Usucapião – Falecimento de um dos Cônjuges Requerentes

Foi apresentado em Cartório um registro de usucapião judicial em nome de Fulana – casada no regime da comunhão parcial de bens, com Beltrano.

Beltrano faleceu no dia 30/08/2021.

O advogado disse-me que não é necessário fazer o inventário do Beltrano, porque o imóvel foi recebido por usucapião por Fulana. Devendo somente averbar o óbito de Beltrano.

Está correta esta afirmativa? Por que?

Resposta:

  1. A rigor estaria correto, entretanto a usucapião somente declara o domínio do imóvel que a (o) requerente tem a posse, e eventualmente o marido falecido em 30-08-2.021, também poderia ter exercido a posse do imóvel usucapiendo na constância do casamento juntamente com Fulana. E com o seu falecimento também poderia haver direitos de eventuais herdeiros do falecido;
  2. Como Fulana exerceu a posse durante o seu casamento com Beltrano, este também teria direito na área objeto da usucapião (posse), pois na constância do casamento e com o seu falecimento seus eventuais herdeiros;
  3. Portanto a questão pelo falecimento de Beltrano, se este tinha ou não direito no imóvel objeto da usucapião por ter exercido também a posse quando era casado com Fulana deve ser resolvido pelas vias jurisdicionais através de inventário e partilha a quem de direito.;
  4. Há caso que determinada pessoa adquire diretos por promessa de compra e venda quando solteira. Mas por exemplo em 60 messes (5 anos) e nessa condição de solteiro paga doze prestações, sendo as outras 48 prestações  pagas na constância do casamento, quando o cônjuge pode ter contribuído para o pagamento das prestações  faltantes (48) e tem o direito de meação nessas prestações pagas na constância do casamento por ocasião de separação divórcio e/ou partilha. Mesma coisa em imóveis financiados, ou construídos em terreno após o casamento (direito na parte da construção que o cônjuge ou companheira contribuiu);
  5. Portanto entendo, s.m.j., não ser o caso de somente averbar o óbito de Beltrano, mas de ser apreciado judicialmente quanto a posse exercida pelo casal, para maior segurança jurídica e não prejudicar eventuais herdeiros (terceiros sucessores).
  6. Veja situação semelhante no processo da 1ª VRP da Capital do Estado de nº 1100354-75.2021.8.26.0100.

Sub censura

São Paulo, 25 de Outubro de 2.021.

Fiança em Alienação Fiduciária

Gostaríamos de vosso parecer acerca da regularidade/existência de poderes para o procurador da XYZ CONSTRUÇÕES, qual seja, Fulano, assumir, por ela, a garantia fidejussória (fiança) constituída,  constante da Cláusula 10.8, pg. 12, do “Contrato de Compra e Venda, com Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Fianças e outras obrigações”, também anexado (doc. 01).

Também encaminho para vossa apreciação, se julgar necessário, a Certidão Simplificada da XYZ Construções (doc. 03) e o Instrumento Particular de Constituição de Sociedade em Conta de Participação (doc. 06), através do qual a JB e a AA se associaram para implantarem, conjuntamente, o empreendimento Residencial.

Por fim, destaco que já registramos alguns contratos, tendo por base os documentos ora submetidos à vossa análise.

Resposta:

Quanto à fiança:

  1. Via de regra a fiança é direito pessoal e não dever figurar no registro de imóveis. No entanto nesses casos em que ela é uma garantia a mais poderá constar do corpo do registro como fiador Fulano de Tal, sem repercussão nenhuma do ato do registro principal;
  2. Fiador é o que responde pelo outro, é a pessoa que se obriga pelo pagamento da obrigação de outrem, prometendo cumpri-la ou pagá-la no caso em que o devedor não a cumpra;
  3. Afiançado significa a pessoa ou o contrato que está garantido ou abonado por fiança;
  4. A lei que dispõe sobre a alienação fiduciária (Lei 9.514/97) menciona em seu artigo n. 31 que: “O fiador ou terceiro interessado que pagar a dívida ficará sub-rogado, de pleno direito, no crédito e na propriedade fiduciária”. E fiador do contrato se diz da pessoa que assumiu a obrigação contida em um contrato, para ser assumida por ela, quando não seja pelo principal contratante, o devedor.

Vê-se que fiador não é devedor, são pessoas distintas, e o fiador responde pela dívida do devedor, quando esta não paga.

