Condomínio Urbano Simples – Abertura de Matrículas

Sobre o condomínio urbano simples, foram apresentados todos os documentos necessários. Agora a minha dúvida é sobre as novas matrículas que serão abertas.

Um dos imóveis é o seguinte: um terreno medindo 13,90 metros de frente e fundos, por 10,00 metros de cada um dos lados, confrontando pela frente com a rua 4, do lado direito com o lote 12, do lado esquerdo com parte do lote 20 e fundos com o lote 19, contendo uma casa de morada com a área construída de 100,82 metros quadrados.

Este é um imóvel.

Devo constar, ainda nesta matrícula que ele possui 40% de um terreno medindo 7,50 metros de frente para a avenida XYZ; 21,50 do lado direito, confrontando com a rua WYZ; 30,00 metros do lado esquerdo confrontando com o lote 19 e 10,00 metros nos fundos, confrontando com o lote 12.

Está correta a minha explanação. A descrição do terreno total é para identificar o condomínio?

Resposta:

  1. No caso se trata de condomínio urbano simples de casas;
  2. Nos termos do artigo 61 da Lei 13.465/17 e item 443 do Capítulo XX das NSCGJSP serão discriminadas, na matrícula, a parte do terreno ocupada pelas edificações, as partes de utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias públicas ou para as unidades entre si;
  3. Já pelo artigo 62 da Lei e item 444 das NSCGJSP será registrada na matrícula do respectivo imóvel, na qual deverão ser identificadas as partes comuns ao nível do solo, as partes comuns internas à edificação, se houver, e as respectivas unidades autônomas, dispensada a apresentação de convenção de condomínio.
  4. O parágrafo 1º do artigo 62 e item 445 das normas menciona que após o registro da instituição do condomínio urbano simples, deverá ser aberta uma matrícula para cada unidade autônoma, à qual caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do solo e das outras partes comuns, se houver, representada na forma de percentual;
  5. O condomínio será registrado na matricula mãe/original discriminadas, na matrícula, a parte do terreno ocupada pelas edificações, as partes de utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias públicas ou para as unidades entre si e deverão ser identificadas as partes comuns ao nível do solo, as partes comuns internas à edificação, se houver, e as respectivas unidades autônomas;
  6. Deverá ser aberta uma matrícula para cada unidade autônoma, à qual caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do solo e das outras partes comuns, se houver, representada na forma de percentual;
  7. Portando como o condomínio será registrado na matrícula mãe/original, não haverá necessidade de descrição do terreno, nem nas mátriculas das unidades autônomas que constarão uma fração ideal do solo e das outra partes comuns.
  8. Na matrícula mãe onde registrado o condomínio, será discriminada a parte do terreno ocupada pelas edificações, as partes de utilização exclusiva (de cada unidade em percentual – fração ideal do terreno), as áreas de passagem (artigo 61) partes comuns ao nível do solo (artigo 62). Nas matriculas das unidades autônomas (casas) constará a fração ideal no solo e das partes comuns no condomínio;
  9. Não será descrito o terreno pois o registro é na matrícula matriz, depois de construída as casas;
  10. Como se trata de um condomínio, cada construção/casa constituirá uma unidade autônoma e, portanto, terá uma matrícula própria ficando cada unidade autônoma vinculada à uma fração ideal no terreno do todo e nas áreas comuns. Entendo que nessa matrícula ao ser aberta (unidade autônoma) deverá ser descrito o terreno (individual) dessa unidade autônoma que é área de utilização exclusiva (artigo 61) e unidade autônoma( artigo 62) como nos condomínio edilícios de casas aplicando-se no que couber, o disposto na legislação civil, tal como os artigos 1331 a 1353 do CC)

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 22 de Outubro de 2.020

LEI Nº 13.465, DE 11 DE JULHO DE 2017.

DO CONDOMÍNIO URBANO SIMPLES

Art. 61. Quando um mesmo imóvel contiver construções de casas ou cômodos, poderá ser instituído, inclusive para fins de Reurb, condomínio urbano simples, respeitados os parâmetros urbanísticos locais, e serão discriminadas, na matrícula, a parte do terreno ocupada pelas edificações, as partes de utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias públicas ou para as unidades entre si.

Parágrafo único. O condomínio urbano simples será regido por esta Lei, aplicando-se, no que couber, o disposto na legislação civil, tal como os arts. 1.331 a 1.358 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).

Art. 62. A instituição do condomínio urbano simples será registrada na matrícula do respectivo imóvel, na qual deverão ser identificadas as partes comuns ao nível do solo, as partes comuns internas à edificação, se houver, e as respectivas unidades autônomas, dispensada a apresentação de convenção de condomínio.

§ 1º Após o registro da instituição do condomínio urbano simples, deverá ser aberta uma matrícula para cada unidade autônoma, à qual caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do solo e das outras partes comuns, se houver, representada na forma de percentual.

§ 2º As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares.

§ 3º Nenhuma unidade autônoma poderá ser privada de acesso ao logradouro público.

§ 4º A gestão das partes comuns será feita de comum acordo entre os condôminos, podendo ser formalizada por meio de instrumento particular.

Art. 63. No caso da Reurb-S, a averbação das edificações poderá ser efetivada a partir de mera notícia, a requerimento do interessado, da qual constem a área construída e o número da unidade imobiliária, dispensada a apresentação de habite-se e de certidões negativas de tributos e contribuições previdenciárias.

CAPÍTULO XX DAS NSCGJSP

Do Condomínio Urbano Simples

443. Quando um mesmo imóvel contiver construções de casas ou cômodos, poderá ser instituído condomínio urbano simples, respeitados os parâmetros urbanísticos locais, e serão discriminadas, na matrícula, a parte do terreno ocupada pelas edificações, as partes de utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem

para as vias públicas ou para as unidades entre si.

443.1. Para o registro do condomínio de urbano simples deverá ser comprovada a licença municipal e, quando exigível, a dos órgãos estaduais competentes.

444. A instituição do condomínio urbano simples será registrada na matrícula do respectivo imóvel, na qual deverão ser identificadas as partes comuns ao nível do solo, as partes comuns internas à edificação, se houver, e as respectivas unidades autônomas, dispensada a apresentação de convenção de condomínio.

445. Após o registro da instituição do condomínio urbano simples, deverá ser aberta uma matrícula para cada unidade autônoma, à qual caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do solo e das outras partes comuns, se houver, representada na forma de percentual.

446. As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares.

447. Nenhuma unidade autônoma poderá ser privada de acesso ao logradouro público.

448. A gestão das partes comuns será feita de comum acordo entre os condôminos, podendo ser formalizada por meio de instrumento particular.

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