Loteamento Quadras Únicas

Consulta:

No antigo loteamento urbano desta cidade, registrado em nome do Município, nos idos de 1.986, constavam algumas quadras sem lotes na planta que serviu como base para o assentamento, acompanhada do respectivo memorial descritivo.
Atualmente ingressou na serventia um título de domínio expedido por este Município, objetivando a venda de um lote urbano, porém localizado em uma daquelas quadras sem lotes e, evidentemente sem o obrigatório registro do lote alienado.
Para melhor esclarecimento, entende-se que o loteador criou apenas o lote vendido naquela quadra sem nenhum lote registrado, cujo adquirente insiste que se faça o registro do lote adquirido.
Pergunta-se:

a) Pode o loteador registrar apenas um lote numa quadra que é destinada a implantação de aproximadamente vinte e oito lotes (28) lotes pequenos?
b) Caso positivo, qual os documentos necessários?
c) Não é necessário que o loteador promova as suas expensas o registro de todos os lotes que porventura caibam na aludida quadra?
d) Pode o loteador se eximir, como o fez por escrito, das despesas relativas a esses registros de lotes que complementem o espaço da mesma quadra, responsabilizando o interessado na aquisição daquele lote, objeto do respectivo titulo trazido a registro?

Resposta: Toda esta cidade nasceu, começou, de um loteamento registrado em nome do Município.
Nesse loteamento ficaram algumas quadras inteiras, sem lotes, ou com lote único (toda a quadra).
Pelo visto, agora o Município pretende alterar, sub-dividir tais quadras, em lotes.
É perfeitamente possível que o Município desmembre dessa quadra única (quadra sem lotes) 1, 2, 3 ou mais lotes, mas deve ser precedido de desmembramento aprovado pela Prefeitura.
Contudo, ao adotar tal procedimento, incidirá o artigo n. 28 (vinte e Oito) da Lei 6.766/79: “Art. 28 – Qualquer alteração ou cancelamento do loteamento registrado dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteração, bem como da aprovação pela Prefeitura Municipal ou do Distrito Federal quando for o caso, devendo ser depositada no Registro de Imóveis, em complemento ao projeto original, com a devida averbação”.
Alteração consiste em mudança de quadras, destinação, lotes, áreas públicas.
Exige acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteração e da aprovação da Prefeitura Municipal e autorização dos mesmos órgãos que funcionaram na aprovação original do parcelamento.
No caso de alteração, a questão é quem deverá anuir com relação aos adquirentes. Há jurisprudência para todos os gostos e cada estado possui seu entendimento quanto à necessidade ou não da anuência de todos os adquirentes de lotes ou se somente daqueles atingidos pela modificação, e que possam sofrer prejuízos de qualquer natureza.
No caso concreto, como o loteamento é de propriedade do próprio Município, que tem autonomia constitucional poderá ser elaborado um projeto modificativo, que depois de aprovado pela própria Prefeitura e autorizados pelos mesmos órgãos que funcionaram na aprovação original, ser requerida a averbação da alteração do plano de loteamento nos termos do artigo 28 da Lei 6.766/79.
Desta forma, é importante que o Município estude previamente o que pretende fazer, quantos novos lotes predente criar nessas quadras únicas (sem lotes) e faça a alteração de uma só vez.
Outra solução seria o próprio Município requerer no registro de desmembramento dessa quadra em 28 lotes, por exemplo.
Sobre o tema ver Apelação Cível nº 11.784-0/2 – Franca SP., Boletim do Irib n. 242 Julho/97 – Alteração de Loteamento, RDI nº 47, ano 22 Jul. Dez. 1.999 – Loteamentos – Considerações sobre a alteração do Plano, Livro – O Registro do Parcelamento do Solo Para Fins Urbanos – João Batista Galhardo – editora Safe 2.004.
Isto Posto respondemos as indagações.
a) Sim é possível o loteador registrar apenas um lote numa quadra que é destinada à implantação de aproximadamente 28 lotes pequenos, desde que requeira a alteração dessa forma, mas é melhor e mais prático que faça de uma só vez as alterações pretendidas.
b) Os documentos são requerimentos, plantas e memoriais descritivos aprovados pela Prefeitura e pelos demais órgãos se for o caso.
c) Sim, a alteração é obrigação do loteador e por ele e só por ele deve ser requerida.
d) Não, quem deve proporcionar a averbação da alteração ou o registro de novo processo de desmembramento (parágrafo 2º do artigo 2º da Lei 6.766/79 – sem abertura de novas ruas) é o Município que expediu o titulo de domínio do lote que ainda não existe.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Abril de 2.006.

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