Retificação Administrativa – Citação do Nu-Proprietário

Estamos com uma dúvida sobre a anuência de confrontantes para a retificação de área quando o confrontante for nú-proprietário e usufrutuário, quem deve assinar a declaração de reconhecimento de limite, o nu-proprietário, o usufrutuário ou ambos.

Resposta:

Nos processos de  retificação administrativa de registros, nos termos do subitem 136.8 do Capítulo XX das NSCGJSP  que serão notificados são os proprietários do imóvel:

“136.8. Os titulares do domínio do imóvel objeto do registro retificando serão notificados para se manifestar em 15 (quinze) dias quando não tiverem requerido ou manifestado, voluntariamente, sua anuência com a retificação.” (Grifo nosso)

Assim, temos que apenas os titulares dominiais do imóvel que se pretende retificar deverão ser notificados. O usufruto é um direito real sobre o imóvel alheio e, por esse motivo, entendemos que não é necessária a notificação do usufrutuário. Entretanto, caso haja interesse do adquirente em notificar também o usufrutuário, nada impede de fazê-lo.

Eventualmente o usufrutuário poderia ser notificado na condição de ocupante (artigo 213, § 10 da LRP).

Contudo é de bom tom nessa situação que seja notificado o proprietário do imóvel, ou seja o nú-proprietário.

É o que sub censura entendemos.

São Paulo, 30 de Maio de 2.021.

Hipoteca Judicial – Desnecessário Trânsito em Julgado

Tenho um caso de Hipoteca Judicial sobre um imóvel objeto de incorporação imobiliária.

O autor da ação tem registrado um compromisso de compra e venda (Apto 101, Torre I), na decisão da juíza ela manda “rescindir” o contrato de compromisso.

Nesse ínterim a dúvida é se há necessidade de trânsito em julgado em virtude da rescisão do compromisso.

Resposta:

1.A hipoteca judicial decorre de uma sentença condenatória ou decisão judicial, assegurando a sua execução ou garantindo alguma obrigação assumida por uma das partes em um processo. E uma vez instituída sobre os bens do devedor, implica na preferência do credor quanto ao pagamento, em relação a outros credores.

2.O requerimento e a cópia da sentença são suficientes para o registro da hipoteca judiciaria, pois de acordo com o parágrafo 2º do artigo 495 do CPC;

3.A LRP foi derrogada nesse sentido;

4.Junto a cópia da sentença, deverá ser apresentada uma declaração do exequente e do advogado do processo indicando os bens a serem hipotecados;

4. O trânsito em julgado não será necessário conforme decisão da 1º VRP da comarca da Capital de nº 1102512-40.2020.8.26.0100 (abaixo reproduzida)

Sub censura .

São Paulo, 20 de Julho de 2.021

LEI Nº 13.105, DE 16 DE MARÇO DE 2015.

Art. 495. A decisão que condenar o réu ao pagamento de prestação consistente em dinheiro e a que determinar a conversão de prestação de fazer, de não fazer ou de dar coisa em prestação pecuniária valerão como título constitutivo de hipoteca judiciária.

§ 1º A decisão produz a hipoteca judiciária:

I – embora a condenação seja genérica;

II – ainda que o credor possa promover o cumprimento provisório da sentença ou esteja pendente arresto sobre bem do devedor;

III – mesmo que impugnada por recurso dotado de efeito suspensivo.

§ 2º A hipoteca judiciária poderá ser realizada mediante apresentação de cópia da sentença perante o cartório de registro imobiliário, independentemente de ordem judicial, de declaração expressa do juiz ou de demonstração de urgência.

§ 3º No prazo de até 15 (quinze) dias da data de realização da hipoteca, a parte informá-la-á ao juízo da causa, que determinará a intimação da outra parte para que tome ciência do ato.

§ 4º A hipoteca judiciária, uma vez constituída, implicará, para o credor hipotecário, o direito de preferência, quanto ao pagamento, em relação a outros credores, observada a prioridade no registro.

§ 5º Sobrevindo a reforma ou a invalidação da decisão que impôs o pagamento de quantia, a parte responderá, independentemente de culpa, pelos danos que a outra parte tiver sofrido em razão da constituição da garantia, devendo o valor da indenização ser liquidado e executado nos próprios autos.