E por fiança se designa o contrato ou ato de uma pessoa, chamada de fiador, pelo qual vem garantir, em todo ou em parte, o cumprimento da obrigação que outrem (devedor) assumiu para com o seu credor, caso em que não seja pelo mesmo cumprida.

Desse modo, fundamentalmente, a fiança, ato de terceiro, pressupõe como condição de validade a existência de uma obrigação a ser cumprida por outra pessoa, desde que não seja de caráter pessoal, pelo que se mostra um contrato acessório.

  •  Portanto no caso fiadora é XYZ Construções e Engenharia  Ltda., que também é construtora e organizadora do empreendimento e afiançada é a CEF. E o fiador que pagará (se for o caso, ou no caso de não pagamento pelo devedor) ao afiançado.
  • Quanto à representação sobre a fiança no contrato de compra e venda e alienação fiduciária:
    • No contrato não houve o reconhecimento das firmas das partes, dispensadas as das testemunhas (decisões do CSMSP 9000006-34.2013.8.26.0506, 025431-76.2013.8.26.0100 e 0018645-08.2012.8.26.0114);
    • A procuração outorgada pela A.A. Construtora a Beltrano também não foi apresentada;
    • Da mesma forma a 15ª alteração da XYZ Construções é prescindível, pois se trata somente de aumento de capital social;
    • Resta-nos, pois: a) a procuração de 2.016 onde a XYZ Construções representada por Beltrano outorga poderes a Fulano, b) a Certidão Simplificada onde Beltrano figura como administrador constando como último arquivamento a 15ª alteração e finalmente c) a 14ª alteração onde na clausula sétima consta que a administração da sociedade é exercida de forma isolada pelo sócio mencionado (Beltrano);

É o que entendemos passível de censura.

SÃO Paulo, 27 de Março de 2.019.

Usucapião Extrajudicial – Parte Ideal p/ Soma do Todo

Do imóvel matriculado Fulano e sua filha Beltrana, são proprietários de 5/8 (R.8-da Matrícula).

Pretendem agora, através da usucapião extrajudicial, adquirir os 3/8 restantes, conforme requerimento apresentado.

Juntaram documentos, dentre outros, ata, planta e memorial descritivo.

Pergunto: Pode ser requerida usucapião de fração ideal do imóvel?

Resposta:

  1. Na realidade os requerentes já são possuidores de 5/8 do imóvel (R.6 e 8) e adquiriram dos demais os outros 3/8 faltantes através de escrituras públicas de cessão de direitos hereditários e meação,  lavrados em 30-01-2.004 (três escrituras de cessão de direitos hereditários e meação cada uma transferindo 1/8). E estão na posse do todo do imóvel;
  2. A usucapião requerida é do todo do imóvel, e não de fração ideal, o que também seria possível caso esta fosse determinada/localizada;
  3. Portanto perfeitamente possível a usucapião extrajudicial do todo do imóvel;
  4. Observa-se que conforme Pinga Fogo nº 17 da Arisp (que não tem mais) no entendimento do Dr. Narciso Orlandi a usucapião deve ser ordinária (artigo 1238 do CC, e seu § único).

Sub censura.

São Paulo, 20 de Outubro de 2.021.

Cancelamento de Hipoteca – Perempção

Sobre a possibilidade de se cancelar a hipoteca por perempção depois de 30 anos, pergunto se essa prerrogativa também se aplica aos casos de hipoteca cedular. Como proceder ante pedido nesse sentido? O que exigir?

Resposta:

