Alteração de Regime de Bens por Mandado Judicial

Na alteração do regime de bens, mediante autorização judicial, para o diverso da comunhão parcial de bens (§2º, do artigo 1639, CC), é necessário exigir o Pacto Antenupcial? (Vide artigo 1640 CC)

Resposta:

O pacto antenupcial é ato notarial e a alteração do regime matrimonial é ato judicial. Assim, cabe ao julgador a quo apreciar o mérito do pedido, e sendo deferida a alteração de regime, desnecessário será lavrar escritura pública de pacto antenupcial sendo competente o mandado judicial.

A alteração do regime se deu através de decisão judicial, e se o Juiz do processo não exigiu elaboração e apresentação de escritura de convenção nupcial, deliberando pela alteração do regime de bens, será desnecessário a elaboração e registro do instrumento público aludido, considerando o regime indicado na certidão de casamento do registro civil lançado em cumprimento de determinação judicial. Não será preciso um ato extrajudicial para confirmar um ato judicial.

A averbação, da alteração junto a (s) matricula (s) ou transcrição (ões)  via de regra, deveria ser feita através de mandado judicial, contudo, mesmo sendo feita através de mandado judicial seria necessária a apresentação da certidão de casamento contendo a averbação da alteração do regime de casamento, pois nesses casos é expedido pelo Juízo um outro mandado para o registro civil para que se proceda a averbação da alteração à margem do registro do casamento, e desta forma é necessária a comprovação de que ela foi feita, pois os interessados poderiam não ter levado o mandado para ser cumprido junto ao registro civil e o registro de imóveis faria a averbação somente através de mandado a ele dirigido sem a devida comprovação de que a alteração foi feita no registro civil.

Desta forma, o mandado dirigido ao registro de imóveis é dispensável, podendo a averbação ser feita a requerimento dos interessados mediante a apresentação da certidão de casamento expedida pelo registro civil que deverá conter a data da realização do casamento, e a averbação da mudança da alteração do regime, com menção a sentença que decidiu sobre a alteração, constando inclusive, a data da alteração.

Outra questão que se aborda, ainda não bem definida pela doutrina e pela jurisprudência, no caso (mudança de regime de separação obrigatória para comunhão universal) os bens mesmo adquiridos anteriormente ao casamento, se comunicariam (se transmudariam), pois, nesse caso, os adquiridos na constância se comunicariam por força da sumula 377 do STF, ou somente os adquiridos após a alteração do regime é que se comunicariam, os efeitos da alteração seriam “ex- nunc” ou “ex-tunc”. Há posições contrárias, há entendimentos de que a mudança do regime apenas valerá para o futuro, não prejudicando atos jurídicos perfeitos.

Entretanto, apesar de ainda não haver definição nesse sentido a matéria refoge de certa forma a esfera registraria, sendo mais uma questão a ser resolvida entre as partes, até porque, mesmo nessa situação poderá haver partilha, como é o caso em situação inversa que ela é obrigatória, ou seja, na alteração de regime de comunhão universal para o da separação (sobre o tema Ver – RDI n. 57 – Doutrina Nacional – 1.6 Modificação do regime de bens do casamento – Aspectos Gerais e reflexos no patrimônio imobiliário do casal. – Luciano Lopes Passarelli, Boletim Eletrônico Irib n. 2879 de 20/03/2.007).

É o parecer sub censura.

São Paulo, 10 de Dezembro de 2.019

Registro de Citação em Ação Real

Foi apresentada uma Decisão/Carta para o registro de uma citação de ação real (Art.167, I, 21 da Lei nº 6.015/73).

Posso registrar a presente Citação de Ação Real com os documentos apresentados?

Obs.

a) Verificamos a falta do valor da Causa/da descrição do imóvel e da indicação do número da matrícula.

b) Relativo a matrícula, a mesma consta do requerimento da parte, e também foi anexada uma cópia sem estar com o número de folhas do processo.

Resposta:

Segundo Valmir Pontes: Proposta em juízo ação real, relacionada com coisa imóvel ou direito real sobre imóvel, e desde que não caiba fazer penhora, arresto ou sequestro, a citação do réu poderá ser inscrita no Registro de Imóveis. Ação real é a que tem por objeto a res (coisa) ou algum direito real sobre a coisa (hipoteca, penhor, anticrese, usufruto, enfiteuse, etc.