DJE DE 01-12-2020 – HIPOTECA JUDICIÁRIA. MANDADO JUDICIAL, DESNEC. É A PRÓPRIA SENTENÇA ANIDA QUE NÃO TENHA TRANSITADO EM JULGADO.   CONSTAR O VALOR DA HIPOTECA JUDICIÁRIA NO MANDADO. em relação ao valor da hipoteca, salienta a sentença embora ilíquida, não obsta a efetivação do ato registrário, bastando que o Oficial considere o valor atribuído à causa, SENTENÇÃAGENÉRICA – VALOR DA DÍVIDA OU VALOR DA CAUSA

Processo 1102512-40.2020.8.26.0100 – Dúvida – Notas – Gozzi Participações Ltda – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Gozzi Participações LTDA, diante da negativa em se proceder ao registro da hipoteca judiciária sobre os imóveis matriculados sob nºs 21.169 e 21.170, nos termos do artigo 495 do CPC. Os óbices registrários referem-se à necessidade de apresentação de mandado judicial com expressa determinação para realização do registro, bem como constar no mencionado mandado o valor da hipoteca, para fins de cálculo de custas e emolumentos. Juntou documentos às fls.03/37. A suscitada apresentou impugnação às fls.38/41. Aduz que, de acordo com o artigo 495 do CPC, a hipoteca registrária pode ser realizada independentemente de ordem judicial ou declaração expressa do juiz e, em relação ao valor da hipoteca, salienta a sentença embora ilíquida, não obsta a efetivação do ato registrário, bastando que o Oficial considere o valor atribuído à causa. O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls.53/55). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Em que pese o zelo e cautela do Registrador, verifico que os óbices impostos não merecem prosperar. A hipoteca constitui uma das várias espécies de garantias reais, que vincula um bem alheio ao cumprimento de uma obrigação. A doutrina tem reconhecido três tipos de hipoteca: a) convencional, realizada pela vontade das partes; b) legal, estipulada no artigo 1489 do CC; c) judiciária, constituída por decisão judicial e fundamentada no artigo 495 do CPC. No caso da hipoteca judiciária, o titulo hábil ao registro é a própria sentença condenatória, mesmo que não transitado em julgado, requisitos necessários da especialidade objetiva e subjetiva para ingresso no folio real. Neste sentido é claro o artigo 495, § 2º CPC: “”Art. 495. A decisão que condenar o réu ao pagamento de prestação consistente em dinheiro e a que determinar a conversão de prestação de fazer, de não fazer ou de dar coisa em prestação pecuniária valerão como título constitutivo de hipoteca judiciária. … § 2º A hipoteca judiciária poderá ser realizada mediante apresentação de cópia da sentença perante o cartório de registro imobiliário, independentemente de ordem judicial, de declaração expressa do juiz ou de demonstração de urgência” (g.n) A corroborar o efeito secundário da hipoteca judiciária, o Colendo Superior de Justiça decidiu: “PROCESSO CIVIL. HONORÁRIOS. LEGITIMIDADE. HIPOTECA JUDICIÁRIA. CONSTITUIÇÃO. APELAÇÃO RECEBIDA EM AMBOS OS EFEITOS. POSSIBILIDADE . Os honorários advocatícios devem ser compensados quando houver sucumbência reciproca, assegurado o direito autônomo do advogado à execução do saldo sem excluir a legitimidade da própria parte (Sumula 306) A hipoteca judiciária constitui um efeito secundário da sentença condenatória e não obsta a sua efetivação a pendencia de julgamento de apelação recebida em ambos os efeitos” (RESP nº 715.451, Rel. Ministra Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. em 06.04.2006). Na presente hipótese houve a apresentação de sentença condenatória, embora ilíquida e não transita em julgado, o que constitui título apto à registro. Superado primeiro óbice, resta a análise acerca do valor a ser atribuído à decisão para fins de cobrança de emolumentos e custas. De acordo com a 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, no julgamento do Agravo de Instrumento nº 0097311-40.2013.8.26.0000, da relatoria do desembargador J. B. Paula Lima, decidiu, à unanimidade de votos, que a legislação processual: “dispõe que a decisão produz hipoteca judiciária embora a condenação seja genérica, de maneira que a falta de liquidez não cria óbice a que o direito real de garantia seja inscrito, podendo o mandado judicial valer-se, como substitutivo do valor da dívida, do valor da causa, feita a especialização com a indicação de bens imóveis de propriedade da parte vencida.No caso vertente, a iliquidez da sentença não é óbice à efetivação do registro, vez que o montante a ser utilizado para fins de custas e emolumentos será o valor atribuído à causa, ou seja, R$ 234.645,00 (duzentos e trinta e quatro mil, seiscentos e quarenta e cinco reais), com a respectiva observância à Lei nº 11. 331/2002 (lei de emolumentos) fl.37. Assim mister o afastamento dos óbices impostos pelo Registrador. Diante do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Gozzi Participações LTDA, e consequentemente determino o registro do titulo. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: FABIO RICARDO DE ALENCAR CUSTODIO (OAB 147619/SP)

Consórcio – Alienação Fiduciária – Restrições e Quitação

Em determinada matrícula consta registrada alienação fiduciária em favor do(a) XYZ ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIO LTDA e, no ato seguinte, averbada a afetação no sistema de consórcio, esta praticada de conformidade com o artigo 5º, §7º, da Lei nº 11.795/08.

No protocolo que estamos analisando neste momento, nos foi apresentado termo de quitação firmado pela referida administradora de consórcio, que autoriza o cancelamento da alienação fiduciária, mas indicando que esta consta, tanto do ato de registro da própria, quanto do ato da averbação da afetação.

