Doação – Incomunicabilidade e Reversão

Trata-se de uma doação com cláusula de incomunicabilidade e reversão, bem como reserva de usufruto “de toda a renda que produzir” o bem imóvel. Nestes termos, temos:

(a)    As cláusulas de incomunicabilidade e a de reversão seriam averbadas em um único ato ou, sendo a reversão uma condição resolutiva, seria feito separadamente?

Gostaríamos do seu parecer sobre o assunto.

Resposta:

  1. Em relação aos doadores da matrícula constou somente que são casados pelo regime da Comunhão Universal de Bens, sem constar a data de casamento, e referência ao pacto antenupcial (escritura de pacto), bem como o número e local de seu registro (Livro 3- Auxiliar), o que precisa ser averbado;
  2.  Faltou constar na escritura a aceitação da doação pelos donatários (artigo 539 do CC), pois há clausula de incomunicabilidade e reversão;
  3. Quanto as clausula de incomunicabilidade e de reversão, a rigor poderia ser feita em ato único. No entanto como poderá haver reversão, seria de bom tom que as averbações fossem feitas separadas, como destaque para a clausula de reversão (em  negrito).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 17 de Maio de 2.021.

Aleinação Fiduciária – Credor Pessoa Física

Estamos com uma dúvida e gostaríamos de sua opinião:

Pode uma PESSOA FÍSICA figurar como CREDORA FIDUCIÁRIA em um contrato de venda e compra com alienação fiduciária de um imóvel?

Resposta:

Sim, pode, é perfeitamente possível nos termos do item de nº 224 do Capítulo XX das NSCGJSP e artigo 22, § 1º da Lei 9.514/97.

Ver também Processos CGJSP de nº 0049648-26.212.8.26.0002 e 83.376/2.018 e respostas do Irib.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 09 de Maio de 2.021.

NSCGJSP CAPÍTULO XX

224. A alienação fiduciária, regulada pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, e suas alterações, é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel ao credor, ou fiduciário, que pode ser contratada por qualquer pessoa, física ou jurídica, e não é privativa das entidades que operam no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

§ 1o  A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:        (Renumerado do parágrafo único pela Lei nº 11.481, de 2007)

I – bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário;        (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

II – o direito de uso especial para fins de moradia;        (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

III – o direito real de uso, desde que suscetível de alienação;       (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

IV – a propriedade superficiária.         (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

Compra e Venda – Procuração p/ Mandatário Vender o Imóvel a Si Mesmo

Recebemos uma Escritura Pública de Compra e Venda acompanhada de uma Procuração, na qual o vendedor está sendo representado pelo comprador.

Não se trata de Procuração em causa própria, mas sim de Procuração com poderes de contratar consigo mesmo, ou seja, de alienar para si, o que ocorreu no caso concreto.

Ocorre que, no referido instrumento público procuratório, não foi feita menção ao valor do imóvel, o que entendemos ocasionar insegurança jurídica, tendo em vista que o valor é declarado por ele, que é representante do vendedor e comprador ao mesmo tempo.

Dessa forma, gostaria que indicasse o caminho a ser seguido neste caso.

a)      Precisamos devolver a Procuração a fim de que seja adequada e faça constar o valor do imóvel acordado entre as partes?

b)      Em sendo necessário alterar a Procuração, solicitamos também que seja mencionada na Escritura tal informação?

Resposta:

  1. A contratação consigo mesmo é possível:

O Código Civil de 1.916 proibia expressamente em seu artigo 1.133, II, que o mandatário adquirisse bens de cuja alienação estivessem encarregados.

Já o Código Civil de 2.002, não repetiu a proibição, (artigo 497 CC/02) e a doutrina tem entendido que conforme artigo 117, o contrato consigo é permitido. (VER BOLETIM DO IRIB EM REVISTA DE Nº 314 – JANEIRO/FEVEREIRO DE 2.004 – A AQUISIÇÃO DE BENS PELO MANDATÁRIO – EDUARDO PACHECO RIBEIRO DE SOUSA – PÁGINAS 119/120).

 No entanto, exige-se que do instrumento de mandado que os poderes outorgados incluam o de o mandatário contratar consigo mesmo, isto é, o de poder adquirir para si o imóvel de que está encarregado de vender, O constou da procuração apresentada.