Se se tratar de ação pessoal, isto é ação que não tenha por objeto coisa ou direito real, mas uma relação puramente obrigacional, derivada de ato ilício ou contrato ou declaração unilateral de vontade, a inscrição só poderá ser feita quando a demanda se referir a bem imóvel, como é o caso, por exemplo da ação anulatória de contrato de compra e venda de imóvel, não cumulada com reivindicação do imóvel vendido, ou da ação destinada a compelir o réu ao cumprimento do compromisso de compra e venda de imóvel que não possa ser exigido por via de adjudicação compulsória.

Essas ações pessoais são camadas de reipersecutórias. Porque perseguem uma coisa; ou visam a aquisição de um direito real, ou aclaramento de dúvida acerca de uma coisa ou direito real embora originem de relação de direito meramente pessoal ou obrigacional. (Registro de Imóveis – Valmir Pontes – Editora Saraiva – 1.982 – folhas 27/27);

Na decisão de fls. 43/44 o Juiz do processo determina que seja registrada na forma do item 21, I do artigo 167 da LRP (das citações de ações reais, ou pessoais reipersecutórias relativas a imóveis) servindo a certidão que o Ofício de Justiça extraia como mandado para registro. Determinando também que sejam citados os réus para comparecer à audiência preliminar de tentativa de conciliação designada para o dia 25 de Novembro de 2.019. a ser realizada por conciliador perante o CEJUSC da comarca. Também foi apresentada Certidão de Mandado Cumprido Positivo com complementação da citação do Réu José Missias Ferreira Xavier.

Entretanto o registro não poderá ser feito porque: a) a citação realizada se refere a audiência preliminar de tentativa e conciliação a ser realizada no dia 25-11-2.019 perante o CEJUSC (ainda sem realização e portanto sem qualquer resultado), b) não constou o valor da causa que inclusive vai ser utilizado para a cobrança dos emolumentos devidos pelo registro (Artigo 176, parágrafo 1º, III, 5 da LRP) e c) deverá ser apresentada cópia da inicial extraída do processo par que se examine se se trata de ação real ou pessoal reipersecutória passível de registro.

Quanto a descrição do imóvel e a indicação do nº da matrícula, a descrição poderia ser mitigada, quanto a matrícula o seu número constou do requerimento e a cópia desta poderá ser checada com a matrícula original arquivada na serventia.

Ver processo CSMSP de nº 025441-05 e Lei 13.097/15 artigo 54, I.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 08 de Dezembro de 2.019.

Sequestro de Imóvel em Processo Penal – Usufruto e Nua Propriedade

Recebemos online a certidão de sequestro expedida do processo da Ação Criminal, tendo como autor o Ministério Publico do Estado de São Paulo e como réus Fulano e mais cinco, onde foram sequestrados nove imóveis, dentre eles o relacionado de nº.6, referente a 50% da matricula X, desta serventia.

Conforme se verifica o senhor Fulano e sua mulher Beltrana adquiriram por escritura publica o usufruto do imóvel, constando do registro que o usufruto foi feito com a clausula de acrescer.

Conforme foi expedida a certidão de sequestro, a averbação pode ser feita?

Resposta:

  1. O seqüestro criminal difere do seqüestro na esfera civil. O Juiz declara o seqüestro de bens móveis e imóveis, se e quando o Ministério Público o requerer, provando que o bem a ser seqüestrado foi adquirido pelo criminoso ou por alguém de sua família com o dinheiro que é produto de atividade criminosa, de tal sorte que nem sempre se poderá satisfazer o princípio da disponibilidade;
  2. A responsabilidade, no caso, fica para o Promotor que requerer e o Juiz que deferir o seqüestro;
  3. Via de regra, nesses casos o seqüestro penal é registrado (artigos 128 do CPP e 167, I, 5 e 239 da LRP) ainda que o imóvel se encontre em nome de terceiros (artigos 125, 126, 128, 130 e 132 do CPP, ver também artigo 4º do DL 3.249/41, artigo 4º da Lei 9.613/98 e BE – IRIB n 2.665 de 22.09.2.006), cabendo ao acusado ou ao terceiro prejudicado o direito de embargos (artigo 130, I e II do CPP),
  4. Conforme consta da matrícula de nº X, pelo R.12 foi registrado a venda da nua propriedade em nome dos adquirentes FILHOS DO RÉU (solteiros, menores púberes e eventual filhos do acusado) e pelo R.13 o usufruto do imóvel para Fulano (acusado) e s/mr Beltrana. Desta forma o seqüestro deve recair e ser registrado englobando tanto o usufruto como a nua propriedade, pois o usufruto não esta sendo sequestrado isoladamente, e isso seria inadmissível, mas esta sendo seqüestrado juntamente com a nua-propriedade, para que se em caso de venda judicial tenha por objeto a propriedade plena, quando então ocorrerá a consolidação da plena propriedade;
  5. Ver também processos de nºs. 100.07.248987-6 da 1ª VRP da Capital (caso de cancelamento do registro do seqüestro) e Processo CGJSP nº 11002/2012 (caso de qualificação negativa do registro do seqüestro e não comunicação ao Juízo da Nota Devolutiva, e com registro posterior do seqüestro). 

