Abertura de Matrícula por Georreferenciamento – Transporte de Ônus e Anuências Necessárias

Em um georreferenciamento, no caso em questão, uma matrícula encerra-se e fazemos a abertura de uma nova. Automaticamente transportando todos os atos que se encontravam ainda em aberto, tais como: servidões, penhoras, cédulas, usufruto, cláusulas restritivas, CAR, averbação de ajuizamento de ação de execução de título extrajudicial, artigo 828 CPC,  entre outros.

A dúvida é sobre se nos casos que existam servidões, penhoras, execução de títulos extrajudicial e cédulas, faço somente o transporte para a nova matrículas? Ou tenho que solicitar alguma anuência, autorização judicial ou concordância expressa, dos respectivos credores, tais como: Bancos, Cooperativas, AES Tietê, CTEEP, Fazenda do Estado de São Paulo, União?

Existem alguns cartórios que exigem, outros não, então gostaria de um parecer jurídico sobre este assunto, para podermos padronizar o entendimento e trâmite.

Resposta:

  1. De fato, a situação é um tanto controvertida, pois existem entendimentos divergentes;
  2. No caso da matrícula apresentada, os registros do R.06 ao 42 são hipotecas cedulares. Os registros 43 e 46 são penhoras da Fazenda do Estado, que não tornam o imóvel indisponível. Já os registros 47, 48, 50 e 51 são penhoras da União, que por força do artigo 53, parágrafo 1º da Lei 8.212/91 tornam o imóvel indisponível, R. 52 carta de anuência, R.53 Arrematação por XYZ Agropecuária Ltda., AV. 54 cancelamento da penhora R. 45, AV. 55 Arrematado, cancelado pela AV. 58, AV. 56 bloqueio levantado pela Av. 57
  3. Pois bem, restam então penhoras, execução de títulos extrajudiciais, hipotecas, hipotecas cedulares, e servidões, imóveis a georreferenciar:
  4. Penhoras da União, suas autarquias e fundações públicas (artigo 53, § 1º da Lei 8.212/91) tornam o imóvel indisponível, necessária a anuência, as demais não;
  5. Execução de títulos extrajudiciais: não há necessidade de anuência;
  6. Hipotecas e hipotecas cedulares: há a necessidade de anuência do credor;
  7. Servidões: a rigor será necessária a anuência, entretanto se a servidão for localizada/caracterizada dentro do todo e não sofrer alteração entendo, que a anuência poderá ser dispensada. (Ver resposta do Irib 11954 (a última do anexo)

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 09 de Agosto de 2.020.

Espólio Vendendo – Compromisso de C/V Anterior

Foi protocolado um inventário negativo, alegando que o imóvel tinha sido compromissado anteriormente.

Junto veio a Escritura de Compra e Venda, onde comparecem os herdeiros outorgando a escritura definitiva, tudo num mesmo protocolo (ARISP).

Obs. Existe indisponibilidade em nome de um dos herdeiros

Resposta:

  1. No caso existe uma indisponibilidade em nome de um dos herdeiros, e em assim, sendo este não poderia renunciar a herança, e nem mesmo alienar o bem imóvel (escritura Pública definitiva em cumprimento de promessa/compromisso de compra e venda;
  2. Se o inventário já estivesse registrado e se se tratasse de cessão de direitos hereditários este poderia ser registrado como escritura definitiva, mas esse não é o caso;
  3. No caso a figura Beltrana como outorgante vendedora para ela mesma na qualidade de promitente compradora;
  4. O correto, portanto, diante da existência de compromisso quitado anteriormente firmado quando figuravam como promitentes vendedores Sicrano e sua esposa, e em havendo essa obrigação anterior a escritura de compra e venda deverá ser feita pelo espólio de Fulana;
  5. O imóvel da matrícula que é objeto da presente compra e venda, se encontra registrado em nome de Sicrano e sua esposa Fulana, os quais figuram como proprietários;
  6. A presente compra e venda está sendo realizada pelo viúvo Sicrano,  por herdeiros de Fulana, os quais não constam como titulares de domínio do imóvel ora alienado, em afronta ao princípio da continuidade (Apelações Cíveis nºs: 952-6/6, 377-6/1, 990.10.404.867-2 e Decisão da 1ª VRP da Capital n. 2.801/72);
  7. Em razão do falecimento da proprietária do bem imóvel, o acervo patrimonial passa a formar uma universalidade indivisível (artigo 1.791 do CC). Logo, para a alienação do imóvel o transmitente deverá ser o espólio de Fulana representado pela (o) inventariante autorizado por alvará judicial;
  8. Os imóveis que pertenciam à pessoa falecida passam a integrar o patrimônio do espólio, e no nome do próprio espólio é que passa a ser assim registrado em respeito ao princípio da continuidade; Durante o processo de inventário, o espólio pode realizar a venda de imóvel que pertencia à pessoa falecida, mas enquanto perdurar o inventário, os bens imóveis do falecido até a partilha ficam em nome do espólio;
  9. Portanto, antes da partilha, quem pode transmitir a propriedade é apenas o espólio representado por seu inventariante, sob pena de ofensa com princípio da continuidade (artigo n. 619, I do CPC), e ademais não se pode excluir a ideia de outros herdeiros ou mesmo eventuais credores dos autores da herança;
  10. Desta forma, a presente escritura de compra e venda deve ser rerratificada para que figure como outorgantes vendedores o espólio de Fulana representado por seu inventariante autorizado por alvará judicial nesse sentido.
  11. Ver APC’s 952-6/6, 377-6/1, 990.10.404.867-2, decisão da 1ª VRP da Capital 2.801/72 e sobre alvará em escritura de inventário;
  12. Ademais realizado dessa forma a indisponibilidade em nome um dos herdeiros não impediria a venda e compra.

É o nosso entendimento passível de censura.

São Paulo, 05 de Agosto de 2.020.

CAPÍTULO XVI DA NSCGJSP

44.1. A existência de comunicação de indisponibilidade não impede a lavratura de escritura pública representativa de negócio jurídico tendo por objeto a propriedade ou outro direito real sobre imóvel ou quotas de participação no capital social de sociedade simples de que seja titular a pessoa atingida pela restrição, nessa incluída a escritura pública de procuração, devendo constar na escritura pública, porém, que as partes foram expressamente comunicadas da existência da ordem de indisponibilidade que poderá implicar a impossibilidade de registro (lato sensu) do direito no Registro de Imóveis ou, então, conforme o caso, no Registro Civil das Pessoas Jurídicas, enquanto vigente a restrição.349

Termo de Quitação – Compromisso Deve Ter sido Previamente Registrado

Foi solicitada uma averbação do artigo 167, inciso II, item 32 da Lei nº 6015/73 (termo de quitação para não cobrar IPTU do loteador).

Em consulta anterior eu efetuei o registro do compromisso e efetuei a averbação.

Acontece que acabei de receber um onde o interessado diz não ter necessidade de registro, e citou o Parecer 391/2019 de 05/06/2019 ECGJSP no processo administrativo nº 1006694-78.2018.8.26.0602. 

Há alguma decisão mais recente sobre o assunto ???

Resposta:

  1. Sim há outra decisão da CGJSP., mais recente de 16-07-2020 negando a averbação sem o prévio registro do compromisso de compra e venda (ou Promessa de Compra e Venda). Essa decisão é a de nº 1008414-77.2019.8.26.0624 da cidade de Tatuí/SP;
  2. Ainda há outra da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital do estado de nº 1017985-58.2020.8.0100 (de 20.20) de compromisso de compra e venda também já registrado.

São Paulo, 04 de Agosto de 2.020.

Notificação – Reg Tit Documentos Acompanhada de Distrato – Impossibilidade

Pergunta: Solicita o interessado que seja feita através do Registro de Títulos e Documentos (RTD) o envio de uma notificação para terceiro acompanhada de um distrato para que essa terceira  pessoa assine o distrato.

