Arrematação de Imóvel com Incorporação Registrada

Foi apresentado uma Carta de Arrematação para registro. O imóvel arrematado tem registro de uma incorporação imobiliária com averbação patrimônio de afetação.

Na decisão o juiz nada fala sobre a incorporação, com exceção de atentar para que os juízes dos processos das demais penhoras registradas se manifestem sobre a Incorporação e o patrimônio de afetação.

Sendo assim, é possível tal registro sem que o arrematante assuma a incorporação?

Ou, deveria o juiz solicitar o cancelamento da incorporação, ou ainda, o próprio arrematante solicitar tal cancelamento?

Também não consta trânsito em julgado, ou manifestação das demais varas com processos de penhora.

Resposta:

  1. Estando a incorporação registrada com o registro da carta de arrematação o arrematante sucederá os direitos e obrigações da incorporação;
  2. Com o registro da carta de arrematação o arrematante assumirá a posição de incorporador devendo preencher todos os requisitos previstos nos artigo 32 da Lei 4.591/64, no que couber  alínea b ,  “f” (Certidões Negativas de Débitos – CND’s do INSS (SRP) e SRF (RFB/PGFN) – atual Certidão Conjunta de Débitos Fiscais Relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União (Unificada pela Portaria MF n° 358 de 05/09/2.014 ) –  Lei 8.212/91 artigo 47, I, “b” e parágrafo 2º), e alínea  “o”  (atestado de idoneidade financeira);
  3. Logo após deverá ser averbada a transferência dos direitos e obrigações da incorporação, inclusive nas matriculas já abertas (frações ideais/casas/apartamentos porventura já alienados);
  4. Deverá constar expressamente do título a transferência de todos os direitos e obrigações da incorporação tal, registrada sob o nº tal na matrícula de n° tal,.
  5. Ver as seguintes decisões: APC 10574-0/7 – Diadema SP. E 5611-0/86 – Guarulhos SP.- ementas abaixo reproduzidas e RDI n. 3 –  Contrato de Incorporação Imobiliária – Rogerio Lauria Tucci – páginas 58 a 61 – itens “3” e “4 (lembrando-se aqui que curiosamente existem duas RDI com o nº 3 é uma delas)
  6. Quanto ao cancelamento da incorporação esta deverá ser realizada nos termos do artigo 255 da LRP., ou por determinação judicial inclusive em relação as unidades porventura alienadas;
  7. Da Decisão também deverá constar o trânsito em julgado (artigo 502 do CPC);

Estas são as considerações que sub censura fazemos.

São Paulo, 05 de Novembro de 2.020.

Incorporação – cessão. Certidão pessoal. Atestado de idoneidade financeira. Compromisso de venda e compra. Certidão Negativa de Débitos – CND. Prenotação. Prioridade. Dúvida. Qualificação registrária.
EMENTA NÃO OFICIAL: 1. Para o registro de compromisso de venda e compra e promessa de cessão de direitos relativos a incorporação imobiliária é necessária a apresentação da certidão negativa de débitos previdenciária. 2. Não é dado ao suscitado atender exigências no curso do procedimento de dúvida, pois tal importaria em desvirtuamento e negação da regra da prioridade. 3. Para o acesso de cessão de incorporação é necessário que se comprovem as regulares condições pessoais do incorporador com certidões e atestado de idoneidade financeira referente aos cessionários nos negócios sucessivos. 4. Devolve-se ao juízo administrativo da dúvida a qualificação integral do título, não ficando adstrito às razões de recusa opostas pelo registrador.
Acórdão CSM: 10574-0/7  Data: 8/1/1990  Data DO:   Localidade: Diadema
Cartório:
Relator: Álvaro Martiniano de Azevedo
Legislação: Decreto-lei 1958/82, art. 2, parágs. 3, 6. Lei 4591/64, arts. 31, ‘b’ e 32, ‘b’ e ‘o’.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 255 – Além dos casos previstos nesta Lei, a inscrição de incorporação ou loteamento só será cancelada a requerimento do incorporador ou loteador, enquanto nenhuma unidade ou lote for objeto de transação averbada, ou mediante o consentimento de todos os compromissários ou cessionários.                      (Renumerado do art. 259 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975)

Deixe um comentário