Desapropriação Não Consta Registro Anterior

Consulta:

Prenotada Carta de Adjudicação a favor da Rede Ferroviária Federal S/A, extraída de Ação de Desapropriação em desfavor de Rachid Neder e João Maria Lima. A certidão de matrícula (anexa), não menciona o proprietário do imóvel, uma vez que se refere a uma transferência de direitos. A CRI de origem alega não haver outro registro com referência ao imóvel.
Pergunta-se:
A abertura de matricula (tal como a certidão apresentada) é possível?
Desapropriação é modo de aquisição originária? Pode ser tratada como Usucapião?

Resposta: A desapropriação é forma originária de aquisição, tal como é o Usucapião.
Quando do registro da desapropriação judicial, se for localizado o registro anterior, este deve ser mencionado na abertura da matrícula onde irá registrar a desapropriação até por questões de fornecimento de certidão (vintenária p.e.).
Mesmo não encontrado o registro anterior, à desapropriação deverá ser registrada, tendo em vista que é ato de império do Poder Público e forma originária de aquisição do domínio.
Pode até ser desapropriado imóvel que não esteja transcrito ou matriculado em qualquer nome.
A abertura da matricula é possível e deve ser feita, mas, não com base na certidão apresentada que para nada servirá, e que somente faz referência à cessão de direitos de compromisso de compra e venda, inscrito no antigo Livro “8” (inscrição especial), que era destinado às inscrições dos loteamentos, averbações dos compromissos de c/v; cessões e promessas de cessões de direitos, sem mencionar o registro anterior, que não foi localizado.
Se o 1º RI, encontrou no Livro 8-D, a averbação 407, que faz a transferência da AV/63, deveria encontrar a inscrição do loteamento da “Vila Nova” e o registro anterior em nome do loteador (Transcrição – antigo Livro 3), ou ao menos certificar que não foi encontrado.
Assim, deve ser aberta a matrícula do imóvel e registrada a carta. Se constasse transcrição em nome do expropriado, seu nome seria lançado na matrícula e feita referência ao título de sua aquisição.Como não constaram, esses dados serão omitidos da matrícula, mas não se impedirá o registro.

O registro da carta deve ser feito independente de filiação, pois ocorre à dispensa de qualquer vinculação com o registro anterior. Na abertura da matrícula se obedecerá a descrição do imóvel constante da carta, e como registro anterior, se usará a expressão “não consta”.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 29 de Julho de 2.005.

Fidejussória Garantia Hipotecária

Consulta:

Pergunta: Prenotada “Escritura Pública de Abertura de Crédito Rotativo com Garantia Hipotecária e Fidejussória”. Ocorre que o título é particular, semelhante a uma Cédula Hipotecária, constando como financiador o Banco do Brasil S/A, como financiado a pessoa jurídica e como fiadores os sócios proprietários da empresa (proprietário do imóvel dado em garantia).
Pergunta-se: Tal título é hábil para registro no Livro 3 e no Livro 2?
É necessário um registro específico para a Garantia Fidejussória?

Resposta: Trata-se de instrumento particular. Não é caso de SFH; SFI, tampouco de contrato com valor inferior a 30 salários mínimos (artigo 108 do NCC).
Existe garantia Hipotecária a ser registrada no Livro 2.
Assim, o instrumento deve ser formalizado através de escritura pública, para ter acesso ao registro imobiliário (Hipoteca).
Quanto a Garantia Fidejussória, no Direito Brasileiro são modalidades de garantia para o aval e a fiança.
O aval trata-se de garantia fidejussória de natureza cambiária, pela qual terceira pessoa obriga-se, em título de crédito, a resgatá-lo, respondendo solidariamente por essa obrigação com o emitente e os endossantes.
A fiança constitui-se em garantia fidejussória, pela qual terceira pessoa obriga-se a cumprir as obrigações do devedor, caso este não faça em seu vencimento.
Fidejussória é, na técnica jurídica, equivalente à fiança ou caução pessoal.
Fidejussória, assim, indica somente a garantia pessoal, distinta da garantia real.
Na terminologia jurídica é expressa propriamente pelo vocábulo fiança.
Portanto, a garantia fidejussória não tem acesso ao Registro Imobiliário, nem no livro 2, nem no livro 3, quando muito, poderá ter acesso no Registro de Títulos e Documentos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Julho de 2.005.