Isto é possível?

Resposta:

  1. Nos termos do artigo n. 160 da LRP e do item n. 42, e seu subitem 42.3 do Capítulo XIX das NSCGJSP poderá o Serviço de Títulos e documentos quando o apresentante requerer, a proceder a notificação do registro ou da averbação dos demais interessados que figurarem no título, documento ou papel apresentado, e a quaisquer terceiros que lhe sejam indicados . Por esse procedimento, poderão ser feitos, também, avisos, denúncias e notificações, quando não for exigida intervenção judicial;
  2. Por outro lado nos termos do artigo n. 156 da LRP e item n. 38 do Capítulo XIX das NSCGJSP, deverá p Oficial recusar registro a título e a documento que não se revistam das formalidades legais (artigo 156 citado), devendo a respectiva nota devolutiva indicar o vício extrínseco obstativo do registro;
  3. A notificação realizada através do RTD se presta para dar ciência da notificação, aviso ou comunicação ao notificando, não se prestando para entregar documento, e muito menos colher assinatura (s) do (s) notificando (s), em quaisquer documentos anexos a notificação, como por exemplo, contratos, distratos, etc., por falto de expressa previsão legal.  Bem como não se admite a anexação de objetos corpóreos ou outro tipo de documento que não possa ser impresso (subitem 42.5 do Capítulo XIX das NSCGJSP);
  4. Eventualmente o interessado na notificação poderá juntar uma cópia do distrato a notificação como anexo registrado, somente para ciência do notificando, marcando um local dia e horário para que este compareça para assinar o documento, mas o RTD não poderá em nenhuma hipótese colher a (s) assinatura do notificando nesse distrato (somente na notificação, não no anexo que será somente para conhecimento do seu teor).
  5. Por derradeiro lembramos de que nos termos do artigo n. 296 da LRP aplica-se ao RTD as disposições relativas ao procedimento de dúvida do registro de imóveis.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 13 de Junho de 2.017.

OBS// Nem pela vias jurisdicionais seria possível.

Segue:

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 156. O oficial deverá recusar registro a título e a documento que não se revistam das formalidades legais.                        (Renumerado do art. 157 pela Lei nº 6.216, de 1975).

Parágrafo único. Se tiver suspeita de falsificação, poderá o oficial sobrestar no registro, depois de protocolado o documento, até notificar o apresentante dessa circunstância; se este insistir, o registro será feito com essa nota, podendo o oficial, entretanto, submeter a dúvida ao Juiz competente, ou notificar o signatário para assistir ao registro, mencionando também as alegações pelo último aduzidas

Art. 160. O oficial será obrigado, quando o apresentante o requerer, a notificar do registro ou da averbação os demais interessados que figurarem no título, documento, o papel apresentado, e a quaisquer terceiros que lhes sejam indicados, podendo requisitar dos oficiais de registro em outros Municípios, as notificações necessárias. Por esse processo, também, poderão ser feitos avisos, denúncias e notificações, quando não for exigida a intervenção judicial.                 (Renumerado do art. 161 pela Lei nº 6.216, de 1975).

§ 1º Os certificados de notificação ou da entrega de registros serão lavrados nas colunas das anotações, no livro competente, à margem dos respectivos registros.

§ 2º O serviço das notificações e demais diligências poderá ser realizado por escreventes designados pelo oficial e autorizados pelo Juiz competente.

Art. 296. Aplicam-se aos registros referidos no art. 1°, § 1º, incisos I, II e III, desta Lei, as disposições relativas ao processo de dúvida no registro de imóveis.                     (Renumerado do art 293, pela Lei nº 6.941, de 1981)

Art. 1º Os serviços concernentes aos Registros Públicos, estabelecidos pela legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, ficam sujeitos ao regime estabelecido nesta Lei.            (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1974)

§ 1º Os Registros referidos neste artigo são os seguintes:         (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1974)

I – o registro civil de pessoas naturais;       (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1974)

II – o registro civil de pessoas jurídicas;      (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1974)

III – o registro de títulos e documentos;      (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1974)

IV – o registro de imóveis.       (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1974)

§ 2º Os demais registros reger-se-ão por leis próprias.      (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1974)

CAPÍTULO  XIX

DO REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS

38. Deverá ser recusado registro a título, documento ou papel que não se revista das formalidades legais exigíveis, devendo a respectiva nota devolutiva indicar o vício extrínseco

obstativo do registro.

38.1. Quando houver suspeita de falsificação, o oficial poderá sobrestar o registro, depois de protocolizado o título, documento ou papel, até que notifique o apresentante dessa circunstância.

38.2. Havendo insistência do apresentante, o registro poderá ser feito mediante requerimento expresso e com nota da ocorrência. Poderá, ainda, o oficial submeter a dúvida ao juiz competente, ou notificar o signatário para assistir ao registro, mencionando também as alegações por ele aduzidas.

42. O oficial quando o apresentante o requerer, deverá notificar do registro, ou da averbação, os demais interessados que figurem no título, documento ou papel apresentado, quaisquer terceiros que lhe sejam indicados.

42.1. As comunicações extrajudiciais poderão ser efetivadas pessoalmente, por via postal, por meio eletrônico ou por edital, afixado em local próprio da serventia e publicado eletronicamente no Portal da Central de RTDPJ.

42.1.1. As notificações por meio eletrônico serão efetivadas por meio da Central de RTDPJ, devendo assegurar a identificação do destinatário, mediante utilização de certificado digital, como pressuposto para a certificação de sua cientificação quanto ao teor dos documentos, sendo vedada a efetivação de notificações apenas com base no envio de correios eletrônicos, ainda que acompanhados do comprovante de recebimento ou leitura da mensagem.

42.2. Se o apresentante não apresentar vias suficientes para todas as notificações requeridas, o Oficial poderá, a pedido do usuário, emitir certidões do registro efetuado em quantidade suficiente para viabilizar a entrega de uma via a cada um dos destinatários.

42.3. Por esse procedimento, poderão ser feitos, também, avisos, denúncias e notificações, quando não for exigida intervenção judicial.

42.4. As certidões de notificação ou da entrega de registros deverão ser lavradas nas colunas de anotações, no livro competente, à margem dos respectivos registros.

42.5. As notificações previstas no artigo 160 da Lei de Registros Públicos serão efetuadas apenas com os documentos e anexos registrados, qualquer que seja o meio de sua apresentação, não se admitindo a anexação de objetos corpóreos ou outro tipo de documento que não possa ser impresso.

42.6. Nenhuma certidão das notificações será fornecida antes do perfazimento do registro.

42.7. Considera-se perfeito o registro do documento que dá origem a uma notificação independentemente da averbação do cumprimento da diligência, ou da impossibilidade de sua realização.

42.8. Ao procurador do notificando, desde que tenha poderes para receber notificações, poderá ser entregue uma via do documento registrado, caso em que será certificado o cumprimento da notificação.

42.9. Estando pendente a notificação, o oficial não fornecerá a terceiros, informações pertinentes ao registro, que possam frustrar a efetivação da diligência.

42.10. As certidões de documentos registrados, que forem expedidas a pedido de terceiros, estando ainda pendente a notificação, não conterão informações que permitam vincular tais registros às notificações pendentes.

42.11. A primeira diligência não excederá o prazo de 15 (quinze) dias, contados da data da apresentação do documento para registro. Decorridos 30 (trinta) dias e realizadas, no mínimo, 3 (três) diligências, será averbado o resultado, positivo ou negativo, da notificação.

42.12. O oficial poderá, mediante expresso requerimento do apresentante do título, promover notificações mediante o envio de carta registrada, entendendo-se perfeito o ato quando da devolução do aviso de recebimento (AR).

