Carta de Arrematação – Imóvel c/ Penhoras e Indisponibilidade

– Foi apresentado para registro uma carta de arrematação, expedida pala Vara do Trabalho, extraído do processo referente a dois imóveis objeto das matrículas nºs xxxx e yyyy.

Nas duas matrículas encontram-se averbadas algumas penhoras, sendo que nenhuma delas se trata do processo da arrematação; e, também uma determinação de indisponibilidade de outra Vara do Trabalho.

– Na respectiva carta, não faz menção, ao trânsito em julgado da homologação da arrematação.

Pergunta:

01) A determinação da indisponibilidade obsta o registro da carta de arrematação?

02) É necessário constar da carta o transito em julgado da homologação da arrematação ou indicar que houve o transcurso do prazo sem interposição de recurso?

Resposta:

  1. Quanto à construção constante da Carta (matrícula n. yyyy (…) sobre o imóvel acima descrito encontra-se edificada uma área construída de 111,00 metros quadrados, que foi levada em consideração para efeito de avaliação. Conforme constatação “in loco”, o imóvel esta emplacado com o número 329 pela Rua, tratando-se de construção assobradada (…)) poderá ser solicitada a sua averbação, ou pelo princípio de cindibilidade, requerimento pelo interessado solicitando que para efeito do registro da Carta seja somente considerado o terreno, ficando a averbação da construção para o futuro;
  2. Quanto às penhoras averbadas não impedem o registro da carta, no entanto devem ser certificadas no título (artigo n. 230 da LRP)
  3. Já as indisponibilidades averbadas, a rigor nos termos do artigo n. 22 do Provimento CGJSP n. 13/12 de 11/05/2.012  e item n. 405 do Capitulo XX das NSCGJSP não impediriam o registro da Carta. No entanto sobreveio o provimento n. 39/14 de 25/07/2.014 do Conselho Nacional da Justiça – CNJ e que pelo seu artigo n. 16 impedem o registro da Carta. A uma porque não são oriundas do Juízo que determinou as indisponibilidades. A duas porque não foi consignado no título judicial (Carta de Arrematação) a prevalência da alienação judicial em relação às restrições oriunda de outros Juízos;
  4. Portanto o registro da Carta não poderá ser feito nos termos acima, e deverá ser qualificada negativamente, comunicando-se o fato ao Juízo que expediu o título de alienação/carta, visando a sua complementação, ficando prorrogada a prenotação por trinta dias contados da efetivação da comunicação.   

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 30 de Maio de 2.016

Estatuto Organização Religiosa – Cumprimento de Normas Obrigatórias

Foi apresentado um estatuto social de uma Organização Religiosa de acordo com o previsto no artigo 46º do CC/2002, sendo que, em nota de devolução foi exigido que o mesmo fosse alterado para fazer constar requisitos do CC/2002 como: o item VII do artigo 54º; o artigo 59º; e o artigo 60º.

Alega o apresentante, que tal requisitos não se faz necessário por se tratar de uma organização religiosa, e que tal requisitos são específicos de associação, estando o mesmo de acordo com o artigo 44º, item IV e Parágrafo 1º do CC/2002.

Inclusive o mesma não prevê Assembleia Geral, sendo que, a igreja centraliza as decisões em seu presidente.

Pergunta-se, tal ato é possível?

Resposta:

  1. O artigo 46 do CC se refere aos requisitos registrais e o artigo 54 aos requisitos estatutários. Assim parece adequando, nesse ponto, fazer temperamento, um colorido das regras relativas às associações;
  2. A liberdade de organização religiosa é restrita às finalidades de culto e liturgia, quanto ao cumprimento das exigências legais, não há previsão de dispensa, ou seja, a entidades religiosa, como pessoa jurídica de direito privado que é, tem o dever de observar determinações legais;
  3. Não obstante, o exercício dessas liberdades de autodeterminação das pessoas deve obedecer à moldura concedida pelo ordenamento jurídico;
  4. Desse modo, compete a análise jurídica das previsões estatutárias sem ingresso obviamente, no âmbito dos valores religiosos;
  5. Entretanto mesmo considerado o aspecto hierárquico não é possível a inserção de regras concedendo poderes absolutos aos dirigentes da organização religiosa atribuindo-lhes um poder superior e incontrastável;
  6. Há precedentes do CSM, das Varas de Registros Públicos da Capital do Estado, e da ECGJSP acerca dos limites do exercício da autonomia privada coletiva na criação de entidades (organizações) religiosas;
  7. Ao comentar o dispositivo Lamana Paiva observa que o texto oferece uma ideia errônea acerca da possibilidade de formação e registro das organizações religiosas, parecendo conferir-lhes uma “imunidade legal” que em verdade não têm. Aduz inexistir essa pretensa liberdade absoluta de criação das organizações religiosas, pois não existe exercício ilimitado de direito, mormente quando esse direito tenha a pretensão de ser oposto, pelos particulares< à soberania do Estado;
  8. Portanto em que pese o artigo 44, IV, e seu parágrafo 1º do CC, alguns requisitos de outros artigos do CC serão necessários, pois a liberdade, como dito, não é absoluta, e há decisões nesse sentido;
  9. Da mesma forma não poderá haver concentração, poderes absolutos aos seus dirigentes;
  10. E deve, portanto, haver um temperamento, uma adequação a algumas regras de outras regras legais, como deverá conter as disposições dos artigos 54, II, bem como dos artigos 55 ao 60 do Código Civil.
  11. Nesse sentido ver artigos 47 e 48 do CC e as seguintes decisões (que seguirão via e-mail): 1026801-24.2017.8.26.0071 (2ª VRP – Capital do Estado), 0018134-71.2014.8.26.0071 (CSMSP), Processo 34.701/2015 e.701/2015 e 140981/2015 (ECGJSP), e Processo nº 1122828-79.2017.8.26.0100 (1ª VRP – Capital do Estado).