Menor Escritura Pública de Compra e Venda de Nua-Propriedade e Usufruto

Consulta:

Prenotada escritura Pública de Compra e Venda de Nua-Propriedade e Usufruto, onde o menor impúbere adquire a NP e os pais adquirem o usufruto. Consta da escritura a Condição da Cláusula Resolutiva. É possível o registro deste título?
É necessária autorização judicial?

Resposta: Pelo Código Civil de 1.916, havia impedimento para que o menor adquirisse bens através de compra e venda (artigo 386 – Pátrio Poder quanto aos bens dos filhos). O atual Código Civil, nada fala a respeito (artigos 1.630/1.638), mas somente no poder-dever de representação e assistência (artigo 1.634, V).
Não há na aquisição, notícia da origem do numerário, e o imóvel ficará onerado pelo usufruto.
Se se tratasse de venda da nua-propriedade a um menor assistido pelo pai, e do usufruto para este, sem a condição da cláusula resolutiva, a operação seria perfeitamente lícita.
Entretanto, a compra e venda foi realizada com condição resolutiva, que poderá eventualmente, estar sujeita a indenização por perdas e danos (artigo 475 NCC).
O menor, púbere ou impúbere, não está impedido de adquirir bens, mas no resguardo de seu interesse, o representante precisa ser credenciado pelo Juízo a quem compete proteção dos interesses dos incapazes.
Os pais, não podem contrair em nome dos filhos menores obrigações que ultrapassem os limites da simples administração.
Assim, o registro da escritura de c/v será perfeitamente possível, desde que se apresente a necessária autorização judicial (alvará).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Julho de 2.005.

Enfiteuse Certidão de Situação Enfitêutica

Consulta:

Cliente requereu Certidão de Situação Enfitêutica. No imóvel não consta registro ou averbação de enfiteuse. De que se trata esta certidão? Existe algum Modelo?

Resposta: Enfiteuse, aforamento ou aprazamento é o direito real pelo qual o proprietário (senhorio), conservando o domínio direto do imóvel, transfere a alguém (que assim é constituído enfiteuta ou foreiro), o domínio útil, mediante um pagamento anual, chamado foro ou pensão.
O senhorio direto, na grande maioria das Comarcas e Municípios onde existe a enfiteuse, é o Poder Público (Prefeitura Municipal ou União), ou, então entidades religiosas.
A certidão enfitêutica é para saber se o imóvel é foreiro, ou seja, se tem domínio útil de órgão públicos ou privados, se incide sobre ele o pagamento de foro ou laudêmio.
Assim, toda vez que for adquirir um imóvel submetido a esse regime, deverá exigir certidão enfitêutica, ou seja, certidão negativa de foro e laudêmio expedida pelo SPU (Serviço de Patrimônio da União), ou pela Prefeitura Municipal.
Eventualmente, se requerida, o Registro de Imóveis poderá expedir certidão de imóvel na qual constará o número da inscrição enfitêutica, se houver.
Existem em algumas serventias inúmeras enfiteuses anteriormente inscritas, e com freqüência, o cartório se defronta com dificuldades quando é apresentada para registro, escritura pela qual o foreiro transmite seu domínio.
Às vezes, a dificuldade surge quando o cartório não consegue localizar o registro primitivo da enfiteuse para que possa abrir a matrícula de forma correta.
Na época do antigo Regulamento dos Registros Públicos, a enfiteuse era inscrita (como todos os direitos reais), no antigo livro n. 4 (Quatro). A partir desse registro inicial, todas as transmissões do domínio útil feitas pelos enfiteutas, eram transcritas no livro 3 (Três).
Ante a ausência na transcrição aquisitiva, ou da matricula, da condição de foreiro dos imóveis porque não inscrita a enfiteuse, figurando os interessados como titulares da propriedade plena, a serventia somente expedirá certidão da matrícula com negativa de ônus e alienação (o que constar da matrícula – cópia reprográfica)
A certidão enfitêutica deverá ser solicitada na Prefeitura Municipal ou no SPU, ou em ambos, para saber se o imóvel é foreiro ou não.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Julho de 2.005.