42.13. O oficial poderá convocar o notificando por escrito, através de carta em envelope fechado, mencionando expressamente sua finalidade, para que venha à sua presença e tome ciência de notificação, aviso ou comunicação aseu encargo, sem prejuízo dos prazos fixados para cumprimento do ato.

43. Nas Serventias que utilizem sistema de microfilmagem, as certidões de notificação ou de entrega de registros terão referência no livro “D”, para localização.

44. O serviço das notificações e demais diligências poderá ser realizado porescreventes designados pelo oficial e autorizados pelo Juiz Corregedor Permanente.

45. Deverá o Serviço organizar sistema de controle, que permita, com segurança, comprovar a entrega das notificações ou assemelhados.

Unificação de Matrículas c/ Hipoteca e Locação

Foi apresentado um título de unificação de dois imóveis, objeto das matrículas nº X e Y .

– O imóvel objeto da matrícula nº Y, possui duas hipotecas, em 1º e 2º grau ambas a favor da credora Petrobras Distribuidora S/A.

– No mesmo imóvel, encontra-se averbado um contrato de locação à favor da Petrobras Distribuidora S.A, sendo o termino do contrato em 31.10.2008.

Pergunta:

É necessário anuência da credora Petrobras Distribuidora S.A, para a unificação dos imóveis? Caso seja, necessário, qual a fundamentação?

Resposta:

  1. Tanto a locação como a hipoteca da AV01. Matrícula Y já se encontram vencidas e eventualmente podem ser canceladas;
  2. Já a hipoteca do R.3 não constou do registro o seu vencimento, no entanto também e eventualmente poderia ser cancelada, e se fosse o caso ser feita outra tendo como garantia o imóvel que se originará pela fusão;
  3. A locação é registrada para fins de vigência em caso de alienação ou averbada para fins de direito de preferência, ou ambas as coisas. É direito pessoal, já a hipoteca é direito real;
  4. Um dos imóveis a ser fusionado  já esta hipotecado e locado.
  5. A fusão das matrículas é possível porque é mero ato administrativo, no entanto haverá a real necessidade da anuência da credora hipotecária e locadora;
  6. Pois com a unificação/fusão dos imóveis gravados com hipotecas estas se estendem inelutavelmente a totalidade da área unificada, como decorrência do princípio da indivisibilidade da hipoteca.
  7. “Satisfeita à condição de continuidade, a união dos imóveis perfaz-se, a requerimento do proprietário, abrindo-se uma matrícula para o imóvel unificado, ao mesmo tempo em que se fecham as matrículas componentes. Com essa fusão de matrículas, a matrícula nova daí resultante constitui uma individualidade maior que absorve por completo as individualidades primitivas que as matrículas anteriores configuravam. Essa absorção deixa em cena apenas o imóvel maior, como se acha configurado na matrícula, sobre o qual, portanto se estende o ônus por ser o único a ter existência registral. Daí por diante, todos os direitos e suas modificações recairão sobre esse imóvel, definido com a descrição do seu perímetro. Esse perímetro, que é o único lançado na matrícula, passa a ser o continente dos antigos imóveis menores. Se entre esses se incluir um que esteja hipotecado, individualidade será absorvida pela nova matrícula, expressão da individualidade do imóvel maior abrangente do hipotecado. Evidentemente, não se trata de acessão de um imóvel a outro, pelo que não é invocável o princípio acessionista (CC.art.811/16 atual 1.474 CC/02). Todavia desaparecendo a individualidade do imóvel hipotecado, sem desaparecer a hipoteca, esta gravará a individualidade do imóvel maior, o que não convém ao proprietário.

Enquanto a hipoteca estiver dormente nada acontecerá, mas, se entrar em atividade, a confusão dos imóveis gerará o desentendimento entre o devedor e o credor, assim como entre os credores entre si, se os imóveis estiverem sujeitos a hipotecas diferentes. Havendo execução da hipoteca, o primeiro transtorno surgirá logo na incerteza sobre se a penhora deve recair sobre o imóvel descrito no título ou matrícula. Se a penhora decair sobre o imóvel descrito no título, o credor não logrará a inscrição dela (Lei 6.015,arts. 167,I n. 5 e 240), visto estar encerrado o lugar próprio para isso (Livro de Transmissões ou Matrícula). Se recair no imóvel descrito na matrícula, o devedor impugnará a inscrição, por envolver mais do que foi hipotecado. Ambos os interessados, nas respectivas oportunidades, suscitarão dúvida, uma para obter e outro para impedir a inscrição da penhora.

Armada a controvérsia no processo administrativo da dúvida, daí derivará, evidentemente, para o processo judicial de execução hipotecária, onde se refletirá, certamente, em embargos a execução. Estas são as razões que criam virtualmente um impedimento à união de imóveis quando um deles se acha hipotecado. Se o Registro de Imóveis, pela observância do princípio de legalidade no exame de títulos, busca a todo transe evitar questões futuras, constituiria pelo menos uma grave incoerência acolher no seu recinto uma sementeira delas, admitindo, inadvertidamente, a união de imóveis na eventualidade de um deles se achar hipotecado.” (RDI n. 7 – Janeiro/Junho – 1.981 – Unicidade da Matrícula e Divisão Interna do Imóvel – Afrânio de Carvalho –item III – União de Imóveis Gravados de Hipoteca – páginas 15/16);

  • Ver Também RDI n. 30 Julho/Dezembro de 1.992 – Notas sobre Hipoteca no Registro de Imóveis – José Roberto Ferreira Gouvêa – – item 17 Hipoteca e Retificação de área, Fusão de Matrículas e Unificação de Imóveis- página 100 – que Diz: “A fusão e a unificação geram matrícula do todo, com origem nas matrículas ou transcrições relativas às partes originárias. Essa nova matrícula deve receber, por averbação, a hipoteca que recaia sobre as partes, o ônus passa assim, a gravar a integridade do imóvel”
  • Portanto, possível a fusão das matrículas dos imóveis, com a conseqüente unificação destes, em que pesem ônus (diversos) entre um e outro imóvel, desde que com a aquiescência dos credores hipotecários, para que eles possam atingir o todo, pois a permanência da hipoteca sobre parte certa do imóvel, não colide com o princípio da unitariedade da matrícula.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 09 de Janeiro  de 2.017.

Indisponibilidade em Imóvel já Penhorado – Comunicação aos Demais Juízos Desnecessária

Recebemos uma indisponibilidade pela Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) em nome do proprietário de determinado imóvel. Ocorre que na matrícula deste imóvel existem duas penhoras, de outros Juízos, registradas. Ao proceder a averbação de indisponibilidade, devo comunicar aos Juízos tal averbação (de indisponibilidade)?

Resposta:

  1. Em havendo penhoras registradas/averbadas na matrícula do imóvel, ao se averbar a indisponibilidade determinada e protocolada, não há necessidade de comunicar aos Juízos que determinaram as penhoras da averbação da indisponibilidade;
  2. Até porque nos termos do artigo 16 do provimento 39/14 do CNJ, não impedirá eventual arrematação;
  3. Já a indisponibilidade impediria o registro da carta de arrematação, à exceção que nos termos do artigo 16 e seu parágrafo único, do provimento 39/14 do CNJ se a arrematação fosse expedida pelo mesmo Juízo que determinou a indisponibilidade ou que consignado no título (carta de arrematação) a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução. Na falta de indicação no título da prevalência da alienação judicial em relação a restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução, será o fato comunicado ao Juízo que expediu o título de alienação, visando a sua complementação, ficando a prenotação prorrogada por trinta dias contados da efetivação dessa comunicação;
  4. Entretanto veio a decisão do CSMSP de nº 1011373-65.2016.8.26.0320 dispensando a consignação da prevalência, pois ínsita à própria expedição da carta de arrematação, que e trata de alienação forçada e não voluntária entre particulares;
  5. Portanto a indisponibilidade não impediria o registro da carta de arrematação;
  6. Contudo nada impede que seja feita a comunicação, mas não aconselhável nem recomendável, porque poderia trazer um colorido, uma ramagem de confusão, com novas determinações dos Juízos que determinaram o registro/averbação da penhora depois de feita a averbação da indisponibilidade. Em síntese, como não obrigatório não comunica.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 30 de Julho de 2.020.

