Certidão de Objeto e Pé – Suficiente para Averbação da Existência da Ação na Matrícula

Foi requerido, com base no art. 167, inciso II, n° 12 da Lei 6015/73, que, junto a Matrícula X, seja noticiado as existências de 2 ações, constantes das certidões objeto de pé.

Penso que, o requerido não pode prosperar, visto que a determinação deveria partir do respectivo Juízo

Aguardo orientações.

Resposta:

De modo geral, quaisquer decisões judiciais, proferidas a respeito de atos do Registro de Imóveis, podem nos termos do artigo n. 167, II, 12 da Lei dos Registros Públicos ser averbadas à margem desses atos, seja qual for a sua conclusão e independentemente do seu trânsito em julgado. O interesse da averbação, nesse caso, estará apenas em dar publicidade ao fato de haver o Judiciário emitido pronunciamento ou ordenado providência acerca de atos objeto do registro ou dos próprios registros para conhecimento de terceiros. Mas a averbação somente poderá ser feita a requerimento dos interessados ou por meio de mandado judicial. Se se tratar de decisão que ordene cancelamento, só poderá ser feita a averbação depois de transitada a decisão em julgado (Valmir Pontes – Registro de Imóveis Saraiva 1.982, página 51).

A legislação é clara ao determinar que sejam averbadas decisões, recursos e seus efeitos.

Portando a rigor as decisões judiciais proferidas a respeito de atos do Registro de Imóveis podem nos termos do artigo nº 167, II, 12 da LRP, ser averbadas.

No caso além do artigo 167, II, 12, também devem ser considerados os artigos, 13, II, 221, IV e 246, e seu parágrafo único (certidão) da LRP e artigo 54, II da Lei 13.097/15;

Também não há necessidade de mandado judicial determinando a averbação a teor dos artigos antes citados, podendo ser aceita certidão de objeto e pé (Ver decisões da ECGJSP de nºs. 155468/2015 e principalmente a 78096/214.

Entretanto deverá ser reconhecida a firma de quem assina pela pessoa jurídica requerente (artigos 221, II e 246, parágrafo 1º da LRP.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 20 de Novembro de 2.019.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 13. Salvo as anotações e as averbações obrigatórias, os atos do registro serão praticados:

II – a requerimento verbal ou escrito dos interessados;

Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.                      (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

II – a averbação:                     (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

12) das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados;

Art. 217 – O registro e a averbação poderão ser provocados por qualquer pessoa, incumbindo-lhe as despesas respectivas.                  (Renumerado do art. 218 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

Art. 221 – Somente são admitidos registro:                     (Renumerado do art. 222 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação;

IV – cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo.

Art. 246 – Além dos casos expressamente indicados no item II do artigo 167, serão averbados na matrícula as subrogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.              (Renumerado do art. 247 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975)

§ 1o As averbações a que se referem os itens 4 e 5 do inciso II do art. 167 serão as feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente. A alteração do nome só poderá ser averbada quando devidamente comprovada por certidão do Registro Civil.              (Renumerado do parágrafo único pela Lei nº 10.267, de 2001)

LEI Nº 13.097, DE 19 DE JANEIRO DE 2015

Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: (Vigência)

II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil ;

Penhora em Imóveis com Hipotecas Cedulares Vencidas – Possibilidade

Recebi pelo correio os documentos para realização de penhoras.

Gostaria de saber se é documento hábil para as averbações de penhora ou qual documento deve ser apresentado.

Processo da Vara única local

Requerente: XYZ Consórcios Ltda.

Requerido: Fulana e Beltrano.

Matrícula X e Y.

Resposta:

  1. Via de regra as penhoras são realizadas por auto ou termo de penhora, por mandado e por certidão do escrivão do feito. Nos termos do artigo de nº 239 da LRP, podem ser feitas à vista da certidão do escrivão do feito, dispensando-se o auto ou o termo da penhora;
  2. As hipotecas cedulares (R.8 e AV. 9 Matrícula X) e (R.6 e R. 7 Matrícula Y) já se encontram vencidas sem que haja penhora por parte dos credores hipotecários:

Via de regra é pacífico de que estando as dívidas constituídas por hipoteca cedular vencidas, sem notícia de penhora por parte do credor hipotecário, a averbação de outras penhoras poderá ser feita (APC n. 70049720824 – RS e Processos CGJSP nºs. 2011/118556 e 2009/130095).

Ou seja, vencida a cédula de crédito e não existindo registro de penhora promovida em execução da hipoteca, é possível a averbação da penhora em ação movida pelo credor não titular da garantia, principalmente por ser crédito de origem laboral que prefere aos demais (ver APC 230-6/1, Decisão monocrática STJ 05/05/2.005 – Fonte 9.590 – Mato Grosso do Sul, STJ – Recurso Especial n. 220.179 – MG 1999/0055602-0, APC n. 70049720824 – TJRS, RR 509.681/98.2 – 2ª T. – TST – j. 1º.06.1.999 – Rel. Min. Valdir Righeto, Processo CGJSP n. 2011/118556,  Acórdãos do TJRS de nºs., 70049720824 – Vacaria – RS e 70053224051 – Taquari – RS).

Após a averbação da penhora deverá ser certificado no título (artigo 230 da LRP) a existência dos ônus que pesam sobre o imóvel e feita à comunicação por ofício aos demais credores (CCC hipoteca cedular).

  • Entretanto faltou constar do Termo o valor da dívida nos termos do artigo de nº 176, parágrafo 1º, III, 5 da Lei dos Registros Públicos, e por esse motivo não poderá a penhora ser averbada.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 07 de Novembro de 2.019.

Mancomunhão – Escritura de Inventário sem Anterior Partilha – Impossibilidade

De acordo com as Matrículas X e Y, estes imóveis foram adquiridos pelo casal (Fulano e Beltrana) na constância do casamento (separação obrigatória), onde houve a comunicação dos bens.

Posteriormente foi averbado a separação do casal.

Agora foi apresentada uma Escritura Pública de Inventário e Partilha, onde estão sendo inventariados 50% dos imóveis, sem que se averbe-se a Carta de Sentença.

Consta ainda na referida escritura que separação do casal não houve a partilha de bens.

Assim o bem encontra-se em mancomunhão, ou seja, “até a partilha, os bens continuam a pertencer a ambos os cônjuges em estado de mancomunhão”.

Ocorre que temos entendimentos contrários, ou seja:

Dúvida – processo n° 1001194-08.2019.8.26.0566 – São Carlos-SP.

Ocorre que, a partir da separação judicial, ainda que não haja efetiva partilha dos bens, cessa a comunhão”.

Desta forma, o registro pode ser feito tendo em vista que se está partilhando apenas os 50% do imóvel cabíveis ao falecido varão”

CSMSP/APC: 079158-0/3 – Rel: Luís de Macedo“A jurisprudência deste Conselho Superior da Magistratura atualmente é no sentido de que a separação judicial põe termo ao regime de bens, transformando a comunhão até então existente em condomínio, permitindo a alienação dos bens pelos co-proprietários, desde que averbada a alteração no estado civil, independentemente de prévio ingresso no fólio real da partilha dos bens comuns.”

1VRPSP – Processo 1041935-33.2019.8.26.0100. – Portando, tanto o entendimento mais amplo como o mais restrito se aplicam ao caso em análise, ou seja, o bem passou ao regime de condomínio entre os ex-cônjuges. Assim, entendo ser possível o registro da Escritura de Doação apresentada pelo suscitado”.

  1. Portanto, posso registrar a Escritura Pública de Inventário e Partilha (50%), sem que se averbe a Carta de Sentença?

ou

  • Devolvo a escritura para que seja retificada alterando os imóveis para integrais e pagando para o separado “Photios” (50%) e os outros 50% para os herdeiros filhos?
  • Obs. Pedir a Carta de Sentença para averbar que ficou em comum 50% para cada um, não adiantará, pois consta da Escritura que não houve a partilha de bens entre o casal.

