Direito de Preferência

Consulta:

Foi apresentado para registro um contrato de locação sem que do mesmo conste cláusula de vigência do contrato ou direito de preferência no caso de venda do imóvel locado.
É possível averbar na matricula do imóvel o direito de preferência nos termos do requerimento do locatário, uma vez que o número 16 do inciso II do artigo 167, não esclarece se deve haver cláusula no contrato para fins do exercício de direito de preferência?

Resposta: Entendo que sim, para assegurar o direito de preferência do locatário em caso de alienação do imóvel, pode o contrato de locação ser averbado na matricula do imóvel, mesmo que do corpo do contrato não conste essa condição (artigo 33 da Lei 8.245/91 e artigo 169, III da LRP).
No caso, o legislador estabeleceu direito de preferência condicionado apenas à prévia publicidade formal do contrato pela escrituração do ato no assento imobiliário.
A doutrina não se entende sobre a natureza jurídica do direito de preferência, sustentando uns que se cuida de mero direito pessoal e outros de direito real.
Não há como negar, contudo a eficácia erga omnes atribuída ao direito, defendendo Pontes de Miranda a teoria de que a preferência é direito formativo gerador.
A preferência para a compra do imóvel independe da vontade do locador porque é conferida ao locatário pelo artigo 33 da Lei 8.3245/91.
A simples notícia no registro público da existência de contrato de locação é suficiente para garantir ao locatário o direito de preferência e para o qual não se exige cláusula específica.
O que deve coincidir é o nome do locador com aquele que consta como sendo proprietário do imóvel na matrícula.

É o parecer sub censura.
São Paulo, 17 de Maio de 2.005.

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