Empresário Individual – Execução em Nome da Pessoa Física

Foi protocolada uma Certidão “premonitória (Art.828 do CPC)”, tendo como executado FULANO – ME, CNPJ. XYZ

Ocorre que na matrícula indicada através de requerimento o proprietário é pessoa física, ou seja, FULANO, CPF. 123

Posso averbar a premonitória em nome da pessoa física? 

Resposta:

  1. Sim, porque no caso se trata de empresário individual, onde os bens se confundem, havendo um só patrimônio e não há personalidade jurídica do empresário individual. Ou seja, não existe distinção entre empresário individual e pessoa física natura;
  2. Os atos de alienação e oneração via de regra são realizados pela pessoa física natural.
  3. Ver Certidão da JUCESP, e comprovante de inscrição do CNPJ na Receita Federal;
  4. Ver também nossa resposta anterior no caso de penhora, que nesse caso poderá também ocorrer.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 28 de Julho de 2.020.

CONSULTA ANTERIOR

Na matrícula a Sra. Beltrana – CPF.123, possui 50% dos direitos e obrigações (AF). 

Na Certidão de Penhora, a executada é Beltrana- ME – CNPJ. XYZ. 

Consta ainda da penhora que: “Nome do proprietário ou titular de direitos sobre o imóvel: Beltrana – ME”

É possível averbar esta penhora, sendo que a pessoa jurídica (executada) não é proprietária do imóvel, sendo a proprietária a pessoa física (proprietária (direitos e obrigações))? 

 ​

Resposta:

  1. Via de regra não se pode averbar penhora em ação movida contra uma pessoa que não tem vinculação com o imóvel;
  2. No entanto o empresário individual para fins do exercício da atividade empresarial mesmo de forma individual, deve necessariamente registrar-e na Junta Comercial. Esse registro, entretanto não implica na criação de pessoa jurídica. Significa que ele, empresário individual, pode então praticar atos empresariais. Havendo, no entanto um só patrimônio da pessoa jurídica e pessoa física natural. Tanto que as aquisições de bem devem ser feita na pessoa física natural. Pois não há distinção entre a pessoa física e a jurídica;
  3. Não há, via de regra, distinção entre empresário individual e a pessoa natural (APCSP nºs. 1.050-6/7, 1.012-6/2, 821-6/9, 1.133-6/6, 1016-6/2, 961-6/7, 1027-6/2, 735-6/6, e 1ª VRP – Capital n. 583.00.2006.215013-5);
  4. Havendo um só patrimônio e não havendo personalidade jurídica própria para a empresa individual,
  5. No caso, portanto há vinculação da empresa individual com o imóvel que se encontra registrado em nome da pessoa física, até porque os patrimônios se confundem;
  6. Ademais do título constou expressamente de que a penhora deve ser averbada “Em nome do proprietário ou titular dos direitos sobre o imóvel: Beltrana – ME” (como se fosse uma desconsideração da pessoa jurídica);
  7. Ademais, nesse caso, a pessoa física é responsável pelo pagamento da dívida;
  8. Portanto, averbe-se a penhora constando do ato que assim foi determinado pelo juízo.

É o que ente3ndemos passível de censura.

São Paulo, 15 de Julho de 2.018.

Alienação Fiduciária – Portabilidade e Cédula

Recebemos o instrumento e o termo e, sobre estes, tenho as seguintes dúvidas:

1. Seria, em verdade, uma cessão de crédito?

2. É passível de ato de registro ou de averbação?

3. Seria possível alterar as condições do financiamento pactuadas sob o R-3 da matrícula ?

4. O que acontece com a CCI averbada sob o AV-4 da matrícula (em anexo) nessa situação?

5. Quais são os requisitos indispensáveis nesse tipo de título?

(Portabilidade da CEF para o Bradesco)

Resposta:

1. Deverá ser previamente averbado a CIRG de Fulana, o seu casamento com Beltrano constando regime e época de casamento e pacto antenupcial se for o caso (nº e local de seu registro), bem como a qualificação completa do seu cônjuge

1. No item V – página 3 constou artigos 32 e 22 da Lei 12.810/13 quando o correto é 32 e 33 como constou do item X, 10.1 página 13. Entretanto isso pode ser mitigado;

2.No caso trata-se de averbação de portabilidade previsto no artigo 167, II, 30 da LRP;

3.A CEF deverá autorizar o cancelamento da CCI emitida por ela (que geralmente vem nas clausulas especiais) cuja averbação deverá ser feita após a averbação da sub-rogação (portabilidade);

4.O termo de quitação e a declaração da validade da transferência (constou do termo);

5 Deverá ser apresentada prova de representação de quem assina pelo Bradesco;

6.Quanto a portabilidade o ato é de averbação conforme artigo 9º, parágrafo único da Resolução de nº 4.292/2013 do BACEN, artigo 167, II, 30 da LRP, (subitem 234.2 do Capítulo XX das NSCGJSP)e decisão de nº 0062551-56.2013.8.26.0100 da 1ª VRP da comarca da Capital.

7. Ver artigo 9º, parágrafo único da Resolução 4.292/13 do Bacen artigo 167, II, 30 da LRP, sub item 234.2 do Capitulo XX da NSCGJSP (sub-rogação da dívida e da garantia fiduciária), artigo 31, parágrafo único e 33-A da Lei 9.514/97 e item 235 do Capítulo XX das NSCGJSP.

8. Quanto a ITBI, não é devida, pois não há alienação, mas transferência da operação do crédito de uma de uma instituição financeira para outra, por iniciativa do cliente, mediante liquidação antecipada da operação na instituição original.

9. A mudança vale para a substituição de contrato de financiamento imobiliário e da respectiva transferência da garantia fiduciária para a instituição financeira que venha a assumir a condição de credora em decorrência da portabilidade do financiamento para o qual fora constituída garantia. Em razão disto e de refinanciamento é possível alterar as condições do contrato.

10. Os requisitos são da legislação pertinentes a matéria.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 23 de Julho de 2.020.

RESOLUÇÃO Nº 4.292, DE 20 DE DEZEMBRO DE 2013

 Dispõe sobre a portabilidade de operações de crédito realizadas com pessoas naturais, altera a Resolução nº 3.401, de 6 de setembro de 2006, e dá outras providências.

Art. 9º A instituição credora original deve remeter à instituição proponente, noendereço referido no art. 5º, inciso VII, em até dois dias úteis contados a partir da confirmação do recebimento dos recursos referida no art. 8º, documento que ateste, para todos os fins de direito, a efetivação da portabilidade da operação.

Parágrafo único. Nas operações de crédito imobiliário, o documento de que tratao caput deve conter todas as informações, declarações e assinaturas necessárias à averbação, em ato único, da sub-rogação da dívida e da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária sobre o imóvel objeto da operação de crédito portada, em favor da instituição proponente, no competente Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 167, inciso II, item 30, da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

  Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.  (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

  II – a averbação: (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

30.  da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir tal condição na forma do disposto pelo art. 31 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, ou do art. 347 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil, realizada em ato único, a requerimento do interessado instruído com documento comprobatório firmado pelo credor original e pelo mutuário. (Redação dada pela Lei nº 12.810, de 2013)

CAPÍTULO XX DAS NSCGJSP

234.2. Nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, com a sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir tal condição, a averbação será realizada em ato único, mediante apresentação conjunta do instrumento firmado pelo mutuário com o novo credor e documento de quitação do anterior, dispensada a assinatura do mutuário neste último.