Minha dúvida sobre a matéria é se devemos praticar um ato específico, de cancelamento da afetação no sistema de consórcio, em seguida ao ato de cancelamento da alienação fiduciária, OU se devemos praticar apenas a alienação fiduciária e colocar, em seu texto, alguma menção a ineficácia da afetação, diante do cancelamento procedido, OU se nada precisa ser mencionado no texto, e ser efetivado apenas o cancelamento da alienação fiduciária.

Resposta:

  1. Nada precisa ser mencionado no ato de cancelamento da alienação fiduciária. Na realidade, toda a operação foi feita dentro da Lei 9.514/97 (alienação fiduciária) e Lei 11.795/08 (consórcio), sendo que cláusulas restritivas constantes dos incisos I a IV do parágrafo 5º do artigo 5º da Lei 11.795/08, foram  averbadas logo após a prática dos atos dos registros (venda e compra e alienação fiduciária), pois no parágrafo 5º antes citado é mencionado…..inclusive, os decorrentes de garantia…., e também em face do parágrafo 7º do citado artigo 5º, bem como o constante do artigo 45;
  2. Na realidade não é afetação, mas restrições, como por exemplo também constar da Lei 10.188/2001, artigo 2º § 2º (Programa de Arrendamento Residencial – Fundo e nome da CEF que não integra o seu patrimônio);
  3. Portanto não se cancela as restrições, nem mencionar a ineficácia, pois valeram até então, e não integram o ativo (patrimônio) da administradora, apenas cancela a alienação fiduciária.

Sub censura.

São Paulo, 19 de Julho de 2.021.

LEI Nº 11.795, DE  8 DE OUTUBRO DE 2008.

Art. 5o  A administradora de consórcios é a pessoa jurídica prestadora de serviços com objeto social principal voltado à administração de grupos de consórcio, constituída sob a forma de sociedade limitada ou sociedade anônima, nos termos do art. 7o, inciso I. 

§ 1o  A administradora de consórcio deve figurar no contrato de participação em grupo de consórcio, por adesão, na qualidade de gestora dos negócios dos grupos e de mandatária de seus interesses e direitos. 

§ 2o  Os diretores, gerentes, prepostos e sócios com função de gestão na administradora de consórcio são depositários, para todos os efeitos, das quantias que a administradora receber dos consorciados na sua gestão, até o cumprimento da obrigação assumida no contrato de participação em grupo de consórcio, por adesão, respondendo pessoal e solidariamente, independentemente da verificação de culpa, pelas obrigações perante os consorciados. 

§ 3o  A administradora de consórcio tem direito à taxa de administração, a título de remuneração pela formação, organização e administração do grupo de consórcio até o encerramento deste, conforme o art. 32, bem como o recebimento de outros valores, expressamente previstos no contrato de participação em grupo de consórcio, por adesão, observados ainda os arts. 28 e 35. 

§ 4o  (VETADO) 

§ 5o  Os bens e direitos adquiridos pela administradora em nome do grupo de consórcio, inclusive os decorrentes de garantia, bem como seus frutos e rendimentos, não se comunicam com o seu patrimônio, observado que: 

I – não integram o ativo da administradora; 

II – não respondem direta ou indiretamente por qualquer obrigação da administradora; 

III – não compõem o elenco de bens e direitos da administradora, para efeito de liquidação judicial ou extrajudicial; 

IV – não podem ser dados em garantia de débito da administradora. 

§ 6o  A administradora estará desobrigada de apresentar certidão negativa de débitos, expedida pelo Instituto Nacional da Seguridade Social, e Certidão Negativa de Tributos e Contribuições, expedida pela Secretaria da Receita Federal, relativamente à própria empresa, quando alienar imóvel integrante do patrimônio do grupo de consórcio. 

§ 7o  No caso de o bem recebido ser um imóvel, as restrições enumeradas nos incisos II a IV do § 5o deste artigo deverão ser averbadas no registro de imóveis competente. 

Art. 45.  O registro e a averbação referentes à aquisição de imóvel por meio do Sistema de Consórcios serão considerados, para efeito de cálculo de taxas, emolumentos e custas, como um único ato. 

Parágrafo único.  O contrato de compra e venda de imóvel por meio do Sistema de Consórcios poderá ser celebrado por instrumento particular. 

Cédula de Crédito Imobiliário – Cessão – Averbação – Cancelamento e Alienação Fiduciária

Recebemos alguns documentos com a finalidade de ser cancelada a alienação fiduciária e a Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) constantes numa matrícula desta Serventia.

A CCI averbada na matrícula foi emitida sob forma escritural e, mesmo assim, foi averbada, por requerimento específico das partes, disposto (o requerimento) no contrato, à época.