 É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 23 de Maio de 2.018.

 É o que entendemos passível de censura.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.                      (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

I – o registro:                   (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

5) das penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis;

Art. 239 – As penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis serão registrados depois de pagas as custas do registro pela parte interessada, em cumprimento de mandado ou à vista de certidão do escrivão, de que constem, além dos requisitos exigidos para o registro, os nomes do juiz, do depositário, das partes e a natureza do processo.                     (Renumerado do art. 244 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

Parágrafo único – A certidão será lavrada pelo escrivão do feito, com a declaração do fim especial a que se destina, após a entrega, em cartório, do mandado devidamente cumprido.

DECRETO-LEI Nº 3.689, DE 3 DE OUTUBRO DE 1941.

Código de Processo Penal

DAS MEDIDAS ASSECURATÓRIAS

        Art. 125.  Caberá o seqüestro dos bens imóveis, adquiridos pelo indiciado com os proventos da infração, ainda que já tenham sido transferidos a terceiro.

Art. 126.  Para a decretação do seqüestro, bastará a existência de indícios veementes da proveniência ilícita dos bens.

Art. 128.  Realizado o seqüestro, o juiz ordenará a sua inscrição no Registro de Imóveis.

Art. 130.  O seqüestro poderá ainda ser embargado:

        I – pelo acusado, sob o fundamento de não terem os bens sido adquiridos com os proventos da infração;

        II – pelo terceiro, a quem houverem os bens sido transferidos a título oneroso, sob o fundamento de tê-los adquirido de boa-fé.

        Parágrafo único.  Não poderá ser pronunciada decisão nesses embargos antes de passar em julgado a sentença condenatória.

Art. 132.  Proceder-se-á ao seqüestro dos bens móveis se, verificadas as condições previstas no art. 126, não for cabível a medida regulada no Capítulo Xl do Título Vll deste Livro.

DECRETO-LEI Nº 3.240, DE 8 DE MAIO DE 1941.

. Sujeita a sequestro os bens de pessoas indiciadas por crimes de que resulta prejuizo para a fazenda pública, e outros

Art. 4º O sequestro pode recair sobre todos os bens do indiciado, e compreender os bens em poder de terceiros desde que estes os tenham adquirido dolosamente, ou com culpa grave.

Os bens doados após a pratica do crime serão sempre compreendidos no sequestro.

§ 1º Quanto se tratar de bens moveis, a autoridade judiciária nomeará depositário, que assinará termo de compromisso de bem e fielmente desempenhar o cargo e de assumir todas as responsabilidades a este inerentes.

§ 2º Tratando-se de imoveis:

1) o juiz determinará, ex-officio, a averbação do sequestro no registo de imoveis;

2) o ministério público promoverá a hipoteca legal em favor da fazenda pública.

LEI Nº 9.613, DE 3 DE MARÇO DE 1998.

Dispõe sobre os crimes de “lavagem” ou ocultação de bens, direitos e valores; a prevenção da utilização do sistema financeiro para os ilícitos previstos nesta Lei; cria o Conselho de Controle de Atividades Financeiras – COAF, e dá outras providências.

Art. 4o  O juiz, de ofício, a requerimento do Ministério Público ou mediante representação do delegado de polícia, ouvido o Ministério Público em 24 (vinte e quatro) horas, havendo indícios suficientes de infração penal, poderá decretar medidas assecuratórias de bens, direitos ou valores do investigado ou acusado, ou existentes em nome de interpostas pessoas, que sejam instrumento, produto ou proveito dos crimes previstos nesta Lei ou das infrações penais antecedentes. (Redação dada pela Lei nº 12.683, de 2012)

§ 1o  Proceder-se-á à alienação antecipada para preservação do valor dos bens sempre que estiverem sujeitos a qualquer grau de deterioração ou depreciação, ou quando houver dificuldade para sua manutenção. (Redação dada pela Lei nº 12.683, de 2012)

§ 2o  O juiz determinará a liberação total ou parcial dos bens, direitos e valores quando comprovada a licitude de sua origem, mantendo-se a constrição dos bens, direitos e valores necessários e suficientes à reparação dos danos e ao pagamento de prestações pecuniárias, multas e custas decorrentes da infração penal. (Redação dada pela Lei nº 12.683, de 2012)

§ 3o  Nenhum pedido de liberação será conhecido sem o comparecimento pessoal do acusado ou de interposta pessoa a que se refere o caput deste artigo, podendo o juiz determinar a prática de atos necessários à conservação de bens, direitos ou valores, sem prejuízo do disposto no § 1o(Redação dada pela Lei nº 12.683, de 2012)

PROCESSO ADMINISTRATIVO DISCIPLINAR – PENA – CULPA – SANÇÃO.