235. Dispensável a averbação da cessão de que trata o subitem anterior no caso decrédito negociado no mercado secundário de créditos imobiliários, representado por Cédula de Crédito Imobiliário sob a forma escritural, hipótese em que o credor será o indicado pela entidade custodiante mencionada na cédula.

★PORTABILIDADE DE CRÉDITO. SUB-ROGAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AVERBAÇÃO.

1VRPSP – PROCESSO: 0062551-56.2013.8.26.0100

LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 17/12/2013 DATA DJ: 14/01/2014

UNIDADE: 14

RELATOR: Josué Modesto Passos

JURISPRUDÊNCIA: Indefinido

LEI: CC2002 – Código Civil de 2002 – 10.406/2002 ART: 113

LEI: LAF – Lei de Alienação Fiduciária de Bem Imóvel – 9.514/1997 ART: 22, 33 LET: F

LEI: LRP – Lei de Registros Públicos – 6.015/1973 ART: 167 INC: II ITEM: 30

Registro de imóveis – pedido de providências – alienação fiduciária em garantia (Lei 9.514/1997, arts. 22-33F) – transmissão do domínio fiduciário, por força de contratação de novo mútuo pelo devedor fiduciante (“portabilidade”) – averbação em ato único (LRP/1973, art. 167, II, 30) – documentos mal lavrados, mas que, ainda assim, deixam claro que a intenção dos figurantes, ao celebrar o negócio jurídico, fora transmitir (e não extinguir) o domínio fiduciário para garantir novo mútuo (falsa demonstratio non nocet: CC/2002, art. 113) – averbação deferida.

ÍNTEGRA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

COMARCA DE SÃO PAULO

FORO CENTRAL CÍVEL

1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS

Processo nº: 0062551-56.2013.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Requerente: 14° Registro de Imóveis

Registro de imóveis – pedido de providências – alienação fiduciária em garantia (Lei 9.514/1997, arts. 22-33F) – transmissão do domínio fiduciário, por força de contratação de novo mútuo pelo devedor fiduciante (“portabilidade”) – averbação em ato único (LRP/1973, art. 167, II, 30) – documentos mal lavrados, mas que, ainda assim, deixam claro que a intenção dos figurantes, ao celebrar o negócio jurídico, fora transmitir (e não extinguir) o domínio fiduciário para garantir novo mútuo (falsa demonstratio non nocet: CC/2002, art. 113) – averbação deferida.

CP 326

Vistos etc.

1. O 14º Ofício do Registro de Imóveis de São Paulo (14º RISP) suscitou dúvida a requerimento do Banco do Brasil S. A., que apresentara a registro um instrumento particular, com efeito de escritura pública (fls. 07-27), de portabilidade de financiamento imobiliário e transferência de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia (matrícula 202.811 – fls. 135-136; prenotações vigentes 634.057 e 634.058).

1.1. Segundo o termo de dúvida (fls. 02-05), por meio do referido instrumento particular com força de escritura pública o Banco do Brasil, suscitado, tornou-se credor do mútuo concedido a Hélio Guimarães Júnior.

1.2. Com esse instrumento fora apresentada uma declaração da Caixa Econômica Federal, credor primitivo, dizendo que não se opunha ao cancelamento da alienação fiduciária objeto do R. 7 da matrícula 202.811.

1.3. O 14º RISP entende que não houve, aí, “portabilidade” (Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – LRP/1973, art. 167, II, 30), porque:

(a) no negócio jurídico tinham de haver figurado o novo credor, o antigo credor e o(s) devedor(es), mas na realidade figuram somente o novo credor Banco do Brasil e o  devedor Ramiro; quando menos, teria de ser apresentado um documento à parte, passado pelo antigo credor, autorizando a inscrição da portabilidade;

(b) tinha de ter havido substituição de contrato de financiamento imobiliário na antiga dívida e transferência da garantia fiduciária, mas na realidade houve adimplemento da dívida e constituição de outra alienação fiduciária; ademais, é proibido passar quitação (Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, art. 25, § 3º, incluído pela Lei 12.703, de 7 de agosto de 2012);

(c) o prazo remanescente da dívida, seu valor e sua amortização mensal tinham de ter sido os mesmos (i. e., somente poderia haver modificação na cláusula atinente aos juros, para a aplicação de menor índice), mas na realidade essas cláusulas foram modificadas.

1.5. Finalmente, a Lei 12.703/12, art. 6º, ainda não foi regulamentada, no que diz respeito à forma eletrônica, de maneira que permanece a forma convencional em papel, com a intervenção dos três figurantes (credor primitivo, novo credor e devedor), em forma de cessão de crédito, com redução de taxa de juros.

1.6. Logo, o registro não pode fazer-se como foi rogado.

1.7. O termo de dúvida foi instruído com documentos (fls. 06-139).

2. A dúvida não foi impugnada (fls. 140).

3. O Ministério Público opinou por converter-se o procedimento em pedido de providências e por que se fizesse a inscrição (lato sensu) mediante um único ato de averbação (fls. 141-142).

4. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.

5. Preliminarmente, a inscrição (lato sensu) pretendida pelo interessado é averbação (LRP73, art. 167, II, 30, com a redação que lhe deu a Lei 12.810, de 15 de maio de 2013, art. 32). Assim, aqui se trata, em verdade, de pedido de providências, e não de dúvida.

6. De meritis, a alienação fiduciária em garantia (como, de resto, os demais direitos reais de garantia do direito brasileiro) é acessório do crédito garantido (Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997, arts. 17, IV, 22, caput, e 25, caput). De certa forma, essa disciplina dificultou a transmissão da garantia real, especialmente nos casos em que havia adimplemento do credor original e, simultaneamente, contratação de um novo mútuo: conquanto nem todo adimplemento seja para extinção (cf. o vigente Cód. Civil – CC/2002, arts. 347, II, e 349, e o antigo – CC/1916, arts. 986, II, e 988; Lei 9.514/97, art. 31, caput), a acessoriedade, somada à falta de uma clara disciplina registral da transmissão do domínio fiduciário, criou uma série de incertezas e dificuldades cuja solução agora tentou dar a Lei 12.810/2013, segundo a qual, inter alia: (a) nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, o pagamento da dívida à instituição credora original poderá ser feito, a favor do mutuário, pela nova instituição credora (Lei 9.514/1997, arts. 31, par. único, e 33B, § 1º); (b) a transferência de dívida de financiamento imobiliário com garantia real, de um credor para outro, inclusive sob a forma de sub-rogação, obriga o credor original a emitir documento que ateste, para todos os fins de direito, inclusive para efeito de averbação, a validade da transferência (Lei 9.514/1997, art. 33A, caput, e 33C); e (c) as condições do novo mútuo não precisam ser as mesmas do mútuo primitivo (Lei 9.514/1997, art. 33B, I-V).

7. No contexto dessas novas regras, claro está que as exigências do 14º RISP não se sustentam.

8. É verdade que os negócios jurídicos que se pretende levar a registro (fls. 09-28 e 126) foram todos celebrados antes da vigência da Lei 12.810/2013, e que, adimplido primeiro mútuo com os recursos do segundo, o credor original ainda falou em cancelamento (fls. 126). Porém, a falsa exposição ou explicação do objeto do negócio jurídico não prejudica a sua existência, validade ou eficácia (falsa demonstratio non nocet), pois nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem (CC/2002, art. 112), e in casu a contratação de novo mútuo (em dezembro de 2012 – cf. fls. 27) para o adimplemento do antigo (em janeiro de 2013 – cf. fls. 126), com expressa referência à transferência da alienação fiduciária, bem como a nova apresentação a registro já na vigência da Lei 12.810/2013 (que deu nova redação à LRP/1973, art. 167, II, 30), tudo isso faz claro que a intenção foi celebrar transmissão do domínio fiduciário, e que é assim que tais negócios jurídicos devem ingressar no registro, como salientou o Ministério Público (fls. 142, em particular).