 É o que entendemos cabível censura.

São Paulo, 10 de Setembro de 2.019

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Art. 44. São pessoas jurídicas de direito privado:

IV – as organizações religiosas;          (Incluído pela Lei nº 10.825, de 22.12.2003)

§ 1o São livres a criação, a organização, a estruturação interna e o funcionamento das organizações religiosas, sendo vedado ao poder público negar-lhes reconhecimento ou registro dos atos constitutivos e necessários ao seu funcionamento.         (Incluído pela Lei nº 10.825, de 22.12.2003)

Art. 46. O registro declarará:

I – a denominação, os fins, a sede, o tempo de duração e o fundo social, quando houver;

II – o nome e a individualização dos fundadores ou instituidores, e dos diretores;

III – o modo por que se administra e representa, ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente;

IV – se o ato constitutivo é reformável no tocante à administração, e de que modo;

V – se os membros respondem, ou não, subsidiariamente, pelas obrigações sociais;

VI – as condições de extinção da pessoa jurídica e o destino do seu patrimônio, nesse caso.

Art. 47. Obrigam a pessoa jurídica os atos dos administradores, exercidos nos limites de seus poderes definidos no ato constitutivo.

Art. 48. Se a pessoa jurídica tiver administração coletiva, as decisões se tomarão pela maioria de votos dos presentes, salvo se o ato constitutivo dispuser de modo diverso.

Parágrafo único. Decai em três anos o direito de anular as decisões a que se refere este artigo, quando violarem a lei ou estatuto, ou forem eivadas de erro, dolo, simulação ou fraude.

Art. 54. Sob pena de nulidade, o estatuto das associações conterá:

I – a denominação, os fins e a sede da associação;

II – os requisitos para a admissão, demissão e exclusão dos associados;

III – os direitos e deveres dos associados;

IV – as fontes de recursos para sua manutenção;

V – o modo de constituição e de funcionamento dos órgãos deliberativos;           (Redação dada pela Lei nº 11.127, de 2005)

VI – as condições para a alteração das disposições estatutárias e para a dissolução.

VII – a forma de gestão administrativa e de aprovação das respectivas contas.           (Incluído pela Lei nº 11.127, de 2005)

Art. 55. Os associados devem ter iguais direitos, mas o estatuto poderá instituir categorias com vantagens especiais.

Art. 56. A qualidade de associado é intransmissível, se o estatuto não dispuser o contrário.

Parágrafo único. Se o associado for titular de quota ou fração ideal do patrimônio da associação, a transferência daquela não importará, de per si, na atribuição da qualidade de associado ao adquirente ou ao herdeiro, salvo disposição diversa do estatuto.

Art. 57. A exclusão do associado só é admissível havendo justa causa, assim reconhecida em procedimento que assegure direito de defesa e de recurso, nos termos previstos no estatuto.        (Redação dada pela Lei nº 11.127, de 2005)

Art. 58. Nenhum associado poderá ser impedido de exercer direito ou função que lhe tenha sido legitimamente conferido, a não ser nos casos e pela forma previstos na lei ou no estatuto.