Doação com Reserva de Usufruto em Carta de Sentença de Divórcio

Consulta:

Existe impedimento legal do registro da Carta de Sentença, oriunda do Divórcio onde se acordou que o imóvel seria doado para os filhos com usufruto para a mãe?
É necessária a instrumentalização em escritura pública ou a Carta de Sentença é título hábil para tal registro?
No caso da instrumentalização em Escritura Pública como seria? Seria Doação com Instituição de Usufruto?

Resposta: É possível nos autos de divórcio, que o imóvel seja doado aos filhos e o usufruto fique reservado para a divorcianda, não sendo necessária que a doação com reserva de usufruto seja formalizada por escritura pública, servindo como título para registro, apenas a Carta de Sentença.
Assim, se doação houve no processo e foi ela instrumentalizada em Carta de Sentença, não é de se negar validade e eficácia ao título, pois ele se reveste de todos característicos legais extrínsecos e, também intrínsecos.
Os títulos expedidos por Diretores de Serventias Judiciais têm sua validade reconhecida para acesso ao registro de imóveis, como se tratassem de escritura pública, como atividade atípica, mas válida, por instrumentalizar vontade manifestada em presença de Magistrados e com fiscalização do Ministério Público, especialmente títulos judiciais expedidos em separação, divórcio e em inventários.
Caso fosse instrumentalizada por escritura pública, seria doação com reserva de usufruto.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Julho de 2.005

CPNJ Cancelado

Consulta:

O CNPJ da sociedade já foi cancelado, tendo sido apresentada, inclusive, certidão de cancelamento. Este fato possibilita a lavratura de escritura?
Existe algum impedimento com relação a DOI?

Resposta: Não, mesmo porque a transação imobiliária pode ter sido efetuada quando a empresa se encontrava em situação regular. Na transmissão de declaração, são aceitos CNPJ válidos, ainda que a situação cadastral da empresa seja ativa regular, ativa não regular, suspensa inapta ou cancelada.
Se a consulente quiser maior segurança antes da lavratura da escritura, poderá consultar diretamente a SRF de sua cidade.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Julho de 2.005.

Ineficácia de Alienação Penhora Já Baixada

Consulta:

Pergunta: O imóvel era de propriedade de “A”, que vendeu para “B”. Foi averbada ineficácia da alienação e posteriormente, registrada uma penhora em desfavor de “A”. A r. penhora já foi baixada. Comparecem a esta Serventia, a fim de lavrar escritura de compra e venda, “B” e “C”, comprador do imóvel. Ambos desconheciam a ineficácia.
Pergunta-se:
Para que “C” possa adquirir o imóvel quem deve assinar a escritura? “A” comparece como outorgante e “B” deve comparecer como anuente?

Resposta: Inicialmente, esclarecemos que a ineficácia decretada, não implica cancelamento do registro. A ineficácia da alienação é favor da Lei ao exeqüente em face do qual a disposição do bem, não opera seus efeitos.
O Juiz, ao decretar a ineficácia, poderia ter decretado a nulidade da transmissão de “A” para “B”, mas mandou apenas averbar a ineficácia em relação à determinada execução. A declaração de ineficácia atinge a transmissão, embora não gere o seu cancelamento. A penhora foi registrada à vista da declaração em causa, porquanto, a alienação teria sido feita em fraude à execução.
O Juiz, tanto pode declarar a ineficácia da alienação registrada para o fim de possibilitar o registro da penhora, quanto declarar a nulidade do registro, porque a alienação se fez em fraude a execução.
Ineficácia no presente caso significa cessação da produção de efeitos jurídicos no negócio de “A” para “B”, em razão de causa superveniente (fraude a execução). Entretanto, o Juiz somente determinou a declaração da ineficácia sem cancelar o registro que continua válido.
A declaração da ineficácia foi somente para possibilitar o registro da penhora que já se encontra baixada.
A ineficácia da alienação era somente em relação ao credor de “A”, o exeqüente.
Como a penhora foi cancelada, a transmissão de “A” para “B” continua válida.
Assim, quem deve outorgar a escritura para “C” (comprador) é o atual proprietário, ou seja, “B” (vendedor).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Julho de 2.005

Caução Averbação

Consulta:

Prenotado mandado de averbação de caução extraído dos autos de Execução de Honorários Advocatícios, acompanhado de Termo de Caução assinado pelo caucionante e fotocópia da sentença, constando que “comprovada a propriedade do bem e de que sobre o mesmo não recai ônus, defiro o pedido (…). No entanto, condiciono o levantamento do valor ao prévio registro da existência desse ônus na matricula do imóvel caucionado”.No título não constou o valor da dívida. A caução é passível de averbação, conforme determina o artigo l68, II, 8 d LRP.
Pergunta-se:
O referido artigo refere-se a este tipo de caução (determinada pelo mandado prenotado)?
Se não, existe previsão legal para registro desta caução? Ela não deveria ser instrumentada através de hipoteca?
Se for possível o registro ou a averbação desta caução, como esse deve ser efetuado na matrícula?
Quais os dados deve ser mencionado?