9. Do exposto, defiro a averbação da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária (mat. 202.811 – 14º RISP, R. 7) e da alteração das condições contratuais (instrumento particular a fls. 07-27) em favor de Banco do Brasil S. A. (LRP/1973, art. 167, II, 30, e Lei 9.514/1997, art. 31).

Sem prejuízo, corrija-se a autuação e anote-se, para que estes autos passem a correr como pedido de providências.

Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Desta sentença cabe recurso administrativo, com efeito suspensivo, em quinze dias, para a E. Corregedoria Geral da Justiça.

Esta sentença tem eficácia de mandado.

Oportunamente, ao ofício de registro de imóveis, e, depois, arquivem-se os autos.

P. R. I.

São Paulo, 17 de dezembro de 2013.

JOSUÉ MODESTO PASSOS

Juiz de Direito

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997

Art. 31. O fiador ou terceiro interessado que pagar a dívida ficará sub-rogado, de pleno direito, no crédito e na propriedade fiduciária.

Parágrafo único.  Nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, o pagamento da dívida à instituição credora original poderá ser feito, a favor do mutuário, pela nova instituição credora. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

DO REFINANCIAMENTO COM

TRANSFERÊNCIA DE CREDOR

Art. 33-A.  A transferência de dívida de financiamento imobiliário com garantia real, de um credor para outro, inclusive sob a forma de sub-rogação, obriga o credor original a emitir documento que ateste, para todos os fins de direito, inclusive para efeito de averbação, a validade da transferência.       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Parágrafo único.  A emissão do documento será feita no prazo máximo de 2 (dois) dias úteis após a quitação da dívida original.         (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Art. 33-B.  Para fins de efetivação do disposto no art. 33-A, a nova instituição credora deverá informar à instituição credora original, por documento escrito ou, quando solicitado, eletrônico, as condições de financiamento oferecidas ao mutuário, inclusive as seguintes:        (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

I – a taxa de juros do financiamento;        (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

II – o custo efetivo total;       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

III – o prazo da operação;      (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

IV – o sistema de pagamento utilizado; e (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

V – o valor das prestações. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

§ 1o  A instituição credora original terá prazo máximo de 5 (cinco) dias úteis, contados do recebimento das informações de que trata o caput, para solicitar à instituição proponente da transferência o envio dos recursos necessários para efetivar a transferência.      (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

§ 2o  O mutuário da instituição credora original poderá, a qualquer tempo, enquanto não encaminhada a solicitação de envio dos recursos necessários para efetivar a transferência de que trata o § 1o, decidir pela não efetivação da transferência, sendo vedada a cobrança de qualquer tipo de ônus ou custa por parte das instituições envolvidas.       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

§ 3o A eventual desistência do mutuário deverá ser informada à instituição credora original, que terá até 2 (dois) dias úteis para transmiti-la à instituição proponente da transferência.       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Art. 33-C.  O credor original deverá fornecer a terceiros, sempre que formalmente solicitado pelo mutuário, as informações sobre o crédito que se fizerem necessárias para viabilizar a transferência referida no art. 33-A. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Parágrafo único.  O credor original não poderá realizar ações que impeçam, limitem ou dificultem o fornecimento das informações requeridas na forma do caput.       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Art. 33-D.  A instituição credora original poderá exigir ressarcimento financeiro pelo custo de originação da operação de crédito, o qual não poderá ser repassado ao mutuário.       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

§ 1o  O ressarcimento disposto no caput deverá ser proporcional ao valor do saldo devedor apurado à época da transferência e decrescente com o decurso de prazo desde a assinatura do contrato, cabendo sua liquidação à instituição proponente da transferência.        (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

§ 2o  O Conselho Monetário Nacional disciplinará o disposto neste artigo, podendo inclusive limitar o ressarcimento considerando o tipo de operação de crédito ou o prazo decorrido desde a assinatura do contrato de crédito com a instituição credora original até o momento da transferência.        (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Art. 33-E.  O Conselho Monetário Nacional e o Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, no âmbito de suas respectivas competências, expedirão as instruções que se fizerem necessárias à execução do disposto no parágrafo único do art. 31 e nos arts. 33-A a 33-D desta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Art. 33-F.  O disposto nos arts. 33-A a 33-E desta Lei não se aplica às operações de transferência de dívida decorrentes de cessão de crédito entre entidades que compõem o Sistema Financeiro da Habitação, desde que a citada transferência independa de manifestação do mutuário. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Auto de Arrecadação em Processo Falimentar – Averbação

É possível averbar ao pé da matricula, o Auto de Arrecadação do imóvel gerado em processo falimentar ?

Nos documentos juntados, não há noticia do valor da execução. Seria necessário ?

Resposta:

  1. A arrecadação da falência, embora não prevista expressamente em Lei, pode ser averbada com base nos artigos nºs. 167, II, 12, 215 e 246 da LRP. Averba-se a arrecadação do bem para dar publicidade não só a esse ato, mas em especial para dar publicidade da falência.  Portanto, a averbação da arrecadação pode ser feita, impedindo nos termos do artigo n. 215, antes citado quaisquer registros posteriores (ver RDI n. 53 páginas 137/141 item 1.10 A Arrecadação no Processo Falimentar, Boletim Eletrônico do Irib n. 2.227 de 23.12.2.005 – Jurisprudência Selecionada – Averbação da decretação da falência e APC n. 011150-0/0);
  2. Quando averbada a arrecadação, pois decretada a falência, implica na conseqüência de que nos termos do artigo n. 215 da LRP, via de regra, nenhum ato poderá mais ser praticado sem autorização do Juízo Falimentar;
  3. Não há de fato valor do bem, porem não será necessário, pois não se trata de execução, mas de arrecadação cujo bem será avaliado (artigos 108 e 110 da Lei 11.101/05)
  4. Deverá a serventia comunicar o Juízo do ato encaminhando certidão da matrícula após a averbação da arrecadação, bem como realizar o lançamento no indicador pessoal e a cópia dos documentos ser arquivada em pasta própria (artigo 215 da LRP)
  5. (Ver artigos 167, II, 12, 215 e 246 da LRP e 22III, letra “f”, 76, e seu parágrafo único, 108, e seus parágrafos 1º a 4º, 110, parágrafo1º, 2º, incisos III e IV, 3º e 4º, 116,I, 139, 192 e seu parágrafo 1º.

É o parecer sub censura.

São Paulo, 12 de Dezembro de 2.016.

ARRECADAÇÃO FALIMENTAR – AVERBAÇÃO E NÃO REGISTRO

Só devem ser registrados os títulos relacionados pela lei, entre os quais não está incluída a arrecadação de bem em processo falimentar. A ampliação da relação estabelecida em lei, constituiria burla ao princípio da taxatividade ou da tipicidade legal. Nada impede, porém, o acesso do título através de ato averbatório, em face do preceito contido no art. 246, da Lei n 6015/73.

