Extinção de Condomínio

Consulta:

Recebemos um “mandado de averbação – registro de imóvel” determinando a averbação da sentença de extinção de condomínio com transferência de propriedade imobiliária, com integralização da fração de 16% para a requerente, que já é proprietária dos 84% restantes.
Ao mandado não foi anexado fotocópia de qualquer peça para maiores detalhes.
Também, já sabemos que o mandado de averbação não é título hábil p/ transferência propriedade, no entanto, para este tipo de ação existe algum procedimento específico? É possível esta averbação (ou registro)?
Campo Grande MS., 07-07-2.008

Resposta: No caso, trata-se de condomínio tradicional que é regulado pelos artigos 1.314/1.330 do CC.
O artigo n. 1.320 do CC, ao dizer que: “A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum…”, propicia ao condômino a sua retirada da comunhão pondo fim a propriedade comum.
No entanto, a extinção do condomínio civil deve ser realizada com a participação de todos os condôminos sob pena de vulnerar o princípio da continuidade, ou seja, a ação deve ser proposta por todos os condôminos que figuram no fólio real, a não ser na extinção parcial do condomínio, quando os demais condôminos devem ser citados da ação, ou seja, é essencial que todos os co-proprietários integrem o pedido ativa ou passivamente. (Acórdão TJRS 70014128128 – Cachoeirinha RS., APC 021012-0/9 – Porto Feliz Sp., e 42.171-0/7 – São João da Boa Vista SP.)
Também deverá ser apresentada carta de sentença para possibilitar o registro.
Sob o aspecto registrário, somente a sentença, após o trânsito em julgado, é que valerá como título hábil a registro, e aplicando-se corretamente a LRP, mandado não é título hábil ao registro pretendido devendo ser expedida carta de sentença,
A Lei dos Registros Públicos em seu artigo n. 167, I, 23, disciplina o assunto, sendo certo que o Oficial compete exigir, nos moldes dos dispositivos citados conjugados com o artigo 221, IV da LRP, carta de sentença.
A carta de sentença extraída dos autos da divisão judicial/extinção de condomínio, com a sentença de mérito transitada em julgado é que porá termo à comunhão existente atribuindo aos condôminos seus quinhões.
Tem-se que a descrição de todos os quinhões resultantes da divisão é necessária ao registro do título divisório. Isto porque, perante o registro, a divisão é fato jurídico tendente a extinguir na totalidade o condomínio antes existente.
Refugiria à natureza e à característica do processo divisório, fosse este inscrito apenas parcialmente, com abertura de matrícula apenas para um dos quinhões, permanecendo o originário estado de indivisão quanto aos demais. Se divisão houve, suposto lógico é o que duas ou mais unidades imobiliárias novas foram criadas com o esgotamento da disponibilidade da antiga unidade imobiliária titulada em condomínio.
Desta forma, se são dois ou mais condôminos, ocorre à necessidade de descrição de todos os quinhões.
Com a divisão também deve ser respeitada a fração mínima de parcelamento (módulo rural) se se tratar de imóvel rural, e caso de ser urbano, deve o desmembramento ser aprovado pela Municipalidade.
No caso em tela a requerente/interessada já é proprietária de 84% do imóvel e pela ação de extinção de condomínio está ocorrendo à transferência/integralização para esta dos outros 16% do imóvel, o que leva a concluir que não se trata de extinção de condomínio, mas de ação de usucapião, lembrando-se aqui que também é uma das formas de extinção de condomínio.
Comprovada a posse sobre o todo do imóvel, é possível à extinção do condomínio por meio de usucapião.
Tanto a doutrina como a jurisprudência admitem a extinção de condomínio por meio da ação de usucapião o que parecer ser no caso.
Desta forma, o memorial/planta, a descrição deverá abranger todo o imóvel a fim de possibilitar o registro que nesse caso será mesmo através de mandado (Ver também s/ usucapião – Acórdão CSMSP 023244-0/1 – Ourinhos Sp).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Julho de 2.008.