  1. A hipoteca abrangente pode ser feita por até trinta anos, ultrapassando esse prazo somente subsiste a garantia mediante novo contrato e novo registro e antes de decorrido os trinta anos, mantida, nesse caso a preferência;
  2. Até porque a perempção é motivo para a extinção da hipoteca, eis que o artigo 1.499 não é exaustivo. Se o próprio código civil estabelece uma prazo de duração para a hipoteca, pode-se afirmar que, decorrido essa prazo sem renovação, está perempto direito do credor, pois não se admite a sua perpetuidade.  A obrigação persiste, mas a garantia real não;
  3. Portanto, nos termos do  artigo 1.485, do CC  o cancelamento por perempção somente poderá ser feito administrativamente ou mesmo judicialmente, se decorridos mais de trinta anos (30) do vencimento da hipoteca;
  4. Os cancelamentos por perempção podem  ser feitos pelo Registro de Imóveis a requerimento do interessado, recomendando-se que também fossem apresentadas certidão do cartório distribuidor do local do imóvel, e do domicílio ou sede do devedor e do credor (se diversos) provando de que não houve o ajuizamento de nenhuma ação relativa à hipoteca contra o devedor (que inclusive poderá estar em instâncias superiores);
  5. Eventualmente alguns cartórios fazem sem essa providência (certidões do distribuidor), no entanto particularmente entendo ser arriscado e necessário tal providência, pois eventualmente poderia ter sido distribuída alguma ação e estar em fase de recurso;
  6. Aqui na comarca de São Paulo em um passado não muito recente o Juiz Corregedor Permanente autorizou o cancelamento de diversas hipotecas vencidas com mais de trinta anos, de ofício pelos Oficiais Registradores. Mas foi um caso especial, pois essas hipotecas eram de fato muito antigas e inscritas no antigo Livro 2 – Inscrição Hipotecária;
  7. O prazo de perempção da hipoteca é fatal, não suscetível de suspensão ou interrupção. Com a perempção que se conta a partir da inscrição (no entendimento de outros que se conta da data do contrato – Processo CGJSP nº 00118757/2.014), não mais pode ser excutida a hipoteca
  8. Desta forma os cancelamentos das hipotecas devem ser feitos nos termos do artigo de nº 251, I da LRP, aplicando-se também para os casos de hipoteca cedular (processo da 1ª VRP  da Capital de nº 1009980-89.2019.8.26.0100);
  9. Ver processos de nºs. 1113822-14.2018.8.26.0100 da 1ª VRP da Capital do Estado, Processo CGJSP acima citado, inclusive decisão antiga do CSMSP de nº 256.993 (DJ. De 02-02-1.977), Processo CGJSP nº 346/2002;
  10.  Lembrando que em sendo feito o cancelamento, deve ser feita a remissão no indicador Pessoal, pois a hipoteca perime após 30 anos.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 19 de Outubro de 2.021 de 2.021.

DJE DE 02-03-2020 =- CANCELAMENTO DE HIPOTECA E CEDULAS HIPOTECÁRIAS, CANCELAMENTO POR PEREMPÇÃO

Processo 1109980-89.2019.8.26.0100 – Pedido de Providências – Por Remição – Maria José Linardi Barone – Transcontinental Empreendimentos Imobiliarios Ltda. e outro – Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado por Maria José Linardi Barone, em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, pretendendo o cancelamento do registro de hipoteca e cédulas hipotecárias que gravam as matrículas nºs 30.493 e 30.494, tendo como favorecida a Sul Brasileiro SP – Crédito Imobiliário S/A. Relata a requerente que, após ter recebido seus haveres de forma integral, a beneficiária das hipotecas expediu carta de quitação datada de 02.08.1991, com a finalidade de que a interessada e seu falecido cônjuge fizessem as respectivas averbações de cancelamento. Todavia, o documento de quitação não foi apresentado na época oportuna para que produzisse os almejados fins. Destaca que o prazo trintenal, nos termos da lei, se esgotou, não havendo constituição de nova hipoteca, bem como a impossibilidade em se obter os documentos exigidos pelo registrador, seja pela inatividade da empresa credora ou pela inexistência dos mesmos. Juntou documentos às fls.06/19. O Registrador manifestou-se às fls.23/24. Esclarece que a perempção não autoriza o cancelamento da hipoteca e respectiva cédula, vez que apenas limita o direito do credor em relação aos devedores, logo o cancelamento só poderá ocorrer mediante apresentação do instrumento de quitação ou mandado judicial. Intimada, a credora hipotecária não se opôs ao cancelamento da hipoteca, tendo em vista a quitação do contrato (fl.41). Apresentou documento à fl.49. Levando-se em consideração a manifestação da credora, o delegatário reviu seu entendimento, concordando com o cancelamento do gravame (fl.53). O Ministério Público opinou pela procedência do pedido (fls.27/29 e 59). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. O pedido comporta integral acolhimento. Conforme se verifica dos registros nº 02 das matrículas nº 30.493 e 30.494 (fls.10 e 13), as hipotecas foram constituídas em 1979, ou seja, há mais de trinta anos. De acordo com o artigo 1485 do CC: “Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir”. Dado o lapso temporal, as referidas cédulas hipotecárias já se encontram decaídas, uma vez que emitidas em 1979, há muito passado o prazo de 30 anos. Neste contexto, de acordo com o Des.Francisco Eduardo Loureiro: “O prazo de trinta anos é de natureza decadencial, de modo que não se aplicam as causas impeditivas, suspensivas e interruptivas aplicáveis à prescrição. Escoado o prazo, a hipoteca se extingue de pleno direito, ainda que antes do cancelamento junto ao registro imobiliário, cujo efeito é meramente regularizatório, a ser pedido pelo interessado ao oficial. Não se confundem perempção da hipoteca com prescrição da pretensão da obrigação garantida. Disso decorre a possibilidade da perempção da garantia ocorrer antes da prescrição da obrigação garantida, que se converterá em quirografária (…) Ultrapassado o prazo fatal de trinta anos, somente subsiste a garantia real mediante novo contrato de hipoteca e novo registro imobiliário” (Código Civil Comentado, Ministro Cezar Peluso coordenador; Barueri/SP: Manole, 2010, p. 1590). Ademais a própria credora hipotecária apresentou a sua concordância em liberar as constrições que pendem sobre o imóvel em questão, apresentando o respectivo documento de quitação integral do valor (fl.49), cumprindo assim o requisito previsto no artigo 251, I da Lei de Registros Públicos, segundo o qual: “Art. 251: O Cancelamento da hipoteca só pode ser feito: I à vista de autorização ou quitação, outorgada pelo credor ou seu sucessor,