Sobre o caso, temos o seguinte:

1. O credor na alienação fiduciária e emitente da CCI foi a Companhia Hipotecária;
2. A instituição custodiante da CCI, conforme averbação, é a XYZ;
3. Recebemos uma declaração da instituição custodiante que afirma que a atual credora da CCI é o FIDC (um fundo de investimentos);
4. A XYZ, instituição custodiante, juntou também uma Certidão de Titularidade emitida pela B3 S.A., a qual confira que a atual detentora e credora é o referido fundo de investimentos, FIDC;
5. O respectivo fundo de investimentos, FIDC, representado por sua administradora, W Trust, apresentou Termo de Quitação e Declaração de Titularidade, assinado também pela XYZ, instituição custodiante.

Considerando o narrado acima, tenho as seguintes dúvidas:

1. Mais algum documento precisa ser solicitado para fins de cancelamento da alienação fiduciária e da CCI?

2. Deveria a Companhia Hipotecária, emitente da CCI, e credora originária na alienação fiduciária firmar algum documento?

3. Considerando que, mesmo sendo emitida em forma Escritural, a CCI foi averbada na matrícula, sua cessão também precisaria ser averbada? Nesse sentido, tenho conhecimento do que aduz o artigo 22, da Lei nº 10.931/2004, mas, ainda assim, fiquei na dúvida, já que a CCI foi averbada mesmo tendo sido emitida sob forma escritural.

Art. 22. A cessão do crédito representado por CCI poderá ocorrer por meio de sistema de entidade autorizada pelo Banco Central do Brasil a exercer a atividade de depósito centralizado de ativos financeiros na qual a CCI tenha sido depositada.           (Redação dada pela Lei nº 13.986, de 2020:

§ 1º A cessão do crédito representado por CCI implica automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário, sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cédula, ficando o cessionário, no caso de contrato de alienação fiduciária, investido na propriedade fiduciária.

§ 2º A cessão de crédito garantido por direito real, quando representado por CCI emitida sob a forma escritural, está dispensada de averbação no Registro de Imóveis, aplicando-se, no que esta Lei não contrarie, o disposto nos arts. 286 e seguintes da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil Brasileiro.

4. Em sendo a resposta negativa, no sentido de NÃO ser necessário averbar a cessão efetivada perante a B3, o que o senhor aconselha a ser citado no ato de averbação de cancelamento para o texto não fique confuso, já que quem efetivamente está autorizando o cancelamento, o fundo de investimentos, não está grafado em nenhum ato da matrícula?

5. Foi apresentada procuração da B3 S.A. e Ficha Cadastral, que demonstra que aqueles outorgantes na procuração, de fato, eram e permanecem a ser diretores da B3. Nesse caso, precisaria pedir, também, o Estatuto Social da B3, para fins de prova de representação?

6. Do Fundo de Investimentos, indicado como atual detentor (credor), nos foi apresentado seu regulamento registrado no RTDPJ e a prova de representação de sua administradora, W TRUST. Nesse caso, relativamente ao citado fundo de investimentos, seria necessário solicitar mais algum documento e/ou certidão a ser expedido pelo respectivo RTDPJ?

Reposta:

  1. De proêmio informamos de que as CCI emitidas por forma escritural tem a sua averbação dispensada. No entanto essa averbação é facultativa e no caso foi averbada;
  2. Os fundos de Investimentos não têm personalidade jurídica e não podem adquirir e consequentemente não podem alienar;
  3. Quanto ao fundos de Investimentos temos que:

Os fundos de Investimentos Imobiliários não têm personalidade jurídica (artigo 1º da Lei 8.668/93) e são constituídos sob a forma de condomínio fechado (artigo 2º da citada Lei);

Os fundos são geridos por instituição administradora autorizada pelo CVM (artigo 5º) sendo que o patrimônio do Fundo será constituído pelos bens e direitos adquiridos pela instituição administradora, em caráter fiduciário (artigo 6º). Os bens e direitos integrantes do patrimônio do Fundo de Investimento Imobiliário não se comunicam com o patrimônio da administradora, observadas quanto a tais bens e direitos as restrições do artigo 7º, inciso I a VI,

Sendo que a alienação dos imóveis pertencentes ao patrimônio do fundo será efetivada pela instituição administradora, constituindo o instrumento de alienação documentos hábil para cancelamento, perante o Registro de Imóveis, das averbações pertinentes às restrições e destaque de que tratam os parágrafos 1º e 2º do artigo 7º;

Quanto aos fundos em decorrência de sua natureza de condômino estes são representados em seus atos pelo seu administrador que atua no fundo de investimento como um “emprestador de personalidade jurídica” em função de praticar atos em seu próprio nome, porém em benefício do fundo;

  • Após o registro da alienação fiduciária foi emitida Cédula de Crédito Imobiliário integral e escritural através de escritura pública ou através de instrumento particular (conforme constou da consulta), a qual permaneceu custodiado em instituição financeira e registrado em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados e averbada no RI

     (parágrafos 4º e 5º do artigo 18  e 19, II da Lei 10.931/04);

Nos termos do parágrafo 2º do artigo 22 da Lei 10.931/04, a cessão do crédito garantido por direito real quando representado por CCI emitida sob a forma escritural, esta dispensada de averbação no Registro de Imóveis, mas no caso foi averbada ;

