Descrição Precária Cédula Rural Hipotecária

Consulta:

Foi apresentada uma Cédula Rural Hipotecária, cujo imóvel dado em garantia é uma área rural com 100 has, cuja matrícula ainda se encontra na CRI, e sendo que foi constatado que nesta não possui o caminhamento da área e suas respectivas medidas, só constando a localização, área total e os confrontantes (norte/sul/leste/oeste).
Será necessário exigir para efetuarmos a abertura da matrícula e o registro da Hipoteca nesta CRI, que o proprietário requeira a averbação do caminhamento da área?
12/03/2.008.

Resposta: Nos termos dos artigos 196 e 228 da LRP, a matricula será feita à vista dos elementos constantes do título apresentado e do registro anterior que constar do próprio cartório.
Por outro lado, na Apelação Cível nº. 517-6/1, da comarca de Bragança Paulista Sp., fala claramente de que tais artigos devem ser interpretados em conjunto com os demais, enfim, casos assim, pelo que tudo tem indicado, pelo menos no Estado de São Paulo e até pela lógica, devem ser previamente retificados judicial ou administrativamente (artigos 212/213 da LRP).
A lei n. 10.931/04, alterando os artigos ns. 212/213, da LP, veio para ser a ferramenta adequada para as retificações imobiliárias permitindo que sejam feitas por procedimento administrativo e de uma maneira mais célere.
Já não há mais desculpas de que uma retificação por ser judicial poderia demandar muito tempo causando prejuízos ao interessado, que por vezes já é titular da propriedade há muito tempo, e teve todo esse tempo para regularizar seu imóvel.
Nos casos das CRH ou CRPH, não se estará transmitido à propriedade, e nesses casos nem mesmo a Lei do georreferenciamento exige a retificação para possibilitar o registro da cédula. Ocorre que num futuro próximo, pode ser apresentado a registro, via de conseqüência de processo de execução, uma carta de adjudicação ou arrematação.
Particularmente, entendo que mesmo nos casos de imóveis com descrições precárias, a prática de certos atos não deve ser obstaculizada, são averbações como denominações do imóvel, cadastros junto ao INCRA, dados pessoais, etc.
Quanto às cédulas, de certa forma também seriam possíveis, é claro a depender da situação, mas resta a questão das penhoras e cartas que poderiam sobrevir.
Em nosso estado, tanto a corregedoria geral, como o CSM, tem sido rigorosos quanto à especialização dos imóveis, haja vista as decisões: 590-6/3; 431-6/9; 72.362-0/3; 058.279-0/1; 053.261-0/3; 744-6/7; 739-6/4; 566-6/4; 517-6/1 (antes citada); 524-6/3; 563-6/0; 430-6/4; 564-6/5; 486-6/9 entre outras.
Por outro lado, há a questão do financiamento que poderia deixar de ser obtido, se já não liberado, mas não poderá a serventia assumir a responsabilidade da instituição financeira que realiza operações nessas condições e aceita como garantia imóveis precariamente descritos.
Registrada a Cédula, os problemas, as conseqüência que poderão advir, serão da serventia, pois como dito, no futuro poderá ser apresentada uma carta de adjudicação ou de arrematação.
Há muitas questões a ponderar:
1. Se se tratasse de uma hipoteca convencional lavrada através de escritura pública, a qualificação seria a mesma da CRPH?
2. Por tratar-se de CRPH, em que não há transmissão haveria tolerância?
3. No futuro poderia eventualmente o imóvel ser levado a leilão e ser apresentada uma carta de arrematação com a descrição constante do registro anterior, seria registrada?
4. Enfim, existem muitas questões.
Mas hoje a rigor, face as recentes decisões e em virtude da recente Lei 10.931/04, que facilita e permite a retificação pela via administrativa, para o registro da CRPH, seria sim necessária a previa retificação do imóvel, face a precariedade de sua descrição.
Resta evidente que numa eventual correição a serventia poderia ser questionada sobre registro do título, se assim fosse feito nessas condições.
E numa eventual suscitação de dúvida, tenho comigo que dificilmente o interessado lograria êxito, principalmente em segunda instância.
De qualquer forma, o proprietário já possui o imóvel a “x” anos, e nesse tempo todo nada fez para regularizar a sua propriedade, entendo que é assim em diversas outras localidades, mas o fato é que não há justificativa razoável.
Por outro lado, se o Banco credor ainda não liberou o valor do empréstimo e o condicionou ao registro da CRPH, o interessado seria de certa forma, prejudicado.
Mas como disse anteriormente, a partir do momento que um título acessa ao registro, o problema passa a ser do Oficial, e este deverá justificar se for questionado pela Corregedoria ou eventual arrematante.
Sabemos que uma eventual retificação, mesmo administrativa, demandará certo tempo, certos custos, que por vezes o interessado não tem condições de arcar, que poderá haver impugnações, (etc…).
Entretanto, todas essas questões colocadas nos pratos da balança, penso que pesariam para o lado de ser necessária a retificação, principalmente em virtude do posicionamento das recentes decisões e da Lei 10.931/04, que veio a facilitar as retificações e a ser a ferramenta adequada para tal, que deve ser utilizada, em que pese os percalços.
O risco que corre o pau, corre o machado.
Assim, deve o titulo ser qualificado negativamente, para que seja precedido da necessária retificação do imóvel.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Março de 2.008.