CGJSP – PROCESSO: 11.002/2012
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 29/03/2012 DATA DJ: 13/04/2012
RELATOR: José Renato Nalini

Falha apurada na prestação do serviço derivada de deficiência na orientação e fiscalização do Delegado em relação aos atos praticados por seus prepostos. Culpa – pena – sanção disciplinar – dosimetria – atribuições da CGJCP.

ÍNTEGRA

PROCESSO Nº 2012/11002 – SÃO PAULO – X – Advogados: NARCISO ORLANDI NETO, OAB/SP 191.338 e HELIO LOBO JUNIOR, OAB/SP 25.120

DECISÃO: Pese embora a ponderável proposta da Juíza Assessora TÂNIA MARA AHUALLI, concluo pelo desprovimento do recurso.

A portaria do d. Juízo da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital retrata fielmente a ocorrência. O Oficial do Registro de Imóveis qualificou negativamente ordem de sequestro expedida por Juízo Criminal federal. Por erro interno, deixou de comunicar ao Juízo interessado o teor da nota devolutiva. Em virtude disso, o réu da ação penal alienou o imóvel.

Ao receber solicitação de informações a respeito do destino da ordem de sequestro, o Oficial requalificou de ofício o título e procedeu ao registro.

Evidente a falha na prestação do serviço. Falha derivada de deficiência na orientação e fiscalização do Delegado em relação aos atos praticados por seus prepostos. O responsável pela erronia havia sido recentemente promovido para o setor de recebimento e direcionamento de títulos. Precisaria estar monitorado, exatamente para que seus préstimos não lesassem terceiros e cumprissem a vocação ínsita da instância registária, que é propiciar a possível segurança jurídica.

Verdade que o ato é escoteiro na vida funcional do Delegado. E que também existem precedentes nesta Corregedoria, autorizadores de se relevar a prática errônea. Nos processos CG 2011/52428 e 2011/103282, o eminente Desembargador MAURÍCIO DA SILVA CARVALHO VIDIGAL, meu antecessor na titularidade deste Órgão, considerou as falhas insuscetíveis de sanção.

Não se invalida o entendimento. Não é essa, porém, a trilha imposta por longeva tradição desta Corregedoria. A responsabilidade do Oficial deve ser mensurada caso a caso. A tópica é que prevalece na análise das condutas infracionais perpetradas por Delegados de Serviço Extrajudicial. Extrai-se da jurisprudência desta CGJ uma série de precedentes conducentes à punição. Citem-se, v.g., a) descumprimento de ordem judicial que vedou determinado registro – CG 2010/216477; b) preposto que erra na lavratura de escritura – CG 2009/74201; c) preposto que cobra emolumentos em excesso – CG1273/96; d) preposto que não recolhe custas, tributos e FGTS ao lavrar escritura; e) preposto que abre cartão de firma falso, permitindo reconhecimento de assinatura em falsas autorizações para obtenção de passaporte e viagem dos filhos – CG 1883/99; f) preposto que recolhe o valor do ITBI na lavratura da escritura, mas não recolhe o tributo e se apropria do dinheiro – CG 2010/144520 e CG 123/07; g) falha na busca de certidão de nascimento determinada por magistrado – CG 885/04; h) preposto que lavra escritura com base em procuração falsa – CG 2010/47861; i) lavratura de escritura com base em procuração de outorgante falecido – CG 2011/614; j) protesto irregular em virtude de equívoco do escrevente ao qualificar o título – CG 180/96.

Todas essas hipóteses são de Delegados sancionados disciplinarmente por atos de seus prepostos.

A Corregedoria não pode acenar com uma política de impunidade por má prestação de serviço. A delegação dos serviços chamados extrajudiciais foi uma solução sui generis do constituinte de 1988 e trouxe um plus de relevância ao delegado, que tem iniciativa para gerir a serventia em caráter privado e com as melhores técnicas hábeis a assegurar o melhor serviço. Em contraprestação, foi intensificada sua responsabilidade. A maiores poderes, correspondem maiores obrigações.