em instrumento público ou particular …” Em relação ao cancelamento das averbações 3 e 9, oriunda da emissão de cédula de crédito hipotecária, com razão o Registrador. Tendo em vista que as cédulas hipotecárias são títulos de crédito, possuem como características essenciais a literalidade, autonomia, abstração e cartularidade. Nos termos do artigo 234 do Decreto Lei 70/66 que institui a cédula hipotecária: “Art.24: O cancelamento da averbação da cédula hipotecária e da inscrição da hipoteca respectiva, quando se trate de liquidação integral desta, far-se-ão: I à vista das cédulas hipotecárias devidamente quitadas, exibidas pelo devedor ao Oficial do Registro Geral de Imóveis; … II por sentença judicial transitada em julgado” Parágrafo Único: Se o devedor não possuir a cédula hipotecária quitada, poderá suprir a falta com a apresentação de declaração de quitação do emitente ou endossante em documento à parte” As cédulas de crédito existem em função de um negócio jurídico anterior, estando a ele vinculadas. Inobstante a regra estipulada no artigo supra mencionado, o caso em tela configura uma exceção. A averbação 03/30.493, referente a cédula da hipoteca nº 011/79- Série AN foi realizada em 18.07.1979, e a averbação 09/30.494 foi realizada em 10.02.1982, ou seja, há mais de trinta anos, e até a presente data não há notícia de que alguém tenha reclamado o valor da dívida. Assim, pelo longo lapso temporal de emissão da cédula de crédito e pela probabilidade mínima de se causar dano a terceiro, pode ser mitigada a exigência do artigo 24 do Decreto Lei 70/66. Logo, afasto os entraves levantados pelo registrador para cancelamento dos gravames. Diante do exposto, julgo procedente o pedido de providências formulado por Maria José Linardi Barone, em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, e consequentemente determino o o cancelamento do registro de hipoteca e cédulas hipotecárias que gravam as matrículas nºs 30.493 e 30.494. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: JULIANA RODRIGUES PEREIRA DA SILVA (OAB 311586/SP), JOAO ANTONIO FIORI DOTOLI (OAB 268426/SP)

Cédula Rural Pignoratícia – Estimativa da Quantidade do Produto em Garantia

Consulto sobre qual seria a solução para o caso que apresento, tendo em vista o seguinte:

A parte apresentou ao Registro Imobiliário uma Cédula Rural Pignoratícia em que foi oferecida em garantia pignoratícia de primeiro grau a produção da lavoura de cana-de-açúcar safra 2021/22, localizada em dois imóveis rurais:

1) Fazenda A, do Registro de Imóveis de outra comarca, e

2) Fazenda B, com matrículas localizadas nesta comarca.

Fizemos a devolução dizendo:

“…faltou constar na Descrição do Penhor (Quadro IX – Garantias), a estimativa da quantidade do produto dado em garantia (quantas toneladas de cana-de-açúcar, qual a estimativa da produção), uma vez que, da forma como se apresenta o título, ficou em suspenso tal dado, ou seja, não se sabe a quantidade do produto importa em uma tonelada, cem toneladas, e…”

O Banco credor interessado retorna com mensagem via e-mail nos indagando se poderíamos verificar a possibilidade de darmos andamento no registro, uma vez que o Cartório da outra comarca assim o fez sem qualquer exigência.

