Promessa de Dação em Pagamento

1) É possível cancelar a nota promissória (R$ 140.000,00) emitida em caráter pro-soluto. Como? 

2) Em relação a dívida acima foi feita uma NOVAÇÃO, atrelando a dívida (R$ 140.000,00) a uma PROMESSA de DAÇÃO EM PAGAMENTO, é possível?  

3) A presente promessa de Dação cabe registro? 

Obs. O prédio já está pronto

Pendente de: 

1) Registrar uma conferência de bens, mediante o cancelamento da nota promissória  

2) Habite-se (em andamento)

3) Instituição (não registrada) em andamento  

4. Diante do fato acima narrado qual a sequência dos atos a ser tomada, para regularizar e registrar a instituição? 

Antes da resposta propriamente dita, necessário se faz alguns esclarecimentos:

  1. Pro Soluto – Expressão latina, composta da preposição pro (a titulo de) e soluto, de solutio (pagamento), que se traduz a título de pagamento, para exprimir a entrega do que se faz a respeito da obrigação, seja da prestação ou de coisa que  lhe seja equivalente, a título de pagamento. O vendedor ao aceitar nota promissória “pro soluto” emitida pelo comprador dá quitação plena, pois tais título representam pagamento do preço.
  2. Para o registro, o que importa é o preço que é elemento essencial para a venda e compra, pois o pagamento é circunstância que não afeta a transmissão de domínio.

Na venda e compra, basta que as partes acordem no preço e que o vendedor de quitação dele. Se for representado por notas promissórias, cheques, pouco importa. O pagamento do preço, o resgate das notas promissórias, dos cheques é matéria estranha ao registro de imóveis, posto que obrigação de caráter pessoal entre as partes.

A quitação das promissórias dos cheques dados em pagamento é questão das partes sem qualquer repercussão no Registro de Imóveis, a forma de pagamento diz respeito ao modo de cumprimento da obrigação, não envolve a transmissão de domínio.

O preço é elemento essencial para a venda e compra, mas a forma de pagamento é circunstância que não afeta a transmissão do domínio, se ela foi estabelecida no título.

As Notas Promissórias  “pro soluto” ou “pro solvendo” configuram um negócio jurídico a ser saldado em prestações determinadas, não se podendo falar, nesse caso, em quitação do preço. De qualquer forma, tendo havido ou não quitação, a venda e compra é registrada e o domínio transmitido, e em seguida concluída. As Notas Promissórias têm natureza obrigacional, de maneira alguma afetam o registro.

Se o vendedor quisesse, poderia ter se valido da condição resolutiva (pacto comissório) ou celebrado a venda com pacto de hipoteca, ou mesmo, compromisso de venda e compra. Não o fazendo, abriu mão de uma garantia real, contentando-se com as Notas Promissórias de natureza obrigacional que não afetam o registro (ver Boletim do Irib n. 10 de Março de 1.978).

No caso, trata-se de obrigação pessoal, posto ser o pagamento do preço feito em parcelas em caráter pro soluto ou pro – solvendo.

O que poderia constar do registro é a condição resolutiva, se assim fosse expressa no título, como nada constou não pode ser dedutiva pelo registrador, se as partes abriram mão da cláusula resolutiva, operou-se a transferência definitiva do bem, nada devendo constar com relação à forma de pagamento, que como dito, é matéria estranha ao registro.

Se foram emitidas Notas Promissórias, vinculados ao contrato pela condição pro soluto ou  pro solvendo, essa operação é considerada como venda em prestações.

Portanto, essa condição (pro soluto ou pro solvendo) não deverá constar do registro, e via de conseqüência, as quitações também não serão averbadas (Ver decisão abaixo).


Venda e compra. Compromisso – promessa. Nota promissória. Pagamento. Negócio jurídico perfeito e acabado.

1. Venda e compra, cujo preço é parcelado, não se confunde com compromisso de venda e compra. O contrato de compra e venda puro é perfeito e obrigatório desde a consumação do contrato quanto ao objeto e ao preço. O pagamento não é senão execução de contrato perfeito.Hipótese em que o registro fora recusado porque da transcrição anterior constava a existência de notas promissórias cujo pagamento não fora provado. (Registro de Imóveis – Dúvidas – Decisões do CSM de São Paulo – Org. Narciso Orlandi Neto – ementa nº 166 – Des. Andrade Junqueira).

CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL: 269.965 CSMSP – APELAÇÃO CÍVELLOCALIDADE:Itu 
DATA JULGAMENTO: 29/06/1978 DATA DJ: 07/09/1978 
Relator: Andrade Junqueira íntegra:

APELAÇÃO CÍVEL N. 269.965 — ITU – 

Apte. Domingos D´Imperio

Apdo. Oficial do Cartório de Registro de Imóveis e Anexos de Itu.

Acórdão 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de AC 269.965, da Comarca de Itu, em que é apelante Domingos D’Império e apelado o Sr. Oficial do Cartório de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca, 

Acordam, por votação unânime, dar provimento ao recurso, pagas as custas ex lege. 

1. Não se conforma o recorrente com a respeitável sentença que, acolhendo dúvida inversa, denegou registo de escritura de venda e compra, sob fundamento de que se não provara o adimplemento do preço do negócio aquisitivo anterior, de parte do titular das transcrições. Sustenta o recurso que caso não era do ônus ou vínculo impediente do registro, nem haveria lei que impusesse prova de quitação de promissórias legadas a negócio precedente

2. Consistente o recurso. 

Os instrumentos dos negócios jurídicos, que, na cadeia de transmissões, precederam ao ora apresentado, foram transcritos, a despeito da menção expressa de saldo devedor em aberto, representado por notas promissórias, agora vencidas. Desnecessária, no entanto, prova de adimplemento dessas obrigações. O caso não é de ônus ou vínculo impedimento de registo, nem de negócio resolúvel. Venda e compra, cujo preço é parcelado, não equivale, em princípio, a promessa ou compromisso de venda e compra, enquanto negócio jurídico preliminar. 

Tratando-se de contrato de compra e venda pura, é obrigatória e perfeita desde a consumação do acordo quanto ao objeto e ao preço ( art. 1.126 do CC ). Presente a conjugação de declarações de vontades dos sujeitos, quanto à res pretium, e, cuidando-se de ato translativo de direito real, guardada a forma legal, o negócio jurídico de venda e compra aperfeiçoou-se e, pois, não é mais suscetível de retratação ou desconstituição, salvo resolução, ou resilição, fundada em causas legais. 

Ora, eventual inadimplemento do saldo do preço não constitui motivo jurídico desconstitutivo ou invalidante do negócio consumado. Não é o pagamento, na verdade, senão execução de contrato perfeito. “Não confundir, porém, preço com pagamento, aviso este que não é supérfluo, pois a própria lei, em certo lugar, fala em preço com significado de pagamento ( CC, art. 1.127 ). Se o comprador paga com moeda falsa ou dinheiro recolhido, ou cheque sem fundo, preço houve; o que não houve foi pagamento. O vendedor será credor do preço, se não preferir atacar o ato por outros defeitos” ( Agostinho Alvim, Da compra e venda e da troca, Rio de Janeiro – São Paulo, Forense, 1961, p. 19, n. 10. Grifos nossos e do original ). Em nosso sistema de venda obrigatória, a entrega da coisa ou o pagamento não perfazem o negócio. São atos de execução. Logo, eventual inadimplemento da obrigação de pagar o saldo do preço não lhe atinge a consistência e, portanto, não dá acesso a pretensão ou ação resolutória. Bem por isto, acentuou-se, no escólio invocado, que ao credor se assegura apenas o crédito correspondente à obrigação descumprida, a menos que prefira questionar a substância do negócio por outros fundamentos. 

Entende-se, pois, que “se o comprador está em mora a há eficácia da mora, já tendo o vendedor prestado o bem vendido, a ação do vendedor é para que o comprador pague o preço, com os juros da mora, desde que o preço deveria ter-lhe sido prestado e outras indenizações. . .  Se o comprador não pagou o preço, ou só o pagou em parte, tem o vendedor a ação para adimplemento, na qual a sentença condena o comprador a pagar o preço, ou completá-la, com indenização” ( Pontes de Miranda, Tratado de direito privado cit., 1962, t. 39, p. 370, § 4.337 ). 

Ora, não padecendo os negócios anteriores de defeito que possa, comprometendo a transmissão dominial, dar origem a pretensão ou ação resolutiva, nenhum embaraço se opõe ao registo do instrumento apresentado, cuja força jurídica conseqüente não está condicionada ao adimplemento do saldo dos contratos anteriores. 