Ao reconhecer o equívoco e tomar providências para minimizar o dano, o Oficial agiu adequadamente. Mas isso não elimina a sua responsabilidade. O erro poderia ter sido evitado com uma diligência mais efetiva em relação a servidor em prático período de prova. Se o funcionário era efetivamente diligente e capaz, não teria havido erro. Se não era – e o equívoco é primário, não poderia ter ocorrido – houve falha na má seleção, deficiente orientação e negligente supervisão exercida pelo Oficial.

Não custaria manter um monitoramento até que o funcionário estivesse integralmente apto a se desincumbir de suas atribuições. O dever de eficiência incide sobre a atuação dos titulares dos serviços delegados (1) e, além da inobservância no caso concreto, houve evidente vulneração do dever de atendimento prioritário às ordens judiciais (2).

O aprimoramento dos serviços extrajudiciais se condiciona à assunção de uma responsabilidade integral pela melhor prestação. A mais eficiente, hígida e conforme com o grau de qualidade a que as partes têm direito.

O Delegado é sempre responsável por tudo aquilo que ocorre dentro da unidade que lhe incumbe gerir. Não pode se escudar em falha alheia. Esse o sistema instaurado pela Constituição de 1988 e pela Lei 8.935/94. A autonomia com que o titular da serventia foi premiado, para administrar como bem queira a unidade, merece como contraprestação a exigência de um nível ótimo de excelência. O padrão de eficiência deve ser uma busca permanente, não apenas porque é direito do usuário exigi-la, mas também porque toda e qualquer imperfeição será carreada a quem assumiu os encargos de exercer essa delegação.

Por esses fundamentos, malgrado o bem elaborado parecer da operosa e diligente Juíza Assessora, mantenho a incensurável decisão do Juiz GUSTAVO HENRIQUE BRETAS MARZAGÃO (3) e nego provimento ao recurso.

São Paulo, 29 de março de 2012.

(a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça.

1 Lei 8935/94, artigo 30, inciso II.

2 Lei 8935/94, artigo 30, inciso III.

3 Fls. 54/57 dos autos

(D.J.E. de 13.04.2012)

SEQUESTRO. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE. MATRÍCULA – BLOQUEIO. TÍTULO JUDICIAL – QUALIFICAÇÃO REGISTRAL.

1VRPSP – PROCESSO: 100.07.248987-6
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 13/05/2010 DATA DJ: 01/06/2010
RELATOR: Maria Isabel Romero Rodrigues Henriques
LEGISLAÇÃO: Lei 6.015/73

EMENTA NÃO OFICIAL. Os títulos judiciais não estão isentos de qualificação, positiva ou negativa, para o ingresso no fólio real. Ordem de sequestro de imóveis registrados em nome de terceiros, embora exista escritura pública de alienação não registrada. Óbice ao registro procedente.

ÍNTEGRA

Processo 100.07.248987-6 – Pedido de Providências – 15º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo.CP 691 – ADV: ANTIMO PIO PASCOAL BARBIERO (OAB 93484/SP)

Vistos.

Cuida-se de expediente encaminhado pelo 15º Oficial de Registro de Imóveis para providências quanto ao cumprimento da ordem de seqüestro das unidades 150.297 e 150.298 oriunda da 1ª Vara Federal Criminal do Júri e das Execuções Penais da Seção Judiciária de São Paulo em razão da ofensa ao princípio da continuidade.

Foi determinado o bloqueio da matrícula.

Os titulares de domínio foram notificados e informaram a ocorrência da alienação dos imóveis por escritura pública.

O Representante do Ministério Público opinou pelo acolhimento da recusa quanto ao registro do pedido de sequestro.

É O RELATÓRIO.

FUNDAMENTO E DECIDO.

Deve ser acolhida a providência solicitada pelo 15º Oficial de Registro de Imóveis e, conseqüentemente, cancelado o registro do seqüestro oriundo da ordem ilegal.

Observe-se, de início, que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação, positiva ou negativa, para o ingresso no fólio real.

A propósito, o E. Conselho Superior da Magistratura decidiu, nos autos da Apelação Cível 464-6/9, de São José do Rio Preto, que: “O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registraria, sob o estrito ângulo da regularidade formal, o exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.

Destarte, não basta a existência de título proveniente de órgão jurisdicionalizado para autorizar automaticamente o ingresso no registro tabular.

No caso em exame, ao qualificar o título judicial (mandado de seqüestro de dois imóveis), verificou O Oficial incompatibilidade entre o titular do registro e os réus que respondem à ação criminal que gerou a ordem de seqüestro questionada.