Resposta:

  1. Em face da alteração dos artigos 167, I, 13 e 178,II da Lei de Registros Públicos, bem como a revogação dos artigos 30 a 40 do DL 167/67  não se registram mais a cédula de crédito rural, mas sendo registradas as suas garantias;
  2. No caso conforme quadro IX (Descrição do penhor) é a produção da lavoura de cana de açúcar oriunda da safra 2021/2022;
  3. Portanto na CRP  deve constar a estimativa da quantidade do produto dado em garantia;
  4. Ver também artigos 1.433, V, 1.442, II do CC e artigo 1º, §§ 1º e 2º da Lei 2.666/55

Sub censura.

São Paulo, 17 de Outubro de 2.021

LEI N 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Dos Direitos do Credor Pignoratício

  Art. 1.433. O credor pignoratício tem direito:

V – a apropriar-se dos frutos da coisa empenhada que se encontra em seu poder;

  Art. 1.442. Podem ser objeto de penhor:

II – colheitas pendentes, ou em via de formação;

LEI Nº 2.666, DE 6 DE DEZEMBRO DE 1955.

 Dispõe sôbre o penhor dos produtos agrícolas.

O VICE-PRESIDENTE DO SENADO FEDERAL, no exercício do cargo de PRESIDENTE DA REPÚBLICA, faço saber que o CONGRESSO NACIONAL decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

Art. 1º Independe de tradição efetiva o penhor mercantil dos produtos agrícolas existentes em estabelecimentos destinados ao seu benefício ou transformação.

§ 1º Em caso de dúvida quanto à identificação do produto apenhado em face de outros da mesma espécie existentes no local, o vínculo real incidirá sôbre a quantidade equivalente de bens da mesma natureza, de propriedade e em poder de estabelecimento que responderá como fiel depositário sob as penas da lei.

§ 2º Aplicam-se ao penhor constante dêste artigo as disposições que regem o penhor rural, inclusive os atos de registro.

Regimento Interno Condomínio – Registro

Por gentileza, poderia relatar quais os documentos devo exigir para o arquivamento do Regimento Interno de um condomínio edilício instituído e registrado?

Deve ser aprovado por todos os condôminos, inclusive marido e mulher, quando casados?

Resposta:

  1. Pelo que pude entender o condomínio edilício foi instituído e registrado sem regimento interno que deveria constar da convenção do condomínio (artigo 1.354, V do Código Civil);
  2. Se não houve a convenção do condomínio nem o seu registro está precisará ser realizada com a aprovação de 2/3 do condóminos (artigos 1.333, 1.334, V do CC) e  por assembleia geral (Artigo 9º , caput e seu § 2º da Lei 4.591/64);
  3. Se a convenção do condomínio foi realizada e registrada e não constou o regimento interno, esta convenção precisará ser retificada para que nela seja inserido também o regimento interno, pois a convenção determinará o regimento interno (artigo 1.334, V, do CC). Também deverá ser aprovada por 2/3 dos condôminos (artigo 1.351 do CC e artigo 9º caput e seu § 2º da Lei 4.591/64);
  4. No caso de proprietários condôminos casados basta a aprovação de um deles.

Sub censura.

São Paulo, 02 de Agosto de 2.021.

 LEI N 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

  Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II – sua forma de administração;

III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V – o regimento interno.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – convocar a assembléia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

  Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Lei 4.591/64

Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.

§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.

§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:

a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;

b) o destino das diferentes partes;

c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;

d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;

e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;

f) as atribuições do síndico, além das legais;

g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;

h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;

i) o quorum para os diversos tipos de votações;

j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;

l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;

m) a forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.§ 4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a convenção de condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas.                     

Contrato de Locação – Cindibilidade – Preferência e Vigência

Protocolamos um contrato de locação comercial, acompanhado de um requerimento objetivando tão somente a averbação do DIREITO DE PREFERÊNCIA na matrícula do imóvel.

Há possibilidade de se fazer a averbação do DIREITO DE PREFERÊNCIA na matrícula do imóvel, sem o registro do contrato de locação propriamente dito?

Qual seu entendimento?