3. Do exposto, acordam, por votação unânime, dar provimento ao recurso, para autorizar o registo. Custas ex causa.  

São Paulo, 29 de junho de 1978 – Acácio Rebouças, Presidente do Tribunal de Justiça, por não envolver inalienabilidade a matéria suscitada – Humberto de Andrade Junqueira, Corregedor Geral da Justiça e Relator – Young da Costa Manso, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça e Revisor. 

Respostas:

  1. A Nota Promissória é um título de crédito autônomo, e a simples entrega desse título ao devedor (ou a sua posse pelo devedor) já presume a quitação, que eventualmente também poderá ser dada pelo credor na própria cártula. O seu cancelamento se faz pelas vias jurisdicionais que não é o caso;
  2. Sim é possível, mas em caráter pessoal, pois a promessa de dação em pagamento não terá acesso ao registro de imóveis conforme se verá no item seguinte. Como constou do título (promessa de dação em pagamento) se os credores, na NP concordam em não recebê-la, devem entregá-la  ao devedor, ou inutilizarem o título, ou mesmo darem a quitação no próprio título em face da novação por promessa de doação (que não acessará ao RI), enfim é um problema pessoal a ser resolvido entre as partes;
  3. A promessa de dação em pagamento não tem acesso ao Registro de Imóveis por tratar-se de direito pessoal (entre os contratantes) que desembocará na aquisição de um direito real. (Ver decisões do CSMSP de nºs: 002272-0/83, 084-6/4, 096177-0/4, 499-6/8 e 63.089-0/6) (há na doutrina ensaios de que será possível, mas ficou somente nisso, ou seja, em posições que a defendem);
  4. O registro da conferência de bens da pessoa física natural para a pessoa jurídica poderá ser feita independentemente da quitação ou cancelamento da NP. Enfim registra-se a conferência de bens, averba-se o habite-se, registra-se a instituição, especificação e convenção do condomínio e cumpre-se a promessa de dação em pagamento (direito pessoal) outorgando escritura definitiva do apartamento e vaga.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 20 de Junho de 2.017.

São Paulo – Provimento Corregedoria – Suspensão de Prazos – Dia Inicial

Estamos com a seguinte dúvida, quanto a prorrogação dos prazos dos protocolos devido a Covid-19, qual a data que devemos considerar, a data da entrada do protocolo ou o da nota de devolução.

Entendemos que devemos suspender os prazos a partir do dia 17.

Resposta:

  1. Conforme artigo 2º do Provimento CGJSP de nº 07 (Sete) “Os prazos de validade do protocolo, de qualificação e de prática dos atos notariais e de registro serão contados em dobro”
  2. Esse prazo em dobro, entendo, s.m.j. deve ser considerado da data da prenotação, ou seja, da data de entrada do título no protocolo (prenotação).
  3. O provimento 07/20 foi publicado no Portal do Extrajudicial no dia 17-03-2.020, com Data de Inclusão no dia 18-03-2.020, e publicado no DJE no dia 19-03-2.020 (Disponibilizado). Portanto entendo também, s.m.j. que a suspensão dos prazos dever ser a partir do dia 19-03-2.020, data da publicação no DJE do Estado.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 30 de Março de 2.020.

Portal Extrajudicial.

Data inclusão :  18/03/2020

Provimentos 7/2020

PROVIMENTO CG Nº 07/2020 e COMUNICADO CG Nº 231/2020 – Dispõe sobre medidas de prevenção a serem adotadas nos Serviços Extrajudiciais de Notas e de Registro do Estado de São Paulo contra a infecção pela COVID-19.

