Compromisso Venda e Compra, Cessão Não Registrada

Consulta:

Foi prenotada Escritura de Compra e Venda, onde determinada pessoa comparece como anuente cedente por força de contrato particular de compromisso de compra e venda não registrado, fato este que foi mencionado no corpo da escritura. Foi recolhido ITBI sobre a compra e venda e sobre a cessão mencionada.
No caso, será necessário exigir o registro do compromisso para registrar a escritura?

Resposta: Na realidade, nem mesmo o recolhimento do ITBI da cessão seria necessário, pois não haverá necessidade do registro do compromisso e da cessão para que se possa registrar a escritura de compra e venda.
Se o imóvel se encontra registrado em nome do outorgante vendedor não tendo havido registro do compromisso de compra e venda, a escritura pode ser registrada diretamente em nome do outorgante comprador, pois o que não está no registro não está no mundo (Quod non est in tabula, no este in mundo).
O notário ao lavrar a escritura somente fez um histórico das operações de transmissões ocorridas com o imóvel. Esses títulos (compromisso cessão) não serão levados a registro. Podem existir 5, 10, 20 cessões, não importa, o registro será feito em nome do último cessionário.
O princípio de continuidade não alcança negócios extra tabulares, sendo considerada de nenhuma relevância a variedade subjetiva nos negócios intermediários em relação ao último cessionário.Quando o alienante é titular da transcrição ou matricula, o princípio da continuidade está devidamente atendido, sem necessidade de inscrição de compromissos intermediários.
Quanto ao ITBI, não cabe ao Oficial do registro fiscalizar o recolhimento de impostos que possam ser devidos por atos que não registrados, no entanto, no caso em tela, o ITBI foi recolhido, porem desnecessário (Ver Apelações Cíveis 6.405-0; 5.831-0; 6.486-0; 20.522-0/9; 536/93; 539/93 e 653-6/1).
Talvez não seja o caso, mas ainda há a clausula “pro amico eligendo ou pro amico electo – artigos 467/471 CC).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 30 de Maio de 2.007.

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