3.      A cessão do crédito representado por CCI implica na automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário, sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cédula, ficando o cessionário, no caso do contrato de alienação fiduciária investido na propriedade fiduciária (parágrafo 1º do artigo 22 da Lei 10.931/04 e artigo 28 da Lei 9.514/97);

4.Como a cessão de crédito por CCI implica automática transmissão das respectivas garantias e direitos ao cessionário, incluindo a propriedade fiduciária, em caso de requerimento de consolidação caberá à instituição custodiante, no caso de CCI emitida sob a forma escritural, identificar o atual credor fiduciário;

5.Como a cessão do crédito da CCI não foi averbada (pois no caso da CCI ser emitida por forma escritural sua averbação é dispensada (parágrafo 2º do artigo 22 da Lei 10.931/04), apesar de haver entendimentos da necessidade de sua averbação, a instituição custodiante deverá identificar o credor (cessionário/credor fiduciário – artigo 18, parágrafo 9º – por analogia) apresentando também certificado da Central de Custódia e de Liquidação Financeira de Títulos – CETIP-0 B3 SA (www.cetip.com.br) certificando quem é o atual detentor do crédito da CCI, FIDC;

6. Devido a emissão da CCI e sua averbação for apresentado pelo custodiante certificado de quem é a detentor do crédito da CCI;

7. Em remate como foi realizada a averbação da emissão da CCI  deverá ser averbada a cessão pelos documentos apresentados considerado o artigo 22 e 18 §§ 4-A e 4-B da lei 10.931/04 e proceder ao cancelamento da alienação fiduciária e da CCI.

Resposta aos questionamentos:

  1. Não;
  2. Também não
  3. Sim conforme acima;
  4. Prejudicado;
  5. Pode ser mitigado
  6. Não

Sub censura

São Paulo, 13 de Julho de 2.021.

Contrato de Abertura de Crédito e Efeitos de Alienação Fiduciária

Trata-se de Contrato de Abertura de Crédito Rotativo para Compra e Venda de Mercadorias com Garanti Real de Alienação Fiduciária.

Credora: Agrotécnica 123 Ltda.

Devedores: Fulano e s/mr ABeltrana

Valor: R$ 1.200.000,00

Como saber se o contrato tme acesso não só ao Registro de Títulos e Documentos mas também o Registro de Imóveis para atingir o objetivo de garantia em Alienação Fiduciária?

Resposta:

  1. O contrato foi realizado nos termos da Lei de nº 13.476/17, no entanto esta lei não se aplica ao contrato porque: (a) Não consta do contrato a expressão: “Obrigações Financeiras Derivadas; e (b) Faltou constar do instrumento os incisos de III ao VI do parágrafo único do artigo 4º da Lei,
  2. Quanto a alienação fiduciária de bem imóvel:
  3. No contrato constou basicamente somente a descrição do imóvel, faltando constar os requisitos da Lei 9.514/97, especialmente os artigos 24 ao 30;
  4. Na clausula quarta constou: (…) restando aos compradores em mora e tendo a vendedora a opção de cobrar executivamente e antecipadamente a totalidade do saldo devedor acrescido de correção monetária , multa moratória e juros monetários na forma que determina o parágrafo segundo transferindo automaticamente a propriedade dado em alienação fiduciária:

b.1. Não há no contrato compradores e vendedores, mas credora e devedores;

b.2. Na clausula quarta não consta parágrafo segundo;

b.3. A propriedade não poderá ser transferida automaticamente em caso de inadimplência devendo seguir os ditames da Lei 9.514/97, e a alienação fiduciária, como dito, se constituída com os requisitos da Lei, e registrada no Livro 2 do Registro de Imóveis (RI);

Tal contrato da forma em que foi redigido e pelos motivos acima não tem acesso ao RI, e na posição do Irib (Protocolo 17.625), eventualmente se requerido poderia ser averbado na matrícula do imóvel conforme constou do instrumento (clausula segunda,  parágrafo segundo).

Entretanto mesmo que fosse possível a sua averbação, não seria possível aplicar  a alienação fiduciária averbada os termos, o procedimento da Lei 9.514/97, porque a alienação fiduciária não foi constituída com os requisitos da lei, e não registrada na matrícula do imóvel;

5. O registro do contrato será possível desde que requerido por escrito no Registro de Títulos e Documentos, e como dito não se aplicando a Lei 9.514/97, pois não constituída a alienação fiduciária nos termos da lei e com seus requisitos e não registrada no RI;

6.  Para o registro em RTD deverá ser apresentada as Certidões de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e a Dívida Ativa da União nos termos do artigo 47, alínea “c” da Lei 8.212/9.

Sub censura.

São Paulo, 12 de Julho de 2.021.