CSMSP > APELAÇÃO CÍVEL: 11.150-0/0 LOCALIDADE:São José do Rio Preto 
DATA JULGAMENTO:28/05/1990 DATA DJ:06/07/1990 
Relator:Onei Raphael íntegra:

APELAÇÃO CÍVEL N.º 11.150-0/0 – SÃO JOSÉ DO RIO PRETO

Excelentíssimo Desembargador Corregedor Geral da Justiça:

O Doutor Curador de Registros Públicos da Comarca de São José do Rio Preto insurge-se contra r. sentença de fls. 28/29, prolatada pelo Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente do Primeiro Cartório de Registro de Imóveis, que determinou registro de ato de arrecadação efetivado em procedimento de natureza falimentar. Em suas razões, alega que a arrecadação de bem imóvel de falido não se encontra no rol do inciso I, do artigo 167, da Lei de Registros Públicos, que é taxativa, citando, para tanto, lições de SERPA LOPES e AFRÂNIO DE CARVALHO, socorrendo-se, ainda, de jurisprudência do Colendo Conselho Superior da Magistratura (fls. 32/36).

O recurso foi processado e determinou-se manifestação do Oficial, sustentando o mesmo a impossibilidade de ofertar contra-razões (fls. 39/40).

O Dr. Procurador de Justiça, por derradeiro, citando lições de VALMIR PONTES, WALTER CENEVIVA, WILSON DE SOUZA CAMPOS BATALHA, JOÃO RABELLO DE AGUIAR VALLIM, sustentou que a especificação dos atos sujeitos ao Registro Imobiliário não é exaustiva, e sim exemplificativa, merecendo a arrecadação acesso ao sistema porque, além de semelhante com a penhora, “modifica direito” (fls. 46/48).

É o resumo do essencial.

Opino.

1 – O registrador não tem legitimidade para oferecer contra-razões ao recurso interposto da sentença. Não é ele parte, nem tem interesse próprio na dúvida (cf. apelações cíveis ns. 5.125-0, 6.508-0 e 6.673-0, relator o Desembargador SYLVIO DO AMARAL). Bem por isso correta a recusa do Oficial em se manifestar sobre o mérito recursal (fls. 39/40).

2 – Consoante se depreende dos autos, o Meritíssimo Juiz de Direito da Quinta Vara Cível da Comarca de São José do Rio Preto decretou a quebra da firma individual VALDEI CAVALCANTE e, visando dar publicidade e “garantir os credores da empresa falida” (fls. 11), determinou registro da arrecadação do apartamento n. 126, do Edifício Redentora, sito a rua Penita n. 2.800, matriculado no Primeiro Cartório de Registro de Imóveis de São José do Rio Preto sob n. 27.403.

O r. mandado judicial, extraído do procedimento falimentar (processo n. 433/87), foi recusado pelo Serventuário, mas, diante da insistência do M.M. Juiz do processo, houve por bem aquele em suscitar dúvida, invocando, para tanto, o princípio da taxatividade ou tipicidade legal.

O Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente, porém, perfilhou entendimento contrário e determinou registro do título judicial (fls. 28/29), contra a qual se volta o Ilustre Representante do Ministério Público.

2.1 – O elenco das hipóteses de registro, com o devido respeito ao posicionamento do Douto Julgador e do Ilustre Procurador da Justiça, é “numerus clausus”, ou seja, taxativo, significando que os atos e fatos inscritíveis são apenas aqueles previstos em lei.

Além da conhecida lição de AFRÂNIO DE CARVALHO (cf. “Registro de Imóveis”, pág. 76), bem fixou a compreensão do assunto e eminente Juiz NARCISO ORLANDI NETO, então Juiz de Direito da Primeira Vara de Registros Públicos e hoje honrando o Egrégio Segundo Tribunal de Alçada Cível de São Paulo: “A taxatividade do rol de atos registráveis, tantas vezes sustentada por este Juízo e pelo E. Conselho Superior da Magistratura, não decorre de posições pessoais ou de forma especial de interpretar a lei. Os direitos reais são os enumerados no artigo 674 do Código Civil e alguns poucos previstos em leis posteriores. Somente a lei pode criar direitos reais. Por outro lado, o artigo 676 do mesmo Código Civil determina que a aquisição dos direitos reais se dá com a transcrição ou inscrição do título no Registro de Imóveis. E este o princípio da inscrição, referido pela doutrina” (LISIPO GARCIA, “A Transcrição”, Livraria Francisco Alves, 1922, p. 145). O Registro de Imóveis destina-se, então, a recolher, os títulos de aquisição de direitos reais. Esta é sua finalidade, precípua, ainda que outros atos tenham sido atraídos posteriormente, com finalidade diversa (as anotações preventivas, a locação, as incorporações e os loteamentos), mas sempre com previsão legal” (cf. sentença proferida no processo n. 993/82).

Não cabe ao Juiz ou a qualquer outro interessado ampliar o rol dos atos inscritíveis no sistema registrário.

2.2 – Especificamente ao registro ou averbação da arrecadação de bem imóvel feita em procedimento falimentar, inexiste manifestação recente do Egrégio Conselho Superior da Magistratura, mas, perante a Primeira Vara de Registros Públicos da Comarca da Capital, vários são os posicionamentos.

No processo n. 3.253/72, quando em vigor a antiga Lei de Registros Públicos, o Ilustre Juiz GILBERTO VALENTE DA SILVA determinou o registro da arrecadação, sob argumento de que “seu efeito é simplesmente o de constituir em estado de má fé o terceiro adquirente que transcreveu ou inscreveu o seu direito após a inscrição”, invocando, ademais, o artigo 883 do Código Civil e o artigo 895 do Código de Processo Civil.

Posteriormente, os Notáveis Magistrados NARCISO ORLANDI NETO e JOSÉ RENATO NALINI perfilharam entendimento diverso, no sentido de que a arrecadação não está incluída no rol do artigo 167, da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, e não altera, subjetiva ou objetivamente, a situação do imóvel, nem se constitui em título para nascimento, modificação ou extinção de direito real, denegando, em conseqüência, possibilidade de registro ou averbação (cf. processos ns. 361/83 e 743/84).

Mais recentemente, o Eminente Juiz MAURÍCIO RODRIGUES MARQUES determinou o registro de arrecadação de imóvel em processo falimentar sob argumento de que o ato constritivo se equipara à penhora, aplicando-se, por analogia, o artigo 167, II, n. 5, da Lei 6.015, de 1973 (processo n. 332/89).

2.3 – A arrecadação de bem imóvel da massa falida não está incluída na relação exaustiva do artigo 167 da Lei de Registros Públicos, nem há previsão específica de registro na lei falimentar. Bem por isso inviável seu acesso por simples determinação do Juiz.

O sistema formal e rigoroso, como o registrário, de outro modo, não se compadece com interpretações ampliativas, equiparando-se a penhora com a arrecadação. São inegáveis suas semelhanças, eis que, tanto na execução singular, como na coletiva, submete-se o bem constrito do devedor ao poder do Estado para garantia e satisfação de obrigações assumidas perante os credores. Mas, à evidência, constituem-se institutos jurídicos diversos e inconfundíveis. Por razões que não cabe discutir, o legislador não incluiu a arrecadação de bem em processo falimentar como ato registrável, e admitir-se ampliação disfarçada da relação estabelecida em lei constituiria burla ao princípio da taxatividade ou da tipicidade legal.

2.4 – Nada impede, porém, o acesso do título através de ato averbatório, em face do preceito contido no artigo 246 da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973.

É verdade que a arrecadação não muda a situação jurídico-real do patrimônio, que ainda permanece sob domínio do falido, o qual, de conformidade com lição do pranteado PONTES DE MIRANDA, “não perde, totalmente, o poder de dispor. Só o perde relativamente à finalidade da constrição executiva” (cf. “Tratado de Direito Privado”, tomo 28/162). Não se gera, assim, indisponibilidade, nem subtração do patrimônio do devedor, mas apenas satisfação do direito dos credores.

No entanto, não se pode negar a ocorrência de fato relevante, a teor do artigo 246 da Lei de Registros Públicos, eis que uma das finalidades essenciais do registro é assegurar a validade e a normalidade dos negócios imobiliários.