De fato, o imóvel continua sob a titularidade de Carlos Eduardo Françoso Pereira da Cruz e Luiz Felipe Françoso Pereira da Cruz, pessoas que não figuram como investigados no inquérito policial que deu origem à ordem de seqüestro dos imóveis. Apesar das escrituras de venda e compra de fls. 71 e 72 demonstrarem que os titulares teriam alienado tais imóveis a Marysol Empreendimentos e Participações Ltda, representada por Isabel Mejias Rosales, uma das investigadas do inquérito policial (fl. 11) é bem verdade que títulos não ingressaram no Registro Imobiliário, não figurando ela como titular do imóvel seqüestrado no fólio real, o que deu ensejo à representação formulada pelo Oficial, cujo posicionamento é realmente correto quanto ao óbice registrário..

A exigência é pertinente e conta com expresso amparo dos arts. 167, II, 5, e 246, § 1º, ambos da Lei nº 6.015/73.

Como se vê, o Oficial do Registro de Imóveis agiu absolutamente dentro de suas atribuições, não podendo ser punido por ter qualificado de forma negativa um título oriundo de órgão judicial. Como ensina Afrânio de Carvalho: “O princípio da continuidade, que se apóia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir um cadeira de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente”.

Na mesma linha de raciocínio é a lição de Narciso Orlandi Neto, na obra Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes, 55/56 (1997) : “No sistema que adota o princípio da continuidade, os registros têm de observar um encadeamento subjetivo. Os atos praticados têm de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta do registro. A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negócios”.

Assim, correta a recusa do Oficial em proceder ao registro pretendido, de tal sorte que deve o mesmo ser cancelado, até que o interessado tome as providências necessárias para o registro dos títulos (escrituras de venda e compra) ao fólio, quando então a titularidade dominial será compatível com a ação penal referente, permitindo a qualificação positiva do título, de acordo com os princípios registrários. De notar-se que o próprio titular da ação penal poderá tomar as providências para o registro do título, atendidos os requisitos formais e demais exigências do Registro Imobiliário.

Diante do exposto, à míngua de medida censório-disciplinar a ser aplicada ao 15º Oficial do Registro de Imóveis da Capital, determino o cancelamento do seqüestro realizado no registro nº 4 junto às matrículas 150.297 e 150.298, arquivamento dos autos, e a manutenção do bloqueio das referidas matrículas, do 15º Registro de Imóveis da Capital. Oficie-se à 1ª Vara Federal Criminal do Júri e das Execuções Penais da Seção Judiciária com cópia da presente decisão.

Arquivem-se os autos.

PRIC.

São Paulo, 13 de maio de 2.010.

MARIA ISABEL ROMERO RODRIGUES HENRIQUES

Juíza de Direito

Venda de Imóvel com União Estável – Repercussão Retroativa

Em 01/03/2019, Beltrano adquiriu o imóvel constante da matrícula, conforme Escritura Pública lavrada em 25/02/2019, tendo ele sido qualificado na referida escritura e no ato de registro (R-4) da compra e venda como solteiro, não co-vivente em união estável.

Em 25/06/2019, foi lavrada Escritura Pública de União Estável na qual figurou o mesmo Fulano e Beltrana como conviventes, com início da união em 02/02/2016, tendo como regime de bens convencionado o da Comunhão Parcial de Bens.

Essa escritura de união estável foi registrada no Livro 3, em 30/07/2019.

Agora, Fulano pretende vender o imóvel constante da matrícula, através da Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 20/09/2019 (após o registro da união estável). A escritura pública de compra  e venda foi aditada para fazer constar a participação da companheira, como anuente (não compareceu como vendedora).

Diante desses fatos:

1. Como devemos proceder com relação ao R-4 da matrícula ? Devemos orientar a parte a pedir a retificação desse R-4, no intuito de nele fazer constar que o adquirente convivia em união estável com Beltrana?

2. Se fosse o caso de retificar o R-4, nos termos do quesito anterior, que documentos deveríamos utilizar para tal retificação?

3. Como devemos proceder diante do fato de a companheira ter comparecido, na Escritura Pública de Compra e Venda atual, apenas como anuente, de acordo com os termos da Escritura Pública de Aditivo?