Serviço de Controle das Unidades Extrajudiciais

Provimentos 7/2020
Processo judicial:  PROVIMENTO CG Nº 07/2020 e COMUNICADO CG Nº 231/2020 – Dispõe sobre medidas de prevenção a serem adotadas nos Serviços Extrajudiciais de Notas e de Registro do Estado de São Paulo contra a infecção pela COVID-19.
Data inclusão: 18/03/2020
  PROVIMENTO CG Nº 07/2020   PROVIMENTO CG Nº 07/2020 – Dispõe sobre medidas de prevenção a serem adotadas nos Serviços Extrajudiciais de Notas e de Registro do Estado de São Paulo contra a infeção pela COVID-19.   O Desembargador RICARDO MAIR ANAFE, Corregedor Geral da Justiça do Estado de São Paulo, no uso de suas atribuições legais,   CONSIDERANDO a definição como pandemia da COVID-19, pela Organização Mundial da Saúde, decorrente da infecção de grande número de pessoas em países distintos;   CONSIDERANDO o alto risco de disseminação do novo coronavírus nos locais de circulação e de concentração de pessoas;   CONSIDERANDO as cautelas a serem adotadas em relação aos prepostos e colaboradores sujeitos a maior risco decorrente da infecção pelo novo coronavírus;   CONSIDERANDO a necessidade de adoção de medidas complementares para evitar a elevação drástica da demanda pelos serviços de saúde, públicos ou privados;   CONSIDERANDO a variação das taxas de mortalidade entre diferentes grupos de pessoas classificadas em razão de sua faixa etária e condições pessoais de saúde;   CONSIDERANDO que os serviços extrajudiciais de notas e de registro são essenciais para o exercício de determinados direitos fundamentais, para a circulação da propriedade e para a obtenção de crédito com garantia real;   CONSIDERANDO o disposto no Provimento CSM nº 2545/2020 e na Resolução nº 45/2020 da Corregedoria Nacional de Justiça;   RESOLVE:   Artigo 1º – O atendimento ao público será de no mínimo quatro horas diárias. § 1º – O atendimento ao público nas unidades que adotarem o horário reduzido de funcionamento será ininterrupto. § 2º – Este Provimento não se aplica aos plantões dos Oficiais de Registro Civil das Pessoas Naturais e dos Tabeliães de Protesto de Letras e Títulos.   Artigo 2º – Os prazos de validade do protocolo, de qualificação e de prática dos atos notariais e de registro serão contados em dobro.   Parágrafo único – A prorrogação dos prazos não incide para: I. os registros de nascimento e de óbito; II. os editais de proclamas e as habilitações para o casamento; III. os registros de contratos que abranjam garantias reais sobre bens móveis e imóveis; IV. a purgação da mora nos contratos em que constituída garantia real e nos sujeitos à Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979; V. o oferecimento de impugnação em procedimentos de retificação de área, de usucapião extrajudicial, de registro de parcelamento do solo urbano; VI. as unidades em que não houver redução da carga horária ou implantação de rodízio que abranja ao menos um terço dos prepostos.   Artigo 3º – Os responsáveis pelas delegações de notas e de registro deverão afixar cartaz em local de fácil acesso e divulgar por meio eletrônico, se disponível, o horário de funcionamento, os horários com maior afluxo de usuários visando evitar aglomerações, as cautelas para a prevenção e os riscos do contágio pelo novo coronavírus.   Artigo 4º – Este Provimento terá vigência pelo prazo de sessenta dias contados da data de sua publicação.   São Paulo, 17 de março de 2020.    

DJE

Disponibilização: quinta-feira, 19 de março de 2020 Diário da Justiça Eletrônico – Caderno Administrativo São Paulo, Ano XIII – Edição 3008 3

Doação Mortis Causa

Existe possibilidade de registro de ESCRITURA DE DOAÇÃO “MORTIS CAUSA”?

Estamos com dúvida sobre a possibilidade do registro dessa modalidade de escritura.

Resposta:

  1. Não existe esse tipo de doação, a doação causa mortis é nula, pois consiste em doar bens para transferir depois de sua morte. É herança de pessoa viva o que não é admitido em nossa ordenação.
  2. A doação vem tratada no Código Civil nos artigos 538 ao 554, sendo a revogação da doação nos artigos 555 ao 564;
  3. Ao que parece pode se estar pretendendo realizar um testamento e não propriamente doação;
  4. Existe doação com o direito de acrescer (artigo 551, parágrafo único do CC) que subsiste ao cônjuge supérstite em sua totalidade, salvo se outra coisa não foi adotada pelas partes. A doação modal (Compra e Venda com doação do dinheiro. A compra e venda pela qual o comprador adquire o imóvel mediante doação do dinheiro feita a ele por terceira pessoa). A Doação com a Clausula de Reversão (artigo 546 e seu parágrafo único do CC – Na qual o doador pode estipular que os bens doados voltem ao seu patrimônio, se sobreviver ao donatário. Não prevalecendo nesse caso a reversão em favor de terceiro.);
  5. A doação mortis causa seria o mais próximo de testamento;
  6. Desta forma o interessado deve ser encaminhado para um Notário/Tabelião que poderá lavrar um título que mais atenda a vontade real do usuário.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 29 de Março de 2,020.


