Georreferenciamento – Anuência – Gasoduto

No georreferenciamento do imóvel da matricula, enviamos notificação via cartório a confrontante Transportadora Brasileira Gasoduto Bolívia – Brasil S/A, foi devolvida com certidão negativa, pois os funcionários não estão trabalhando presencialmente.

O interessado conseguiu a anuência, online, o responsável assinou a anuência, pedimos o reconhecimento de firma, ele respondeu que é impossível devido a pandemia.

Posso aceitar a anuência? 

Resposta:

  1. Segundo enunciado sobre temas discutidos no XXIV Congresso Notarial Brasileiro – Tabelião no Meio Digital, é possível ao Tabelião de Notas reconhecer firma digital em meio eletrônico ou em documento impresso.
  2. A pedido da parte interessada, mediante apresentação de documento físico, o Tabelião poderá autenticar a assinatura digital constante do no documento, após conferi-la em meio eletrônico;
  3. Ao que parece não é o caso pois a assinatura não foi feita digitalmente, mas os documentos foram enviados digitalmente, em face de trabalho em home office devido a pandemia;
  4. A servidão está devidamente posicionada na propriedade e não houve discordância nos limites comuns existentes entre a faixa de servidão e o referido imóvel por parte da notificada (Transportadora Brasileira Gasoduto Bolívia – Brasil S.A. – TGB). Ademais seria praticamente impossível adentrar em área de gasoduto. Não se trata de um imóvel lindeiro, mas de um gasoduto;
  5. Com a anuência foi juntada planta pela TGB, inclusive cópia da procuração do responsável que assina a anuência. Procuração esta de seus arquivos;
  6. Houve troca de e-mail que ficam arquivados nos computadores;
  7. Nos termos do artigo 28 da Lei 8.935/94 o Oficial goza de independência pela prática de seus atos;
  8. Portanto diante da situação especial, entendo, s.m.j. que se assim entender o Senhor Oficial Registrador a anuência poderá ser aceita.

É o que sub censura entendemos.

São Paulo, 16 de Setembro de 2.020.

Hipoteca Imóvel Rural – Georreferenciamento

Determinado imóvel com área de 212,9629ha está sendo dado em garantia hipotecária. Gostaria de saber se há a necessidade, nesse caso, de pedirmos a certificação, diante da sua área, considerando sobretudo o disposto no Decreto nº 4.449/2002 e na Lei nº 6.015/73 sobre a matéria.

DECRETO 4.449/2002

Art. 10.  A identificação da área do imóvel rural, prevista nos §§ 3o e 4o do art. 176 da Lei no 6.015, de 1973, será exigida nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural, na forma do art. 9o, somente após transcorridos os seguintes prazos: (…)

LEI 6.015/73

ART. 176. § 3o Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1o será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.                   

§ 4o A identificação de que trata o § 3o tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo.       

Resposta:

A hipoteca constituída em imóvel rural com área 212,9629 hectares, poderá ser registrada sem a necessidade de o imóvel ser georreferenciado, uma vez que não está ocorrendo nenhuma das hipóteses que a lei exige o georreferenciamento.

Ou seja, não está ocorrendo nenhuma situação de desmembramento, parcelamento, remembramento ou transferência do imóvel (parágrafos 3º e 4º do artigo n. 176 da LRP, e artigo n. 10 (caput) e parágrafo 2º  e seus incisos do Decreto n. 4.449/02).

Nesse sentido, ver Boletim Eletrônico do Irib nºs: I) 1.282 de 06/09/2.004 – Carta de Araraquara – item 3- Prazos – Definição do Objeto da Proibição de Atos Registrais após o seu Decurso (Hipoteca), II) 1.742 de 13/05/2.005 – item – As hipóteses que exigem a descrição georreferenciada (desmembramento, parcelamento, remembramento, transferência voluntária, decisões em ações judiciais que versem sobre imóveis rurais) e 1.811 de 17/06/2.009 – Hipóteses que exigem a descrição georreferenciadas (possibilidade de registro de hipoteca, penhora (averbação), locação, sucessão causa mortis, arrematação).

É o parecer sub censura.

São Paulo, 15 de Setembro de 2.020.

Desmembramento Imóvel Rural com Menos de 100ha. Georreferenciamento

Imóvel rural com área inferior a 100 ha., é obrigatório o georreferenciamento em caso de desmembramento?

Temos posicionamentos diversos entre os escreventes.

