Promessa de Compra e Venda

Consulta:

Contrato particular de promessa de compra e venda com valor superior a 30 vezes o salário mínimo tem ingresso no Registro de Imóveis?

Resposta: A interpretação literal do art. 108, leva à conclusão de que os contratos de promessa de compra e venda exigem escritura pública. E o fato de o art. 1.417 referir-se a instrumento público ou particular, não seria suficiente para não se aplicar à regra geral. O instrumento particular seria permitido quando o contrato não atingisse aquele valor máximo previsto no art. 108.
Aliás, quando trata da doação o Código Civil também fala em instrumento particular (art. 541), mas todos têm entendido que o instrumento particular só é permitido nas doações cujo valor não supera trinta salários mínimos.
Mas, na promessa de compra e venda a interpretação histórica tem prevalecido sobre a literal. Esse contrato, desde que surgiu com eficácia constitutiva de direito real no Decreto-lei 58/37, nunca se sujeitou à exigência de escritura pública. Por isso, o entendimento que tem prevalecido é o de que qualquer quer seja o valor do contrato, ele pode ser celebrado por instrumento particular.
A favor dessa tese, existe o art. 462 do CC, que exige que o contrato preliminar contenha todos os requisitos essenciais do contrato a ser celebrado, exceto quanto à forma.
Ao menos no Estado de São Paulo, o Conselho Superior da Magistratura já pacificou o entendimento na análise do disposto nos artigo 108 e 1.417 do CC, conforme decisão proferida nas Apelações Cíveis nºs: 311-6/1 – Serra Negra Sp., 228-6/2 – Campinas Sp. e 350-6/9 Jundiaí Sp.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 07 de Fevereiro de 2.007.

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