Resposta: É admissível a averbação no Registro de Imóveis de caução judicial incidente sobre imóvel. (RT. 529:107) (Sistemas de Registros de Imóveis – Maria Helena Diniz – Editora Saraiva – 2ª edição – 1.997, pg. 4l0).
Caução é garantia. Quando dou em garantia, caucionando, direitos reais sobre imóveis, essa caução é passível de averbação, conforme expressamente possibilita o artigo 168, II, 8, da Lei dos Registros Públicos. Se, entretanto, dou em garantia propriedade, o domínio, deve-a ser instrumentada através da hipoteca. Garantia do domínio se faz por hipoteca.
O artigo citado possibilita a caução de direitos relativos a imóveis, mas a propriedade é o direito pleno e, se a garantia for a propriedade, o domínio, deve ser instrumentada através de escritura pública de hipoteca para ter acesso ao registro.
A caução, enquanto não registrada, terá caráter pessoal. Basta, porém, que o magistrado ordene a sua averbação no Registro de Imóveis, nos termos do artigo 168, II, 8, da LRP, para que adquira eficácia real, com efeitos análogos aos da hipoteca.
A caução de direitos relativos a imóveis, prevista no artigo mencionado, refere-se aos direitos reais limitados e aos direitos reais de garantia, já constituídos (jura in re aliena). (artigo 798 e 799 do CPC).
O ato registral para a publicidade dessa caução é a averbação.
Conclui-se, assim, que a caução que é objeto de averbação, é a caução de direitos relativos a imóveis, pois a caução do próprio imóvel, a garantia do domínio, do direito de propriedade na sua integridade, do jus in re, tem instituto próprio para se formalizar que é a hipoteca, e, conseqüentemente, é objeto de registro, no Registro de Imóveis.
O artigo 167, II, 8 da Lei dos Registro Públicos, prevê apenas a hipótese de averbação, quando incide caução sobre direitos relativos a um imóvel, e não quando esta incide sobre o bem de raiz em si mesmo, sendo estrito e fechado o rol dos casos de averbação previstos na legislação Pátria.
A caução imobiliária tem a mesma utilidade do depósito. Deve garantir a efetivação prática da decisão definitiva. Deve assegurar ao credor o recebimento do valor, caso obtenha êxito judicial, ou deve ser cancelada, caso seja confirmada a inexigibilidade do título de crédito.
A caução imobiliária não pode ser convertida em hipoteca, conquanto esta reclama a existência de dívida constituída. No caso, a dívida representada pelo título está em discussão, e a caução, deve apenas assegurar a utilidade prática do processo. Deve produzir efeitos jurídicos, e para tanto imprescindível a averbação imobiliária.
A cópia da sentença que acompanha o mandado e o Termo de Caução, traz o valor da execução, ou da dívida que servirá como base de cálculo.
A averbação deve ser efetuada na matricula do imóvel com todos os dados possíveis, valor, nome das partes, nº do processo, referência ao mandado e decisão do Juízo (sentença), transito em julgado (etc…).
Assim, entendo que a averbação deve ser feita, mesmo porque o levantamento do valor está condicionado a prática do ato, conforme ficou determinado em Juízo.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Julho de 2.005.

Extinção de Empresa

Consulta:

Pergunta: Sociedade formada por dois sócios (A e B) foi desfeita. No distrato, o imóvel registrado em nome da pessoa jurídica não foi mencionado.
A sociedade já esta encerrada, inclusive na Junta Comercial. Um dos sócios (A), de acordo com o distrato, responde pelo ativo e passivo “por ventura” superveniente.
Agora, os “ex-sócios” querem transferir o imóvel da pessoa jurídica para um deles (B).
Ressalta-se que o imóvel foi adquirido de terceiros, ou seja, os sócios nunca foram proprietários do imóvel.
Pergunta-se:
É possível proceder a transferência através de escritura pública?
Qual a melhor forma de proceder à transferência?
Querem que conste da escritura que o valor da transação é de R$ 326.770,52, conforme balanço de encerramento. É possível?