Resposta:

  1. A confusão está entre o artigo 176, § 3º da LRP e o artigo 10 do Decreto 4.449/02;
  2. O artigo 10 do Decreto foi alterado pelo Decreto 5.570/05 (somente após transcorridos os prazos). O artigo 176 não;
  3. Portanto entendo s.m.j., que deva ser seguido o artigo 10 do Decreto (caput) seu inciso VI e seu § 3º;
  4. Ou seja, uma área inferior a 100,00 hectares não será necessária ser georreferenciada para desmembramento.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 14 de Setembro de 2.020.

DECRETO Nº 4.449, DE 30 DE OUTUBRO DE 2002.

  Art. 10.  A identificação da área do imóvel rural, prevista nos §§ 3o e 4o do art. 176 da Lei no 6.015, de 1973, será exigida nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural, na forma do art. 9o, somente após transcorridos os seguintes prazos: (Redação dada pelo Decreto nº 5.570, de 2005)

       VI – vinte anos, para os imóveis com área de vinte e cinco a menos de cem hectares; e     (Redação dada pelo Decreto nº 9.311, de 2018)

        § 2o  Após os prazos assinalados nos incisos I a IV do caput, fica defeso ao oficial do registro de imóveis a prática dos seguintes atos registrais envolvendo as áreas rurais de que tratam aqueles incisos, até que seja feita a identificação do imóvel na forma prevista neste Decreto: (Redação dada pelo Decreto nº 5.570, de 2005)

        I – desmembramento, parcelamento ou remembramento; (Incluído pelo Decreto nº 5.570, de 2005)

        II – transferência de área total; (Incluído pelo Decreto nº 5.570, de 2005)

        III – criação ou alteração da descrição do imóvel, resultante de qualquer procedimento judicial ou administrativo. (Incluído pelo Decreto nº 5.570, de 2005)

        § 3o  Ter-se-á por início de contagem dos prazos fixados nos incisos do caput deste artigo a data de 20 de novembro de 2003. (Incluído pelo Decreto nº 5.570, de 2005)

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.                  (Renumerado do art. 173 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

§ 3o Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1o será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.              (Incluído pela Lei nº 10.267, de 2001)

Cédula de Crédito Bancário – Empresa Constituída entre Cônjuges

Recebemos a Cédula de Crédito Bancário que segue em anexo e, sobre esta, temos as seguintes dúvidas:

1. A emitente da CCB, desobedece o disposto no artigo 977, do Código Civil, haja vista que deixou constar como sócios pessoas que são casadas entre si no regime da comunhão universal de bens. Nesse sentido, inclusive, agindo de má fé ou não, que não vem ao caso, foi grafado na primeira alteração contratual os sócios da citada empresa como sendo casados no regime da comunhão parcial de bens, quando este não é efetivamente o regime de bens do casamento, conforme acima exposto. Desta forma, considerando que o bem imóvel pertence as pessoas físicas dos sócios, existir essa irregularidade em relação a emitente obstaria o registro da garantia hipotecária nesta Serventia?

2. No quadro IV, à fl. 1, denominado de “CARACTERÍSTICAS DA OPERAÇÃO DE CRÉDITO”, dispõe que o valor contratado é R$300.000,00, tendo como forma de pagamento o débito de 13 parcelas no valor de R$ 25.357,19.

Entretanto, o valor total das parcelas, quando multiplicado o valor pela quantidade, resulta em R$329.643,47. Ainda nesse sentido, no item VI, às fls. 1 e 2, denominado de “ENCARGOS FINANCEIROS”, resta disposto como valor total devido R$302.159,16, ou seja, mais uma vez diferente do que será efetivamente pago. Desta forma, gostaria de saber se o senhor acredita que essa diferença precisa ser esclarecida, a fim de cumprir o disposto no inciso III, do artigo 29, da Lei nº 10.931/2004 e no inciso II, do artigo 24, da Lei nº 9.514/97, ou se o senhor entende que o disposto no item 7.3, à fl. 5, ou outra cláusula disposta na CCB já esclarece tal divergência/diferença.

3. Considerando que trata-se de bem comum aos sócios da empresa, que, por sua vez, são casados no regime da Comunhão Universal de Bens, seria necessário grafar o sócio, ao final da cédula, também como garantidor fiduciante, da forma que a sócia foi qualificada, ou seria suficiente a menção deste como “CÔNJUGE/COMPANHEIRO DO GARANTIDOR FIDUCIANTE”?