RECURSO EXTRAORDINÁRIO RE 29295 (STF)

Jurisprudência•01/01/1970•Supremo Tribunal Federal

Ementa: DOAÇÃO A TERMO. DIFERENÇA ENTRE ELA E A DOAÇÃO CAUSA MORTIS; ESTA E REVOGAVEL AD NUTUM, ENQUANTO AQUELA, NÃO.

Doação causa mortis

Definições•16/04/2009•Jb

É hoje ocupado pelo legado, por disposição de última vontade. É a doação em que a transferência do bem doado se faz após a morte do doador.

AGRAVO DE INSTRUMENTO AI 20010020026384 DF (TJ-DF)

Jurisprudência•26/03/2002•Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios

Ementa: DOAÇÃO CAUSA MORTIS. COLAÇÃO DE COTAS SOCIAIS. ANTECIPAÇÃO DE DIVIDENDOS. USUFRUTO VIDUAL. OITIVA DE ADVOGADA QUE LABOROU EM AÇÃO DE DIVÓRCIO DO FALECIDO. NÃO HAVENDO NADA A REPARAR NA DECISÃO RECORRIDA, SERÁ MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS E JURÍDICOS FUNDAMENTOS. 1. A DOAÇÃO CAUSA MORTIS É VEDADA PELO ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO. 2. A COLAÇÃO DE COTAS SOCIAIS NO PROCESSO DE INVENTÁRIO CORRESPONDERÁ TÃO-SOMENTE ÀS COTAS RECEBIDAS DA PARTE DO DE CUJUS, NÃO PODENDO ABRANGER AS COTAS DOADAS PELO CÔNJUGE SOBREVIVENTE. 3. NÃO SÃO COLACIONADOS NO INVENTÁRIO OS DIVIDENDOS RECEBIDOS PELO AUTOR DA HERANÇA, QUANDO AINDA VIVO, DA FIRMA DA QUAL ERA SÓCIO. 4. O USUFRUTO VIDUAL CONFERIDO À VIÚVA DEVE SER APRECIADO POR OCASIÃO DA PARTILHA DOS BENS. 5. O PROCESSO DE INVENTÁRIO NÃO É A VIA ADEQUADA PARA SE REEXAMINAR OS TERMOS DA PARTILHA CELEBRADA NA AÇÃO DE DIVÓRCIO INTENTADA PELO AUTOR DA HERANÇA, E MUITO MENOS PARA SE OUVIR A ADVOGADA DO FALECIDO, QUE LABOROU NO DIVÓRCIO DESTE, NO SENTIDO DE FAZÊ-LA ESCLARECER OS TERMOS DA REFERIDA PARTILHA.

Imóvel Gravado como Bem de Família – Destinação Exclusiva Por Divórcio – Carta de Sentença

Carta de Sentença Judicial – divórcio  consensual 

O casal possui dois imóveis, sendo que cada divorciando ficará com um imóvel. 

Ocorre que um dos imóveis foi instituído bem de família, este imóvel ficará pertencendo na sua totalidade para a divorcianda.  

A Carta de Sentença nada dispõe sobre o bem de família. 

Há algum problema de registrar a Carta de Sentença, atribuindo o imóvel (instituído bem de família) para a divorcianda? 

Alguma observação? 

Resposta:

A dissolução da sociedade conjugal, nos casos indicados pelo artigo 1.571 do CC, não é forma extintiva do bem de família, conforme expressa o artigo 1.821. Que pela morte de um dos cônjuges, que pela separação judicial e pelo divórcio, persistirá o bem de família em relação aos menores até que cesse a sua incapacidade. Também em novas núpcias predomina o entendimento alicerçado na doutrina de que o instituto deve ser mantido se houver filhos menores ou incapazes.

