Desmembramento de Quadra – Reunificação e Novo Parcelamento

Em 2015, foi feito um desmembramento de uma quadra em 16 lotes .

Agora o proprietário quer fazer alteração do mesmo com referencia aos lotes 7 – 8 – 9 e 10 – unificando-os e fazer novo desmembramento em 3 lotes.

Dos 16 lotes primitivos foi alienado e registrado somente o lote 3.

Pergunto:

1º) Pode ser feito como ele requereu? Unificando os 4 lotes já matriculados e desmembrando em 3 lotes?

2º) É necessário a anuência do lote alienado?

3º) Ou devo fazer novo desmembramento (anulando o primitivo) e nova matriculas dos 15 lotes?

Reposta:

Inicialmente, e em primeiro lugar, informamos de que se tais desmembramentos (a – 16 lotes, – b – desmembramento em 3 lotes (após a unificação de 4 lotes),forem de propriedade do loteador não poderia ter sido feito o desmembramento da quadra  em 16 lotes, assim como também não poderá ser feita a unificação de 4 lotes e posterior desmembramento dessa área fusionada em 3 lotes, pois implicaria em alteração do plano/projeto do loteamento, o que somente seria possível com a anuência dos proprietários dos lotes alienados e/ou compromissados a venda e aprovação pelo Município e GRAPROHAB (artigo 28 da Lei 6.766/79). Portanto se não for esse o caso fica validado o desmembramento anterior, sendo perfeitamente possível a unificação (fusão) dos lotes 7 a 10, e o posterior desmembramento dessa área em 3 lotes com a aprovação pela municipalidade.

Em segundo lugar é necessário verificar se não há restrição legal ou convencional, esta última imposta pelo parcelador supletiva às legais.

Portanto em não se tratando das hipóteses acima, a fusão/unificação/remembramento e o posterior desmembramento da área unificada/fusionada poderá ser feito, independentemente da anuência do lote alienado, uma vez que não se trata de loteamento, mas de unificação e desmembramento por ato de averbação, não se enquadrando na Lei 6.766/79, pois os proprietários não são os loteadores, ou seja, desde que não seja feito pelo loteador original.

E também se levando em consideração o subitem 170.5, item, “4” deste, e item 5 também deste subitem (170.5) parte final (se não houve intenção de burla à lei, se houve esgotamento da área de origem)

 

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 24 de Agosto de 2.017

CAPITULO XX DAS NSCGJSP.

170.5. O registro especial será dispensado nas seguintes hipóteses:

(1) não implicar transferência de área para o domínio público;

(2) não tenha havido prévia e recente transferência de área ao Poder Público,

destinada a arruamento, que tenha segregado o imóvel, permitido ou

facilitado o acesso a ela, visando tangenciar as exigências da Lei nº 6.766/79;

(3) resulte até 10 lotes;

(4) resulte entre 11 e 20 lotes, mas seja servido por rede de água, esgoto, guias,

sarjetas, energia e iluminação pública, o que deve ser comprovado mediante

a apresentação de certidão da Prefeitura Municipal;

(5) Ressalva-se que não é o simples fato de existência de anterior

desmembramento que impede novo parcelamento, havendo possibilidade de

ser deferido esse novo desmembramento sucessivo, desde que se avalie o

tempo decorrido entre eles se os requerentes e atuais proprietários não são

os mesmos que promoveram o anterior parcelamento ou seja, se ingressaram

na cadeia de domínio subsequente ao desmembramento originário sem

qualquer participação no fracionamento anterior se não houve intenção de

burla à lei, se houve esgotamento da área de origem, ou se o novo

parcelamento originou lotes mínimos, que pela sua área, impossibilitam novo

desdobro;

(6) Na hipótese do desmembramento não preencher os itens acima, ou em caso

de dúvida, o deferimento dependerá de apreciação da Corregedoria

Permanente.

170.6. Em qualquer hipótese de desmembramento não subordinado ao registro

especial do art. 18, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, sempre se

exigirá a prévia aprovação da Prefeitura Municipal.

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