Protocolo 17.625 do IRIB:

Inicialmente, a nosso ver, a contratação de abertura de limite de crédito somente se submeterá à Lei n. 13.476/2017 se houver a expressão “operações financeiras derivadas”. Se não se configurar a intenção de que o financiamento contratado se aplica a todos os futuros contratos derivados do instrumento original (“operações financeiras derivadas”), entendemos que não há que se falar na aplicabilidade desta lei.

[…}Portanto, os requisitos para registro da alienação fiduciária garantidora do contrato de abertura de crédito estão previstos na própria Lei n. 9.514/97, com exceção daqueles previstos nos incisos acima indicados, quais sejam: o total da dívida ou sua estimativa (art. 18, I); o local, a data e a forma de pagamento (art. 18, II); a taxa de juros (art. 18, III); a indicação no contrato do valor do principal da dívida (art. 24, I); o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário (art. 24, II) e a taxa de juros e os encargos incidentes (art. 24, III). Fora estes requisitos, todos os demais devem estar presentes na celebração e registro da alienação fiduciária.

Compra e Venda – Pagamento a Terceiro

Trata-se de uma compra e venda de bem imóvel, entretanto constou na escritura que o pagamento fora realizado na conta bancária de terceiro sem que houvesse motivo plausível e justificável. Conforme já havíamos conversado sobre o assunto, pedimos que fosse esclarecido o motivo de o pagamento ter sido em conta bancária de pessoa estranha a relação.

Ocorre que o comprador apresentou “petição” solicitando a reconsideração da nota por entender que a exigência é “desarrazoada e infundada” e que caso não fosse reconsiderada, requereu que fosse instaurado o procedimento de suscitação de dúvida.

Neste sentido, poderíamos seguir com o registro mesmo constando o pagamento a terceiro, evitando uma suscitação de dúvida?

Resposta:

  1. Na compra e venda o objeto da obrigação do vendedor é a prestação de dar a coisa e o do comprador, a prestação de dar o preço. É um contrato bilateral no qual uma das partes (o vendedor) se compromete a transferir um objeto patrimonial ao patrimônio da outra parte (o comprador), em troca do qual esta promete o pagamento de uma soma em dinheiro;
  2. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. (artigo 481 do CC). Portanto na compra e venda não poderá ocorrer o pagamento do preço a terceiros. A não ser que haja um motivo plausível e justificável, se a vendedora não tiver conta bancária, por exemplo. De qualquer forma o motivo deve ser justo e ser esclarecido o que deverá constar do título, além da necessária quitação pela vendedora do pagamento do preço;
  3. No caso em tela ao contrário do que alega o requerente não constou do título aquisitivo nenhuma indicação por parte da vendedora de que o (s) pagamento (s) fosse feito por transferência bancária em nome de terceiros. Ou seja, não indicou esse terceiro nem a consta bancária;
  4. Ademais do título não constou a quitação do preço pela vendedora como deveria;
  5. Portanto suscite-se o procedimento de dúvida, até para maior segurança jurídica.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 29 de Outubro de 2.020.

Aquisição de Imóvel Rural – Pessoa Jurídica

Recebemos a Escritura Pública de Compra e Venda, na qual a adquirente é uma pessoa jurídica equiparada à pessoa jurídica estrangeiro.

Como nunca recebemos um caso com essa peculiaridade, gostaríamos de seu parecer acerca da regularidade da Escritura Pública apresentada e acerca dos requisitos e documentos que devemos exigir a fim de registrar tal aquisição.

Em especial, questiono o seguinte:

1. Considerando que não temos Livro de Cadastro de Estrangeiro, devemos pedir por ofício ou por certidão a informação sobre as áreas adquiridas por estrangeiros à 1ª Serventia Registral?

2. No art. 1.335-A do Código de Normas de Pernambuco, consta que “a soma das áreas rurais pertencentes a pessoa estrangeira não ultrapassará 1\4 (um quarto) da superfície dos Municípios onde se situem, comprovada por Certidão do Registro de Imóveis, com base no Livro do Cadastro de Estrangeiro”.

No § 1º do mesmo artigo, consta que “as pessoas da mesma nacionalidade não poderão ser proprietárias, em cada município, de mais de 40% (quarenta por cento) do quantificado neste artigo”, ou seja, para cada nacionalidade haveria um limite de 40% de 1/4 da superfície dos municípios onde se situem os imóveis rurais adquiridos.

Diante disso:

(a) Devimos pedir à primeira Serventia a informação específica quanto aos dois limites aqui especificados?

(b) No caso de a primeira Serventia não possuir informação para um ou os dois limites especificados, como devemos proceder?

(c) Poderíamos adotar, como parâmetro, os limites mencionados na Portaria nº 850/2021, em a 1ª Serventia não dispondo de tais dados?

3. Existem exceções à restrição de aquisição de imóvel rural por estrangeiro? Se sim, quais são elas? O presente caso estaria dentro de alguma hipótese de exceção?

4. Existe um prazo para o registro ser efetuado, considerando a validade de eventual autorização do INCRA?

5. Em havendo Nota Devolutiva e a parte perdendo o prazo de 15 dias para registrar, deveremos solicitar nova autorização?