Resposta:

  1. De fato, há jurisprudência nos dois sentidos.
  2. O nº “1” acima –  entendo não ser possível sem que primeiramente se registre a partilha do casal por ocasião de sua separação, pois é a jurisprudência dominante (78.215-0/7, 23.886-0/0, 10.380-0/1,  Processo CGJSP 2014/117758, decisões da 1ª VRP da Capital do estado de nºs 100.10.014617-0, 1048935-26.2015.8.26.0100, 0026408-39.2011.8.26.0100, 1066033-58.2014.8.26.0100 e 100.10.000215-2) vai nesse sentido e também as decisões do ECSMSP mais recentes de nºs. 1041935-33.2019.8.26.0100 (Recurso do MP da dúvida mencionada na consulta da 1ª VRP da Capital do Estado) e 1001801-53.2018.8.26.0114. Ocorre que por ocasião da separação do casal (artigo 1.571, III do CC) não foi realizada a partilhas dos bens ficando os imóveis em estado indiviso de mancomunhão que se caracteriza como situação jurídica dos bens em relação ao casal. Aqueles que pertencem de forma igual, sem qualquer distinção ou divisão ou preferência. E como não houve partilha não ocorreu a extremação da meação e essa parte está em estado de mancomunhão e não poderá ocorrer alienação nem partilha pelo falecimento de um deles separadamente sem que antes seja registrada a partilha por ocasião da separação de forma que cada qual fique com a sua parte de 50% nos imóveis. Decorre da própria comunhão conjugal que enquanto não realizada a partilha por ocasião da separação ou do divórcio não há como especificar, dentre os bens comuns, aqueles que pertencem ao marido e os que pertencem a mulher (até porque a partilha poderia ser de forma diferente) (artigo 167, II, 14 da LRP);
  3. O item “2” acima, não será possível porque não se trata de partilha em separação, ou divórcio e também não é bem particular de Beltrana e, portanto, Fulano dela não é herdeiro;
  4. Portanto resta apenas a realização da partilha por ocasião da separação do casal para extinguir a mancomunhão e extremar a parte pertencente a cada um, para que uma vez registrada a partilha possa ser registrada o inventário e partilha de Beltrana.
  5. Os interessados também poderão valer-se do procedimento de dúvida.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 18 de Novembro de 2.019.

Bem de Família – Instituidor Divorciado e Sem Filhos

A serventia protocolou escritura de instituição de bem família, tendo como instituidor, proprietário , com estado civil de divorciado.

O certificado de habite-se acompanha a escritura. Foi extraído de processo expedido aos 24/08/2015.

Pois bem.

Analisando a escritura vê-se o seguinte:

a) que o instituidor fala de si mesmo (como morador do prédio). Não há menção a sua prole: filhos, companheira, mãe, etc.

b) diz que reside no imóvel desde o ano de 2008, sendo que a construção esta sendo averbada agora, e o habite-se é de 24/08/2015 como acima constou.

Diante desses impasses, e outros porventura detectados, estaria apta esta escritura, para registro ?

Resposta:

  1.  Sim, desde que previamente registrado o seu título aquisitivo (escritura Pública e Compra e Venda lavrada pelo 1º Tabelionato local), e averbada a construção junto à matrícula do imóvel (artigo n. 265 da LRP).
  2. A instituição do bem de família está sendo feita pelo proprietário do imóvel. Esta sendo realizada através de instrumento público (artigos nºs 260 da LRP e 1.711 do CC). Há declaração no título de que o valor do bem  não ultrapassa um terço do patrimônio liquido existente ao tempo da instituição (artigo 1.711 do CC). O bem de família consiste em prédio urbano (artigo 1.712 do CC). Há declaração do instituidor (no título) de que o imóvel é residencial do interessado há mais de dois anos (artigo 19 do DL 3.200/41 –  ver também leis nºs 2.514/55  e 6.742/79). A instituição de bem de família também pode ser instituída por pessoa no estado civil de solteiro ou mesmo de divorciado (Ver decisão da 1ª VRP da Capital de n. 0058629-75.2011.8.26.0100 e Livro: Usufruto e Bem de Família – Estudos de Direito Registral Imobiliário – Dr. Ademar Fioranelli – Arisp – Quinta Editorial – 2.013 – páginas 187/2012).
  3. Quanto à menção de prole, filhos, companheira/o, mãe, etc., por ser pessoa divorciada (ou solteira) prescindível (Ver livro citado).;
  4. Portanto após os trâmites legais (publicação edital, prazo, sem que haja reclamação (artigo 262 e seguintes da LRP) a instituição do bem de família poderá ser registrada  ( artigo 263 da LRP).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 14 de Fevereiro de 2.017.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Do Bem de Família

Art. 260. A instituição do bem de família far-se-á por escritura pública, declarando o instituidor que determinado prédio se destina a domicílio de sua família e ficará isento de execução por dívida.(Renumerado do art. 261, pela Lei nº 6.216, de 1975)

Art. 261. Para a inscrição do bem de família, o instituidor apresentará ao oficial do registro a escritura pública de instituição, para que mande publicá-la na imprensa local e, à falta, na da Capital do Estado ou do Território. (Renumerado do art. 262, pela Lei nº 6.216, de 1975)

Art. 262. Se não ocorrer razão para dúvida, o oficial fará a publicação, em forma de edital, do qual constará: (Renumerado do art. 263, pela Lei nº 6.216, de 1975)

I – o resumo da escritura, nome, naturalidade e profissão do instituidor, data do instrumento e nome do tabelião que o fez, situação e característicos do prédio;

II – o aviso de que, se alguém se julgar prejudicado, deverá, dentro em trinta (30) dias, contados da data da publicação, reclamar contra a instituição, por escrito e perante o oficial.

Art. 263. Findo o prazo do nº II do artigo anterior, sem que tenha havido reclamação, o oficial transcreverá a escritura, integralmente, no livro nº 3 e fará a inscrição na competente matrícula, arquivando um exemplar do jornal em que a publicação houver sido feita e restituindo o instrumento ao apresentante, com a nota da inscrição. (Renumerado do art. 264, pela Lei nº 6.216, de 1975)

Art. 264. Se for apresentada reclamação, dela fornecerá o oficial, ao instituidor, cópia autêntica e lhe restituirá a escritura, com a declaração de haver sido suspenso o registro, cancelando a prenotação. (Renumerado do art. 265, pela Lei nº 6.216, de 1975)

§ 1° O instituidor poderá requerer ao Juiz que ordene o registro, sem embargo da reclamação.

§ 2º Se o Juiz determinar que proceda ao registro, ressalvará ao reclamante o direito de recorrer à ação competente para anular a instituição ou de fazer execução sobre o prédio instituído, na hipótese de tratar-se de dívida anterior e cuja solução se tornou inexeqüível em virtude do ato da instituição.

§ 3° O despacho do Juiz será irrecorrível e, se deferir o pedido será transcrito integralmente, juntamente com o instrumento.

Art. 265. Quando o bem de família for instituído juntamente com a transmissão da propriedade (Decreto-Lei n. 3.200, de 19 de abril de 1941, art. 8°, § 5º), a inscrição far-se-á imediatamente após o registro da transmissão ou, se for o caso, com a matrícula.(Renumerado do art. 266, pela Lei nº 6.216, de 1975)

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Do Bem de Família

Art. 1.711. Podem os cônjuges, ou a entidade familiar, mediante escritura pública ou testamento, destinar parte de seu patrimônio para instituir bem de família, desde que não ultrapasse um terço do patrimônio líquido existente ao tempo da instituição, mantidas as regras sobre a impenhorabilidade do imóvel residencial estabelecida em lei especial.

Parágrafo único. O terceiro poderá igualmente instituir bem de família por testamento ou doação, dependendo a eficácia do ato da aceitação expressa de ambos os cônjuges beneficiados ou da entidade familiar beneficiada.

Art. 1.712. O bem de família consistirá em prédio residencial urbano ou rural, com suas pertenças e acessórios, destinando-se em ambos os casos a domicílio familiar, e poderá abranger valores mobiliários, cuja renda será aplicada na conservação do imóvel e no sustento da família.

Art. 1.713. Os valores mobiliários, destinados aos fins previstos no artigo antecedente, não poderão exceder o valor do prédio instituído em bem de família, à época de sua instituição.

§ 1o Deverão os valores mobiliários ser devidamente individualizados no instrumento de instituição do bem de família.