Resposta:

  1.  O contrato de locação no sistema registrário vigente pode ser objeto de ato de averbação para fins de assegurar o direito de preferência, ou para dar publicidade da caução dada em garantia para o cumprimento do contrato de locação (artigos 167, II. 16 da LRP e 38, parágrafo 1º da Lei 8.245/91), ou de registro para publicidade da vigência em caso de alienação (artigo 167, I, 3 da LRP). Podendo, também, opcionalmente e a requerimento do interessado, ser registrado em RTD, para fins de conservação, autenticação de data e validade contra terceiros (artigo 127, VII da LRP).
  2. Evidentemente para que o contrato de locação possa ser registrado, além dos demais requisitos, deve conter a cláusula de vigência (da locação) em caso de alienação, e para que possa ser averbado deverá conter também a cláusula do direito de preferência.
  3. Preferência esta que significa o direito de preferência da aquisição do imóvel em igualdade de condições com terceiros nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão ou dação em pagamento (Ver artigo n. 26 e ss. da Lei 8.245/91).
  4. Os requisitos dos contratos de locação para serem averbados, são os requisitos essenciais, tais como partes, imóvel, valor, o prazo, o tempo, o lugar de pagamento, pena convencional, demais condições e evidentemente a cláusula do direito de preferência, assim também o é para o registro nos casos que contenha a cláusula de vigência em caso de alienação (ver artigo n. 242 da LRP).
  5. A diferença entre registrar e averbar o contrato de locação, se prende ao fato de que é registrado quando contiver a cláusula de vigência em caso de alienação (artigo 167, I, 3 da LRP) e se averba quando contiver a cláusula de direito de preferência (Artigo 167, II, 16). Quando tiver a garantia da caução (parágrafo 1º do artigo n. 38 da Lei de Locação), está também será averbada independentemente do registro ou averbação do contrato de locação.
  6. É possível a cindibilidade de atos jurídicos dissociados concernentes ao um mesmo imóvel. Mas, certo é que a cisão somente é possível se os atos inscritíveis forem independentes entre si, ou seja, aqueles atos que se apresentam de forma não vinculada.
  7. Veja artigos 33 e seu § único da Lei 8.245/91, 167, II, 16 e 169 da LRP.
  8. Emolumentos como ato de averbação com valor declarado.
  9. Por derradeiro informamos de que é desnecessária a prática de dois atos registrais para a vigência em caso de alienação e direito de preferência se assim requerido. Sendo que neste caso é suficiente somente o registro para garantir a eficácia real das previsões – APC n. 0018645-08.2012.8.26.0114 – 3º RI de Campinas SP. e 0027416-80.2013.8.26.0100 – 15º RI – Capital do Estado);

Como é sabido o contrato de locação pode ser registrado (artigo 167, I, 3 da LRP), para a vigência em caso de alienação, como também pode ser averbado (artigo 167, II, 16 da LRP) para o direito de preferência. Como  o interessado requerer somente que o contrato seja averbado para o direito de preferência (artigos 167, II, 16 da LRP e 33 da Lei 8.245/91), a averbação será possível Sendo que se requerido ambos direito de preferência e vigência em caso de alienação não haverá necessidade de a serventia praticar os dois atos, bastando o registro para garantir a eficácia real das previsões contratuais (conforme decisões acima), ou seja, suficiência do registro em sentido estrito para atribuir eficácia real tanto a clausula de vigência como ao pacto de preferência – desnecessidade da prática dos dois atos registrais (averbação e registro).

  1. Seguem-se sempre as condições do contrato e o princípio da instância ou de rogação (artigo 13, II da LRP). Portanto é possível a averbação do direitos de preferência sem o registro do contrato de locação para a vigência em caso de alienação.

Sub censura

São Paulo, 13 de Outubro de 2.021.

Quitação de Alienação Fiduciária – Compra e Venda – Apartamento e Garagens

Recebemos a escritura pública de compra e venda e dação em pagamento, contendo alienação fiduciária a cancelar.

A matrícula contém alienação fiduciária em que foram englobadas na dívida as vagas de garagem do apartamento, cada uma com matrícula própria e citadas no R.04 da matrícula do apartamento.

Com a juntada do termo de quitação, solicitando a baixa da alienação fiduciária, este documento cita apenas a matrícula do apartamento, não mencionando as matrículas das garagens, mas concedendo o cancelamento total da dívida.

Devolvemos, esclarecendo que o a dívida engloba três imóveis, mas o termo de quitação só menciona um deles, ocasião em que o tabelião, não satisfeito, reingressou o título com as considerações sobre a correção do ato.

Pergunto: como devemos proceder? Mantemos a nota?

