EIRELI – Administrador n/ Sócio – Formalidades

Recebemos um Contrato de Venda e Compra de Imóvel e Alienação Fiduciária em que a vendedora é uma EIRELI que está sendo representada por Fulano, entretanto, em análise ao contrato social percebemos que, na Cláusula Oitava – Da Administração, do contrato social, verificamos que o Sr. Fulano (não qualificado como sócio ou administrador) e a Sra, Beltrana (titular da empresa) podem administrar a empresa de forma isolada, dando a entender que a EIRELI possui dois administradores.

Além disso, na certidão simplificada emitida pela Junta COmercial, não faz menção alguma ao Sr. Fulano.

-Diante disso, gostaríamos do seu parecer sobre o assunto.

Resposta:

  1. Nos termos do artigo nº 980-A, parágrafo 6º do Código Civil, aplicam-se à empresa individual de responsabilidade limitada, no que couber, as regras previstas para as sociedades limitadas;
  2. Nos termos do artigo 1.061 e seguintes do Código Civil poderá haver a figura do administrador não sócio, sendo que nos termos do parágrafo 2º do artigo 1.062 do CC nos dez dias seguintes ao da investidura, deve o administrador requerer seja averbada sua nomeação no registro competente, mencionando o seu nome, nacionalidade, estado civil, residência, com exibição de documento de identidade, o ato e a data da nomeação e o prazo de gestão, o que não ocorreu uma vez que na certidão simplificada emitida pela  Junta Comercial nada consta quando ao Sr. Fulano ser administrador;
  3. Já na clausula 8ª do contrato social consta que a administração será exercida por este isoladamente a Beltrana, podendo qualquer um administrar isoladamente, não constando, porém, que Fulano é administrador;
  4. Portanto, a cláusula 8ª do contrato social deve ser alterada para constar que Fulano é administrador nomeado (podendo administrar isoladamente) e providenciar a averbação de sua nomeação no registro competente (Junta Comercial) nos termos do § 2º do artigo 1.062 do CC, para maior segurança jurídica da vc e demais atos que seguirão.

Sub censura.

São Paulo, 13 de Setembro de 2,021.

Instrumento Particular – Rubricas Ausentes

Recebemos o contrato por Instrumento Particular de Alienação Fiduciária, e ambos os documentos não contém as rubricas do banco credor e das testemunhas.

Alega a representante do banco que a mera assinatura ao final dos contratos é suficiente, no entanto, as folhas são soltas e não sequenciais.

Podemos aceitar ou exigimos as rubricas de todos em todas as vias?

Resposta:

  1. Quando às testemunhas estas pelas decisões do CSMSP de nºs 900000-34.201,3.8.26.0506, 025431-76.2013.8.26.0100 e 0018645-08.2012.8.26.260114, são dispensadas. No entanto in casu, estas comparecem. E geralmente elas nada atestam quando ao documento/instrumento em si, mas tão somente quanto conhecerem as partes. Portanto se dispensadas também há de se dispensar as rubricas, pois como dito não atestam o teor do instrumento;
  2. Quanto às partes existem duas rubricas, ao que parece uma do credor e outra do devedor. Porém as rubricas em instrumentos particulares também podem ser dispensadas APC de nº 0026786-27.2013.8.26.0100.

Sub censura.

São Paulo, 14 de Setembro de 2.021.

Regularização Fundiária – Imóvel de Companhia Habitacional – Conjunto Habitacional

As áreas públicas de loteamentos e da regularização fundiária poderão ser incorporadas ao Município (artigo 22, da Lei 6.766/79 e artigo 53, da Lei 13.465/17), enquanto que as localizadas em Conjuntos Habitacionais, não têm previsão legal.

A Prefeitura Municipal está solicitando as respectivas incorporações dessas áreas.

Não havendo essa previsão, o Cartório pode exigir escritura pública de doação, para esse mister?