§ 2o Se se tratar de títulos nominativos, a sua instituição como bem de família deverá constar dos respectivos livros de registro.

§ 3o O instituidor poderá determinar que a administração dos valores mobiliários seja confiada a instituição financeira, bem como disciplinar a forma de pagamento da respectiva renda aos beneficiários, caso em que a responsabilidade dos administradores obedecerá às regras do contrato de depósito.

Art. 1.714. O bem de família, quer instituído pelos cônjuges ou por terceiro, constitui-se pelo registro de seu título no Registro de Imóveis.

Art. 1.715. O bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio.

Parágrafo único. No caso de execução pelas dívidas referidas neste artigo, o saldo existente será aplicado em outro prédio, como bem de família, ou em títulos da dívida pública, para sustento familiar, salvo se motivos relevantes aconselharem outra solução, a critério do juiz.

Art. 1.716. A isenção de que trata o artigo antecedente durará enquanto viver um dos cônjuges, ou, na falta destes, até que os filhos completem a maioridade.

Art. 1.717. O prédio e os valores mobiliários, constituídos como bem da família, não podem ter destino diverso do previsto no art. 1.712 ou serem alienados sem o consentimento dos interessados e seus representantes legais, ouvido o Ministério Público.

Art. 1.718. Qualquer forma de liquidação da entidade administradora, a que se refere o § 3o do art. 1.713, não atingirá os valores a ela confiados, ordenando o juiz a sua transferência para outra instituição semelhante, obedecendo-se, no caso de falência, ao disposto sobre pedido de restituição.

Art. 1.719. Comprovada a impossibilidade da manutenção do bem de família nas condições em que foi instituído, poderá o juiz, a requerimento dos interessados, extingui-lo ou autorizar a sub-rogação dos bens que o constituem em outros, ouvidos o instituidor e o Ministério Público.

Art. 1.720. Salvo disposição em contrário do ato de instituição, a administração do bem de família compete a ambos os cônjuges, resolvendo o juiz em caso de divergência.

Parágrafo único. Com o falecimento de ambos os cônjuges, a administração passará ao filho mais velho, se for maior, e, do contrário, a seu tutor.

Art. 1.721. A dissolução da sociedade conjugal não extingue o bem de família.

Parágrafo único. Dissolvida a sociedade conjugal pela morte de um dos cônjuges, o sobrevivente poderá pedir a extinção do bem de família, se for o único bem do casal.

Art. 1.722. Extingue-se, igualmente, o bem de família com a morte de ambos os cônjuges e a maioridade dos filhos, desde que não sujeitos a curatela.

DECRETO-LEI Nº 3.200, DE 19 DE ABRIL DE 1941.

DO BEM DE FAMÍLIA

Art. 8º Ficam autorizados os institutos e caixas de previdência, assim como as caixas econômicas federais, a conceder, respectivamente, a seus associados, ou a trabalhadores de qualquer categoria de idade inferior a trinta anos e residente na localidade em que tenham sede, mútuos para casamento, nos termos do presente artigo.

§ 5º Será feita a transcrição do título de transferência da propriedade, em nome do mutuário, com a averbação de bem de família, e com as cláusulas de inalienabilidade e de impenhorabilidade, a não ser pelo crédito da instituição mutuante.

Art. 19. Não há limite de valor para o bem de família desde que o imóvel seja residência dos interessados por mais de dois anos.         (Redação dada pela Lei nº 6.742, de 1979)

Art. 20. Por morte do instituidor, ou de seu cônjuge, o prédio instituído em bem de família não entrará em inventário, nem será partilhado, enquanto continuar a residir nele o cônjuge sobrevivente ou filho de menor idade. Num e outro caso, não sofrerá modificação a transcrição.

Art. 21. A cláusula de bem de família somente será eliminada, por mandado do juiz, e a requerimento do instituidor, ou , nos casos do art. 20, de qualquer interessado, se o prédio deixar de ser domicílio da família, ou por motivo relevante plenamente comprovado.

§ 1º Sempre que possível, o juiz determinará que a cláusula recaia em outro prédio, em que a família estabeleça domicílio.

§ 2º Eliminada a cláusula, caso se tenha verificado uma das hipótese do art. 20, entrará o prédio logo em inventário para ser partilhado. Não se cobrará juro de mora sobre o imposto de transmissão relativamente ao período decorrido da abertura da sucessão ao cancelamento da cláusula.

Art. 22. Quando instituído em bem de família prédio de zona rural, poderão ficar incluídos na instituição a mobília e utensílios de uso doméstico, gado e instrumentos de trabalho, mencionados discriminadamente na escritura respectiva.

Art. 23. São isentos de qualquer imposto federal, inclusive selos, todos os atos relativos à aquisição de imóvel, de valor não superior a cinqüenta contos de réis, que se institua em bem de família. Eliminada cláusula, será pago o imposto que tenha sido dispensado por ocasião da instituição.

§ 1º Os prédios urbanos e rurais, de valor superior a trinta contos de réis, instituídos em bem de família, gozarão de redução de cinqüenta por cento dos impostos federais que neles recaiam ou em seus rendimentos.

§ 2º A isenção e redução de que trata o presente artigo são extensivas aos impostos pertencentes ao Distrito Federal, cabendo aos Estados e aos Municípios regular a matéria, no que lhes diz respeito, de acordo com o disposto no art. 41 deste decreto-lei.

LEI No 2.514, DE 27 DE JUNHO DE 1955. (VER LEI N. 6.742/79)

Vigência Modifica o artigo 19 do Decreto-lei nº 3.200, de 19 de abril de 1941, que dispõe sôbre a organização e proteção da família.

    O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, faço saber que o CONGRESSO NACIONAL decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

    Art. 1º O art. 19 do Decreto-lei nº 3.200, de 19 de abril de 1941, que dispõe sôbre a organização e proteção da família, passa a ter a seguinte redação:

    Art. 19. Não será instituído em bem de família, imóvel de valor superior a Cr$1.000.000,00 (um milhão de cruzeiros)”.

    Art. 2º É revogado o art. 18 do mencionado Decreto-lei.

    Art. 3º Esta Lei entrará em vigor 30 (trinta) dias após a sua publicação, revogadas as disposições em contrário.

        Rio de janeiro, em 27 de junho de 1955; 134º da Independência e 67º da República.

JOÃO CAFÉ FILHOPrado Kelly
Edmundo Jordão Amorim do Valle
Henrique Lott
Raul Fernandes
J. M. Whitaker
Octavio Marcondes Ferraz
Munhoz da Rocha
Candido Motta Filho
Waldyr Niemeyer
Eduardo Gomes
Aramis Athayde

Este texto não substitui o publicado no DOU de 6.7.1955

EI Nº 6.742, DE 17 DE DEZEMBRO DE 1979

Modifica o art. 19 do Decreto-lei nº 3.200, de 19 de abril de 1941, que fixou o valor do bem de família.

        O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, faço saber que o CONGRESSO NACIONAL decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

        Art. 1º O art. 19 do Decreto-lei nº 3.200, de 19 de abril de 1941, que dispõe sobre o valor do bem de família, com a redação que lhe deu a Lei nº 2.514, de 27 de junho de 1955, passa a vigorar com a seguinte redação:

Art. 19. Não há limite de valor para o bem de família desde que o imóvel seja residência dos interessados por mais de dois anos.”

        Art. 2º Esta Lei entrará em vigor na data de sua publicação.

        Art. 3º Revogam-se as disposições em contrário.

        Brasília, em 05 de dezembro de 1979; 158º da Independência e 91º da República.

JOÃO FIGUEIREDO
Petrônio Portella
Karlos Rischbieter

EsLEI Nº 8.009, DE 29 DE MARÇO DE 1990.

Conversão da Medida Provisória nº 143, de 1990 Dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família.

Faço saber que o PRESIDENTE DA REPÚBLICA adotou a Medida Provisória nº 143, de 1990, que o Congresso Nacional aprovou, e eu, NELSON CARNEIRO, Presidente do Senado Federal, para os efeitos do disposto no parágrafo único do art. 62 da Constituição Federal, promulgo a seguinte lei:

Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.

Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados.

Este texto não substitui o publicado no DOU de 6.12.1979

Bem de família – solteiro.