Resposta:

A união estável, apesar de não ser um estado civil, tem repercussões patrimoniais e fiscais (IR, DOI etc.);

Ao constituir união estável, os companheiros (de certa forma) podem ao estipular a data do início da convivência ao seu livre arbítrio, mas isso não vem ao caso concreto e consumado;

  1. A retificação do R.4, apesar de a escritura de formalização da união estável ter sido lavrada posteriormente a escritura de aquisição do imóvel, teve repercussão retroativa, uma vez que o início da UE foi anterior (02-02-16). Portanto o R4 em atenção aos princípios da continuidade, disponibilidade, legalidade e veracidade, deve ser retificado, para consta que à época Fulano já convivia em UE com Beltrana;
  2. O correto seria retificar a escritura aquisitiva com o comparecimento de todas as partes que compareceram naquele ato. Entretanto considerando que não há alteração do real estado civil de Cesar , e que é um ato declaratório, a correção poderá ser feita (nesse caso) através de ata notarial pelo Tabelionato que lavrou a escritura para então averbar no RI que Fulano convivia em União Estável desde 02-02-2.016, – ademais o RI tem o registro no livro 3-Auxiliar para comprovar a veracidade ;
  3. Como pelo regime adotado pelos conviventes (CPB) há comunicação, uma vez que foi adquirido durante a convivência a escritura de compra e venda aditada precisa ser novamente adita para que a convivente Beltrana compareça como outorgante vendedora e não como interveniente anuente, pois quando da aquisição houve comunicação.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 05 de Dezembro de 2.019.

Processos Trabalhistas – Formal de Partilha não Registrado – Impossibilidade de Averbação de Penhoras

Foi requerido a serventia, a noticia da existência da ação trabalhista junto à duas matrículas, tendo como ré, Beltrana, figura estranha junto as matriciais, mas herdeira dos proprietários, já falecidos, que se recusa a registrar os formais, por medo de eventuais penhoras, etc.

Seria possível deferir ditas averbações, nos termos do art. 167, inciso II, nº 12 da Lei 6015/73 ?

Resposta:

  1. Apesar de ter havido decisão no processo trabalhista, a averbação nos termos do artigo 167, II,12 da LRP não será possível porque o imóvel não se encontra em nome da reclamada;
  2. Na petição datada de 28-05-2.019 o reclamante requer ao Juízo Laboral, o bloqueio e penhora bem como a averbação de indisponibilidade não sendo apresentada nenhuma decisão nesse sentido;
  3. Já na petição de 10 de Julho de 2.019 requer a prenotação e consequentemente a averbação da existência da ação;
  4. Entretanto por despacho de 15-07-2.019 a Juíza do processo decidiu que a averbação pretendida é medida que compete ao exequente, em face ao teor do artigo 828 do CPC (averbação premonitória) e não averbação de decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados nos termos do artigo 167, II, 12 da LRP. Determinando ainda a expedição de certidão para a medidas cabíveis ao exequente;
  5. Contudo nem mesmo a averbação premonitória poderá ser feita pois o imóvel não se contra registrado em nome da reclamada/executada.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 04 de Dezembro de 2.019.

Arrendamento – Títulos e Documentos – Cálculo dos Emolumentos para Registro

Foi apresentado um contrato de arrendamento de imóvel rural para registro em Títulos e Documentos e fiquei com dúvida em relação à base de cálculo para cobrança:

O prazo do arrendamento é de 06 anos; ficou acordado que o arrendatário fará o pagamento de R$2.000,00 mensais. Portanto: [2.000 (valor) * 12 (meses do ano) * 6 (total de anos) = R$144.000,00].

Todavia, na cláusula Décima Sexta, atribuíram ao contrato, para efeitos fiscais, o valor de R$.2.000,00.

Qual deve ser nossa base de cálculo? O resultado das multiplicações do valor pelo total de meses(R$144.000,00) ou o valor atribuído (R$2.000,00)?

Resposta:

Quanto aos emolumentos deverá ser cobrado no item “1” (da Tabela III Dos Ofícios dos Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas) – Registro ou averbação Integral de contrato, título ou documento com conteúdo financeiro e como ato de registro aplicando-se  por analogia o subitem 1.11 das Notas Explicativas, ou seja,  o valor dos doze primeiros alugueres, ou seja 12 x R$ 2.000,00 = R$ 24.000,00

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 03 de Dezembro de 2.019.

Restabelecimento de Casamento – Aquisição de Imóvel no Intervalo da Separação

– Fulano e Beltrana casaram-se em 04/08/1973, no regime da comunhão universal de bens;

– Em 08/02/1979 houve a separação consensual do casal;

– Aos 03/01/1990, houve o restabelecimento da sociedade conjugal do casal;

– O imóvel foi adquirido por Beltrana no estado civil de separada judicialmente, aos 21/12/1989.

Pergunta:

Como houve o restabelecimento da sociedade conjugal, após a Lei 6.515/77, será necessário escritura pacto antenupcial, tendo em vista regime de bens adotado à época ser o da comunhão universal?