O sobrevivente poderá pedir a extinção (judicial), se for o único bem do casal (parágrafo único do artigo 1.721 do CC), que não se dá automaticamente, mas revestido das cautelas legais, em procedimento adequado e ordem judicial, da mesma forma que não se pode alterar nem alienar o destino do prédio e os valores mobiliários sem o consentimento dos interessados e seus representantes legais, ouvido o Ministério Público (artigo 1.717).

Como a alienação é forma de extinção, a liberação importa em intervenção judicial (Usufruto e Bem de Família  – Estudos de Direito Registral Imobiliário – Arisp – Quinta Editora – Doutor Ademar Fioranelli – Quinta Editorial 2.013 páginas 217/218).

A proteção do bem de família nada tem a ver com a partilha desse bem entre o casal. Ela ocorre apenas em relação a terceiros (Ver decisão da 1ª VRP da Capita do Estado de nº 1127552-92.2018.8.26.0100), em um outro caso mas com a menção que o imóvel em que foi instituído bem de família havia sido partilhado por ocasião do divórcio do casal, ficando somente para a divorcianda).

Portanto não haverá impedimento em registrar a carta de sentença, atribuindo o imóvel onde instituído o bem de família para a divorcianda.

É o nosso entendimento passível de censura.

São Paulo, 25 de Março de 2.020.

LEI N 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Art. 1.721. A dissolução da sociedade conjugal não extingue o bem de família.

Parágrafo único. Dissolvida a sociedade conjugal pela morte de um dos cônjuges, o sobrevivente poderá pedir a extinção do bem de família, se for o único bem do casal.

Venda e Compra – Bem Particular do Marido – Cl. de Incomunicabilidade Indevida

Recebemos uma escritura de compra e venda com a cláusula de incomunicabilidade.

O comprador adquiriu o imóvel com valores exclusivamente pertencentes a ele, configurando como bem particular, ou seja, a esposa consta apenas como interveniente anuente (mesmo que já estivessem casados à época do contrato).

Sendo assim, gostaríamos do seu parecer sobre o tema;

A cláusula deverá constar no ato de registro da compra e venda?

Como devemos proceder neste caso?

Resposta:

A declaração feita no título aquisitivo pelo adquirente tem o escopo de comprovar a circunstância de o bem foi adquirido por ele e não estar sujeito ao acervo dos bens partilháveis (sub-rogação de bem particular).

Como no caso tal declaração constou com a aquiescência/anuência/outorga uxória de sua esposa que compareceu na escritura concordando tratar-se de bem particular adquiridos com valores exclusivamente pertencentes ao marido, essa circunstância deverá constar do corpo do registro, fazendo inclusive menção de seu comparecimento/anuência/outorga (uxória).

Mesmo assim, no caso de alienação ou oneração do bem haverá necessidade de outorga marital (artigo 1.647, I do CC) e eventual e futura partilha com atribuição do bem exclusivamente à varoa, sem torna ou doação, deverá contar com o reconhecimento judicial;

Do registro constará tratar-se de bem particular do marido, adquiridos com valores exclusivamente pertencentes ele e excluído da comunhão nos termos do artigo nº 1.659, II do CC.

Apesar de incomunicável, pois excluído da comunhão, a cláusula de incomunicabilidade não poderá constar do registro, pois essa cláusula restritiva somente pode ser imposta por testamento ou doação (artigo 1.848 do CC inclusive doação) devendo constar o negritado acima.

É o parecer sub censura.

São Paulo, 23 de Março de 2.020.

Art. 1.658. No regime de comunhão parcial, comunicam-se os bens que sobrevierem ao casal, na constância do casamento, com as exceções dos artigos seguintes.

Art. 1.659. Excluem-se da comunhão:

II – os bens adquiridos com valores exclusivamente pertencentes a um dos cônjuges em sub-rogação dos bens particulares;

Carta de Sentença – Divisão de Usufruto

Foi apresentada uma Carta de Sentença da Separação dos usufrutuários, da qual ficou acordado que José, abre mão de sua parte do usufruto a favor de Maria.

Obs.  Não há cláusula de acrescer quanto ao usufruto constante da matrícula.

Posso averbar a separação dos usufrutuários e atribuir integralmente o usufruto à separanda? 

