Promessa de Permuta sem Incorporação

Foi apresentado, em Cartório, para exame e cálculo dos emolumentos, um contrato de permuta de bens imóveis, cujos valores atingem a quantia de R$.142.000,00, para um dos imóveis e R$.150.000,00, para o outro, cuja diferença de R$.8.000,00, os permutantes (A) pagaram aos permutantes (B), e, parcelas, tratam-se de, promessa de permuta e não permuta propriamente dita.

O Artigo 108, do Código Civil autoriza o Instrumento Particular, cujo valor seja superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País:

Este Contrato, tem acesso no Fólio real? Tendo em vista a reposição abaixo do mínimo exigido; devemos considerar os valores de cada imóvel, com o recolhimento dos respectivos ITBIs, ou devolvê-los por infringência ao artigo 108, do C.C.P.?

Resposta:

  1. Como os valores são superiores a 30 (trinta salários mínimos R$31.350,00), não poderão ser realizados por instrumento particular, sendo a escritura pública necessária para a validade do ato; (Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.);
  2. Na permuta (não promessa de permuta) pode ocorrer pagamento em dinheiro, sem desnaturar a permuta, desde que represente a parte minoritária do valor. Ao contrário se a predominância for a parte em dinheiro, o negócio deve ser realizado por compra e venda (dupla). Portanto no caso se se tratasse de permuta o registro seria possível. Entretanto como se trata de promessa de permuta o titulo também não tem acesso ao Registro de Imóveis, pois a promessa de permuta  não tem  acesso, à exceção nos casos de incorporação imobiliária, quanto ocorre a promessa de permuta do terreno por unidade futuras, e essa promessa de permuta é registrada concomitantemente com o registro da incorporação edilícia;
  3. Nesse sentido ver APC 480-6/1 e 1099413-38.2015.8.26.0100 e decisão da 1ª VRP da Capital com o mesmo número da APC);
  4. Portanto qualifica-se negativamente por esses dois motivos;
  5. Quanto a ITBI, a rigor seria o valor da venda e compra de cada imóvel, mas isso fica a critério do município segundo a sua legislação, competindo ao Oficial Registrador verificar se houve o recolhimento do imposto (artigo 289 da LRP).

É o que entendemos passivel de censura.

São Paulo, 26 de Outubro de 2.020.

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