Resposta:

  1. Sociedades Regime de casamento. A vedação do artigo 977 do CC de constituição de sociedades entre cônjuges casados pelo regime da Comunhão Universal de Bens ou Separação Obrigatória de Bens, e/ou com terceiros não atinge as sociedades constituídas antes da entrada em vigor do CC de 2.002 (APC-SP 12.2011.8.26.0100, e processos CGJSP de nºs: 2012/106155 e 583.2009.101817-1;
  2. Pode também ter ocorrido que os sócios/cônjuges casados no regime da CUB, após o CC/02, alteraram o regime de seu casamento de CUB, para Comunhão Parcial de Bens, regularizando a situação;
  3. Portanto nessa esteira será preciso verificar se de fato ocorreu uma dessas duas situações. E para tal deverá ser solicitado cópia autenticada, e ou certidão da Junta Comercial (que conste o regime de bens dos sócios casados entre si) bem como cópia autenticada da certidão de casamento do casal com averbação de alteração do regime de bens se for o caso e o que consta da matrícula do imóvel dado em garantia (às folhas 8 constou o imóvel como sendo de propriedade de apenas um dos sócios e não do casal);
  4. Caso não tenha ocorrido uma dessa situações a sociedade está irregular e obstará o registro da alienação fiduciária devendo ser qualificado negativamente;
  5. Quanto as divergência de valores nos termos doa artigos citados (Lei 10.931/07, artigo 29, III e Lei 9.517/97 artigo 24, incisos I e II) precisam ser retificadas para constar os valores corretos (da dívida e das prestações) pois o disposto no item 7.3, às fls. 5 da CCB, se refere a  cobrança e pagamento de tarifas pelo processamento da operação e que é além dos encargos previstos, nada esclarecendo ou justificando as diferenças de valores constantes da CCB;
  6. Caso o regime de casamento dos sócios/cônjuges seja de fato o regime da CUB (e a sociedade tenha sido constituída antes da entrada em vigo do CC/02, pois se foi depois está irregular não possibilitando o registro da alienação fiduciária)  na CCB o Senhor sócio deveria também constar  como garantidor fiduciante.

É o que entendemos sub censura.

São Paulo, 10 de Setembro de 2.020.

Bloqueio de Matrícula por Vício Intrínseco

Foi aberta uma matrícula com 3 proprietários, Proprietário A com 50%, Proprietário B, com 25% e Proprietário C, com 25%.

A Proprietária A era mãe dos dois outros proprietários, e em seu falecimento, seus 50% foram partilhados apenas ao Proprietário B, pois o Proprietário C renunciou à Herança.

Ocorre que o que constou ao final, por escritura pública e ficou constando do arrolamento no registro da matrícula,foi a propriedade exclusiva em nome do Proprietário B, mas este deveria ter remanescido com 75% do imóvel.

Depois disso foi apresentada Escritura Pública de Compra e Venda na qual o Proprietário B comparece vendendo, aparentemente, 100% do imóvel (todo o imóvel), quando, em tese, seria ele titular de apenas 75% do imóvel, conforme já narrado.

Em decorrência da referida Escritura Pública de Compra e Venda, foi lançado na matrícula o R-8, no qual consta, pelos seus termos, que todo o imóvel teria sido vendido pelo Proprietário B.

Diante disso, aparentemente houve um erro nosso, de modo que o examinador da Compra e Venda não percebeu que o título vendia a integralidade do imóvel quando, na matrícula, o vendedor só detinha 75% dele (imóvel). Por conta desse erro, o ato da compra e venda (R-8) foi lançado como se referente a 100% do imóvel, quando só pertenceria ao vendedor 75% do imóvel.

Com efeito, gostaríamos de sua opinião acerca de como deveríamos proceder diante desses equívocos cometidos pela Serventia, bem como acerca de como poderíamos tentar solucioná-lo.

