Arrematação Extinção de Condomínio

Consulta:

01. Imóvel que figura na matrícula em nome de “A” e “B”, na proporção de 50% cada um.
02. O proprietário “A” entrou com ação de extinção de condomínio contra o proprietário “B”.
03. O imóvel total (100%) foi levado a leilão e o proprietário “A” arrematou o imóvel.
04. O proprietário “A” ofereceu no leilão o Valor de R$221.000,00 pelo imóvel todo, que foi aceito, entretanto, como já era proprietário de 50% do imóvel depositou apenas 50% do valor, ou seja: R$110.000,00.
05. O proprietário “A”, solicitou o aditamento do auto de arrematação para 50% do imóvel que foi indeferido pelo MM. Juiz, entendendo que a arrematação é da totalidade do imóvel .
06. A guia do ITBI foi recolhida sobre R$110.000,000.
07. Consta do auto de Arrematação edificações inexistentes na matrícula.
Pergunta-se:
01. Como proceder o registro da Arrematação, levando-se em conta que o Arrematante “A” já é proprietário de 50% do imóvel?
02. Está correto o recolhimento do ITBI?
03. É necessário averbar as construções mencionadas no auto de arrematação e inexistentes na matrícula?
Grato pela atenção
12.04.2011.

Respostas:

01. Caso os condôminos não pretendam realizar a adjudicação a apenas um deles, optando por oferecer o bem a terceiros, a coisa será alienada e o valor obtido será dividido entre os condôminos na medida de suas frações ideais. Nessa hipótese, porém, haverá preferência do condômino para adquirir o bem “tanto por tanto”.
Trata-se do exercício do direito de preferência característico dos direitos reais.
No caso do direito de preferência, a aquisição pelo condômino ocorrerá após a existência de um potencial comprador nas mesmas condições por este oferecidas.
Enfim, caso as condições de ofertas do condômino vencedor sejam as mesmas do vencedor da licitação realizada entre estranhos, exercerá o condômino seu direito de preferência, adjudicando-se o bem em seu nome.
Portanto, como se trata de extinção de condomínio, o registro da carta que ora se apresenta deverá ser da totalidade do bem, ou seja, 100% do imóvel, não importando ser o arrematante “A” condômino na proporção de 50% do imóvel objeto da arrematação.
Em se tratando de extinção de condomínio, o registro deverá ser da totalidade do imóvel (ver artigo n. 1.322 e seu parágrafo único do CC).
02. Quanto ao recolhimento da guia do ITBI, considerando-se o inciso III do artigo n. 703 do CPC, e se a referida guia foi vistada ou visada pela Municipalidade, a Lei Municipal, e considerando-se de que “A” já era detentor de 50% do imóvel e pagou/depositou somente o valor de R$ 110.000,00, o que foi aceito pelo Juízo, a guia recolhida poderá ser aceita pra fins de transmissão;
03. Quanto as edificações mencionadas no auto de arrematação e inexistentes na matrícula do imóvel, a rigor, pelo princípio da continuidade e especialidade devem ser previamente averbadas com a apresentação da documentação necessária. Entretanto, considerando-se os princípios da instância e da cindibilidade, desde que a requerimento do interessado fosse solicitado o registro da carta somente com relação ao terreno, ficando as averbações das edificações para serem feitas posteriormente, a exigência poderia ser mitigada (ver Parecer nº 53/2008 – Processo CGJSP n. 2008/3274 de 02/06/2.008; Decisão 1ª VRP da Capital – Processo n. 000.04.040485-4; Acórdãos do CSM do Estado nºs. 339-6/9; 052723-0/5 (arrematação) e 053266-0/6; 051032-0/4; 0413730/1 e 048258-0/8 (penhoras).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 12 de abril de 2.011.