Art. 59. Compete privativamente à assembléia geral:          (Redação dada pela Lei nº 11.127, de 2005)

I – destituir os administradores;         (Redação dada pela Lei nº 11.127, de 2005)

II – alterar o estatuto.        (Redação dada pela Lei nº 11.127, de 2005)

Parágrafo único. Para as deliberações a que se referem os incisos I e II deste artigo é exigido deliberação da assembléia especialmente convocada para esse fim, cujo quorum será o estabelecido no estatuto, bem como os critérios de eleição dos administradores.         (Redação dada pela Lei nº 11.127, de 2005)

Art. 60. A convocação dos órgãos deliberativos far-se-á na forma do estatuto, garantido a 1/5 (um quinto) dos associados o direito de promovê-la.         (Redação dada pela Lei nº 11.127, de 2005)

Usucapião Judicial – Imóvel Penhorado

Estamos com um mandado de usucapião para ser registrado.

Vamos abrir matrícula para o imóvel e registrar o mandado, encerrando-se a matrícula originária.

Acontece que, a matrícula de origem está gravada com penhora em favor da Fazenda Municipal.

Devemos transportar a penhora para a nova matrícula?

Qual o seu entendimento?

Resposta:

No caso trata-se de usucapião judicial e não extrajudicial;

A usucapião, assim, como a desapropriação é forma originária de aquisição, e a sua aquisição (declaração de domínio) não concorre à vontade do titular do domínio extinto, e irá de certa forma sanear o imóvel. O imóvel usucapiendo não terá filiação por ser a usucapião forma originária de aquisição.

No que diz respeito a penhora, ela é superada pela usucapião justamente por ser forma originária de aquisição.

Não há o prevalecimento dos gravames contra o usucapiente que terá a propriedade originária do imóvel de forma livre e desembaraçada de quaisquer gravames. ( STJ – REsp  716.753 RS (2.005/0002065-0 e REsp 941.464-SC 24/04/2012).

Nenhuma transmissão anterior, bem como, nenhum outro direito anterior subsiste com a aquisição (declaração de domínio) por usucapião, eventuais ônus, sejam eles quais forem, desaparecem ipso facto.

Portanto abre-se a matrícula para o imóvel usucapiendo, sem nada mencionar quanto aos ônus anteriores, que não subsistem e nem necessitam serem cancelados, somente se faz referência ao registro anterior.

(Ver RDI 33 – A sentença de Usucapião e o Registro de Imóveis – Dr. Benedito Silvério Ribeiro e anexos)

O Usucapião constitui não somente modo de aquisição, mas também modo de saneamento de propriedade imperfeita.

Como é sabida, a aquisição usucapional, legitima-se pela posse prolongada e qualificada – ad usucapionem – e que vem a ser chancelada judicialmente, superando direitos que estejam retratados ou garantidos perante o Registro Público.

O fundamento primacial é o de que a usucapião, assim como a desapropriação é forma originária de aquisição que não guarda relacionamento algum com os anteriores registros ou dados constantes da repartição imobiliária, cuidando, pois, de registro novo, a ser aberto em decorrência da apresentação do mandado judicial.

É óbvio que fica inoperante o registro existente, a partir do momento em que venha a ser transcrita a sentença de usucapião, descabendo ao anterior dominus movimentar doravante o seu registro.

Se a usucapião consegue arrostar o domínio, o que impede de fazê-lo com a penhora/hipoteca;

O que produz a usucapião é a posse. O possuidor, como tal, não tem de estar a par do que se passa no registro, que é o local de atos jurídicos, portanto, espaço do mundo jurídico. Por isso, adquire-se o domínio a despeito do registro e ainda que se conheça o registro.

A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade, que não se subordina ao direito do proprietário demitido do domínio. Isso ocorre em todas as formas de usucapião judiciais, não havendo motivo para distinção.

Através da usucapião, o adquirente recebe o imóvel livre de ônus. Com o registro da sentença, opera-se automaticamente a extinção dos direitos reais constituídos pelo antigo proprietário.

Oficial deve apenas observar se a usucapião foi sobre a totalidade do bem gravado, já que, se parcial, subsistirão os ônus sobre a parte restante.

É o parecer sub censura.

São Paulo, 19 de Setembro de 2.019.

Direito Real de Habitação por Partilha

Foi apresentado uma Carta de Sentença Notarial, extraída mediante materialização do processo de Inventário e Partilha, onde na sentença, o juiz, atribuiu à viúva, com fundamento no art. 1831, do CC, o direito real de habitação sobre o imóvel residencial, pelo valor de R$ 12.651,64 (1/3 do valor venal). Para cada herdeiro filho, a parte ideal de 1/3 sobre a nua propriedade do referido imóvel, no valor de R$ 8.434,32 (2/3 do valor venal divididos pelo número de herdeiros)

Pergunta:

É possível o registro da presente carta de sentença da forma acima? Caso seja possível, como proceder?