Resposta:

  1. No caso houve erro intrínseco, tanto dos outorgantes vendedores que detinham somente 75% do bem imóvel alienado, como também do Notário que lavrou a escritura e deveria analisar os documentos, principalmente a certidão da matrícula apresentada e do Registro de Imóveis, e também do Registro de Imóveis;
  2. A fim de preservar o princípio  de segurança jurídica, já que os elementos, os fatos do caso no qual houve violação ao princípio da continuidade, da disponibilidade e da legalidade face à transferência de direito de propriedade em parcela superior ao da titularidade dos transmitentes redundará e  revelam que a superveniência de novos registros, poderá causar danos de difícil reparação aos interessados e a terceiros de boa-fé. Por cautela deve o Oficial comunicar os fatos ao Juiz Corregedor Permanente, solicitando nos termos do § 3º do artigo 214 da LRP., o bloqueio da matrícula, requerendo também  a intimação dos interessados para eventual providência que entenderem cabíveis no resguardo de seus direitos, inclusive com a participação da outra parte que não participou da venda;
  3. Os registros depois de efetuados não podem ser por retificação alterados, entretanto no caso completo  como houve vicio da transmissão, o título poderá ser re-ratificado nos termos do artigo 216 da LRP, para incluir também como outorgantes vendedor o Proprietário C, uma vez que o vício do negócio jurídico somente pode ser reconhecido com o devido processo legal, não podendo ser feito pelo Registrador ou mesmo pelo Juiz Corregedor Permanente.

É o parecer sub censura.

São Paulo, 09 de Setembro de 2.020.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 214 – As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta.                      (Renumerado do art. 215 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

§ 1o A nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos.                     (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 2o Da decisão tomada no caso do § 1o caberá apelação ou agravo conforme o caso.                   (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 3o Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel.        (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 4o Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio.         (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 5o A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel.                      (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 216 – O registro poderá também ser retificado ou anulado por sentença em processo contencioso, ou por efeito do julgado em ação de anulação ou de declaração de nulidade de ato jurídico, ou de julgado sobre fraude à execução.                  (Renumerado do art. 217 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975)

214, § 3º pedido de bloqueio

216 Retificação do registro – O Oficial não é parte legítima para responder ação que se pretenda modificar em processo contencioso

A retificação depende de pedido do interessado, vedado ao Oficial qualquer retificação de ofício, depende sempre de pedido (ou autorização) do interessado.

Alienação Fiduciária – Prazo entre Leilões

Trata-se de imóvel objeto de consolidação da propriedade devido a leilões negativos. Na documentação apresentada é possível perceber que entre o primeiro e o segundo leilão, o prazo foi inferior a 15 dias, contrariando o art. 27, §1º da Lei nº 9514, entretanto segundo o Código de Normas de nosso Estado, não caberia ao Oficial do Registro de Imóveis o controle desse prazo.

Gostaríamos de saber se seria possível dar prosseguimento ao protocolo mesmo com prazo inferior ao legalmente estabelecido.

 Lei nº 9514.

Artigo 27.

§1º. Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.

 Código de Normas.

§3º. O credor fiduciário deverá promover a realização de leilão público para venda do imóvel no prazo de 30 (trinta) contados da data da averbação da consolidação da propriedade, não cabendo ao Oficial do Registro de Imóveis o controle desse prazo.

Resposta:

  1. No caso os 1º e 2º leilões foram realizados em prazo inferior a 15 dias como determina a Lei (12 dias no caso);
  2. Isso poderá acarretar a nulidade do procedimento e de atos posteriores;
  3. Portanto não será possível dar prosseguimento ao protocolo;
  4. Deverão ser realizados novos procedimentos dos leilões cumprindo os prazos de 15 dias entre o 1º e 2º leilão;
  5. O Código de Normas do seu estado provavelmente quis dizer quanto ao caput do artigo 27 da Lei 9.514/97 que é o prazo de 30 dias para que o fiduciário promova público leilão após a consolidação.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 08 de Setembro de 2.020.

Cessão de Direitos – Indisponibilidade

Trata-se de uma cessão de direitos que constou indisponibilidade em nome do casal cedente, entretanto, na escritura, nada foi mencionado sobre a ciência/anuência dos cessionários sobre a indisponibilidade.

Além disso, constou na escritura que o resultado da consulta na CNIB foi negativo, quando em verdade, deveria ser positivo, posto que a inscrição dos cedentes foi feita na referida central antes da lavratura da escritura. Neste sentido, surgiram as seguintes dúvidas:

a)   A)    A indisponibilidade dos cedentes impede o registro do título, ou devemos pedir o prévio cancelamento da indisponibilidade?

b)   B)   Se não impedir o registro, devemos registrar mesmo cientes da indisponibilidade, sem qualquer menção a mesma?

c)   C) Se não impedir o registro, seria necessário que o cessionário declarasse expressamente a ciência da indisponibilidade?

d)    D)  Se não impedir o registro, deverá ser feito requerimento da parte interessada para registrar somente a compra e venda OU podemos continuar registrando a compra e venda sem requerimento fundado no princípio da cindibilidade?