Resposta: A empresa foi encerrada, mas encontra-se em fase de extinção, tanto que conforme distrato, um dos sócios ainda responde pelo ativo e passivo.
A empresa em fase de extinção deve cumprir todas as suas obrigações, encerrando o ativo e passivo.
Assim, é perfeitamente possível proceder a transferência do imóvel para um dos sócios através de escritura pública.
Como o referido imóvel foi adquirido de terceiros, e não por integralização de capital pelo próprio sócio que agora recebe o imóvel, será devido o imposto de transmissão (ITBI), podendo o valor da transação ser pelo valor contábil.
A melhor forma de se proceder à transferência será evidentemente através de escritura pública, devendo ser por dação em pagamento pelos seus haveres ou por compra e venda, de acordo com o destino que foi dado ao imóvel de propriedade da pessoa jurídica.
Resta o problema da apresentação das CND’S do INSS e da Receita Federal, contudo, se a empresa foi encerrada na Junta Comercial, tendo feito prova da averbação correspondente, presume-se que referido órgão tenha exigido a prova de quitação dos débitos para com a Seguridade Social, pois o registro da extinção de uma pessoa jurídica é a ocasião para a apresentação das certidões negativas.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 12 de Julho de 2.005.

Procuração Com Cláusulas de Irretratabilidade e Irrevogabilidade

Consulta:

Consulta-nos esta Serventia se uma procuração de amplos poderes pode conter as cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade?

Resposta: Irrevogabilidade significa que não se revoga, que não pode ser retido, ou que não se pode mudar, exprime o sentido de imutável, ou indica a condição imposta às coisas, para que não se modifique ou se desautorizem.
Dessa forma, a irrevogabilidade entende-se a qualidade que foi atribuída à coisa, ou o poder que foi conferido à pessoa, com a condição de não poder ser mais retirado, ficando assim, definitivamente ligado à coisa ou a pessoa.
Em geral, a irrevogabilidade é atribuída às concessões emanadas da vontade da pessoa em benefício ou proveito de outra. E se dizem irrevogáveis não somente quando a própria lei as cerca dessa garantia, como quando a vontade, que as manifestou, as declara dadas com a condição.
Uma vez que foi constituído irrevogavelmente, porque essa tenha sido a manifestação de vontade da pessoa, ou porque a lei atribua ao ato que praticou essa condição, está, perpetuamente, definitivamente, o ato jurídico tido como válido e perfeito, para que cumpra seus efeitos, sem qualquer alteração ou modificação futura, por parte de quem assim o quis.
Embora a irrevogabilidade se possa identificar com a irretratabilidade, há, entre estas, distinção: a irretratabilidade é geral, não partindo da vontade de uma pessoa, mesmo daquela a favor de quem se estabelece ou contra quem é estabelecida. A irrevogabilidade vem da vontade da pessoa e a esta está afeta, pois que não a pode mais retirar.
Irretratável significa que não pode ser revogado, entende-se, no sentido jurídico, todo ato ou contrato que, promovido ou executado segundo as regras, não pode ser modificado, alterado, suspenso ou revogado.
Desde que feita, sendo irretratável ou tomando a condição ou caráter de irretratável, não pode a coisa ser desfeita.
Nesta acepção, a irretratabilidade, indicativa do caráter ou condição do que é irretratável, assemelha-se à irrevogabilidade.
Mas, a irretratabilidade somente se impõe quando a própria lei a assegura, e não se mostre o ato jurídico com vício ou defeito, que lhe retire semelhante e definitiva consistência.
Assim a irretratabilidade assenta na validade jurídica, inatacável, do ato ou da coisa.
Se o mandato contiver cláusula de irrevogabilidade e o mandante revogar, pagará perdas e danos (artigo 683 NCC). Quando a cláusula de irrevogabilidade for condição de um negócio bilateral, ou tiver sido estipulada no exclusivo interesse do mandatário, ou tiver cláusula “em causa própria”, a revogação da procuração será ineficaz (artigos 684 e 685 do NCC).
Assim, entendo que nos termos dos artigos citados, a procuração pode conter as cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Julho de 2.005.