O artigo 39 da Lei de Falência estabelece que a quebra “compreende todos os bens do falido”, acrescentando, no artigo seguinte, que “desde o momento da abertura da falência, ou da decretação do seqüestro, o devedor perde o direito de administrar os seus bens e dele dispor”, expressando, por derradeiro, no parágrafo único do artigo citado que “não pode o devedor, desde aquele momento, praticar qualquer ato que se refira direta ou indiretamente aos bens, interesses, direitos e obrigações compreendidas na falência, sob pena de nulidade, que o juiz pronunciará de ofício, independente de prova de prejuízo”.

Em se retirando do proprietário uma das faculdades inerentes ao domínio, ou seja, o poder de disposição do bem, é inegável a ocorrência de mutação relevante. Esta, por sinal, a razão do registro da penhora, que tem por escopo a garantia registral da apreensão e sua publicidade, importantes para o mundo jurídico e negocial.

A averbação é ato acessório, tanto em relação à forma, quanto a sua substância, em face dos efeitos que deve produzir. E, no caso específico, é inegável a mutação objetiva para assegurar validade e legalidade de eventuais transações. Ao contrário do protesto contra alienação de bens, que, por se cuidar de medida cautelar e provisória, não altera o registro, nem impede efetiva negociação do imóvel, criando, em conseqüência, insegurança e embaraço nas negociações legítimas, a arrecadação de bem imóvel, decorrente de quebra de pessoa que figure como proprietária, deve ser admitida no sistema registrário, a fim de que qualquer pessoa, porventura interessada em adquirir o bem ou de recebê-lo em garantia real, tenha notícia de que ele está sujeito à execução coletiva.

Há causa legítima para se determinar a averbação.

3 – Assim, o parecer que ora submeto é no sentido de se dar provimento ao recurso para, em conseqüência, julgar procedente a dúvida, mantendo-se a recusa em registrar o título judicial. O Serventuário, porém, deverá aceitá-lo mediante ato averbatório.

Ao elevado discernimento de Vossa Excelência.

São Paulo, 25 de abril de 1990.

(a) KIOITSI CHICUTA, Juiz Auxiliar da Corregedoria

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL N.º 11.150-0/0, da Comarca de SÃO JOSÉ DO RIO PRETO, em que é apelante o PROMOTOR DE JUSTIÇA CURADOR DE REGISTROS PÚBLICOS, apelado o JUÍZO DE DIREITO CORREGEDOR PERMANENTE e interessado GUMERCINDO DE SETA.

A C O R D A M os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, dar provimento ao recurso.

O Sr. Oficial do 1º Cartório de Registro de Imóveis de São José do Rio Preto recebeu, para registro, mandado de registro de arrecadação falimentar, arrecadação oriunda de processo falimentar da firma individual de Valdel Cavalcante que tramitou pela 5ª Vara Cível daquela Comarca.

Ato contínuo, suscitou dúvida, entendendo que o art. 167, inciso II, n. 5, da Lei dos Registros Públicos, não prevê a hipótese.

O M.M. Juiz Corregedor Permanente, às fls. 28/29, rejeitou a dúvida para determinar o registro do referido auto de arrecadação.

Dessa decisão recorreu o Dr. Curador dos Registros Públicos, às fls. 31/36, objetivando o provimento do recurso e a reforma da r. sentença do Juiz de primeiro grau, que determinou o registro do mandado, cancelando-se esse mesmo registro se já consumado.

Nesta instância, o Dr. Procurador de Justiça manifestou-se pelo desprovimento do recurso.

O Dr. Juiz Auxiliar desta Corregedoria, no parecer de fls. 51/58, opinou pelo provimento do recurso, julgando-se, em conseqüência, procedente a dúvida e mantendo-se a recusa em registrar o título judicial. O Serventuário, porém, deverá aceitá-lo mediante ato averbatório.

É o relatório.

O M.M. Juiz Corregedor Permanente do Primeiro Cartório de Registro de Imóveis julgou improcedente a dúvida, determinando registro do mandado de registro de arrecadação de bem imóvel feita em procedimento falimentar, sob argumento de que a relação do artigo 167 da Lei de Registros Públicos exemplificativa e que interessa a publicidade do ato.

O posicionamento do Ilustre Juiz, embora respeitável, contraria jurisprudência pacífica do Egrégio Conselho Superior da Magistratura em se considerar que só devem ser registrados os títulos relacionados pela lei.

Mas, dada a relevância do ato praticado na esfera jurisdicional, que limita a disponibilidade do bem imóvel arrecadado, convém ao sistema registrário, admiti-lo mediante ato averbatório. O registro visa, dentre outras finalidades, assegurar a validade e a normalidade dos negócios jurídicos, sendo de cautela dar publicidade do ato constritivo e dar a este garantia registral da apreensão (art. 167, II, n.º 12, Lei n.º 6.015/73).

Assim e nos termos do bem lançado parecer do Dr. Juiz de Direito Auxiliar desta Corregedoria, Kioitsi Chicuta, o recurso deve ser acolhido, reformando-se a r. sentença para julgar procedente a dúvida, denegando-se o registro do título. Este, porém, deverá ser averbado.

Custas na forma da lei.

Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores ANICETO LOPES ALIENDE, Presidente do Tribunal de Justiça e ODYR JOSÉ PINTO PORTO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.

São Paulo, 28 de maio de 1990.

(a) ONEI RAPHAEL, Corregedor Geral da Justiça e Relator

Carta de Sentença – Divórcio e Partilha Sem os Valores dos Bens

Recebi e protocolei a carta de sentença no processo de divorcio consensual – dissolução, em que possuem 11 imóveis e 4 veículos, sendo 4 imóveis nesta comarca.

Da carta de sentença foi feito o termo de abertura e encerramento, foi juntada a petição inicial, onde foi relacionado: os imóveis e os veículos do casal, bem como a partilha dos bens que ficaram ao cônjuge varão e os que ficaram a cônjuge virago, procuração, certidões das matriculas dos imóveis, certificados dos registros dos veículos, sentença homologatória do divórcio e transito em julgado   .

Na relação dos bens e na partilha não foi atribuído valores para os imóveis e os veículos.

Resposta:

  1. Nos termos do artigo 176, § 1º, III, 5 da Lei dos Registros Públicos, será necessário atribuir valores para todos os bens  móveis e imóveis que serão objeto de partilha, para fins de recolhimento de imposto de  transmissão de transmissão de bens imóveis – ITBI, ou imposto de transmissão causa mortis e doação – ITCMD  se for o caso, bem como para a cobrança dos emolumentos devidos;
  2. Deverá ser apresentado:
    1. Valores venais dos bens imóveis;
    2.  Dos imóveis rurais os CCIR’s e certidões negativas de imposto territorial rural – ITR, ou os cinco últimos comprovantes de pagamento destes. Bem como a sua inscrição no Cadastro Ambiental Rural – CAR;
  3. Com relação aos imóveis rurais:
    1. Todos os imóveis rurais devem ser descritos e caracterizados conforme constam dos seus respectivos registros, à exceção se estiverem georreferenciados, quando então poderá ser feito somente com o número do registro ou matrículas no Registro de Imóveis, sua localização, denominação, área total, número de cadastro no INCRA constante do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) e o número de imóvel rural na Receita Federal (NIRF) – (item de nº 60, a.1 do Capítulo XVI das NSCGJSP;
    2. Os imóveis rurais – nos termos dos artigos de nº 9º, parágrafos 1º e 9º, e 10 (caput) inciso V, e parágrafo 3º  do Decreto 4.449/02 e artigo 176, parágrafos 3º e 4º da LRP – devem ser georreferenciados. Já o imóvel rural do item 7, não necessitará do georreferenciamento pois o seu prazo ainda não se expirou expirando-se em 20-11-2.023.

É o que entendemos passível de censura

São Paulo, 22 de Julho de 2.020.