OBS. Estamos recebendo cada vez mais protocolos relacionados a cessão de diretos na compra e venda, registrando apenas este (compra e venda). Entretanto, diante deste protocolo com o “plus” da indisponibilidade positiva, nos surgiu a dúvida quanto o registro, também, da cessão, caso seja solicitado pela parte interessada. 

Resposta:

  1. Apesar de o compromisso ou promessa de compra e venda não estar registrado, não será possível o registro da escritura registrando-se somente a compra e venda pelo princípio da cindibilidade;
  2. A cessão consta do título, houve inclusive pagamento do preço da cessão e não são atos dissociados, ou seja, aqueles que se apresentam de forma não vinculada;
  3. Portanto para o registro da compra e venda será necessário o levantamento da indisponibilidade pelos Juízos que as decretaram.
  4. Ver decisões sobre Cindibilidade -Limitações de sua aplicabilidade, Revista Irib de nº 80, páginas 15/33, especialmente página 21/33.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 07 de Setembro de 2.020.

Alienação Fiduciária – União Estável e Partilha

Foi protocolado um instrumento particular de venda e compra com alienação fiduciária, datado de Agosto de 2017, onde os compradores são conviventes em união estável, no regime da comunhão parcial de bens.

Em seguida, um outro protocolo, onde foi apresentado certidão da escritura de reconhecimento da união estável, escritura esta datada de Janeiro de 2015, e também uma escritura pública de dissolução da união com partilha do bem, onde os direitos e obrigações do imóvel ficam integral para o convivente, lavrada em Fevereiro de 2019.

Ao final, um outro protocolo com o termo de quitação da alienação fiduciária, datado de Abril de 2019, onde a credora declara dar quitação para ambos.

Pergunta:

01) Para que seja possível o registro da escritura de dissolução da união estável com partilha de bem, será necessário o registro da referida escritura no Livro E do registro civil e Livro 3 do CRI?

Obs. Tendo por base a apelação cível nº 1044002-05.2018.8.26.0100​

Resposta:

  1. Os conviventes vivem em União Estável desde 31-03-2.013;
  2. Em 30-01-2.015 realizaram escritura de reconhecimento dessa união pelo regime da comunhão parcial de bens, constando estes o ele divorciado e ela solteira;
  3. Em 01-08-2.017 adquiriram por compra e venda o imóvel objeto matrícula em tela, dando em garantia de alienação fiduciária para a outorgante vendedora EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIO LTDA, com a interveniência da EMPREEENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA;
  4. Em 25-02-2.019 realizaram a dissolução da união estável através de escritura pública, partilhando o imóvel adquirido, o qual ficou exclusivamente para o convivente, que assumiu os direitos e obrigações da alienação fiduciária, assumindo o compromisso de pagamento das parcelas restantes até o final do cumprimento das obrigações;
  5. Em 18-04-2.019 a credora fiduciária deu quitação integral;
  6. O contrato de compra e venda e a alienação fiduciária serão registrados, com o descerramento de matrícula autônoma;
  7. Para em seguida registrar a partilha pela dissolução da união estável;
  8. Apesar de existir previsão normativa para o registro da união estável no RCPN, e registro e averbação no RI, pelo provimento 37/14 do CNJ (artigos 1º e 7º – ver também artigo 5º do provimento , bem como decisões de São Paulo como a citada na consulta e a APC de nº 1101111-45.2016.8.26.0100 do CSMSP e também da 1ª VRP da Capital de nº 1044002-05.2018.8.26.0100, não há propriamente dito a exigência do registro da união estável;
  9. Portanto não se mostra necessário o registro da união estável no RCPN, nem no RI, como se pacto antenupcial fosse. Nos registros da compra e venda, da alienação fiduciária e da partilha da dissolução da união estável constarão estes com os seus reais estado civis, ou seja, ele como divorciado e ela como solteira e que convivem em união estável;
  10. Ocorre que no contrato de compra e venda com alienação fiduciária não constou o convivente como divorciado e ela como solteira (seus reais estados civis) constando como unidos estavelmente o que deverá ser objeto de rerratificação do instrumento para constar o real estado civis do casal;
  11. Como a partilha foi realizada em 25-02-2.019 (antes da quitação 18-04-2.019, a credora fiduciária deverá anuir a partilha nos termos do artigo 29 da Lei 9.514/97;

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 13 de Agosto de 2.020.