Resposta:

  1. Inicialmente informamos de que será necessária a apresentação da certidão de casamento do autor da herança com a viúva para fins de prévia averbação;
  2. Conforme nossa resposta anterior o direito real de habitação previsto no artigo 1.831 do CC é passível de registro no RI., ou seja, é perfeitamente possível o seu registro (Ver também processo CGJSP de nº 1015197-65.2016.8.26.0309);
  3. Apesar de as regras do usufruto se aplicar a habitação, esta se diferencia do usufruto, pois é direito personalíssimo que só se limita a ele, e é restrita a ocupação. Para o direito real de habitação, há necessidade de que a construção esteja previamente averbada, e o direito real de habitação nos termos do artigo n. 1.831 do CC também é possível desde que o imóvel destinado à residência da família seja o único a inventariar;
  4. No caso não será possível o registro da carta porque na matrícula do imóvel não existe construção (residencial) averbada e não será possível o direito de habitação sobre terreno. E o direito real da habitação é direito personalíssimo que só se limita a ele, e é restrita a ocupação. E diferente do usufruto (uso e gozo). Portanto instituído o direito de habitação (ocupação) a favor da viúva, por não ser não se tratar de usufruto não haveria via de consequência a nua propriedade sobre o imóvel e partilhada a três filhos. Devendo a partilha, o pagamento aos três filhos herdeiros ser a propriedade e não a nua propriedade, por não se tratar de usufruto quando haveria o desdobramento na propriedade em usufruto e nua propriedade mas de direito real de habitação que uma vez constituído não ocorre o desdobramento da propriedade, portanto não haverá nua propriedade. E nesse sentido além da prévia  averbação da construção residencial a partilha deveria ser aditada para que uma vez registrado concomitantemente com o direito de habitação uma vez averbada a construção residencial, fosse também registrado a partilha da propriedade na proporção de 1/3 para casa herdeiro filho, mas não a nua propriedade, como dito, por não tratar-se de usufruto;
  5. Eventualmente a partilha poderá ser aditada, re-ratificada para que seja feito o pagamento do usufruto do imóvel (terreno) para a viúva e o pagamento da nua-propriedade para os três filhos herdeiros na proporção de 1/3 para cada um. E desta forma a construção poderia ser averbada oportunamente, porque não seria mais direito real de habitação e o usufruto seria também personalíssimo, vitalício, e com o direito de uso e gozo, e não somente de ocupação.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 08 de Setembro de 2.019.

Pergunta anterior:

Diante do requerido também comparecente como autora na ação constante do processo, junta a r. sentença ali prolatada, onde o MM. Juiz reconheceu a união estável entre a viuva e o falecido, e diante disso, concedeu-lhe o direito real de habitação, do imóvel, cujo imóvel encontra-se titulado em nome da herdeira ascendente, pedindo que este fato seja noticiado na matricial.

Isto posto, pergunto:-

1.* nos termos do art. 167, inciso I, nº 07, da Lei 6015/73, posso registrar esse direito na mencionada matricial ?

2. * ou “ex vi legis” ou seja, por força de lei, este direito já garante o direito de moradia à viúva ?; ou ainda

3. * o documento a ser juntado seria o r. mandado extraído dos autos ?

RESPOSTA:

2. Sim, “Ope Legis” (por força de lei) a viúva já tem o direito real de habitação (artigo 7º, parágrafo único da Lei n. 9.278/96 e artigo nº. 1.831 do CC), ainda mais que recentemente o STF equiparou a companheira ao cônjuge sobrevivente para fins de direitos sucessórios;

1. Não nos termos do artigo n. 167, I, 7 que é quando resulta de direito de família, mas sim, nos termos do atual entendimento, em pese decisão em contrário do CSMSP de n 990.10.030.896-3. Ou seja, deverá proceder ao registro do direito real de habitação a favor dela. A situação, até bem pouco tempo não era tranqüila considerando-se o artigo 167, I, 7, da LRP., no entanto essa posição vem sendo modificada face ao princípio de concentração (que nada mais é do que a previsão legal de que todos os atos com reflexo sobre a propriedade imobiliária, quer em seu aspecto objetivo, quer em seu aspecto subjetivo, devam adentrar obrigatoriamente no fólio real). O IRIB tem se posicionado na defesa da amplitude desse princípio, em que a matricula deve agregar, para ampla publicidade a terceiros, atos relacionados com o imóvel.

Há entendimentos de que o direito real de habitação previsto no artigo 1.831 do CC guarda ligação com o direito das sucessões, tem natureza jurídica e considera-se afastada a incidência da exceção prevista na Lei de Registros Públicos (art.167, I, 7, LRP).