  • De toda sorte a escritura deve ser qualificada negativamente, por não constar da procuração o preço da alienação (Ver artigo 489 do CC/2002);
  • A procuração deve ser feita com poderes expressos e especiais nos termos do parágrafo 1º do artigo 661 do CC (compreendendo este último a especificidade dos poderes outorgados), contendo a menção do imóvel e seu valor para alienação (ver Acórdão do CSMSP n. 524-6/3);
  • A procuração foi outorgada a mais de 90 (noventa) dias e deve ser apresentada certidão atual da procuração para verificação de que não foi revogada/cancelada.;
  • Portanto o título não poderá ser registrado por faltar contar o valor da venda do imóvel na procuração (artigo 489 do CC) devendo a procuração ser adequada e atualizada;
  • A escritura também deverá fazer a menção à procuração (adequada/atualizada) através de aditamento e/ou rerratificação.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 12 de Maio de 2.021.

Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.

Dação em Pagamento – Dívida c/ Valor Maior do que os Imóveis

01) A  Dação em Pagamento​ está apta a registro tendo em vista a diferença de valores? A dívida é maior do que o valor dos imóveis dados.

02) O ITBI, é referente a qual valor? 

Dívida: Hipoteca convencional objeto do R.5/ no valor de R$ 585.000,00

Dação em pagamento: terreno parte dos lotes 8, 9, 10 e 11 Q H ora designado de área “B”  do loteamento, contendo benfeitorias não averbadas.

Resposta:

  1. A dação em pagamento é um contrato em que o devedor dá, ao credor, em pagamento de uma dívida, o imóvel que a garante (artigo 356 do Código Civil). Sendo em verdade um tipo de alienação (artigo 357 do mesmo codex);
  2. Consiste no consentimento opcional de um credor aceitar receber prestação diversa da que lhe é devida. Em outras palavras, é a extinção de uma dívida realizada com o pagamento substituído, na qual o que é usado para realizar a quitação tem natureza diferente da que era devida. É o caso de um devedor poder utilizar um imóvel para encerrar uma dívida, em vez de pagar em dinheiro;
  3. É uma modalidade de extinção de uma obrigação que inclusive vem prevista no Código Tributário Nacional (artigo 156, XI);
  • De qualquer forma o credor assim aceitou e deu plena, geral, e irrevogável quitação do valor da dívida no valor total de R$ 585.000,00 para nada mais reclamar com fundamento naquele empréstimo;
  • Portanto tendo o credor aceito o imóvel com pagamento da dívida a escritura está apta a registro, devendo apenas constar a autorização para o cancelamento da hipoteca conforme acima;
  • O ITBI deverá ser recolhido pelo valor da transmissão, R$ 250.000,00 ou pelo valor venal do imóvel, emolumentos idem.
  • (Vem Acórdão TJMG de nº 2.0000.00.480499-9/0)

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 28 de Agosto de 2.018.

Georreferenciamento – Imóvel c/ Penhora

Foi protocolado um pedido de georreferenciamento e na matricula existe averbada uma penhora sobre parte ideal de 50% de uma das condôminas do imóvel Isto impede a averbação do georreferenciamento? Tenho que pegar alguma anuência?

Resposta:

  1. Na consulta não foi informado se a penhora e de origem fiscal, ou seja, penhoras da Fazenda Nacional, União, suas autarquias e fundações públicas (artigo 53, º 1º da Lei 8.212/91) que tornam o imóvel indisponível, ou mesmo se há desmembramento do imóvel georreferenciado em virtude de ser seccionado por estradas;
  2. Já quanto as penhoras fiscais acima referidas por tornarem o imóvel indisponível haverá a necessidade de anuência  do órgão que realizou as penhoras, ou autorização do Juízo que a determinou;
  3. Da mesma forma se o imóvel georreferenciado sofrer desmembramentos como acima referido também;
  4. Se não for esses os casos, ou, seja se se tratar de penhora de títulos extrajudiciais, e o imóvel não for desmembrado, não haverá anuência, entretanto, realizado o georreferenciamento o fato deverá ser comunicado ao Juízo que determinou a penhora uma vez que a matrícula mãe/originária/matriz será encerrada e outra será descerrada.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 10 de Maio de 2.021.

Associações de Pais e Mestres – Escolas Estaduais E Municipais

Deve-se aplicar o contido nos Decretos Estaduais (São Paul) nº 65.298/2020, 65.346/2020, e Resoluções Seduc-55/2020 e 88/2020, para as Associações de Pais e Mestres (APMs) das escolas municipais? Ou somente estaduais?