Resposta:

  1. O município é um dos legitimados para requerer a Reurb (artigo 14,I da Lei 13.465/17
  2. No âmbito da Reurb pode ser empregado a desapropriação (artigo 15, III, e especialmente no caso o inciso VI, mas também a doação (artigo 15, XIV da Lei 13.465/17 e artigo 8º, XIV do Decreto 9.310/18;
  3. Via de regra os conjuntos habitacionais são realizados pela CDHU (que está para ser extinta pelo Governo do Estado de São). E a usucapião de imóvel pertencente a CDHU é possível, porque a CDHU é uma sociedade de economia mista e os seus bens não são bens públicos (Decisão da 7ª Câmara de Direito Privado do Estado de São Paulo – processo 0215657-71.2009.8.26.0005). Ver também usucapião de imóveis pertencentes as Companhias Habitacionais de Economia Mista (Migalhas de 06-04-2.021). Portanto se é possível a usucapião também é possível a regularização fundiária de conjunto habitacional pertencente a CDHU, ou outra companhia habitacional de economia mista.
  4. Entretanto esse conjunto habitacional deve estar inserido no processo da Reurb feita pelo município, especialmente na demarcação urbanística, da CRF (certidão de regularização fundiária, plantas e memoriais, etc..)  Sendo que na Regularização fundiária também podem ser de imóvel antes construído;
  5. Portanto a doação do conjunto habitacional também é possível (artigo 15, XIV da Lei 13.465/17 e artigo 8º, XIV do Deceto9.310/18.
  6. Ver também Boletim do Irib em Revista de nº 359 de Maio/2.019, páginas 142 e ss , 154 e ss e 170 e ss (Legitimação Fundiária e Legitimação de Posse), APC de nº 1001397-09-2019.8.26.0553 e Primeiras Impressões sobre a Lei 13.465/17 e Vicente de Abreu Amadei, Alberto Gentil de Almeida Pedroso e Ralpho de Barros Monteiro Filho , especialmente páginas 16 a 19, 43 a 63, especialmente a página 56 (Registro da Reub) (Esse Trabalho de 92 páginas poderá ser facilmente encontrado no Google com o seu título e node do primeiro autor (Vicente Amadei).

Sub censura.

São Paulo, 13 de Setembro de 2.021.

LEI Nº 13.465, DE 11 DE JULHO DE 2017.

Art. 13. A Reurb compreende duas modalidades:

I – Reurb de Interesse Social (Reurb-S) – regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal; e

Dos Legitimados para Requerer a Reurb

Art. 14. Poderão requerer a Reurb:

I – a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública indireta;

II – os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana;

III – os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores;

IV – a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes; e

V – o Ministério Público.

§ 1º Os legitimados poderão promover todos os atos necessários à regularização fundiária, inclusive requerer os atos de registro.

§ 2º Nos casos de parcelamento do solo, de conjunto habitacional ou de condomínio informal, empreendidos por particular, a conclusão da Reurb confere direito de regresso àqueles que suportarem os seus custos e obrigações contra os responsáveis pela implantação dos núcleos urbanos informais.

§ 3º O requerimento de instauração da Reurb por proprietários de terreno, loteadores e incorporadores que tenham dado causa à formação de núcleos urbanos informais, ou os seus sucessores, não os eximirá de responsabilidades administrativa, civil ou criminal.

Art. 15. Poderão ser empregados, no âmbito da Reurb, sem prejuízo de outros que se apresentem adequados, os seguintes institutos jurídicos:

III – a desapropriação em favor dos possuidores, nos termos dos §§ 4º 5º do art. 1.228 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil);

VI – a desapropriação por interesse social, nos termos do inciso IV do art. 2º da Lei nº 4.132, de 10 de setembro de 1962;

XIV – a doação;

Art. 53. Com o registro da CRF, serão incorporados automaticamente ao patrimônio público as vias públicas, as áreas destinadas ao uso comum do povo, os prédios públicos e os equipamentos urbanos, na forma indicada no projeto de regularização fundiária aprovado.

Parágrafo único. A requerimento do Município, o oficial de registro de imóveis abrirá matrícula para as áreas que tenham ingressado no domínio público.