E tem-se entendido que o direito real de habitação previsto no artigo 1.831 do CC, assim como aquele previsto nos artigo 1414/1416 do mesmo codex, deve sim ser levado ao registro imobiliário, por se tratar de legado legítimo (direito das sucessões) e por ser indispensável o seu registro para atendimento da função social da propriedade e do direito de informação previstos na Carta Maior. (nesse sentido ver: obra Direito Registral Imobiliário – Editora SAFE – Porto Alegre 2001, de autoria de Ademar Fioranelli – páginas 401 e 402, e ainda excelente trabalho de Luciano Lopes Passarelli – O Direito Real de Habitação no Direito das Sucessões – Revista do Direito Imobiliário – IRIB de nº 59 páginas 119/125). Ademais nos termos do artigo de n. 167, II, 12 seria possível a sua averbação.

3. O requerimento no qual falta a profissão da requerente e que nele poderia ser complementado acompanhado de cópia da sentença não é documento hábil para o ato de registro, devendo ser apresentado mandado, ou carta de sentença com o trânsito em julgado;

4. Na cobrança de emolumentos adotar-se-á por analogia o valor venal do imóvel, considerando-se 1/3 como nos casos de usufruto.

Apesar de o usufruto se diferenciar do direito real de habitação, a este se aplicam as regras do usufruto.

Como não há previsão na Tabela II – Dos Ofícios de Registro de Imóveis para a cobrança dos emolumentos, no caso do Direito Real de Habitação, adotar-se-á por analogia o valor venal do imóvel considerando-se 1/3 como nos casos de usufruto, vez que geralmente esse direito real de habitação decorrente de sucessão (legal) é gratuito.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 28 de Agosto de 2.017.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

 Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.                      

I – o registro:                   

 7) do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem do direito de família;

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Da Habitação

Art. 1.414. Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular deste direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família.

Art. 1.415. Se o direito real de habitação for conferido a mais de uma pessoa, qualquer delas que sozinha habite a casa não terá de pagar aluguel à outra, ou às outras, mas não as pode inibir de exercerem, querendo, o direito, que também lhes compete, de habitá-la.

Art. 1.416. São aplicáveis à habitação, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto

Art. 1.831. Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar

LEI Nº 9.278, DE 10 DE MAIO DE 1996.

Art. 7° Dissolvida a união estável por rescisão, a assistência material prevista nesta Lei será prestada por um dos conviventes ao que dela necessitar, a título de alimentos.

Parágrafo único. Dissolvida a união estável por morte de um dos conviventes, o sobrevivente terá direito real de habitação, enquanto viver ou não constituir nova união ou casamento, relativamente ao imóvel destinado à residência da família.

Consolidação de Propriedade Fiduciária – Penhoras e Indisponibilidade

Existe no cartório um imóvel registrado em nome de Fulano e s/m Beltrana, sendo eles devedores fiduciantes do Banco.

O imóvel está financiado, e estou procedendo com a intimação dos mesmos nos termos do Art.26 da Lei 9.514/97, de modo que foram intimados  por edital e não purgaram a mora.

O credor me apresentou o requerimento e pagou a guia de recolhimento do ITBI, porém, ao conferir a matrícula para efetuar a consolidação, observei que existem penhoras e duas indisponibilidade sobre referido bem.

Pergunto​: é possível o registro da consolidação? como ficam as indisponibilidades?

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Resposta:

1.Inicialmente observamos de que a penhora averbada sob o n. AV.14 não se trata de execução fiscal, pois não movida por uma das fazendas mas sim por particular, ou seja pessoa jurídica privada;

2. A averbação premonitória (AV.12) assim como as demais penhoras dos direitos do fiduciante (AV.14, 15 e 16) a rigor não impedem a consolidação, no entanto devem ser levantadas pelo credor fiduciário após a consolidação.

Já as indisponibilidades averbadas sob os nºs AV.13 e AV.17 realizadas nos termos do artigo n. 185-A do CTN impedem a consolidação da propriedade resolúvel em nome do credor  uma vez que os seus bens (direitos) estão indisponíveis. Portanto tais indisponibilidades impedem a consolidação os leilões e eventual arrematação, e para tal devem ser previamente levantadas.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 08 de Setembro de 2,015.

Do IRIB:

RESPOSTA OFICIAL
Data: 12/08/2013 
Protocolo: 10745
Assunto: Alienação Fiduciária
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari – 
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo – 
Verbetação: Alienação fiduciária. Consolidação da propriedade. Indisponibilidade. Santa Catarina.
Pergunta:


Foi apresentado pela COOPERATIVA XXX, requerimento solicitando a consolidação da propriedade nos termos do art. 26, § 7º, da Lei nº 9.514/97. Ocorre que na matrícula consta uma averbação de INDISPONIBILIDADE DE BENS expedito pela UNIÃO FEDERAL, lançada posteriormente ao registro da CCB com alienação fiduciária. O que fazer? Proceder a CONSOLIDAÇÃO mesmo assim? Devolver o requerimento e esperar que o requerente solicite a suscitação de dúvida?
Resposta:


Prezada consulente: A nosso ver, a consolidação não é possível. A averbação da indisponibilidade impede a consolidação, pois os direitos de fiduciante estão indisponíveis.  A inadimplência pode ter sido até combinada em fraude contra crédito de credores, inclusive a União. Neste caso, recomendamos a devolução do título e, caso a parte não se conforme, deverá suscitar dúvida.
RESPOSTA OFICIAL
Data: 10/08/2011 
Protocolo: 8027
Assunto: Alienação Fiduciária
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari – 
Revisor(es): Dr. Ulysses da Silva – 
Verbetação: Alienação Fiduciária. Indisponibilidade. Consolidação da propriedade. Inviabilidade. Espírito Santo.
Pergunta:


Foi apresentado pela CEF requerimento solicitando a consolidação da propriedade nos termos do art. 26, § 7º, da Lei nº 9.514/97. Ocorre que na matrícula consta uma averbação de indisponibilidade lançada posteriormente ao registro da alienação fiduciária, como reiterado em diversas consultas, indevidamente, pois o fiduciante não é mais o proprietário do imóvel. O que fazer? Averbar a consolidação mesmo assim? Devolver o requerimento e esperar que o requerente solicite a suscitação de dúvida?
Resposta:


Prezado associado:  A nosso ver, você não deverá promover a consolidação da propriedade, pois conforme bem argumentou em sua pergunta, o registro da alienação fiduciária retirou do fiduciante a propriedade do bem, o que impediria o registro da indisponibilidade. Se você consolidar a propriedade em nome do credor estará perpetuando o erro. Lembre-se que erros passados não justificam novos erros.  Portanto, recomendamos que você informe à parte o motivo da recusa do título, orientando-a a buscar auxilio no Poder Judiciário. 

Desapropriação em Imóvel c/ Alienação Fiduciária

Foi apresentada uma Desapropriação (Prefeitura Municipal), pergunta-se: é possível registrar a desapropriação mesmo havendo registro de alienação fiduciária na matrícula ?

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Resposta:

  1. A desapropriação (amigável ou judicial) é forma originária de aquisição e eventuais ônus que recaiam sobre o imóvel desapropriado ficam sub-rogados no preço da indenização (artig0 31 do DL 3.365/41;
  2. Ademais nos contratos de alienação fiduciária, via de regra existe clausula específica sobrea possibilidade de desapropriação na qual pode ser prevista que nesse caso a credora fiduciária receberá do poder expropriante a indenização correspondente, imputando na solução da dívida e liberando o saldo se houver;
  3. Portanto é perfeitamente possível o registro da desapropriação sobre imóvel alienado fiduciariamente.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 04 de Setembro de 2.019.

Rede Ferroviária Federal S/A – Transferência de Imóvel à União

1. Imóvel que figura na matrícula em nome da “Rede Ferroviária Federal S/A”.

2. Apresentado requerimento e termo de transferência, solicitando o registro do imóvel em nome da UNIÃO.

Pergunta-se:

a) Como proceder ? 

b) Caso seja possível, deverá ser exigido algum outro documento ?

Resposta:

Conforme nossa resposta anterior que logo abaixo reproduzimos, o ato a ser praticado é o de registro utilizando-se o Ofício nº 288/2011/CI/SPU-SP (requerimento), o Termo de Transferência de nº 318/2009 que deverá ser apresentado, pois o documento anexo ao Ofício referido trata-se de informação 150/2011/CI/SPU/SP do engenheiro do Departamento, cópia do Anexo I, Inventariança da Extinta RFFSA (Relação dos Imóveis Não Operacionais da Extinta RFFSA), relativo à folha onde consta o imóvel objeto da matrícula 107099, que também deverá ser apresentado, a Lei 11.483/07 artigo 2º, incisos I e II, e o Decreto 6018/07.

Entretanto, devem ser apresentados os seguintes documentos:

  1. Termo de Transferência de n. 318/2009;
  2. Anexo I, Inventariança (cópia da folha onde conste relacionado o imóvel transferido – pois referido Anexo é composto de muitas folhas);
  3. Valor Venal do Imóvel;
  4. Prova de Representação/Cópia da Portaria de Nomeação de quem assina o Oficio/Requerimento.

Ver Lei 11.483/07, artigo 2º incisos I e II, Decreto 6018/07, Lei 5.972/73 artigos 1º e 2º, e analogicamente artigo n. 294 da LRP e artigo 5º do DL 359/63.

É o parecer sub censura.

São Paulo, 19 de Julho de 2.011.

