Incorporação – Pagamento do Terreno – Condicionantes Não Possíveis

Fomos consultados pela Construtora, sobre a possibilidade de registrar uma das escrituras de venda e compra.

A intenção deles  e comprar uma determinada área e instalar um condomínio edilício no local.

Não querem fazer com entrega futura de unidades (dação em pagamento).

Em uma das versões da escritura (1a Versão), o pagamento do terreno seria feito futuramente, ou seja, após a venda das unidades já construídas.

Na outra versão (2a versão)  vincula-se uma nota promissória em caráter pro soluto e a mesma é acompanhada de uma escritura de novação e confissão de dívida.

Podem ser aceitas escrituras nestes moldes para o registro?

Resposta:

Versão 1 da minuta de escritura:

  1. Nos termos do artigo 30 da lei 4.591/64 estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras (ver também artigo 32, alínea “a” da Lei 4.591/64). Portanto ou ambas devem figurar como incorporadores, ou não poderá constar do título que o empreendimento será realizado em parceria entre e vendedora e a compradora. O que deverá ficar na esfera de obrigações pessoais;
  2. O valor da compra e venda do terreno é de R$ 6.869.439,36 e o repasse para o pagamento do preço será de 9.,15% que descontado o valor de 5,00 % de corretagem, reta 4,15% que corresponde a R$ 285.081,73 muito inferior ao preço estipulado para a compra e venda do terreno;
  3. A rigor nos termos do artigo 481 do CC pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro;
  4. E no caso envolve CONTRATO CONDICIONADO a pagamento FUTURO, de forma que sendo “contrato condicional”, que ainda não se aperfeiçoou, pois depende do pagamento de parcelas, lícito é considerar que o PACTO não se concretizou por inteiro. Se há “condição” a ser implementada, não há conclusão do negócio, o que equivale a dizer que não há a compra e venda pura ou concluída;

Versão 2 da minuta da escritura:

  1. Na primeira escritura de compra e venda em pagamento do preço do terreno (R$ 6.689.439,36) é dada uma Nota Promissória em caráter Pro Soluto nesse valor a título de pagamento ou para vale como pagamento futuro;
  2. Segue uma escritura futura de novação e confissão de dívida nos termos do artigo de nº 361, I do CC (quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior), ou seja, extinguindo e substituído a dívida anterior e que será paga na mesma situação da minuta l , repasse conforme item “2”  da versão “1” acima. Constando desta vez que pelo instrumento particular de parcerias (que é direito pessoal) pactuaram que a devedora (Construtora) é que irá implantar o empreendimento. Permanecendo como contrato condicionado e futuro como acima (item 4 da Versão 1);
  3. Nos termos do artigo de nº 121 do CC (Considera-se condição a cláusula que, derivando exclusivamente da vontade das partes, subordina o efeito do negócio jurídico a evento futuro e incerto.)
  4. Além de no caso as condições se aproximarem da condição resolutiva (artigos 474, 475 e 1.359 do CC) há ululante insegurança jurídica para os futuros compradores das unidades da incorporação edilícia, trazendo incerteza da concretização da compra e venda do terreno onde será realizada a incorporação;
  5. Ademais em ambos os casos a condição resolutiva e o contrato condicional é incompatível com a incorporação. (Ver decisão da 1ª VRP da Capital do Estado de nº 1046659-80.2019.8.26.0100.
  6. Portanto nos dois casos das minutas as escrituras não poderão ser aceitas.

É o que entendemos cabível censura.

São Paulo, 28 de Setembro de 2.020.

LEI N 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

 Art. 121. Considera-se condição a cláusula que, derivando exclusivamente da vontade das partes, subordina o efeito do negócio jurídico a evento futuro e incerto.

Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.

  Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

 Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

Art. 360. Dá-se a novação:

I – quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior;

Art. 1.359. Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha.

LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;

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