Certidões com Negativa de Ônus

Consulta:

No caso de certidões com negativa de ônus. Gostaria de saber se há mais alguma restrição para soltar esta certidão além de penhora e hipoteca? E também no caso de certidões negativas de ônus real e alienações de ações reais e pessoais reipersecutórias?
07/01/2.008.

Resposta: Via de regra a expedição de certidões do Registro de Imóveis deve seguir a Lei dos Registros Públicos (artigo n. 19) e as lNSCGJSP Capítulo XX (itens 134/146).
A conceituação de ônus reais não é tranqüila, considerando a finalidade da expedição da certidão em questão, é conferir segurança ao negócio imobiliário, deve ser acolhida sua mais ampla definição.
Segundo Plácido e Silva, ônus do latim ônus (carga, peso, obrigação), na significação técnico-jurídica, entende-se todo o encargo, dever ou obrigação que pesa sobre uma coisa ou uma pessoa, em virtude do que esta obrigada a respeitá-los ou a cumpri-los. É o gravame.
Os ônus, como as obrigações, podem ser qualificados de pessoais ou reais.
São pessoais quando os encargos em que eles se fundam, devem ser cumpridos pela pessoa sem qualquer alusão ou referência às coisas.
Assim se entendem os ônus tributários (impostos), ou outros encargos, derivados, propriamente dos contratos, em que se assumem obrigações de natureza pessoal.
Os ônus reais entendem-se os que pesam diretamente sobre a coisa, restringindo o direito de propriedade, segundo as limitações por eles promovidas.
Dos ônus reais em relação ao credor, ou seja, àquele a favor de quem se constituíram, geram-se os direitos reais sobre a coisa alheia.
São os jura in re aliena, que se dizem de fruição e de disposição, conforme seu titular os possa somente fruir ou os que possa fruir e também dispô-los, sendo que neste último encontram-se os direitos de garantia (hipoteca, penhor, anticrese)
E o ônus que incidem sobre um imóvel são os direitos reais na coisa alheia.
O artigo n. 1.225 do NCC elenca em seus incisos o que é direito real e o registrador deve referir-se aos direitos reais que onerem a coisa elencados no artigo citado.
Na matricula são registrados todos os direitos reais de terceiro, quer os de garantia como hipoteca, quer os demais direitos reais como promessa de venda e compra, usufruto, uso, habitação, etc. Não havendo registro praticado, é sinal de que o imóvel matriculado está isento de tais ônus e gravames.
No sistema do fólio real adotado pela atual Lei, certifica-se o que constar da matricula através de extração de cópia reprográfica dela, sem nada a acrescentar, porque o que constar da matricula é divulgado e nada poderá ser emitido.
A certidão reprográfica da matrícula está implicitamente negando alienação e ônus, e caso houvesse ônus ou alienação, sua consignação seria obrigatória na própria matricula.
Assim, nas certidões reprográficas das matriculas, não será necessário certificar a existência de ônus ou alienações, pois, se houverem obrigatoriamente constarão da matricula.
É claro que nas certidões datilografadas ou digitadas há a necessidade dessa certificação.
Os ônus que incidem sobre um imóvel são os direitos reais na coisa alheia. Igualmente são feitos na matrícula vários registros como penhora, arresto, seqüestro, que não são ônus, mas tendo acesso a matricula atingem a desejada publicidade.
O arrolamento de bens tratado na Lei n. 9.532/97, com objetivos exclusivamente fiscais, não é ônus, mas figura na matricula para publicidade.
Quando se fala em certidão negativa de ônus reais e alienações, se refere somente ao que o próprio nome diz, ou seja, que o imóvel, ou parte dele não foi alienado a terceiros e que sobre ele não pesam ônus reais (artigo 1.225 do CC).
É claro que podem existir sobre o imóvel muitas outras restrições, tais como penhoras, arrestos, seqüestros, protesto contra alienação de bens, arrolamento fiscal, indisponibilidade, decretações de bloqueio, locação (cláusula de vigência em caso de alienação, direito de preferência, caução), alienação fiduciária, antigas enfiteuses (hoje direito de superfície), falência (ver artigo 215 da LRP).
A citação feita em ação real ou pessoal reipersecutória não são ônus, mas é objeto de registro conforme artigo n. 167, I, 21 da LRP.
Ação real é a que tem por objeto a res (coisa) ou algum direito real sobre a coisa (hipoteca penhor, anticrese, usufruto, enfiteuse, etc.).
Pessoal é a ação que não tenha por objeto coisa ou direito real, mas uma relação puramente obrigacional, derivada de ato ilícito ou de contrato ou declaração unilateral de vontade, a inscrição da citação só poderá ser feita quando a demanda se referir a bem imóvel, como é o caso, por exemplo da ação anulatória de contrato de compra e venda de imóvel.
Ação reipersecutória é aquela pela qual o autor reivindica o que lhe é devido, ou o que lhe pertence e se encontram em poder de outrem ou fora do seu patrimônio, inclusive interesses convencionais (Sobre certidões ver Boletins do Irib nºs: 51, 301 e 315 e ainda RDI21 e 33).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Janeiro de 2.008.