                                      Segue:

A Secretaria do Patrimônio da União, nos remeteu: Ofício, termo de transferência (cópia singela); e, anexo I, (cópia singela), cujas cópias em anexo seguem, pleiteando, com fulcro no artigo 2º, inciso II, da Lei Federal nº. 11.483, de 31 de maio de 2.007, a incorporação do imóvel da Rede Ferroviária Federal S/A, ao patrimônio da UNIÃO FEDERAL, imóvel este constante da matrícula nº. 115.745, desta serventia registraria.

Isto posto, inquirimos de Vossa Senhoria o seguinte:

  1. Esses documentos são suficientes para atender o requerido?
  2. Se positivo, qual o ato a ser praticado na matrícula: averbação ou registro?

Rogamos por qualquer outra informação que, Vossa Senhoria julgar necessário.

Antecipadamente, agradecemos

Resposta:

O ato a ser praticado é o de registro, utilizando-se o Oficio nº. 643/2007/Gabinete/GRPU/SP, o Termo de Transferência nº. 004/2007, o Anexo I, a Lei n. 11.483/07 (artigo 2º, II), o Decreto n. 6018/07 (artigos 3º, I, V, VI e XVII e 5º, III, alíneas “a” e “b”) e valor venal do imóvel.

Analisando a questão, entendo, s.m.j.m, que a documentação apresentada é suficiente para a pratica do ato.

Numa posição mais extremista poderia a serventia solicitar os reconhecimentos das assinaturas constantes do Oficio e do Termo de Transferência, bem como as portarias de nomeações daqueles que assinam tais documentos, porém, particularmente por se tratar da União Federal, entendo desnecessário.

Quanto ao ato ser de registro e a documentação ser suficiente, explico:

Inicialmente pesamos que o ato poderia ser o de averbação como muitas serventias fizeram em passado recente em caso semelhante da LBA, contudo, nesse caso a situação que se apresentava era diferente, pois, a LBA era fundação – FUNDAÇÃO LEGIÃO BRASILEIRA DE ASSISTÊNCIA – LBA , e o Decreto-Lei nº. 593 de 27 de Maio de 1.969, que a instituiu já previa em seu artigo 10º que em caso de dissolução da Fundação, seus bens e direitos passarão a integrar o patrimônio da União.

E no caso que se apresenta a situação é outra, a Rede Ferroviária Federal SA – RFFSA é Sociedade Anônima por Ações, tendo sido constituída pela Lei n. 3.115/57, atas, estatuto, etc., sendo-lhe aplicada a Lei 6.404/76, contudo, a incorporação que se apresenta não se trata de incorporação pela qual a sociedade é absorvida por outra sociedade (artigo 227 da Lei 6.404/76), a uma, porque a União não é sociedade ou empresa, a duas, porque a incorporação que se está operando não é da empresa (RFFSA), mas dos bens imóveis não operacionais.

Desta forma, o ato a ser praticado será o de registro pelos seguintes motivos:

1 – Pelo princípio de instância, pois, no Oficio n. 643/2007 do Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão – Secretaria do Patrimônio da União, está sendo solicitado o registro;

2 – Não se aplica o artigo n. “234” das Leis das SA (Lei n. 6.404/76), pois, como dito, não é caso de incorporação de uma sociedade por outra:

3 – Pelos Termos da Lei n. 5.972/73, que Regula o Procedimento para o Registro da Propriedade de Bens Imóveis Discriminados Administrativamente ou Possuídos pela União (artigos 1º, II (possuídos), 2º caput e parágrafo 4º parte inicial (o título de transmissão);

4 – Por analogia ao artigo 294 da própria Lei dos Registros Públicos.

Já com relação ao título (instrumento), deverá ser como dito, utilizado o Ofício que solicita o registro, o Termo de Transferência n. 004/2007, o Anexo I , a Lei 11.483/07 (artigos 2º, II e 4º) e Decreto n. 6.018/07 (artigos 3º, I, II, V, VI e XVII, e 5º, III, alíneas “a” e “b”).

Por derradeiro esclarecemos:

1 – Que o artigo 221 da Lei dos Registros Públicos não é taxativo;

2 – Que segundo Plácido e Silva, Instrumento exprime a materialização de todo fato ou ato jurídico que se tenha cumprido ou realizado por escrito;

3 – Que a transferência dos imóveis para a União já se operou por disposição legal (Medida Provisória n. 353/2007 e Lei 11.483/07), e restava apenas proceder ao inventário de tais bens (localizando, identificando e relacionando – vide Decreto 6.018/07 -), o que foi feito pelo Termo de Transferência da Documentação Referente aos Imóveis Não Operacionais – Termo n. 004/2007 -.