Resposta:

  1. O Decreto Estadual 65.298/2020 dispõe sobre o Estatuto Padrão das Associações de Pais e Mestres (APMs) para os fins que especifica e o  artigo 1º  do Anexo (Estatuto Padrão) faz menção a Associação de Pais e Mestres de Escola Estadual. Já o Decreto 65.346/202 altera o Anexo do Decreto 65.298/20, mas como deveria é Decreto Estadual. Assim também no Decreto 12.983/78  em seu artigo 1º menciona APMs das Escolas Estaduais
  2. Da mesma forma as resoluções SEDUC de nº 55 e 88/20 são da Secretaria da Educação do Estado de São Paulo;
  3. Não há uma legislação federal que trate especificamente da criação e da gestão das APMs no sistema educacional brasileiro. A existência da APM é obrigatória somente no caso de a escola receber verbas do governo federal do Programa Dinheiro Direto na Escola (PDDE);
  4. Nas legislações citadas nada é mencionado sobre APMs municipais;
  5. Portanto entendo, s.m.j, que os decretos estaduais 65.298 e 65.346 de 2.020, bem como as resoluções Seduc 55 e 88 de 2.020, não se aplicam as APMs Municipais;
  6. Eventualmente se for o caso poderá ser aplicada a Lei 14.210/20 artigo 5º para as assembleias por meio eletrônico.

É o que endentemos cabível censura.

São Paulo, 03 de maio de 2.021.

Penhora Direitos Possessórios – Impossibilidade

Existe alguma vedação legal expressa acerca da impossibilidade de registro da penhora dos direitos possessórios sobre um imóvel matriculado? Se sim, qual seria a base legal para podermos colocar em nota? Ou essa impossibilidade decorre apenas de doutrina e jurisprudência?

Questiono na perspectiva de fundamentarmos, devidamente, a Nota Devolutiva e o Ofício a serem enviados ao Juízo.

Resposta:

1.      O Registro da penhora não poderá ser feito porque o imóvel se encontra registrado em nome de terceiro que não faz parte do processo, ou seja, o imóvel se encontra registrado em nome de XYZ Empreendimentos Ltda.;

2.      O registro de penhora sobre posse de imóvel também não será possível porque os atos que envolvem direito possessório não são passíveis de matriculação/registro no Serviço de Registro de Imóveis, salvo exceções previstas no artigo 167, I, 36 e 41. Ademais, ainda há a impossibilidade de registro de posse junto ao Registro de Imóveis por falta de previsão legal (Ver APC 989-6/4,1001963-51.2018.8.0404 e 1055292-52.2018.8.0100 todas de São Paulo)

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 26 de Abril de 2.021.

Mandado de Penhora – Trabalhista – Divergências

Recebemos um mandado de penhora, expedido pelo juízo da Vara do Trabalho local, entretanto remetemos um ofício ao juízo solicitando orientações, tendo em vistas algumas divergências, quais sejam: (1) a descrição do imóvel encontrava-se divergente comparando-se a matrícula, o mandado e o auto de penhora; (2) bem como, na matrícula o proprietário estava qualificado como “solteiro” e no auto de depósito estava “divorciado”, sendo neste ponto (divergência no estado civil) questionado acerca da qualificação da ex-cônjuge e a forma da partilha realizada (em que, a depender do regime de bens e/ou da partilha, o imóvel poderia ter ficado para o cônjuge).

Deu-se entrada, esta semana, de um mandado de intimação, advindo da mesma vara do trabalho, na qual, pelo conteúdo, entendemos ser uma “resposta” ao oficio enviado referente a penhora. Consta no mandado que seja “averbada a existência da presente execução trabalhista na matrícula do imóvel “(…), a fim de resguardar eventual direito de terceiro de boa-fé. Este juízo deliberará posteriormente acerca da viabilidade da averbação da penhora, bem como a forma a ser efetivada”.

Neste sentido, em consulta ao Manual de Registro de Imóveis de Luís Ramon Alvares, surgiram as seguintes dúvidas:

(a) Devemos solicitar que nos seja enviado requerimento expresso do exequente, com firma reconhecida, acerca da responsabilidade diante da regra do §5º do art. 828 do CPC?

(b) Neste requerimento deverá constar a descrição pormenorizada do imóvel ou por já constar no mandado poderia ser dispensado?

(c) Do mandado não constou a data do ajuizamento da ação ou do início da execução e o objeto da ação, seria necessário solicitar estas informações?

(d) Do mandado não constou o valor da execução ou da causa, seria necessário solicitar esta informação? No Auto de penhora constou o valor da dívida, no caso de não poder ser dispensada a informação referente ao valor, poderia ser utilizado o Auto de penhora?

(e) deveria constar de forma expressa a indicação de que o mandado foi expedido para fins do art. 828 do CPC ou que tem origem em determinação judicial? Ou sendo o mandado uma “determinação judicial” poderia ser dispensado?

(f) Seria caso de pagamento antecipado dos emolumentos?