Doação c/ Cláusula de Reversão – Falecimento do Donatário

1. Conforme matrícula, no ano de 1.986, Fulano e sua mulher Fulana, doaram o imóvel para seu filho Beltrano, solteiro, com CLAUSULA DE REVERSÃO;

2. Aos 24/12/1988, Beltrano casou-se com, no regime da comunhão parcial de bens;

3. O doador, Fulano, faleceu no ano de 2000.

4. O donatário, Beltrano, faleceu aos 09/03/2020.

5. Foi apresentado um requerimento pela Sra. Fulana, viúva (mãe do donatário Beltrano) solicitando averbação do falecimento de Beltrano, e voltando o imóvel integralmente para ela, de acordo com cláusula de reversão.

Pergunta:

– Pode ser feito o registro atribuindo a integralidade do imóvel para ela? Ou, como o doador Fulano faleceu antes do donatário, somente a parte ideal de 50% do imóvel deve ser atribuído para ela e a outra metade ideal deverá ser objeto de inventário?

Resposta:

O doador faleceu antes do donatário, portanto a reversão a favor da doadora Fulana será tão somente da parte ideal de 50% ou ½, pois não há direito de acrescer na reversão, a outra metade consolidou-se nas mãos do donatário Beltrano

Portanto, os 50% pertencente ao donatário devem ser inventariados.

Ver decisão da 1ª VRP da Capital de n. 0050913-60.2012.8.26.0100.

É o nosso entendimento passível de censura.

São Paulo, 01 de Setembro  de 2.020

Desmembramentos Sucessivos – Provável burla aos Dispositivos de Parcelamento do Solo

Trata-se de um imóvel que o proprietário pretende desmembrar este em 4 partes. Ocorre que foi verificado dois problemas:

I) Os desmembramentos anteriores ultrapassaram os 20 lotes/áreas.

II) Uma das áreas desmembradas denomina-se “Gleba B-3 Institucional”, que provavelmente será doada a Prefeitura, o que é vedado nos termos do item 165.5, (1) das normas da CGJ, ou seja, (1) não implicar transferência de área para o domínio público; “

Devo devolver, alegando a proibição dos itens I e II acima, e que somente poderá ser feito o desmembramento nos termos do Art.18 da Lei 6.766/79.

Obs. Tudo está aprovado pela Prefeitura Municipal local. ​

Resposta:

  1. No caso a área a ser desmembrada já vem de desmembramentos anteriores que ultrapassaram 20 lotes/glebas, e muito provavelmente áreas grandes e mesmo apesar do tempo decorrido, e da alteração dos proprietários dos imóveis a serem desmembrados, sem que os novos titulares do domínio tenham participado do fracionamento anterior (item 165.5.5 do Capítulo XX das NSCGJSP. No caso parece caracterizar intenção de afastar o cumprimento das normas que regem o parcelamento do solo urbano ou de condomínio edilício;
  2. O desmembramento pretendido implica em desmembramento de quatro novas áreas sendo uma delas com 1.531,52 m2 Gleba – B1 – LAZER, outra com 1.001,33 m2 – Gleba B-2, intitulada PATRIMONIAL, mais uma  com 1.446,93 m2 – Gleba – B-3 – INSTITUCIONAL, e finalmente a quarta com 16.622,94 m2 – Gleba B com possibilidade de novos desmembramentos, denominada – CONDOMÍNIO, que provavelmente será implantado;
  3. Portanto entendo, s.m.j., que como dito há intenção de afastar o cumprimento das normas que regem o parcelamento do solo urbano (Lei 6.766/79), ou mesmo a Lei de Condomínio Edilício (Em Edificações – Lei 4.591/64 e o CC artigos 1331/1358);
  4. Portanto seria o caso de qualificar negativamente o pedido nos termos dos subitens 165.1, 165.2, 165.4, 165.5, 1, 4 (com apresentação de certidão da Prefeitura Municipal que não foi apresentada – comprovando de que as áreas são servidas por rede de água, esgoto, guias, sarjetas, energia, iluminação pública). Ademais as a áreas desmembradas comportam novos desmembramentos;
  5. Podendo no caso ser aplicado o subitem 165.5.6 (Pedido de dispensa de registro especial ao Juiz Corregedor Permanente);
  6. Ver processo CGJSP de nº 1001756-02.2016.8.26.0120 e APC de nº 1002387-81.2016.8.26.0366 – Mongaguá – SP.

É o que sub censura entendemos.

São Paulo, 31 de Agosto de 2.020.