Separandos: José e Maria, regime Comunhão Parcial de Bens

Resposta:

  1. Os separandos são detentores somente do usufruto em conjunto, sendo que a nua propriedade pertence às suas filhas;
  2. Caso fossem proprietários da plena propriedade e pela separação doassem a nua propriedade a suas filhas, o usufruto poderia ser atribuído somente para a separanda;
  3. Mas não é a situação que se apresenta, no caso o usufruto a ambos pertence, e desta forma por ser o usufruto inalienável (artigo 1.393 do CC) a parte pertencente a José, não pode ser transmitida(alienada) a Maria;
  4. Como consta na Carta de Sentença, que os interessados pretendem a alienação de bem o que poderá ser feito pelas nu-proprietárias (filhas) e pelos usufrutuários (José e Maria).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 23 de Março de 2.020.

Doação a Casal em Regime de Comunhão Universal de Bens com Cláusula de Incomunicabilidade

Foi apresentada escritura em que os doadores afastam o direito de acrescer, em caso de morte de um dos donatários, mas ao mesmo tempo impõem a cláusula da incomunicabilidade. Minha dúvida é sobre a possibilidade de suplantarem a lei, afastando o direito de acrescer.

O regime de bens dos donatários é o da Comunhão Universal de Bens.

Doação 50% para cada um com a clausula de incomunicabilidade afastando o direito de acrescer 551, parágrafo único do CC.

Como proceder?

Resposta:

  1. A rigor por ser uma disposição expressa em lei e ato aplicável não seria possível a renúncia. Até porque a doação foi feita ao casal de donatários que são casados pelo regime da Comunhão Universal de Bens;
  2. Entretanto considerando que a doação apesar de feria ao casal foi feita na proporção de 50% para cada um e com a imposição da cláusula de incomunicabilidade desejando que a sucessão ocorra nos termos do artigo 1.829 do CC, entendo que o direito de acrescer poderá ser afastado por vontade das partes e pela doação com a clausula de incomunicabilidade
  3. Ver RDI 19/20, pagina 24 – A Doação – Elvino Silva Filho (…) a que o aplica a casos como o da espécie, em que a doação feita a um dos cônjuges, sendo o regime da comunhão universal de bens e não havendo clausula de incomunicabilidade se tem doação feita ao casal, para o direito a que alude o supracitado dispositivo legal (…);
  4. Há de se considerar também a vontade dos doadores, a aceitação dos donatários que aceitara a doação em todos os seus expressos termos tal como se contém e se declara;
  5. Entretanto a aplicação do artigo 1.829, I do CC em relação concorrência do cônjuge sobrevivente com os  herdeiros mesmo considerado bem particular  pela imposição da clausula de incomunicabilidade se aplicaria em face do regime de bens adotado pelos donatários, ou seja o regime da comunhão universal de bens pois o artigo em questão diz que: (…) salvo se casado com o falecido no regime da comunhão universal de bens,. Mas essa é uma questão futura a ser resolvida entre as partes e se for o caso pelos meios jurisdicionais.

E o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 17 de Março de 2.020.

Art. 1.829. A sucessão legítima defere-se na ordem seguinte:     (Vide Recurso Extraordinário nº 646.721) (Vide Recurso Extraordinário nº 878.694)

I – aos descendentes, em concorrência com o cônjuge sobrevivente, salvo se casado este com o falecido no regime da comunhão universal, ou no da separação obrigatória de bens (art. 1.640, parágrafo único); ou se, no regime da comunhão parcial, o autor da herança não houver deixado bens particulares;

II – aos ascendentes, em concorrência com o cônjuge;

III – ao cônjuge sobrevivente;

IV – aos colaterais

Demolição e Apresentação de Certidão Negativa de Débitos

Foi solicitado a alteração da classificação do imóvel de Comércio para Residência; e que a área de piscina com  21,42 metros quadrados foi aterrada, ficando a área construída atual da residência com 91,33 m2.

Pergunta-se: referente área de 21,42 m2 de piscina, a qual foi aterrada, devo pedir a CND de demolição? 

Resposta:

  1. O prédio comercial tinha uma área de 91,33 m2 sendo, 47,70 para a garagem e 43,63 para comércio, e mais 21,42 m2 de área de piscina;
  2. Pela alteração do projeto o imóvel passou de comercial para residência e a piscina então existente foi aterrada (Cobrir ou encher de terra);
  3. Com relação à demolição, reforma a exigência começou a partir da Lei 8.212/91, artigo 47, II, (de obra de construção civil entendendo-se por obra também a demolição a reforma e também a destruição total ou parcial de edificação, – via de regra sobre a mão de obra assalariada) e Decreto 3.048/99 artigo 257, II e seu parágrafo 13 que foi revogado em 2.014;
  4. Entretanto pelas INRFB 971/09 artigo 322, I e III, 366, 368 e 383-B, parágrafo 4º, e 1845/18 artigos 2º e 8º deverá a CND da demolição, reforma destruição ser apresentada.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 15 de Março de 2.020.