Dos Conjuntos Habitacionais

Art. 59. Serão regularizados como conjuntos habitacionais os núcleos urbanos informais que tenham sido constituídos para a alienação de unidades já edificadas pelo próprio empreendedor, público ou privado.

§ 1º Os conjuntos habitacionais podem ser constituídos de parcelamento do solo com unidades edificadas isoladas, parcelamento do solo com edificações em condomínio, condomínios horizontais ou verticais, ou ambas as modalidades de parcelamento e condomínio.

§ 2º As unidades resultantes da regularização de conjuntos habitacionais serão atribuídas aos ocupantes reconhecidos, salvo quando o ente público promotor do programa habitacional demonstrar que, durante o processo de regularização fundiária, há obrigações pendentes, caso em que as unidades imobiliárias regularizadas serão a ele atribuídas.

Art. 60. Para a aprovação e registro dos conjuntos habitacionais que compõem a Reurb ficam dispensadas a apresentação do habite-se e, no caso de Reurb-S, as respectivas certidões negativas de tributos e contribuições previdenciárias.

DECRETO Nº 9.310, DE 15 DE MARÇO DE 2018

Art. 8º Os seguintes institutos jurídicos poderão ser empregados no âmbito da Reurb, sem prejuízo de outros considerados adequados:

XIV – a doação;

LEI N 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

  Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

§ 4 O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.

§ 5 No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.

CDHU – Compromisso n/ Registrado – Divórcio e Doação

Foi protocolado o instrumento particular de quitação de financiamento e de venda e compra de imóvel.

Na folha 4, do instrumento menciona que o imóvel do casal que seria partilhado na proporção de 50%, ficará somente em nome da Sra Fulana e esta após sua regularização junto a CDHU, compromete-se em fazer junto ao cartório competente, através de escritura pública, a doação do imóvel com reserva de usufruto para seus dois filhos, ficando como usufrutária do imóvel.

Mas no instrumento foram qualificados os dois filhos e as respectivas esposas, não constando a qualificação de Fulana que seria a usufrutuária.

No meu entender o imóvel teria que ficar na totalidade para a Sra. Fulana, para posterior regularização através de escritura a doação com reserva.

Procede a minha dúvida?

Resposta:

  1. O imóvel ainda se encontra registrado  em nome do CDHU conforme matrícula;
  2. Tudo o que foi estipulado/concordado/homologado pelo Juízo do processo de divórcio foi cumprido, porém de outra maneira mais simples e menos onerosa e com o mesmo resultado tanto que a CHDU outorgou a escritura dessa forma cumprindo o acordo realizado por ocasião do divórcio do casal;
  3. Ocorre que a escritura particular apresentada deve ser rerratificada ou aditada em dois pontos:
  4. Vejamos:
    1.  O valor que à época era em Cruzeiros (23.073.475,10) deve ser convertido para o Real que daria um valor de R$ 8,3903 (em cumprimento ao compromisso não registrado e acordado por ocasião do divorcio do casal (pais dos ora compradores);
    1. Como ficou no acordo estipulado de que o usufruto ficaria em sua totalidade para a Senhora Fulana, o título também deve ser rerratificado nesse sentido, ou seja, a venda e compra deverá ser da nua propriedade para os dois filhos – R$ 5.5935 e o usufruto (vitalício – R$2.7967) a para a divorciada Fulana, constando na rerratificação também  a sua completa qualificação.

Sub censura.

São Paulo, 08 de Setembro de 2.021.

Prenotação- Prioridade – Indisponibilidade

Recebemos ordem de indisponibilidade sobre os imóveis da XYZ LTDA. Ocorre que, nesta Serventia existem 03 Protocolos referentes a ordens de penhoras trabalhistas sobre os mesmos imóveis dessa pessoa jurídica, prorrogados por estarem aguardando decisões judiciais e com prioridade sobre o presente Protocolo. Em virtude disso, gostaríamos de saber:

(A) O Protocolo 123, da ordem de indisponibilidade, também deverá ficar prorrogado?