6. A autorização constante Portaria nº 850/2021 é a exigida em lei ou deveria ser solicitada outra, em documento específico?

7. Para abrir o livro de estrangeiro nessa serventia e para lançar a respectiva aquisição nele, existem requisitos específicos, a exemplo e/ou além do que consta no art. 894 do Código de Normas de Pernambuco?

Resposta:

  1. Sim a rigor deverá ser solicitado certidão do 1º RI das área adquiridas por estrangeiros com a porcentagens das nacionalidades;
  2. Sim, além do Código de Normas local, também há previsão legal tanto na Lei 5.709/71 ( artigo 12) e no Decreto 74.965/74 (artigo 5º);

2.

a) Sim, como dito;

b) Após o fornecimento de certidão certificando que não possuí informação poderá a critério da Senhora Oficiala adotar a portaria 850/2.021 que é de processo administrativo  do INCRA e atual ;

c) Sim, como dito;

3. Sim, decorrentes da própria legislação como pe., transmissão causa mortis (Artigo 1º, § 2º, incisos I, e também os incisos II e III, artigo 3º, § 1º da Lei 5.709/71(dependendo de autorização quanto se tratar de aquisição de mais de um imóvel, com área não superior a 3 (três)  módulos feita por uma pessoa física – Artigo 7º, § 3º do Decreto  74.965/74),  usucapião, português com direito de igualdade com comprovação por documentos oficiais (Certificado igualdade de direitos e obrigações expedido pelo Ministério da Justiça);

4. Sim, artigo 14 § 2º do Decreto 74.965/74 como constou da própria autorização que no caso constou (30 dias para lavratura da escritura mais15 dias para registro). No caso está dentro do prazo, mas se expirasse deverá ser renovado;

5. Obviamente, conforme item 4 acima;

6. Sim, a portaria contém autorização;

7. Sim, artigo 10 da Lei 5.709/71 e 15 do Decreto 74.965/74. Seria de bom tom arquivar em pasta própria os documentos (cópia escritura, contrato, social autorização, cópias dos RNE, CCIR e demais documentos, ;

8. Além de o cartório abrir o livro de aquisição de imóveis rurais por estrangeiros, realizar as comunicações a Corregedoria Geral e ao Incra (897 CN Pernambuco) deverá manter atualizado um controle tanto da dimensão das áreas adquiridas por pessoas estrangeiras quanto as áreas da dimensão das áreas dos estrangeiros da mesma nacionalidade.

OBS// Quando houver alterações das circunscrições ou desmembramentos da Comarca, o Oficial da serventia atingida deverá, no prazo de trinta dias, encaminhar tais informações à nova unidade do registro de imóveis – Item 100, do Capítulo XX das NSCGJSP (no caso das normas paulistas).

Sub censura.

São Paulo, 12 de Julho de 2.021.

Doação Modal – Reserva de Usufruto e Reversão

Recebemos para registro uma escritura pública de venda e compra bipartida, compra de nua propriedade e usufruto.-

A nua propriedade foi adquirida com recursos de doação modal pura.-

Neste caso pode ser imposta cláusula de reversão patrimonial, uma vez que o objeto da doação foi dinheiro, e a reversão patrimonial seria do imóvel que foi adquirido por compra pelo donatário?

Resposta:

  1. Os doadores fizeram a doação modal (numerário) para seu filho para que este adquirisse por venda e compra a nua propriedade do imóvel. Tendo os doadores adquirido o usufruto do imóvel;
  2. No entanto pela doação modal denominada de PURA, foi instituída a cláusula de reversão da nua propriedade nos termos do artigo 547 do Código Civil;
  3. Ocorre que a clausula de reversão não pode ser imposta porque o imóvel nunca integrou o acervo patrimonial dos doadores. No caso de falecimento do donatário e adquirente do bem, não seria caso de reversão uma vez que o imóvel nunca pertenceu aos doadores, importando sim, em uma nova aquisição;

É o que entendemos passível de cesura.

São Paulo., 11 de Julho de 2.021.

Sub-Rogação Dívida SFH

Recebemos uma Escritura de Compra e Venda em que o imóvel alienado, em seu R-2, foi dado em garantia hipotecária em 30 de outubro de 1.980 pelo, até o momento, proprietário Fulano em que a Credora é a Caixa Econômica Federal.

Posteriormente em 03 de julho de 1.986, no R-5 da referida matrícula, houve um instrumento particular de compra e venda com sub-rogação de dívida hipotecária em primeiro grau pelos atuais proprietários Fulano e Beltrana, em que a credora continua sendo a Caixa Econômica Federal. Nesse sentido:

(i) Como funciona a sub-rogação no instituto da garantia hipotecária, tendo em vista que, em regra, a sub-rogação transfere a um novo credor todos os direitos e garantias em relação a dívida e no caso em tela a alteração se deu no polo devedor?