BEM DE FAMÍLIA – INSTITUIÇÃO – SOLTEIRO. Viável a extensão do conceito de entidade familiar para que a proteção abranja também o patrimônio daquele que é solteiro.

1VRPSP > PROVIMENTO: 0058629-75.2011.8.26.0100 LOCALIDADE: São Paulo 
DATA JULGAMENTO: 26/03/2012 DATA DJ: 03/04/2012 
Cartório: 13º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital
Relator: Carlos Henrique André Lisboa
Legislação:

Lei 8.009/90 – Lei 6.015/73

íntegra:

Proc. nº 0058629-75.2011.8.26.0100 Dúvida Requerente: 13º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo Sentença de fls. 40/43

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo 13º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, que recusou o registro de escritura pública de instituição de bem de família na matrícula nº 21.139. Segundo o Oficial, o fato de o suscitado ser solteiro impede o registro do bem de família voluntário.

O suscitado não apresentou impugnação (fls. 34).

A representante do Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls. 35/38).

É o relatório.

Decido.


Respeitado o entendimento esposado pelo i. magistrado que decidiu o procedimento de dúvida nº 100.09.333088-9 (fls. 2/3), a dúvida é improcedente.

No caso dos autos, o suscitado, solteiro, pretende instituir o bem de família convencional previsto no art. 1.711 do Código Civil, que tem a seguinte redação:

Art. 1.711. Podem os cônjuges, ou a entidade familiar, mediante escritura pública ou testamento, destinar parte de seu patrimônio para instituir bem de família, desde que não ultrapasse um terço do patrimônio líquido existente ao tempo da instituição, mantidas as regras sobre a impenhorabilidade do imóvel residencial estabelecida em lei especial.

A recusa se baseou no fato de o Código Civil exigir a instituição do bem de família por parte de cônjuge ou de entidade familiar, conceito no qual não se enquadraria o suscitado, cujo estado civil é o de solteiro.

Muito embora o óbice registral esteja calcado na literalidade do art. 1.711 do Código Civil, entendo que, no caso, viável a extensão do conceito de entidade familiar para que a proteção abranja também o patrimônio daquele que é solteiro.

Com efeito, de acordo com a Súmula nº 364 do Superior Tribunal de Justiça, o conceito de impenhorabilidade do bem de família abrange também o imóvel pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas.

O instituto do bem de família mais que o amparo da entidade familiar entendida em seu sentido tradicional visa à proteção do direito de moradia (art. 6º da Constituição Federal). Esse foi o motivo que levou o Superior Tribunal de Justiça a editar a Súmula nº 346, pois toda pessoa, independentemente do estado civil, deve ter, em princípio, o imóvel onde reside preservado.

É inquestionável que os precedentes que basearam a edição da Súmula tratavam do chamado bem de família legal, cujo regramento se encontra na Lei nº 8.009/90. Não obstante, parece incoerente que se aplique ao solteiro os dispositivos que tratam do bem de família legal, para, ao mesmo tempo, impedi-lo de instituir o bem de família convencional.

Note-se que embora o art. 1º da Lei nº 8.009/90 faça referência apenas ao imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, como se viu, encontra-se sumulada a aplicabilidade do bem de família legal ao solteiro. Dessa forma, não se mostra inadequado estender a aplicação do art. 1.711 do Código Civil às pessoas solteiras, de modo a permitir que optem pela proteção da residência que não seja a de menor valor (art. 5º, parágrafo único, da Lei nº 8.009/90).

Acerca do cabimento da instituição de bem de família por pessoa solteira, cito a obra de Rolf Madaleno:

Como aduz Ana Marta Cattani de Barros Zilveti, multiplicaram-se as agregações convencionais, ligadas não exclusivamente pelo sangue, mas pelo afeto, e, portanto mesmo um celibatário está apto a constituir bem de família; (…) Destarte, na concepção da entidade familiar devem ingressar todas as formas de constituição de família, casados, conviventes, parentes, monoparental, separados, divorciados, viúvos, filhos morando sozinhos, casais homoafetivos; (…) Enfim, o fundamento do bem de família está ligado à proteção da pessoa do devedor e, portanto, protege o lugar em função da pessoa e não pela soma de seus componentes” (in “Curso de Direito de Família”, Ed. Forense, 4ª ed., p. 1.004).

Resta evidente que não se aplicarão ao bem de família ora analisado, as regras que pressupõe entidade familiar constituída por mais pessoas.

Ressalte-se, por fim, que o registro da instituição do bem de família é medida que atende aos interesses de terceiros, os quais, pela simples análise da matrícula do imóvel, tomarão conhecimento da impenhorabilidade que lhe pesa. Como bem sublinhou a i. Promotora de Justiça (fls. 38), essa providência evita que eventuais credores sejam surpreendidos pela arguição de impenhorabilidade com fundamento na Súmula nº 364 do STJ, pois, como se sabe, a incidência das normas relativas ao bem de família legal independe de registro.

Ante o exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo 13º Registro de Imóveis da Capital.

Para os fins do art. 203, II, da Lei nº 6.015/73, servirá esta de mandado, nos termos da Portaria Conjunta nº 01/08, da 1ª e 2ª Varas de Registros Públicos da Capital.

Oportunamente, ao arquivo P.R.I.

São Paulo, 26 de março de 2012.

Carlos Henrique André Lisboa
Juiz de Direito

CP 464 (D.J.E. de 03.04.2012)

Incorporação Prazo de Validade e Revalidação – Prova de Alienação

Dispõe o item 223, da Seção VIII, Subseção I, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, que considera-se concretizada a incorporação em caso de venda ou promessa de venda de ao menos uma das unidades autônomas, dentre outras ocorrências.

                     Pergunta-se:

                   Essa venda ou promessa deve estar registrada, ou apenas comprovada, de forma autêntica, com a juntada de uma cópia respectiva? (item 223.1)

                    A pergunta se resume no fato de que, nem sempre ocorre a contratação da construção, ou obtenção de financiamento.

Resposta:

  1. A revalidação da incorporação (artigo 33 da Le 4.591/64 – 180 dias)  será concretizada em caso de venda promessa de venda de ao menos uma unidade, contratação de construção  ou obtenção de financiamento (com hipoteca ou alienação fiduciária);
  2. No caso de venda ou de promessa de venda não haverá a necessidade de registro do instrumento, mas sim a sua comprovação inequívoca. Ou seja, a apresentação do instrumento com prova da fixação da data e que comprove ter sido realizado dentro do prazo de validade do registro da incorporação;
  3. Provas estas para a verificação da data que poderão ser: escritura pública, instrumento particular registrado em RTD, ou com firmas reconhecidas.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 13 de Novembro de 2.019.

Do IRIB:

INCORPORAÇÃO PRAZO DE VALIDADE – ARTIGO 33 DA LEI 4.591/64 E ITENS 223 E 223.1 DAS NSCGJSP. REVALIDAÇÃO

Data: 09/10/2019
Protocolo: 16918
Assunto: Incorporação Imobiliária
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Incorporação imobiliária. Prazo de carência – revalidação – contrato particular – assinatura. Ceará.

Pergunta:

Foi lavrado por uma instituição financeira um contrato particular de compra e venda de fração ideal, que corresponderá a uma futura unidade autônoma, uma vez que existe, na matrícula, o registro de incorporação de um empreendimento. No tocante a Incorporação, decorreu 180 dias e nenhum título foi apresentado para registro e a construção não foi averbada. Após ser averbada a revalidação da incorporação (a incorporadora apresentando/renovando os documentos), posso levar o referido contrato a efeito na matrícula ou será necessário retificá-lo primeiro, antes de registrar?

Resposta:

Prezado consulente:

Depreende-se de sua consulta que o contrato particular de compra e venda de fração ideal foi firmado ainda na vigência da incorporação “anterior”. Sendo esse o caso, a incorporação foi automaticamente revalidada/efetivada.

Posto isto, entendemos que não há que se falar em retificação do título formalizado na vigência da incorporação “anterior”, uma vez que, este é válido, assim como o é a incorporação “anterior”. Portanto, o que não poderia ocorrer seria a revalidação da incorporação.