(B) A indisponibilidade só poderá ser averbada após o encerramento dos Protocolos referentes a ordens de penhoras trabalhistas, atendendo ao princípio da prioridade?

(C) Existe alguma previsão para a indisponibilidade não ficar limitada a prioridade dos Protocolos judiciais anteriormente protocolados?

Respostas:

  1. Como existem protocolos anteriores com prioridade prorrogada aguardando decisões judiciais, o protocolo da indisponibilidade ficará na fila de prioridade e prorrogado aguardando o desfecho dos protocolos anteriores;
  2. Sim, a indisponibilidade somente poderá ser averbada após o encerramento dos protocolos anteriores;
  3. Sim, se o Juiz que determinou a indisponibilidade determinar a sua averbação independente da prioridade;
  4. Se não existirem direitos reais contraditórios (matrículas distintas sem contraditórios entre elas – cédula de crédito rural);
  5. Ver processos CGJSP de nºs 1003691-30.2017.8.26.0286, 100369*1-30.2017.8.26.0286, 1089231-22.2017.8.26.0100, 95.139/2014, da 1ª VRP – Capital – São Paulo de nºs. 1065083-10.2018.8.26.0100 e 1029961-33.2018.8.26.0100, e nossa resposta anterior, abaixo reproduzida.

Sub censura.

São Paulo, 06 de Setembro de 2.021.

RESPOSTA ANTERIOR

O protocolo trata de uma indisponibilidade de bens em nome do proprietário recebia pela Central emitida pela Vara do Trabalho.

Na matrícula do imóvel já consta uma indisponibilidade averbada no AV-7, entretanto, no outro protocolo fora autorizada o cancelamento desta indisponibilidade, sendo enviado Ofício ao juízo competente para que seja realizado o pagamento dos emolumentos e, para que seja realizado o devido cancelamento, estando ainda pendente o pagamento.

Pergunto:

Haveria algum prejuízo ou empecilho averbar esta nova indisponibilidade sendo que há o outro protocolo em aberto, nos termos do princípio da prioridade?

Resposta:

  1. Sim, uma vez que o número de ordem determina a prioridade do título. O exame do segundo título subordina-se ao resultado do procedimento de registro (averbação) do título que goza da prioridade. Somente se inaugurará novo procedimento registrário, ao cessarem os efeitos da prenotação do primeiro. Nessa hipótese, os prazos ficarão suspensos e se contarão a partir do dia em que o segundo título assumir a sua posição de precedência na fila.
  2. Há a necessidade de se aguardar o exame dos protocolo anteriores, e somente após o cancelamento da prenotação do primeiro decorrido o trintídio legal, é que se averbará a indisponibilidade prenotada em segundo lugar, quer seja pelo cumprimento da exigência antes do prazo da prenotação ou por decurso do prazo sem o cumprimento da exigência.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 19 de Abril de 2.021.

Imissão Provisória de Posse – Concessionária de Serviço Público

Recebemos nossa primeira Imissão Provisória na Posse. Como é um título novo e um instituto repleto de discussões doutrinárias favoráveis e desfavoráveis, temos dúvidas especialmente no seguinte:

(A) Essa decisão seria passível de registro nos termos do que determina o artigo 992, inciso XXXV, do Código de Normas de Pernambuco?

Art. 992. O registro é o ato principal escriturado na matrícula do imóvel, necessário para a produção dos efeitos de aquisição, trans‐ missão, modificação ou extinção dos direitos reais sobre o imóvel.

§1º Serão objeto de registro, em sentido estrito, os relativos aos seguintes atos, negócios ou fatos jurídicos, em ordem de frequência ou importância:

XXXV – imissão provisória na posse e respectiva cessão e pro‐ messa de cessão, quando concedido à união, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, para a execução de parcelamento popular;

(B) A CELPE (autora) é uma empresa privatizada de distribuição de energia elétrica do Estado de Pernambuco e figura como autora da ação. Ela poderia ser considerada como uma entidade delegada, nos termos do citado artigo 992, inciso XXXV, do Código de Normas de Pernambuco?