Resposta:

Não, porque o regime restabelece-se entre os cônjuges com o trânsito em julgado da sentença e opera erga omnes com a averbação no registro civil.

A averbação no Registro Imobiliário se fará com base no disposto no artigo 167, II, n. 10, da Lei dos Registros Públicos, e o título que poderá servir de base a ela será a certidão do Registro Civil, pela necessidade de dar publicidade e a tão importante  transformação no estado civil dos cônjuges, com reflexos não só quanto a pessoa de cada um deles, como também no que tange ao acervo patrimonial . A situação de separados que estavam, retornam ao estado civil de casados e sob o regime de bens que adotaram na ocasião da celebração do matrimônio.

Direito Registral Imobiliário – Ademar Fioranelli – Editora safE – Porto Alegre – RS. 2001 – página 85.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 02 de Dezembro de 2.019.

Hipoteca – Cancelamento Parcial – Impossibilidade

Há o registro de uma hipoteca, que contém dois credores.

Seria possível o cancelamento parcial da hipoteca (AV-7)?

Como devemos proceder diante dessa matrícula?

Resposta:

O artigo n. 758 do CC/16 (artigo 1.421 do CC/02), consagrou a indivisibilidade dos direitos reais de garantia. A indivisibilidade é da garantia e não do bem dela objeto. Significa que cada parte do crédito é garantida por toda a coisa. O pagamento parcial não provoca a liberação da garantia na mesma proporção, de modo que enquanto o devedor não solver integralmente sua obrigação, o bem persiste vinculado por inteiro (RDI 30 – Notas Sobre a Hipoteca no Registro de Imóveis – item n. “22” – José Roberto Ferreira Gouvêa).

Ou seja, a hipoteca tem também como característica a sua indivisibilidade, enquanto não satisfeito integralmente o débito, o direito real de garantia subsiste por inteiro, sobre todo o bem gravado.

Portanto, não seria possível a liberação/baixa parcial da hipoteca.

É o parecer sub censura.

São Paulo, 27 de Novembro de 2.019.

Citação para Conhecimento de Processo de Dúvida

Estamos com vários procedimentos de dúvidas suscitados aqui por conta da CND da Empresa X.

​No procedimento de encaminhamento da dúvida para o Juízo corregedor precisamos que a parte suscitante compareça ao cartório para tomar ciência do teor do nosso comunicado e do encaminhamento em si.

Pergunto qual o prazo para que isso ocorra? E caso a parte não compareça à serventia para tomar ciência, qual é a nossa conduta?

Resposta:

No caso de dúvida segue o artigo n. 198 da e seguintes da LRP. A ciência dos termos da dúvida deverá ser feita através de notificação ao apresentante/suscitante para impugná-la em Juízo (Corregedoria Permanente) no prazo de 15 (quinze) dias. Ver também item 41 e seguintes do Capítulo XX das NSCGJSP.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 16 de Outubro de 2017.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 198 – Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimí-la, obedecendo-se ao seguinte:                          (Renumerado do art 198 a 201 “caput” com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

I – no Protocolo, anotará o oficial, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida;

Il – após certificar, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida, rubricará o oficial todas as suas folhas;

III – em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la, perante o juízo competente, no prazo de 15 (quinze) dias;

IV – certificado o cumprimento do disposto no item anterior, remeterse-ão ao juízo competente, mediante carga, as razões da dúvida, acompanhadas do título.

Inventário – Imóvel adquirido antes do Casamento – Comunhão Parcial de Bens

Imóvel adquirido por duas pessoas solteiras, depois se casaram pelo regime da comunhão parcial de bens.

Falecido um deles, o inventário será de apenas seus 50%, obviamente, já que no casamento não houve comunicação do patrimônio de um com o outro, já que o bem foi adquirido antes do casamento.

O casal teve um filho. Entendo que deva ser partilhado à razão de metade para a viúva e metade para o filho… estamos falando apenas da parte que o falecido detinha, ou sejas, 50% do imóvel.

Resumindo, ficaria no final a viúva com 75% do todo e o filho com os restantes 25%.

Resposta:

Como a aquisição pelo casal foi no estado civil de solteiros, trata-se de bem particular de cada qual e falecido um deles o cônjuge sobrevivente tem o direito à herança na mesma proporção do herdeiro filho único, portanto 25% e que somados aos seus 50% totalizam 75%.

Portanto nos termos dos artigos de nºs 1.829, I e 1.832 do CC correta a posição do consulente.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 18 de Setembro de 2.017.