Sobre o assunto, vejamos o que nos esclarece Mario Pazutti Mezzari em obra intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 4ª ed. Revista e Atualizada, Livraria do Advogado Editora, Porto Alegre, 2015, p.162:

“16.4. O prazo de validade do registro da incorporação

(…)

Se durante esse prazo for negociada alguma unidade ou contratado o financiamento da construção, ter-se-á por efetivada a incorporação. A partir daí, e pelo prazo necessário ao término da obra, poderá o incorporador validamente negociar as demais frações ideais vinculadas às unidades futuras.

Caso nenhuma alienação ou contratação de financiamento tenha sido levada a registro nesse período, a partir do 181º dia, cumprirá ao registrador negar registro a qualquer documento fundado na incorporação, exigindo do incorporador que renove a documentação para que se revalide o registro (art. 33).

Não obstante, é importante salientar que, mesmo ante a falta de registro de oneração ou alienação dentro do prazo de 180 dias, não poderá o registrador, de plano, reputar o registro como inválido ou carente de renovação. Até mesmo porque os atos de registro não são praticados de ofício. Dentro do princípio da reserva de iniciativa ou de rogação, cabe à parte levar seu título a registro. O que pode ocorrer, na prática, é que uma ou várias unidades tenham sido negociadas e nenhum dos contratos terem sido levados ao registro, situação infelizmente muito comum e sobre a qual já nos manifestamos anteriormente.

Então, como saber se a incorporação se efetivou? Há que se buscar mais informações com o incorporador e, por exemplo, se for apresentado um título formalizado dentro daquele prazo de 180 dias, estará comprovada a efetivação da incorporação, salvo se for denunciada na forma da lei.

A cautela será a de verificar se há alguma forma oficial de fixação da data do contrato que comprove ter sido celebrado dentro do prazo de validade do registro: se o contrato estiver formalizado por escritura pública, a verificação da data desta será suficiente; se por instrumento particular, a data do reconhecimento das firmas ou de eventual registro no Registro de Títulos e Documentos ao qual tenha sido levado para conservação de conteúdo.” (Grifo nosso)

Desta forma, entendemos que:

1. O título firmado na vigência da incorporação “anterior” validou a incorporação e, salvo se existir outro motivo impeditivo do registro, este deverá ser promovido, sem a necessidade de retificação do contrato particular e;

2. O registro da revalidação da incorporação deverá ser cancelado, em conformidade com o art. 250 da Lei de Registros Públicos, uma vez que, conforme mencionado anteriormente, a incorporação foi validada com a formalização do contrato particular.

Data: 21/02/2019
Protocolo: 16509
Assunto: Incorporação Imobiliária
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Incorporação imobiliária vencida. Averbação de construção. Ceará.

Pergunta:

Uma incorporação de um empreendimento horizontal foi registrada NO ANO DE 2003. Após isso, nada mais foi levado a efeito na matrícula. Na data de Hoje, ANO DE 2019, o proprietário apresentou requerimento solicitando a averbação da construção do empreendimento. Acontece que área construída do empreendimento, constante no HABITE-SE, na CND do INSS e no NOVO MEMORIAL DESCRITIVO, diverge da incorporação de 2003. Indagado sobre tal divergência o proprietário afirmou que os documentos apresentados atualmente estão corretos. Posso averbar, mesmo diferente da incorporação?

Resposta:

Prezado consulente:

Inicialmente, é necessário observar que o registro da incorporação imobiliária já teve seu prazo de validade expirado, conforme art. 33 da Lei n. 4.591/64 (com a redação da Lei n. 4.864/65), após o transcurso de 180 dias sem sua efetivação, sendo necessária a sua revalidação. Neste caso, o Oficial Registrador deverá ter cautela e verificar se durante esse prazo foi negociada alguma unidade ou contratado o financiamento da construção sem que tais atos tenham sido levados à registro. Se houve algum negócio, a incorporação foi efetivada e será válida.

Estando válida a incorporação, existindo divergência entre o seu registro e os documentos apresentados para averbação de construção, o título deverá ser devolvido para que haja a retificação da incorporação ou dos documentos apresentados para a averbação da construção.

Documento Eletrônico enviado Por Tabelião – Validação pelo Sistema ARISP

– Foi apresentado pelo Tabelião Notas de outra comarca no Estado de São Paulo, pelo sistema eletrônico, ARISP, um requerimento, solicitando averbação de cancelamento de hipoteca.

– O documento foi assinado digitalmente, pelo oficial substituto do Tabelião Notas.

– Pergunta:

Poderá ser praticado o ato, nos termos do item 371, Capítulo XX, das NSCGJ? Ou deverá o título ser desqualificado?

CAPÍTULO XX DAS NSCGJSP

371. A postagem e o tráfego de traslados e certidões notariais e de outros títulos, públicos ou particulares, elaborados sob a forma de documento eletrônico, para remessa às serventias registrais para prenotação (Livro nº 1 – Protocolo) ou exame e cálculo (Livro de Recepção de Títulos), bem como destas para os usuários, serão efetivados por intermédio da Central Registradores de Imóveis.​

Resposta:

Respondo positivamente a questão, pois o documento eletrônico (e-protocolo) foi enviado pela Central de Registradores de Imóveis (Arisp) e pelo Tabelião de Notas em São Paulo. Devendo o Registro de Imóveis, verificar o certificado digital utilizado nos termos dos sub itens de nºs 372.4,  e 372.5do Capitulo XX das NSCGJSP.

Ver também o vídeo e-protocolo  de 05.11.19 no site da Arisp.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 12 de novembro de 2.019.

CAPÍTULO XX DAS NSCGJSP

372.4. O Oficial Registrador deverá verificar se o titular do certificado digital

utilizado no traslado ou certidão eletrônicos é tabelião, substituto ou preposto

autorizado, ou tinha essa condição à época da assinatura do documento,

procedimento denominado verificação de atributo, mediante consulta à base

de dados do Colégio Notarial do Brasil.

372.5. A consulta à base de dados do Colégio Notarial do Brasil para verificação de

atributo poderá ser automatizada e realizada pela Central Registradores de

Imóveis.

372.6. A consulta será dispensada caso o documento eletrônico contenha, além do

Certificado Digital do tabelião, substituto ou preposto autorizado, Certificado

de Atributo, em conformidade com a ICP-Brasil.

372.7. A recepção de instrumentos particulares com efeito de escritura pública, em

meio eletrônico, só poderá ocorrer quando se tratar de documento digital

nativo (não decorrente de digitalização), que contenha os certificados digitais

de todos os contratantes.

Portabilidade em Alienação Fiduciária – Imóvel com Cédula de Crédito Imobiliária

Foi apresentada uma portabilidade de crédito.

Na matrícula recai uma Alienação Fiduciária (R.08) e uma Cédula de Crédito Imobiliário (Av.09) a favor da Caixa Econômica Federal – CEF.

I) Quais os cuidados em relação a Cédula de Crédito Imobiliária?

II) A lei prevê “ato único” portanto devo averbar a cessão do crédito e a CCI em um único ato? 

Art. 9º, parágrafo único da Resolução nº 4.292/13 do BACEN c/c Art. 167, inciso II, item 30, da Lei nº 6.015/73.

Obs. Vou devolver para pedir o Termo de Quitação e a validade da transferência de financiamento da credora originária, constante do item 1.1 do contrato de portabilidade. “Anuência do Credor”

Resposta:

Sim o ato de averbação da portabilidade é ato único conforme artigo 9º, parágrafo único da Resolução de nº 4.292/2013 do BACEN, artigo 167, II, 30 da LRP, subitem 240.2 do Capítulo XX das NSCGJSP e decisão de nº 0062551-56.2013.8.26.0100 da 1ª VRP da comarca da Capital.

Quanto a CCI não é necessário o seu cancelamento ou outros cuidados, basta que seja feita a averbação da portabilidade em ato único.

Ver artigo 9º, parágrafo único da Resolução 4.292/13 do Bacen artigo 167, II, 30 da LRP, sub item 240.2 do Capitulo XX da NSCGJSP (sub-rogação da dívida e da garantia fiduciária), artigo 31, parágrafo único e 33-A da Lei 9.514/97 e item 241 do Capítulo XX das NSCGJSP.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 05 de Novembro de 2.019.

