de eventual registro no Registro de Títulos e Documentos ao qual tenha sido levado para conservação de conteúdo.” (Grifo nosso)

Desta forma, entendemos que:

1. O título firmado na vigência da incorporação “anterior” validou a incorporação e, salvo se existir outro motivo impeditivo do registro, este deverá ser promovido, sem a necessidade de retificação do contrato particular e;

2. O registro da revalidação da incorporação deverá ser cancelado, em conformidade com o art. 250 da Lei de Registros Públicos, uma vez que, conforme mencionado anteriormente, a incorporação foi validada com a formalização do contrato particular.

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