Alienação Fiduciária – Prazo especial p/ Pagamento em Financiamento Habitacional

RECEBI UM REQUERIMENTO PARA CONSOLIDAÇÃO DE UM IMÓVEL PELO CREDOR FIDUCIÁRIO  E NO MESMO DIA UM OUTRO REQUERIMENTO DO DEVEDOR FIDUCIARIO ALEGANDO QUE O MESMO TEM ASSEGURADO O DIREITO DE PAGAR A DÍVIDA DAS PARCELAS VENCIDAS. (§2º DO ARTIGO 26-A DA LEI 9.514/97 COM REDAÇAO DADA PELA LEI 13465/17)

SENDO QUE O PRAZO DE 15 DIAS PARA PAGAR A DIVIDA EXPIROU.

PERGUNTO: COMO DEVO PROCEDER?

Resposta:

1. Conforme consta do requerimento do credor fiduciário este juntou a guia de recolhimento do ITBI;
2. Já o requerimento do devedor fiduciante protocolado no mesmo dia, consta a informação e o pedido pelo fiduciante da possibilidade do pagamento da totalidade da dívida e demais encargos até a data da consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário convalescendo o contrato nos termos do parágrafo 2º do artigo n. 26-A da Lei n. 9.514/97;
3. Já o artigo nº 26-A “caput” diz que sujeitam-se as normas especiais estabelecidas neste artigo relativo às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei n^o977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR);
4. E o mesmo artigo (26-A) em seu parágrafo 1º preceitua que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1^odo art. 26 desta Lei.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
5. Portanto se não decorreu o prazo de 45 (quarenta e cinco) dias para a purgação da mora (parágrafo 1º do artigo n. 26-A da Lei n. 9.514/97) e o fiduciante está de fato enquadrado no caput do artigo citado (26-A – relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei n^o977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). O pagamento poderá ser aceito desde que de acordo com os valores constantes da intimação (e planilha), comunicando-se o credor de que a consolidação não foi realizada em face do pagamento do devedor fiduciante realizado no menção dia e nos termos do artigo de nº 26-A caput e seus parágrafo 1º e 2º da Lei n., 9.514/97;
6. Caso o fiduciante não esteja enquadrado no caput do artigo citado (26-A – relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei n^o977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) deverá ser seguida a ordem do protocolo/prenotação e se o requerimento do credor fiduciário requerendo a consolidação em seu nome foi prenotada anteriormente deverá ser feita a consolidação em nome do credor, não sendo possível o recebimento da totalidade da dívida e demais encargos pois não enquadrado dentro do sistema especial acima mencionado.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 09 de Abril de 2.018.

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997.

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

• 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
• 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
• 3^o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n^o13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
• 3^o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3^o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
• 4^oQuando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.       (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014)
• 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
• 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.
• 7^oDecorrido o prazo de que trata o § 1^osem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.         (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei n^o 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

• 1^oA consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1^odo art. 26 desta Lei.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
• 2^oAté a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3^odo art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

• 1^oSe no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.     (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
• 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.
• 2^o-A.  Para os fins do disposto nos §§ 1^oe 2^odeste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
• 2^o-B.  Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2^odeste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
• 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I – dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

II – despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.

• 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.
• 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.
• 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.
• 7^oSe o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
• 8^oResponde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.        (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
• 9^oO disposto no § 2^o-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei n^o11.977, de 7 de julho de 2009.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)