Re-ratificação de VC Alteração de Valor Só Se Não Foi Registrado
Consulta:
Escritura de compra e venda lavrada nesta serventia, onde o proprietário da nua-propriedade transferiu o imóvel a seu pai que detinha o usufruto sobre o imóvel. Na escritura declarou-se que o valor recebido no ato era de R$ 1.626.098,00 (valor venal do imóvel). O vendedor está tendo problemas com a Receita Federal, uma vez que não recebeu este valor, recebeu na verdade R$ 100.000,00. O advogado das partes, então, apresentou uma minuta de escritura de Re-ratificação declarando que: “(…) estipulou-se o valor da venda do imóvel com base no valor de pauta da Agenfa, equivocadamente, de R$ 1.626.098,00, quando na verdade, por se tratar de venda entre descendente e ascendente, que já era usufrutuário do imóvel, foi considerado o valor estimativo para o imóvel de R$ 100.000,00 (…)”.
Pergunta-se:
É possível lavrar-se a referida escritura de Re-ratificação?
O que pode ser feito para resolver o problema do vendedor com a receita Federal?
Resposta: Se a escritura de compra e venda já chegou a ser registrada, a lavratura da re-ratificação, bem como a sua averbação, não será mais possível, pois o negócio já se consumou tanto no aspecto jurídico como fiscal (ITBI, DOI, lucro imobiliário), e a serventia poderá ser responsabilizada nesse sentido.
Uma vez registrado o título, não é possível retificar as partes essenciais, tais como partes (vendedor/comprador), preço, valor, objeto.
Não se retifica escritura alterando o negócio jurídico nas partes essenciais.
Não se pode por averbação recuar no tempo e proceder à mudança dos elementos originais da inscrição.
Contudo, a transmissão se consuma com o registro, daí porque o velho adágio: “Só é dono quem registra”.
Assim, se o titulo retificando ainda não foi registrado, não se operando, portanto, a aquisição do bem com a conseqüente finalização do procedimento aquisitivo a qual é atingida com o registro do título translativo no Serviço Predial, entendo que a re-ratificação será possível, utilizando-se para fins de registro as duas escrituras (venda e compra e re-ratificação).
No entanto, repito, se o titulo aquisitivo já chegou a ser registrado, a re-ratificação, alterando-se o valor da transação, não será possível, pois o negócio jurídico e fiscal (DOI inclusive) já se operou.
É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Março de 2.006.
No caso de uma escritura de inventário e partilha já registrada, seria possível rerratificar atribuindo-se novo valor ao imóvel, fazendo a devida adequação do valor atribuído na declaração de ITCMD, e retificando-se a DOI?
Consigo realizar alteração do valor da venda no registro do imóvel ou seja na matrícula, pois o imóvel é financiado porém o valor venal foi usado na venda e não o que foi acordado pelas partes.