Do IRIB:

Data: 04/06/2014
Protocolo: 11691
Assunto: Alienação Fiduciária
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Alienação fiduciária. Cédula de Crédito Imobiliária. Portabilidade – averbação. São Paulo.

Pergunta:

O imóvel foi dado em Alienação Fiduciária para o “Sistema Fácil” que por sua vez emitiu CCI – Cédula de Crédito Imobiliário a “O.T.D. S/A”. Assim foi apresentada nesta serventia uma Portabilidade, tendo como credor originário a “Brazilian Securities Cia de Securitização” passando para o “Banco Santander (Brasil) S/A. Minha duvida é: Devo cancelar a CCI para proceder a averbação de Portabilidade para o Banco Santander? Ou posso proceder a averbação de Portabilidade de crédito direto? Ou como posso proceder nessa situação mencionada acima?

Resposta:

Prezado consulente:

A nosso ver, não é necessário o cancelamento da CCI, bastando que seja realizada a averbação da portabilidade diretamente ao Banco Santander.

RESOLUÇÃO Nº 4.292, DE 20 DE DEZEMBRO DE 2013

 Dispõe sobre a portabilidade de operações de crédito realizadas com pessoas naturais, altera a Resolução nº 3.401, de 6 de setembro de 2006, e dá outras providências.

Art. 9º A instituição credora original deve remeter à instituição proponente, no

endereço referido no art. 5º, inciso VII, em até dois dias úteis contados a partir da confirmação

do recebimento dos recursos referida no art. 8º, documento que ateste, para todos os fins de

direito, a efetivação da portabilidade da operação.

Parágrafo único. Nas operações de crédito imobiliário, o documento de que trata

o caput deve conter todas as informações, declarações e assinaturas necessárias à averbação, em

ato único, da sub-rogação da dívida e da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária sobre o

imóvel objeto da operação de crédito portada, em favor da instituição proponente, no competente

Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 167, inciso II, item 30, da Lei nº 6.015, de 31

de dezembro de 1973

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

  Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.  (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

  II – a averbação: (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

30.  da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir tal condição na forma do disposto pelo art. 31 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, ou do art. 347 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil, realizada em ato único, a requerimento do interessado instruído com documento comprobatório firmado pelo credor original e pelo mutuário. (Redação dada pela Lei nº 12.810, de 2013)

CAPÍTULO XX DAS NSCGJSP

240.2. Nos casos de transferência de financiamento para outra instituição

financeira, com a sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou

hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que

venha a assumir tal condição, a averbação será realizada em ato único,

mediante apresentação conjunta do instrumento firmado pelo mutuário com o

novo credor e documento de quitação do anterior, dispensada a assinatura do

mutuário neste último.

241. Dispensável a averbação da cessão de que trata o subitem anterior no caso de

crédito negociado no mercado secundário de créditos imobiliários, representado por Cédula de

Crédito Imobiliário sob a forma escritural, hipótese em que o credor será o indicado pela entidade

custodiante mencionada na cédula.

PORTABILIDADE DE CRÉDITO. SUB-ROGAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AVERBAÇÃO.

1VRPSP – PROCESSO: 0062551-56.2013.8.26.0100
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 17/12/2013 DATA DJ: 14/01/2014
UNIDADE: 14
RELATOR: Josué Modesto Passos
JURISPRUDÊNCIA: Indefinido
LEI: CC2002 – Código Civil de 2002 – 10.406/2002 ART: 113
LEI: LAF – Lei de Alienação Fiduciária de Bem Imóvel – 9.514/1997 ART: 22, 33 LET: F
LEI: LRP – Lei de Registros Públicos – 6.015/1973 ART: 167 INC: II ITEM: 30

Registro de imóveis – pedido de providências – alienação fiduciária em garantia (Lei 9.514/1997, arts. 22-33F) – transmissão do domínio fiduciário, por força de contratação de novo mútuo pelo devedor fiduciante (“portabilidade”) – averbação em ato único (LRP/1973, art. 167, II, 30) – documentos mal lavrados, mas que, ainda assim, deixam claro que a intenção dos figurantes, ao celebrar o negócio jurídico, fora transmitir (e não extinguir) o domínio fiduciário para garantir novo mútuo (falsa demonstratio non nocet: CC/2002, art. 113) – averbação deferida.

íntegra

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
COMARCA DE SÃO PAULO
FORO CENTRAL CÍVEL
1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS

Processo nº: 0062551-56.2013.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: 14° Registro de Imóveis

Registro de imóveis – pedido de providências – alienação fiduciária em garantia (Lei 9.514/1997, arts. 22-33F) – transmissão do domínio fiduciário, por força de contratação de novo mútuo pelo devedor fiduciante (“portabilidade”) – averbação em ato único (LRP/1973, art. 167, II, 30) – documentos mal lavrados, mas que, ainda assim, deixam claro que a intenção dos figurantes, ao celebrar o negócio jurídico, fora transmitir (e não extinguir) o domínio fiduciário para garantir novo mútuo (falsa demonstratio non nocet: CC/2002, art. 113) – averbação deferida.

CP 326

Vistos etc.

1. O 14º Ofício do Registro de Imóveis de São Paulo (14º RISP) suscitou dúvida a requerimento do Banco do Brasil S. A., que apresentara a registro um instrumento particular, com efeito de escritura pública (fls. 07-27), de portabilidade de financiamento imobiliário e transferência de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia (matrícula 202.811 – fls. 135-136; prenotações vigentes 634.057 e 634.058).

1.1. Segundo o termo de dúvida (fls. 02-05), por meio do referido instrumento particular com força de escritura pública o Banco do Brasil, suscitado, tornou-se credor do mútuo concedido a Hélio Guimarães Júnior.

1.2. Com esse instrumento fora apresentada uma declaração da Caixa Econômica Federal, credor primitivo, dizendo que não se opunha ao cancelamento da alienação fiduciária objeto do R. 7 da matrícula 202.811.

1.3. O 14º RISP entende que não houve, aí, “portabilidade” (Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – LRP/1973, art. 167, II, 30), porque:

(a) no negócio jurídico tinham de haver figurado o novo credor, o antigo credor e o(s) devedor(es), mas na realidade figuram somente o novo credor Banco do Brasil e o  devedor Ramiro; quando menos, teria de ser apresentado um documento à parte, passado pelo antigo credor, autorizando a inscrição da portabilidade;

(b) tinha de ter havido substituição de contrato de financiamento imobiliário na antiga dívida e transferência da garantia fiduciária, mas na realidade houve adimplemento da dívida e constituição de outra alienação fiduciária; ademais, é proibido passar quitação (Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, art. 25, § 3º, incluído pela Lei 12.703, de 7 de agosto de 2012);

(c) o prazo remanescente da dívida, seu valor e sua amortização mensal tinham de ter sido os mesmos (i. e., somente poderia haver modificação na cláusula atinente aos juros, para a aplicação de menor índice), mas na realidade essas cláusulas foram modificadas.

1.5. Finalmente, a Lei 12.703/12, art. 6º, ainda não foi regulamentada, no que diz respeito à forma eletrônica, de maneira que permanece a forma convencional em papel, com a intervenção dos três figurantes (credor primitivo, novo credor e devedor), em forma de cessão de crédito, com redução de taxa de juros.

1.6. Logo, o registro não pode fazer-se como foi rogado.

1.7. O termo de dúvida foi instruído com documentos (fls. 06-139).

2. A dúvida não foi impugnada (fls. 140).

3. O Ministério Público opinou por converter-se o procedimento em pedido de providências e por que se fizesse a inscrição (lato sensu) mediante um único ato de averbação (fls. 141-142).

4. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.

5. Preliminarmente, a inscrição (lato sensu) pretendida pelo interessado é averbação (LRP73, art. 167, II, 30, com a redação que lhe deu a Lei 12.810, de 15 de maio de 2013, art. 32). Assim, aqui se trata, em verdade, de pedido de providências, e não de dúvida.

