Servidão de Passagem

Consulta:

Uma empresa está construindo um empreendimento (blocos de apartamentos) que precisa utilizar o terreno vizinho para passagem de tubos de água e esgoto (servidão) e este terreno vizinho já se encontra construído outro condomínio.
Como deverá ser formalizada esta Servidão? Escritura Pública? Quem representará o condomínio e de que forma (ata, assembléia)??
22-09-2.011.

Resposta:

1. A servidão poderá ser formalizada por escritura pública ou particular a teor do artigo n. 108 do CC, ou seja, por instrumento particular se o valor do contrato (artigo n. 176, parágrafo 1º, III, 5) não ultrapassar 30 SM, pois caso contrário é da essência do ato o instrumento público;
2. O condomínio edilício é representado pelo síndico ou pelo administrador (artigos 12, IX do CPC e 1.348II do CC);
3. Entretanto, o condomínio não tem personalidade jurídica, mas personalidade judiciária (de estar em juízo), e a exceção da hipótese consagrada no artigo 63 da Lei 4.5941/64, não pode adquirir imóveis ou direitos reais a eles relativos, da mesma forma que não pode transmitir bens imóveis ou direitos reais, nem mesmo constituir ônus sobre esses bens imóveis ou direitos a eles relativos;
4. A servidão, nos termos do inciso III do artigo 1.225 do CC é direito real, logo o condomínio, mesmo que legalmente representado pelo síndico ou pelo administrador, não pode instituir servidão de passagem sobre imóvel pertencente ao condomínio edilício (área de uso comum);
5. Assim, para que seja instituída servidão sobre área comum do condomínio, deverá figurar no título como serviente (que institui, dá servidão de passagem a favor de outrem (dominante), pessoa física/natural ou jurídica/incorporador) todos os condôminos que sejam proprietários das unidades autônomas do condomínio (artigo 1.351do CC – marido e mulher se casados forem) e com aprovação para tanto, em ata de assembléia geral para esse fim convocada e com decisão unânime dos presentes (decisão unânime esta de assembléia geral que não se confunde com decisão unânime dos condôminos que, entretanto comparecerão unanimemente no ato de instituição da servidão);
6. A servidão será averbada no imóvel dominante (que recebe a servidão) e registrada na matrícula mãe/matriz onde registrada a instituição e especificação do condomínio edilício e ser averbada sua existência em todas as matrículas das unidades autônomas (artigo 1.386 do CC).

É o parecer sub censura.
São Paulo, 22 de Setembro de 2.011

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