Resposta:

  1. Tanto a compra e venda (R.03), como a alienação fiduciária (R.04)  além do apartamento englobam as duas vagas – mesmo estas sendo autônomas;
  2. As partes declaram (itens 4.3 e 4.3.1.) que tem ciência da alienação fiduciária conforme R.04 (que engloba as duas vagas de garagens)  o qual terá o seu boleto de quitação, pagos pelos compradores nos termos da letra “a” do item 2, sendo ainda os compradores cientificados de que pra promover abaixa do referido ônus e proceder o registro desta escritura de venda e compra com dação em pagamento, será necessário apresentar o termo de cancelamento/autorização para a liberação de tal ônus a ser apresentado pelo banco competente (R04 – alienação fiduciária) condição esta aceita que é expressamente aceita pelos compradores;
  3. Como a alienação fiduciária/dívida engloba três imóveis autônomos (apartamento e duas vagas de garagens) de fato não pode ocorrer a cindibilidade porque não são dívidas dissociadas;
  4. Nos termos do artigo 1.331, § 1º do Código Civil, não podem ser alienados ou alugados a pessoas estranha ao condomínio, abrigos para veículos, saldo autorização expressa na convenção de condomínio. Dessa forma, a rigor os vendedores não poderiam ser proprietários  das vagas de garagens sem que fossem proprietários do apartamento;
  5. O próprio Tabelião reconhece que de fato  o título enviado da forma como está., não servirá para o cancelamento da alienação fiduciária das vagas de garagens, às quais seria adequada a negativa;
  6. Também não há possibilidade de embasar a negativa no artigo 237 ou mesmo 237-A da LRP;
  7. Não sabemos se o valor de R$ 347.146,20 destinado ao pagamento do saldo devedor referente ao financiamento bancário está incluído nesse saldo as vagas de garagens (parece que sim pois a alienação fiduciária foi do apartamento e das duas vagas e o saldo devedor dever englobar os três imóveis);
  8. Portanto a nota devolutiva ou de exigência deve ser mantida por a alienação fiduciária e a dívida dela decorrente envolve os três imóveis. E se for o caso que se retifique o título em questão conforme contou da manifestação do Tabelião., até porque os abrigos de veículos não poderiam ficar com quem não é proprietário de apartamento no condomínio (artigo 1.331, § 1º do CC).

Sub censura.

São Paulo, 11 de Outubro de 2.021.

Compra e Venda – Direito de Preferência – Questão Alheia à Esfera Registrária

Trata-se de uma compra e venda de um imóvel que possui os seguintes proprietário em condomínio:

XYZ LTDA – Na proporção de 70%

OBRAS LTDA – Na proporção de 10%

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – Na proporção de 10%

IMÓVEIS LTDA – Na proporção de 10%

Na Escritura de compra e venda aparecem vendendo a XYZ LTDA, na proporção de 70% e a OBRAS LTDA, na proporção de 10%.

No item 7 das declarações constantes na escritura consta que foi respeitado o direito de preferência, nos termos do 504 do CC. Nestes termos:

(a) a declaração contida no item 7 das declarações é suficiente?

(b) os demais condôminos deveriam comparecer na escritura?

(c) deveríamos solicitar alguma documentação relacionada ao direito de preferência?

Resposta:

A rigor e juridicamente nos termos do artigo n. 504 do Código Civil, no caso de condomínio de coisa indivisível não pode o condômino vender a sua parte a estranhos sem a anuência dos demais, sendo necessária a anuência dos demais consortes.

No entanto, é uma questão que refoge a esfera registraria, sendo uma questão exclusivamente das partes.

Para o registro não é requisito a ser exigido.

Portanto, o registro poderá ser feito, podendo constar do registro que consta do título que as partes ficaram cientes de tal mister.

Ademais constou do título  que as partes declararam terem observado o direito de preferência do condômino, e, estarem cientes do que dispõe o artigo 504 do CC, isentando a serventia de quaisquer responsabilidades.

O condômino não alienante pode ter sido notificado, ou mesmo ter dado a sua anuência em separado. E pode ocorrer que os condôminos sejam do mesmo grupo, ou tenham os mesmo sócios.

  1. Pelo exposto sim;
  2. A rigor sim, mas não é o caso como dito acima;
  3. Não, pois prescindível.

Sub censura.


São Paulo, 06 de Outubro de 2.021.

Código Civil:

Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os coproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.

Alienação Fiduciária – Arrematação dos Direitos e Obrigações – Divergência

Penhora averbada na AV.06 da Matrícula, sobre 50,00% dos direitos e obrigações (propriedade direta do imóvel), tendo como executado o Sr. Fulano

Obs. o imóvel encontra-se alienado fiduciariamente junto a CEF (vide R.04)

Posteriormente, extraído do mesmo processo que ensejou a penhora supra., foi expedida carta de arrematação de 100,00% da propriedade direta do imóvel.