Respostas: (6)

  1. Sim, em face do § 5º do artigo 828 do CPC, ou requerimento firmado por Advogado com firma reconhecida e com a procuração.
  2. Não, pois já consta dos documentos apresentados, inclusive o número da matrícula, porém seria bom constar do requerimento ao menos o número da matrícula e Registro de Imóveis;
  3. Constou o objeto da ação, ou seja, execução trabalhista, e por tratar-se de processo de execução já satisfaz o artigo 828 do CPC;
  4. Sim, o valor da dívida constante do auto de penhora e avaliação, e constou do mandado de penhora que acompanha;
  5. Sim, seria o ideal porque constou que o Juízo posteriormente deliberará acerca da penhora (§ 2º do artigo 828 do CPC). Entretanto como se trata de mandado poderia também a averbação da existência da ação de execução trabalhista, ser realizada nos termo do artigo de nº 167, II, 12 da LRP. Entretanto é de bom tom que conste uma coisa ou outra (828 do CPC ou 167, II, 12 da LRP);
  6. A rigor, não mas não conheço a Tabela de seu estado, aqui no estado de São Paulo os emolumentos em execução trabalhista o fiscal  serão pagos a final quando do registro da arrematação ou adjudicação do imóvel pelos valores vigentes à época do pagamento (item 1.7 das Notas Explicativa da tabela II – dos Ofícios de Registro de Imóveis. Portanto será necessário a verificação da previsão em seu Estado. (é a primeira né?).

É o que entendemos sub censura.

São Paulo, 03 de Maio de 2.021.

Penhora em Incorporação sob Regime de Afetação

1. Existe registrado uma incorporação imobiliária sobre um imóvel da matrícula (R.03);

2. Através da Av. 05, a proprietária e incorporadora (XYZ SPE Empreendimentos Imobiliários Ltda) submeteu a Incorporação a Regime de Afetação;

3. Pelo R.09, a proprietária prometeu vender para Fulano, a fração ideal de 0,5382% do imóvel (correspondente apartamento 101);

4. Agora, foi apresentado uma certidão de penhora, tendo como executado a empresa XYZ SPE Empreendimentos Imobiliários Ltda, sendo a penhora sobre 100% do imóvel;

5. Não existe nenhuma informação na certidão de que houve autorização do Juízo pela penhora superior ao que possui o executado.

Perguntas:

1. Pode ser realizado a penhora sobre a totalidade do imóvel?

2. O regime de afetação constante da Av. 05, impede averbação da penhora?

Resposta:

  1. Se a penhora for decorrente de obrigação diversa da incorporação, entendemos que a afetação obstará a averbação da penhora, se não diversa da obrigação da incorporação a penhora pode ser averbada.
  2. Essa comprovação deve constar do mandado ou certidão da penhora, ou comprovado por documentos constantes do processo.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 26 de Abril de 2.021.

Penhora – Cédulas Hipotecárias Vencidas

Recebemos uma certidão de penhora de uma ação civil, na qual, recairá uma penhora no imóvel da matrícula, sendo que, esta matrícula está gravada com 27 Hipotecas de Crédito Rural (27º Grau), mas, todas essas hipotecas estão vencidas. Neste caso devemos devolver sob a égide do artigo 69 do Decreto-Lei nº. 167/67?

Resposta:

Se as hipotecas já se encontram vencidas sem notícia de penhoras por parte do credores hipotecários, ou seja, vencidas as cédulas de crédito e não existindo averbação de penhora promovida em execução da hipoteca é possível a averbação da penhora pelo credor não titular da garantia cedular. Se não vencida, não será possível as averbações das penhora a não ser com a anuência do credor.

Ou seja, se as hipotecas cedulares não se encontram vencidas, as hipotecas cedulares impedem as averbações das penhoras, a não ser que haja anuência do credor hipotecário. (Ver artigo de nº. 30, artigo 69 do DL 167/67, artigo 57 do DL 413/69, artigo 3º da Lei 6.313/75 e artigo 5º da Lei 6.840/80)

2.      (Ver APC 230-6/1, Decisão monocrática STJ 05/05/2.005 – Fonte 9.590 – Mato Grosso do Sul, STJ – Recurso Especial n. 220.179 – MG 1999/0055602-0, APC n. 70049720824 – TJRS, RR 509.681/98.2 – 2ª T. – TST – j. 1º.06.1.999 – Rel. Min. Valdir Righeto, Processo CGJSP n. 2011/118556,  Acórdãos do TJRS de nºs., 70049720824 – Vacaria – RS e 70053224051 – Taquari – RS).

No entanto, após a averbação da penhora deverá ser certificado no título (artigo 230 da LRP, por analogia), a existência de ônus que pesam sobre o imóvel, e feita a comunicação por ofício aos demais credores hipotecários.

É o que sub censura entendemos.

São Paulo, 26 de Abril de 2.021.