6. De meritis, a alienação fiduciária em garantia (como, de resto, os demais direitos reais de garantia do direito brasileiro) é acessório do crédito garantido (Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997, arts. 17, IV, 22, caput, e 25, caput). De certa forma, essa disciplina dificultou a transmissão da garantia real, especialmente nos casos em que havia adimplemento do credor original e, simultaneamente, contratação de um novo mútuo: conquanto nem todo adimplemento seja para extinção (cf. o vigente Cód. Civil – CC/2002, arts. 347, II, e 349, e o antigo – CC/1916, arts. 986, II, e 988; Lei 9.514/97, art. 31, caput), a acessoriedade, somada à falta de uma clara disciplina registral da transmissão do domínio fiduciário, criou uma série de incertezas e dificuldades cuja solução agora tentou dar a Lei 12.810/2013, segundo a qual, inter alia: (a) nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, o pagamento da dívida à instituição credora original poderá ser feito, a favor do mutuário, pela nova instituição credora (Lei 9.514/1997, arts. 31, par. único, e 33B, § 1º); (b) a transferência de dívida de financiamento imobiliário com garantia real, de um credor para outro, inclusive sob a forma de sub-rogação, obriga o credor original a emitir documento que ateste, para todos os fins de direito, inclusive para efeito de averbação, a validade da transferência (Lei 9.514/1997, art. 33A, caput, e 33C);(c) as condições do novo mútuo não precisam ser as mesmas do mútuo primitivo (Lei 9.514/1997, art. 33B, I-V).

7. No contexto dessas novas regras, claro está que as exigências do 14º RISP não se sustentam.

8. É verdade que os negócios jurídicos que se pretende levar a registro (fls. 09-28 e 126) foram todos celebrados antes da vigência da Lei 12.810/2013, e que, adimplido primeiro mútuo com os recursos do segundo, o credor original ainda falou em cancelamento (fls. 126). Porém, a falsa exposição ou explicação do objeto do negócio jurídico não prejudica a sua existência, validade ou eficácia (falsa demonstratio non nocet), pois nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem (CC/2002, art. 112), in casu a contratação de novo mútuo (em dezembro de 2012 – cf. fls. 27) para o adimplemento do antigo (em janeiro de 2013 – cf. fls. 126), com expressa referência à transferência da alienação fiduciária, bem como a nova apresentação a registro já na vigência da Lei 12.810/2013 (que deu nova redação à LRP/1973, art. 167, II, 30), tudo isso faz claro que a intenção foi celebrar transmissão do domínio fiduciário, e que é assim que tais negócios jurídicos devem ingressar no registro, como salientou o Ministério Público (fls. 142, em particular).

9. Do exposto, defiro a averbação da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária (mat. 202.811 – 14º RISP, R. 7) e da alteração das condições contratuais (instrumento particular a fls. 07-27) em favor de Banco do Brasil S. A. (LRP/1973, art. 167, II, 30, e Lei 9.514/1997, art. 31).

Sem prejuízo, corrija-se a autuação e anote-se, para que estes autos passem a correr como pedido de providências.

Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Desta sentença cabe recurso administrativo, com efeito suspensivo, em quinze dias, para a E. Corregedoria Geral da Justiça.

Esta sentença tem eficácia de mandado.

Oportunamente, ao ofício de registro de imóveis, e, depois, arquivem-se os autos.

P. R. I.

São Paulo, 17 de dezembro de 2013.

JOSUÉ MODESTO PASSOS

Juiz de Direito

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997

Art. 31. O fiador ou terceiro interessado que pagar a dívida ficará sub-rogado, de pleno direito, no crédito e na propriedade fiduciária.

Parágrafo único.  Nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, o pagamento da dívida à instituição credora original poderá ser feito, a favor do mutuário, pela nova instituição credora. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

DO REFINANCIAMENTO COM

TRANSFERÊNCIA DE CREDOR

Art. 33-A.  A transferência de dívida de financiamento imobiliário com garantia real, de um credor para outro, inclusive sob a forma de sub-rogação, obriga o credor original a emitir documento que ateste, para todos os fins de direito, inclusive para efeito de averbação, a validade da transferência.       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Parágrafo único.  A emissão do documento será feita no prazo máximo de 2 (dois) dias úteis após a quitação da dívida original.         (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Art. 33-B.  Para fins de efetivação do disposto no art. 33-A, a nova instituição credora deverá informar à instituição credora original, por documento escrito ou, quando solicitado, eletrônico, as condições de financiamento oferecidas ao mutuário, inclusive as seguintes:        (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

I – a taxa de juros do financiamento;        (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

II – o custo efetivo total;       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

III – o prazo da operação;      (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

IV – o sistema de pagamento utilizado; e (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

V – o valor das prestações. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

§ 1o  A instituição credora original terá prazo máximo de 5 (cinco) dias úteis, contados do recebimento das informações de que trata o caput, para solicitar à instituição proponente da transferência o envio dos recursos necessários para efetivar a transferência.      (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

§ 2o  O mutuário da instituição credora original poderá, a qualquer tempo, enquanto não encaminhada a solicitação de envio dos recursos necessários para efetivar a transferência de que trata o § 1o, decidir pela não efetivação da transferência, sendo vedada a cobrança de qualquer tipo de ônus ou custa por parte das instituições envolvidas.       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

§ 3o  A eventual desistência do mutuário deverá ser informada à instituição credora original, que terá até 2 (dois) dias úteis para transmiti-la à instituição proponente da transferência.       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Art. 33-C.  O credor original deverá fornecer a terceiros, sempre que formalmente solicitado pelo mutuário, as informações sobre o crédito que se fizerem necessárias para viabilizar a transferência referida no art. 33-A. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Parágrafo único.  O credor original não poderá realizar ações que impeçam, limitem ou dificultem o fornecimento das informações requeridas na forma do caput.       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Art. 33-D.  A instituição credora original poderá exigir ressarcimento financeiro pelo custo de originação da operação de crédito, o qual não poderá ser repassado ao mutuário.       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

§ 1o  O ressarcimento disposto no caput deverá ser proporcional ao valor do saldo devedor apurado à época da transferência e decrescente com o decurso de prazo desde a assinatura do contrato, cabendo sua liquidação à instituição proponente da transferência.        (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

§ 2o  O Conselho Monetário Nacional disciplinará o disposto neste artigo, podendo inclusive limitar o ressarcimento considerando o tipo de operação de crédito ou o prazo decorrido desde a assinatura do contrato de crédito com a instituição credora original até o momento da transferência.        (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Art. 33-E.  O Conselho Monetário Nacional e o Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, no âmbito de suas respectivas competências, expedirão as instruções que se fizerem necessárias à execução do disposto no parágrafo único do art. 31 e nos arts. 33-A a 33-D desta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Art. 33-F.  O disposto nos arts. 33-A a 33-E desta Lei não se aplica às operações de transferência de dívida decorrentes de cessão de crédito entre entidades que compõem o Sistema Financeiro da Habitação, desde que a citada transferência independa de manifestação do mutuário. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Retirada de Sócio com Previsão de Extinção pela Falta de Recomposição Societária

A sociedade civil denominada XYZ Administração de Imóveis S/C LTDA era constituída de dois (2) sócios: Fulano e Beltrana.

Através da alteração contratual datada de 14 de janeiro de 2.015 e arquivada no Cartório, Fulano saiu da sociedade, ficando por conseguinte, somente a sócia Beltrana, com previsão de recompor a sociedade sob pena de dissolução (inciso IV do art. 1.033 do CC), conforme disposição do § 1º da cláusula 5ª da alteração contratual.

Passados 180 dias, a sociedade não foi reconstituída para inclusão de mais um sócio.

Somente em 08 de fevereiro de 2.019, a sociedade foi reconstituída, com a entrada da sócia Sicrana na sociedade e cujo instrumento de alteração contratual foi apresentado para a averbação e devolvido com exigências.

Qual o caminho a ser tomado neste caso?

Averba-se a alteração contratual objetivada?

Ou

Oriento o interessado entrar com reclamação administrativa?

Resposta:

  1. Fora a exceção do parágrafo 1º do artigo 1.033 do CC, no seu inciso IV é claro ao dizer que a sociedade será dissolvida à falta de pluralidade de sócios se não reconstituída no prazo de cento e oitenta dias;
  2. Aliás o próprio parágrafo primeiro da clausula 5ª do contrato social já previa essa situação (alteração de 14.01.2015);
  3. A Nota de Devolução está correta, e não vejo a possibilidade da averbação da alteração nos termos da Lei;
  4. Portanto a interessada poderá se assim entender entrar com um pedido de providência e não reclamação junto a corregedoria permanente do RCJP.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 07 de Novembro de 2.019.