Cédula de Crédito Bancário por Escritura Pública

Pode uma cédula de crédito bancária ser feita por escritura pública?

Resposta:

  1. A rigor não poderia, havendo inclusive decisões da ECGJSP que não pode, e em sentido contrário de que seria possível, mas isso em casos de aditamento (averbação);
  2. Entretanto a MP 897/19 alterou a lei 10.931/04 e entre as alterações alguns artigos referentes a CCB, inclusive com inclusões de artigos (artigos 26 ao 45-A), entre eles o artigo 27-A que permite a CCB sob forma escritural (por meio do lançamento em sistema de escrituração);
  3. Portanto a CCB poderá ser feita através de escritura pública;
  4. Observo que a MP 987/19 ainda se encontra em tramitação, é de 01-10-19, por ato do congresso de nº 66 de 21-11-2019, teve a sua vigência prorrogada por mais sessenta dias, cujo prazo fica suspenso durante o recesso do congresso (artigo 62, parágrafo 4º da CF) e como a escritura foi lavrada em 06-02-2.020 vale como ato praticado durante a vigência da MP (artigo 62, parágrafo 11 da CF)

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 17 de Março de 2.020.

Partilha Pré-Processual – CEJUSC

Na decisão proferida nos autos da Apelação n° 1007800-29.2018.8.26.0197, da comarca de Francisco Morato, publicada na sexta-feira passada (13-03-2020), o E. Conselho Superior da Magistratura deixou assentado que: “E, independentemente da impossibilidade de realização de partilha pré-processual pelo CEJUSC (Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania), também não há dúvida de que o ingresso do título não escapa ao exame tributário”.

Assim sendo, temos que a Carta de Sentença extraída em procedimento pré-processual (CEJUSC) não é título hábil para o ingresso no Registro de Imóveis.

Está correto?

Qual o entendimento do Sr. à respeito?

Resposta:

  1. De fato, nessa recente decisão do ECSMSP, há essa menção da impossibilidade de realização de partilha pré-processual pelo CEJUS;
  2.  Assim como também é mencionado a impossibilidade no processo CGJSP de nº 1123797/2017, de 14-08-2.017 Parecer de nº 406/2006-J;
  3. Entretanto nesse mesmo processo CGJSP (1123797/2017)  em pedido de reconsideração apresentado pelo Núcleo Permanente de Métodos Consensuais de Solução de Conflitos `NUPEMEC, e pelo parecer de nº 324/2019-J de 29-07-2.019 foi autorizado a instauração de procedimentos pré-processuais pelos CEJUS que envolvam partilha de bens, seja no âmbito das sucessões, seja do direito de família;
  4. Existem duas decisões da 1ª VRP da comarca da capital em sentidos diferentes. Uma a do processo de nº 1124561-46.2018.8.26.0100 trata-se de pedido de providência do 8º RI da Capital, onde o registrador qualificou negativamente o título (da CEJUSC), o qual foi novamente apresentado com determinação de registro sob pena de crime de desobediência. Quanto então o registrador procedeu ao registro e comunicou a corregedoria permanente. A segunda do processo de nº 0014994-68.2016 ou procedimento de dúvida iniciada por ofício encaminhado pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, no qual a CEJUSC relatou o não cumprimento do acordo referente ao divórcio e partilha tendo a dúvida sido julgada improcedente e determinado o registro do título;
  5. Também há outra decisão da 1ª VRP da Capital, em que houve somente menção ao recolhimento do ITBI por excesso de meação, processo de nº 1025490-37.2019.8.0100;
  6. Desta forma num primeiro momento qualifica negativamente o título, se retornar com nova ordem sob pena de crime de desobediência, registra a partilha e comunica o Juiz (a) Corregedor permanente, e se houver suscitação de procedimento de dúvida segue o que for decidido no procedimento (da dúvida).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 16 de Março de 2.020.