(C) Os réus da ação são o Espólio do proprietário e os seus herdeiros (sem diferenciação entre meeira e herdeiros), no entanto, na Matrícula do 1º Registro de Imóveis Local, não consta nenhuma informação acerca do óbito e da partilha dos bens do proprietário, bem como os demais dados de sua qualificação e de seu cônjuge. Dito isto, gostaríamos de saber: é necessário solicitar os registros/averbações necessários para fazer constar o inventário e partilha dos bens do proprietário falecido, bem como das demais informações acerca de sua qualificação e de seu cônjuge?

(D) É necessário solicitar do Juízo a apresentação de mais algum documento processual e/ou das partes para instruir o ato de registro?

(E) No título apresentado foi citada a Resolução Autorizativa nº 7.258/2018 da ANEEL, mas tal Resolução não foi apresentada junto ao Protocolo. É necessário solicitá-la em Nota?

(F) Trata-se de imóvel rural com área de 10,2148 hectares, conforme Matrícula do 1º RegistroI de Imóveis Local, que não foi descrito de forma pormenorizada na Decisão da Juíza – na verdade, só foi indicado o número de sua Matrícula. É necessário solicitar a apresentação de novo título em que o imóvel rural seja descrito de forma pormenorizada?

(G) A Juíza deferiu o pedido de imissão provisória na posse a favor da requerente sobre uma área de 9.997,264 m², ou seja, inferior ao mínimo legal de 2 hectares e inferior à área total do imóvel (10,2148 hectares). É possível registrar o título considerando apenas uma fração do imóvel rural? É possível que essa fração seja inferior a 2 hectares (mínimo legal)?

(H) Seria necessário solicitar a apresentação de título judicial que descreva/destaque, dentre o imóvel rural como um todo, a poligonal da área de 9.997,264 m², deferida na decisão, para fins de esclarecer/indicar qual a parcela do todo seria imitida provisoriamente na posse da requerente?

(I) Por ser título judicial, e em virtude da urgência do Estado, inerente ao instituto da imissão provisória na posse, cumulada com o depósito judicial realizado, os dois requisitos da imissão, é possível efetuar a postergação das pendências de regularização do imóvel e dos envolvidos? Se sim, quais informações poderiam ser postergadas (em relação as partes e ao imóvel)?

(J) O único valor descrito na documentação apresentada foi o valor da causa (R$ 40.545,82). Em virtude disso, gostaríamos de saber como se dará a cobrança de emolumentos, se existe gratuidade ou se o ato de registro deverá ser cobrado neste momento? Em sendo cobrado neste momento, a base de cálculo poderá ser baseada no valor da causa ou será necessário solicitar a indicação do VD e VF no título?

(K) Como deve ser o ato de registro da imissão provisória na posse? Abrimos a Matrícula do imóvel com a área total, conforme a Matrícula nº 36.648 e indicamos que sobre esta área, uma parcela está em processo judicial? Ou abrimos a Matrícula considerando a área total do imóvel e solicitamos o destaque, no título judicial, da poligonal da área pretendida, que ganhará nova Matrícula? A requerente deverá passar para a posição de proprietária do imóvel? Ou a imissão provisória na posse não possui o condão de transferir a propriedade, que se dará somente com a desapropriação?

Respostas:

  1. Sim, o ato é de registro e possível, ver DL 3.365/41artigo 15, § 4º, 1225, XIII do CC e 167, I, 36 da LRP;
  2. Sim, é concessionária pública, ver DL 3.365/41 artigo 3º, I;
  3. Não, forque a desapropriação é forma originária de aquisição e  a emissão de provisória de posse aplicam-se esta regras, tanto que está dentro do contexto do DL (Ver também artigo 15§ 1º do Decreto);
  4. Na realidade não, a não ser plantas e memoriais (artigo 13 do DL);
  5. Mesmo que mencionado na sentença seria interessante a sua apresentação da Resolução autorizativa. Portanto pode sim ser solicitada;
  6. Sim como dito memorial e planta;
  7. Sim é exceção prevista em Lei (DL 62.504/68, artigo 2º, I);
  8. Não. pela apresentação da Resolução, planta e memorial, e demais documentos que indiquem a área (inclusive petição inicial se for o caso);
  9. Sim, se for o caso, mas quanto a descrição não, quanto quais é com vocês;
  10. Pelo valor da causa, e/ou ITR/CCIR
  11. Devendo ser aberta matrícula para a área imitida, averbando-se na matrícula mãe/original que parte do imóvel com áreas de 9.997,264 m2, teve declarado provisoriamente a imissão de posse. Essa matrícula. A imissão de posse não transmite a propriedade, mas somente a posse, portanto a matrícula a ser aberta será em nome do proprietário (anterior) registrando-se a imissão;
  12. Não há anuência nesse caso, pois antecede a desapropriação que é forma originária de aquisição. A desvinculação do imóvel residencial é consequência (penso que esse imóvel rural são casas  daqueles que recebem  o lote agrícola  em outro local que pode até ser confrontante com o lote agrícola como consta da matrícula)
  13. Citado artigo refere-se que a alegação de urgência não poderá ser renovada e o expropriante deve requerer a imissão de posse  em 120 dias o que parece ter sido feito o processo é de 2.018.

Sub censura

São Paulo, 1º de Setembro de 2.021.

Compra e Venda de Ascendente p/ Descendente – Anuência do Cônjuge Desnecessária

Trata-se de uma compra e venda de imóvel em que os pais (vendedores) vendem o imóvel para uma filha (compradora).

Foram qualificados os demais filhos como anuentes do negócio jurídico. Ocorre que um dos filhos anuentes foi qualificado como “casado”, sem descrever o regime de bens do casamento bem como não foi mencionada seu cônjuge.

Neste sentido:

a) é necessário solicitar a alteração da escritura para fazer constar o regime de bens do casamento e a qualificação do cônjuge de Alan?

b) o cônjuge deve ser qualificado como anuente?

c) o cônjuge também precisa dar sua anuência no negócio jurídico?

Resposta:

  1.  Entendo, s.m.j., que não será necessário o comparecimento do cônjuge casado com o irmão da outorgada compradora na escritura de venda e compra de ascendente para descendente, principalmente se for casada pelo regime da Comunhão Parcial de Bens. Até porque, em face do regime do casamento, não haveria comunicação dos bens havidos por doação ou sucessão (artigo 1.659, I do CC).
  2. Se os descendentes forem casados não necessitarão de concordância de seus cônjuges, porque para eles não se trata de compra e venda, mas de atos jurídicos exclusivamente unilaterais que integrarão o contrato para fins de validade e eficácia.
  3. Ademais, a questão do consentimento dos demais descendentes na Venda e Compra de ascendentes para descendentes é uma questão extra registraria (ver artigo 496 do CC/02).
  •  A rigor, na escritura o concordante deveria ter a sua qualificação completa, identificação de seu cônjuge, regime e época de casamento. porém prescindível.
  • Portanto nada será necessário dos itens a, b e c da consulta .

Sub censura.

São Paulo, 31 de Agosto de 2.021.

Indisponibilidade – Bem de Família

Foi enviada ordem de indisponibilidade via Central Nacional de Indisponibilidade, constringindo Fulano e Sicrana, ambos são casados e proprietários do imóvel da matrícula em tela.

Ocorre que, conforme R.05, houve instituição de bem de família.

É possível a averbação de indisponibilidade em imóvel registrado como bem de família?

Resposta:

Sim, é perfeitamente possível a averbação da indisponibilidade decreta sobre imóvel sobre o qual foi instituído bem de família mesmo em a instituição já retirando a disponibilidade do bem. Ademais a instituição eventualmente poderia ser cancelada.

Após a averbação seria de boa ramagem  comunicar o Juízo que decretou a indisponibilidade  que esta foi averbada e que sobre o imóvel recai o instituto do bem de família.

Sub censura.

São Paulo, 31 de Agosto de 2.021.