LEI N 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Art. 1.033. Dissolve-se a sociedade quando ocorrer:

I – o vencimento do prazo de duração, salvo se, vencido este e sem oposição de sócio, não entrar a sociedade em liquidação, caso em que se prorrogará por tempo indeterminado;

II – o consenso unânime dos sócios;

III – a deliberação dos sócios, por maioria absoluta, na sociedade de prazo indeterminado;

IV – a falta de pluralidade de sócios, não reconstituída no prazo de cento e oitenta dias;

V – a extinção, na forma da lei, de autorização para funcionar.

Parágrafo único. Não se aplica o disposto no inciso IV caso o sócio remanescente, inclusive na hipótese de concentração de todas as cotas da sociedade sob sua titularidade, requeira, no Registro Público de Empresas Mercantis, a transformação do registro da sociedade para empresário individual ou para empresa individual de responsabilidade limitada, observado, no que couber, o disposto nos arts. 1.113 a 1.115 deste Código (Redação dada pela Lei nº 12.441, de 2011) (Vigência)

Art. 1.052. Na sociedade limitada, a responsabilidade de cada sócio é restrita ao valor de suas quotas, mas todos respondem solidariamente pela integralização do capital social.    

§ 1º  A sociedade limitada pode ser constituída por 1 (uma) ou mais pessoas.     (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

Pacto Antenupcial Decorrente da Lei – Desnecessária Averbação das Cláusulas

Foi apresentado e protocolado o requerimento para averbação do casamento de Fulano, no regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei Federal nº.6.515/1977, com escritura de pacto antenupcial registrada no Oficial de Registro de Imóveis de outra comarca.

Queria saber se na averbação do casamento consto as clausulas constantes do registro do pacto, porque ainda não tinha visto pacto no casamento realizado no regime da comunhão parcial de bens, na vigência da lei?

Resposta:

Não porque tais clausulas são em decorrência da lei e estão de acordo com ela (artigos 1647, 1655 e 1658 a 1.666 do Código Civil), não havendo a real necessidade de constá-las na averbação do casamento. Ademais, nos termos do artigo n. 1655, citado é nula a convenção ou cláusula dela que contravenha disposição absoluta de lei. E as questões relativas aos pacto antenupcial devem ser resolvidas, quando for o caso pelas vias jurisdicionais.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 05 de Julho de 2.017.

Fundo de Arrendamento Residencial (FAR)

Foram apresentados vários contratos do FAR (compra e venda com alienação fiduciária), com fundamento nos Art. 2º e art. 8º da Lei nº 10.188/01 sem a cláusula de impedimento de venda dentro de 24 meses. 

Diante da Apelação Cível: 0016998-31.2015.8.26.0224, onde ficou decidido que estando o contrato enquadrado no termos do Artigos 1º, §3º, da Lei nº 10.188/01, seria uma compra e venda direta, sem arrendamento, sem licitação e com cláusulas de impedimento 24 meses.

Sendo o enquadramento nos termos do Art. 2º, §7º, II e art. 8º, §1º, da Lei nº 10.188/01, a compra e venda dependeria de prévio arrendamento na modalidade licitação com impedimento 24 meses.

A partir desta Apelação Cível, como proceder? 

Resposta:

Os imóveis estão sendo alienados pelo FAR sem arrendamento (artigo 1º, parágrafo 3º da Lei 10.188/2001) e sem licitação (artigo 4º, parágrafo único da Lei referida).

E consoantes decisões do CSMSP, além da mencionada acima na consulta, as APC de nºs: 0016996-61.2015.8.26.0224, 0016997-46.2015.8.26.0224, 0016999-16.2015.8.26.0224 e 0017001-83.2015.8.26.0224 e 0017005-23.2015.8.26.0224. E tendo em vista que ao alterar a Lei 10.188/01, a Lei n. 11.474/07, a um só tempo, teve que assentar, em suas disposições gerais: a) a possibilidade de alienação, sem prévio arrendamento; b) a figura da desimobilização; c) conseqüentemente a criação do prazo de carência de 24 meses para revenda. A intenção foi a de viabilizar a alienação dos imóveis não adquiridos, sem a necessidade de arrendamento, mas através da venda com pagamento à vista ainda que através de mútuo com alienação fiduciária. Para tanto, previram-se a exceção ao arrendamento (artigo 1º, parágrafo 3º) e a figura da desimobilização  (artigo 2º parágrafo 7º, II), mas ao mesmo tempo, para evitar especulação imobiliária, desvirtuando-se a intenção da lei – oferta de moradia à população carente – impediu-se a revenda por 24 meses, em qualquer forma (vender, prometer ou ceder os seus direitos sobre o imóvel alienado ) (APC0016996-61.2015.8.26.00224).

Portanto, os contratos devem ser aditados ou re-ratificados para constar/contemplar a clausula impeditiva de o adquirente , no prazo de 24 (vinte e quatro) meses, vender, prometer vender ou ceder os seus direitos sobre o imóvel alienado (artigo 8º, parágrafo 1º da Lei 10.188/01)

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 15 de Maio de 2.017.

LEI No 10.188, DE 12 DE FEVEREIRO DE 2001.

Art. 1o  Fica instituído o Programa de Arrendamento Residencial para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra. (Redação dada pela Lei nº 11.474, de 2007)

§ 3o  Fica facultada a alienação, sem prévio arrendamento, ou a cessão de direitos dos imóveis adquiridos no âmbito do Programa. (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

Art. 2o  Para a operacionalização do Programa instituído nesta Lei, é a CEF autorizada a criar um fundo financeiro privado com o fim exclusivo de segregação patrimonial e contábil dos haveres financeiros e imobiliários destinados ao Programa. (Redação dada pela Lei nº 12.693, de 20120)

§ 7o  A alienação dos imóveis pertencentes ao patrimônio do fundo a  que se  refere o caput deste artigo será efetivada diretamente pela CEF, constituindo o instrumento de alienação documento hábil para cancelamento, perante o Cartório de Registro de Imóveis, das averbações pertinentes às restrições e ao destaque de que tratam os §§ 3o e 4o deste artigo, observando-se: (Redação dada pela Lei nº 11.474, de 2007)

I – o decurso do prazo contratual do Arrendamento Residencial; ou (Incluído pela Lei nº 11.474, de 2007)

II – a critério do gestor do Fundo, o processo de desimobilização do fundo financeiro de que trata o caput deste artigo. (Incluído pela Lei nº 11.474, de 2007)

DO ARRENDAMENTO RESIDENCIAL

Art. 8o O contrato de aquisição de imóveis pelo arrendador, as cessões de posse e as promessas de cessão, bem como o contrato de transferência do direito de propriedade ou do domínio útil ao arrendatário, serão celebrados por instrumento particular com força de escritura pública e registrados em Cartório de Registro de Imóveis competente. (Redação dada pela Lei nº 10.859, de 2004)

§ 1o  O contrato de compra e venda referente ao imóvel objeto de arrendamento residencial que vier a ser alienado na forma do inciso II do § 7o do art. 2o desta Lei, ainda que o pagamento integral seja feito à vista, contemplará cláusula impeditiva de o adquirente, no prazo de 24 (vinte e quatro) meses, vender, prometer vender ou ceder seus direitos sobre o imóvel alienado. (Incluído pela Lei nº 11.474, de 2007)

§ 2o  O prazo a que se refere o § 1o deste artigo poderá, excepcionalmente, ser reduzido conforme critério a ser definido pelo Ministério das Cidades, nos casos de arrendamento com período superior à metade do prazo final regulamentado. (Incluído pela Lei nº 11.474, de 2007)

Art. 4o  Compete à CEF:

Parágrafo único.  As operações de aquisição, construção, recuperação, arrendamento e venda de imóveis obedecerão aos critérios estabelecidos pela CEF, respeitados os princípios da legalidade, finalidade, razoabilidade, moralidade administrativa, interesse público e eficiência, ficando dispensada da observância das disposições específicas da lei geral de licitação