(ii) O senhor acha que é possível considerar o R-5 uma sub-rogação do R-2, mesmo que o R-5 não faça menção expressa ao R-2? E, por isso, levando em consideração que o R-5 foi cancelado (no AV-11) o R-2 estaria automaticamente cancelado? Ou haveria a necessidade de requerimento da parte solicitando o cancelamento da hipoteca por decurso de um prazo superior a 30 (trinta) anos?

Como deveríamos proceder neste caso?

Resposta:

  1. Os Registros 01 e 02 foram realizados em 09-02-1.981, No R.01 constou Instrumento Particular de 09-02-81 (data do registro). Já no R.02 constou Instrumento Particular de 30-10-80. No caso os contratos referidos nos registro R.01 e R.02, são os mesmos e a data do instrumento do R.01 está errada pois constou a data do registro e não a data do contrato. Mas isso não importa e nem precisa ser corrigido, pois já ocorreu alienação e cancelamento da hipoteca do R.02 , sub-rogada pelaAV.05 pela AV.11;
  2. Pelo R.04 houve a aquisição por Fulano casado com Beltrana por compra feita de Sicrano que era proprietário do imóvel e devedor hipotecário da CEF. Ao adquirirem o imóvel o casal ficou sub-rogado na dívida hipotecária, o que era comum à época pois estas alienações com sub-rogações de dívidas pelo SFH eram regidas pelas legislações pertinentes à época DL 70/66 e Lei 4.380/64 e outras. A pessoa adquiria um imóvel financiado pelo SFH e ao adquiri-lo ficava (obrigatoriamente) sub-rogado na dívida o que era feito por averbação logo após o registro da aquisição. No caso a redação do Cartório Anterior, como sempre está mal redigida. Mas houve a sub-rogação da dívida hipotecária junto com a aquisição e esses adquirentes passaram a ser os devedores da dívida e da garantia hipotecária do R.02 desde então. Cancelada a garantia hipotecária (AV.11) está cancelada a hipoteca do R. 02. O R. 05 deveria ser feito por averbação de sub-rogação da dívida, e não como nova hipoteca  (à época). Tanto que o instrumento particular e de compra e venda com sub-rogação de dívida

Mas era assim o procedimento à época e assim dá para entender, ou seja, cancelada a hipoteca  do R. 05 está cancelada a hipoteca do R. 02 porque o R.05 não deveria ser nova hipoteca, mas sub sub-rogação da hipoteca do R.02, ou seja, sub-rogação da dívida hipotecária tanto que o instrumento e denominado de compra e venda com sub-rogação de dívida hipotecaria (R.05), repito, houve má redação.

  • O casal, casados pelo regime da Comunhão Parcial de Bens adquiriram o imóvel que se comunicou, divorciaram sem que houvesse partilha e estão alienando em conjunto o que é possível pois pela aquisição se comunicou e a ambos pertencem. Pelo divórcio sem partilha nada mudou, ficou pertencendo a ambos (em mancomunhão). Mas como ambos estão alienando o registro poderá ser feito.

Sub censura.

São Paulo, 07 de Julho de 2.021.

Emolumentos – Atribuição em Incorporação – Programas Sociais

Estou com uma dúvida com relação a cobrança de emolumentos em instituição de condomínio.

O caso é de uma Construtora/Incorporadora e ocorre que foi apresentado o instrumento de instituição, com atribuição.

Fazendo a conferência observei que no momento do registro dos contratos das unidades foi cobrado o registro apenas com base no valor do terreno.

Daí me surge a dúvida, em se tratando de empreendimento de interesse social, vinculado aos programas federais (Minha Casa Minha Vida – Casa Verde e Amarela), o tratamento que se dá é por cobrança de ato único no momento da instituição, pergunto:

Em que momento devo efetuar a cobrança das atribuições, se é que posso efetuar essa cobrança, em a fazendo, será concedido a redução dos emolumentos em 50% inerente aos atos vinculados aos programas federais?

Resposta:

  1. A atribuição das unidades aos adquirentes será feita concomitantemente com a Instituição, Especificação e Convenção do condomínio, ou seja, os registros das atribuições serão feitos logo após o registro da Instituição, Especificação e Convenção do condomínio;
  2. A base de cálculo será feita pelo item “3” (três) das Notas explicativas) da Tabela II – Dos Ofícios de Registro de Imóveis. Ou seja : Efetivada a Instituição de condomínio especial, sem prejuízo dos emolumentos devidos por este ato serão cobrados emolumentos referentes a cada unidade autônoma, considerando o valor derivado da edificação, realizada ou do negócio jurídico celebrado, o que for maior;
  3. Observa-se que esse emolumentos devidos pela atribuição das unidades sofrerão desconto  de 50% nos termo do inciso II da Lei 11.977/2009 que por força do artigo 10 da Lei 14.118/21 também se aplica ao Programa Casa Verde e Amarela.( Ver processo CGJSP de nº 0009006-08.2019.8.26.26.0344.

Sub censura.

São Paulo, 06 de Julho de 2.021.