4 – Que se porventura dependesse de outra formalidade instrumental (escritura do SPU por exemplo), não seria possível, pois, a RFFSA já está extinta pelo encerramento da liquidação (artigo 219 da Lei 6.404/76), e já não tem mais personalidade jurídica (artigo 207 da Lei 6.404/76). Ademais, se a Lei dos Registros Públicos admite para fins de registro o Termo Administrativo (artigo 167, I, 37), não vejo porque não aceitar a Lei e demais documentos para a prática do ato. O registro do imóvel em nome da União que em seguida irá vendê-los através de leilão ou concorrência pública (licitação), deve espelhar segurança.

Assim, concluímos que a documentação apresentada somando-se a Lei (11.483/07) e o Decreto (6.018/07), são suficientes para atender ao registro requerido e que o ato a ser praticado é o de registro, e mesmo fosse possível o ato de averbação, com certeza seria questionado pela Secretaria do Patrimônio da União.

É o parecer sub censura.

São Paulo, 10 de Outubro de 2.007.

Alteração Contratual Seguida de Distrato – Necessidade do Visto de Associação de Classe

Foi apresentado uma alteração de contrato social para adequação ao novo Código Civil Brasileiro, seguida a mesma de distrato social, tendo a sociedade o objetivo de representação comercial por conta de terceiros, pergunta-se:

Devo requerer o visto do Conselho Regional dos Representantes Comerciais do Estado de São Paulo na alteração e no distrato?

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Resposta:

Como está ocorrendo alteração da sociedade, sim, nos termos do item de nº 19 do Capítulo XVIII das NSCGJSP.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 02 de Setembro de 2.019

CAPÍTULO XVIII

 DO REGISTRO CIVIL DAS PESSOAS JURÍDICAS

19. Para o registro dos atos constitutivos e de suas alterações, das sociedades a que se refere o artigo 1º da Lei Federal 6.839, de 30 de outubro de 1980, exigir-se-á a comprovação do pedido de inscrição no respectivo órgão de disciplina e fiscalização do exercício profissional.

Condução Resolutiva e Registro de Hipoteca

A existência de condição resolutiva, na matrícula, obsta o registro de hipoteca?

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Resposta:

  1. Nos termos do artigo n. 1.420 do CC aquele que pode alienar pode hipotecar;
  2. A condição resolutiva não é um direito real, mas uma condição resolúvel de um negócio jurídico pendente;
  3. A condição resolutiva não impede a venda do imóvel ciente do fato o adquirente, ou seja, deve constar expressamente do título a ciência do adquirente da existência da condição resolutiva;
  4. Portanto como não impede o mais (C/V), não impede o menos (hipoteca). A venda ou a hipoteca pode ser admitida desde que o credor hipotecário ou o comprador concorde expressamente com a clausula assumindo-a, dada a liberdade de contratar.
  5. Entretanto a condição resolutiva deve ser certificada no título (artigo 230 da LRP).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 29 de Agosto de 2.019.

Alienação Fiduciária – Declaração de União Estável sobre Data Anterior – Efeitos

Um imóvel foi adquirido por Fulana, através de Escritura Pública de Compra e Venda, lavrada em 17 de setembro de 2018, prenotada perante esta Serventia em 03 de outubro de 2018 e registrada em 05 de novembro de 2018.

Fulana, atual proprietária do imóvel, convive em união estável com Beltrano, conforme Escritura Pública Declaratória de União Estável, lavrada em 03 de outubro de 2018, e registrada no Livro 3 em 05 de novembro de 2018.

Na referida Escritura de União Estável consta que eles (Fulana e Beltrano) convivem desde 2006 e o regime de bens adotado é o da comunhão parcial de bens.

Nesse sentido, recebemos um contrato que constitui a garantia fiduciária sobre o citado imóvel e gostaríamos de seu auxílio para saber se este bem seria um bem particular de Fulana ou comum de Fulana e Beltrano, considerando toda a ordem cronológica, eficácia dos atos, forma da aquisição e regime de bens adotado, no intuito de verificarmos quem deverá dar o imóvel em garantia.

Em outras palavras, para verificarmos se Fulana e Beltrano são devedores fiduciantes ou se apenas Fulana seria a devedora fiduciante e Beltrano seria tão somente anuente.

Resposta:

  1. Fulana adquire o bem imóvel por escritura de 17-09-2.018, protocolada em 03-10-2.018, quando pelo protocolo já surte efeito (caso seja registrada – os efeitos do registro valem da data da prenotação);
  2. União estável realizada por escritura de 03-10-2018, declarando a convivência desde 2.006 pelo regime da CPB;
  3. Portanto bem adquirido comunicou-se com Beltrano e ambos devem figurar no título como devedores fiduciantes.
  4. Os efeitos a partir de 2.006 se for o caso deve ser questionado pelas vias jurisdicionais.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 28 de Agosto de 2.019.