A esposa do executado, foi intimada – às fls. 119.

A Caixa Econômica Federal – CEF. compareceu aos autos.

No leilão de fls. 400, ficou evidente e patenteado que, o leilão e a arrematação refere-se a 100,00% sobre os direitos do imóvel.

Pergunta-se:-

A arrematação, diante da intimação da esposa do executado, poderia ser de 100,00% dos direitos, sendo que a penhora foi de 50,00% dos mesmos ?

Resposta:

  1. Na matrícula constam as averbações de duas penhoras (AV.06 e AV.07) sendo 50% cada uma e sobre os direitos e obrigações do devedor fiduciante;
  2. A carta de arrematação foi expedida em relação ao processo que menciona a averbação de nº AV/06, mas não sobre a penhora constante da AV.07;
  3. A cônjuge Beltrana foi intimada conforme fls. 119;
  4. A arrematação nos termos do artigo 843 do CPC, poderia ser de 100% pois tratando-se de penhora de bem indivisível, o equivalente à quota-parte do cônjuge alheio à execução recairá sobre o produto da alienação do bem;
  5. Entretanto apesar do item “4” (Quatro) acima a arrematação foi realizada tão somente em relação ao processo relativo à penhora constante da AV.06. da matrícula, que correspondia a 50% dos direitos e obrigações do imóvel e não sobre 100%. Nada constando nos autos sobre a penhora objeto da AV.07, quanto então poderia ser a arrematação sobre 100% dos direitos e obrigações, pois o credor é o mesmo, e poderia ser o mesmo exequente;
  6. Ademais o imóvel arrematado se encontrava alienado fiduciariamente a favor da CEF, cujo ônus inclusive constou da arrematação, portando o arrematante tinha pleno conhecimento da alienação fiduciária em favor da CEF, e que a esta pertencia (fls. 332 e 400 (Auto de Leilão Positivo);

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo., 1º de Agosto de 2.020.

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997.

Art. 29. O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.

Alienação fiduciária – notificação – purgação da mora. Consolidação da propriedade. Arrematação de direitos. Continuidade. Cancelamento de averbação.

REGISTRO DE IMÓVEIS – Alienação fiduciária em garantia – Arrematação dos direitos pertencentes aos devedores fiduciantes – Assunção da posição contratual pelos adquirentes – Intimação desses para fins de purgação da mora – Procedimento hígido sob o prisma registral – Ausência de vulneração do princípio registral da continuidade – Desautorizado o cancelamento da averbação da consolidação da propriedade – Rejeição do pedido no ambiente administrativo – Sentença confirmada – Recurso desprovido.

CGJSP > RECURSO ADMINISTRATIVO: 1102451-58.2015.8.26.0100 LOCALIDADE: São Paulo CIRC.: 
DATA JULGAMENTO: 21/07/2016 DATA DJ: 12/08/2016 
Relator: Manoel de Queiroz Pereira Calças
Legislação:

  • LAF – Lei de Alienação Fiduciária de Bem Imóvel | 9.514/1997, ART: 29
  • LRP – Lei de Registros Públicos | 6.015/1973, ART: 214, PAR: 1

PROCESSO Nº 1102451-58.2015.8.26.0100 – SÃO PAULO – R.C.F.A. E OUTRO. – Advogados: ISIDORO ANTUNES MAZZOTINI, OAB/SP 115.188, ALCEU MALOSSI JUNIOR, OAB/SP 94.219, FRANCISCO DUARTE GRIMAUTH FILHO, OAB/SP 221.981 e GUILHERME DE OLIVEIRA DE BARROS, OAB/SP 335.750.- 157/2016-E – DJe 12.08.2016, p. 8.

PROCESSO Nº 1102451-58.2015.8.26.0100 – PARECER 157/2016-E

REGISTRO DE IMÓVEIS – Alienação fiduciária em garantia – Arrematação dos direitos pertencentes aos devedores fiduciantes – Assunção da posição contratual pelos adquirentes – Intimação desses para fins de purgação da mora – Procedimento hígido sob o prisma registral – Ausência de vulneração do princípio registral da continuidade – Desautorizado o cancelamento da averbação da consolidação da propriedade – Rejeição do pedido no ambiente administrativo – Sentença confirmada – Recurso desprovido.