Regularização Fundiária – Abertura de Matrícula – Proprietários Anteriores

A Prefeitura solicitou o Registro da Regularização Fundiária dos imóveis das matrículas nºs 1, 2, e 3 e da transcrição 4, tendo o Cartório elaborado a seguinte nota de devolução:

“- Constar do requerimento que a regularização fundiária corresponde aos imóveis das matrículas nºs 1, 2, e 3 e da transcrição 4 , deste Registro, que totaliza a área de 27.526,50m², constante da planta. Estes imóveis estão registrados em nome de diversas pessoas, não havendo possibilidade de fusão, até que sejam permutadas as partes ideais de cada uma, de modo que todas estejam em seus domínios, em partes iguais, para possibilitar a abertura da matrícula do auto demarcação. A transcrição nº. 4, foi mencionada na matrícula nº. 1, como título aquisitivo, dos loteadores, para o descerramento da mesma, parecendo não figurar no registro, para efetio da regularização.

Assim, não havendo fusão, a regularização deverá ser feita em cada uma das matrículas, com a elaboração de cada um dos autos de demarcação urbanística. O memorial descritivo menciona uma área de 14.523,42m², não constante da planta.

– Apresentar as CRF de cada uma das áreas a serem regularizadas. Conforme se verifica do § 1º, do artigo 31, da Lei 13.465/17, caberá ao Município notificar os titulares do domínio, os confrontantes e os terceiros interessados. Na ausência, publicar o edital, acompanhado da publicação.

– Apresentar relação dos ocupantes, para arquivo.”

Não se conformando, a Prefeitura solicitou o reexame do título, acrescentando tratar-se da aplicação do § 2º, do artigo 42, da Lei 13.465/2017.

a). O cartório pode abrir matrícula, dela constando todos os titulares do domínio e suas respectivas aquisições? Seria esta a interpretação do dispositivo supra, em detrimento ao Princípio da Unitariedade da Matrícula?

b) Ou seja, o Cartório abrirá a matrícula e fará a averbação do desmembramento nas matrículas de origem, fazendo as anotações recíprocas, mas sempre considerando um único proprietário e não todos os demais, com títulos diferentes?

Resposta:

No caso não se trata do artigo 42 § 2º,até porque o artigo 42 somente tem § único. É o parágrafo 2º do artigo 44;

  1. A matrícula deverá ser aberta para fins de registro (artigo 44, §§ 1º, I, e 2º  da Lei 13.465/17 (daqui por diante denominada somente Lei). Deverá ser seguido os artigos 19 e seus §§ (auto de demarcação urbanística que poderá (abranger parte ou a totalidade de um ou mais imóveis, inclusive de domínio privado) , artigo 20 (notificação dos titulares de domínio e os confrontantes da área demarcada, 22 (decorrido o prazo de impugnação ou superada a oposição  o auto de demarcação urbanística será averbado nas matrículas por ele alcançadas), 23( que detiver área privada), 28, II (titulares de direitos reais) e seguintes , 31, § 1º  (notificar titulares de domínio com dispensa de notificação nos termos do § 6º do artigo 44 (notificação pelo município – artigo 31, § 1º), 35 e seus incisos, 44, § 2º49, 50, 51,  e Capítulo XX das NSCGJSP item 267 ao 324 (especialmente os itens 289, 293 (abertura de matrícula) 295, 297, 299, 303, 304, 310 e 318);
  2. A matricula será aberta nos termos do item 293 do Capítulo XX das NSCGJSP com a descrição do memorial descritivo da gleba  apresentado com o projeto de regularização, constando “proprietários indicados na matrícula de origem” ou “proprietários não indicados”se, o caso fazendo as averbações nas transcrições ou matrículas atingidas total ou parcialmente, independente de retificação, unificação ou apuração de disponibilidade e remanescente, ainda que supere a área disponível nos registros identificados e, por fim procedera o registro da CRF na matrícula nova.

Sub censura.

São Paulo, 30 de Agosto de 2.021.

Naturalização – Documentos e Publicações

Foi apresentada uma Carta de Sentença de Partilha em que uma das partes apresente RG (Documento de Identificação) do Estado de São Paulo, com numeração normal, e a qualificação de brasileiro.

Porém, na matrícula do imóvel, o que consta é que a pessoa é estrangeira, qualificada com RNE (Registro de Estrangeiro).

Em nota de devolução, foi solicitado que se apresentassem os documentos de naturalização, e a parte apresentou um conjunto de documentos em cópia simples, que alegam ser os originais.

É o suficiente?

Resposta:

  1. Não, os documentos para fins de averbações devem ser apresentados no original ou em cópias autenticadas por Tabelião;
  2. No caso da averbação da naturalização para a nacionalidade  brasileira deve ser apresentada a portaria ministerial e o ato de naturalização, se diverso da portaria no original, ou cópia autenticada (artigos 64 a 73  da Lei 13.445/2.017 ( Art. 73. A naturalização produz efeitos após a publicação no Diário Oficial do ato de naturalização.);
  3. Foi apresentado somente cópia simples do pedido  de naturalização extraordinária ao Ministro da Justiça;
  4. Para a averbação do número do RG., constante da carteira de identidade  deve ser apresentada cópia autenticada desta.

Sub censura.

São Paulo, 22 de Agosto de 2.021.

Cédula de Crédito Bancário – Imóvel c/ Descrição Precária

Recebemos uma Cédula de Crédito Bancário de um imóvel rural para abrirmos a matrícula e registramos a hipoteca em 1º grau. No entanto, o problema encontra-se na matrícula do imóvel, tendo em vista que a descrição do imóvel está deficitária: “Frente sul, medindo 330 metros, limitando-se com o Rio. Lado nascente medindo 3.000 metros, limitando-se com terras que é ou foi dos herdeiros de Fulano. Lado Poente medindo 3.000 metros, limitando-se com a estrada do lagedo de propriedade dos requerentes”.

Nesses termos:

a) Haveria a possibilidade de averbação de postergação da retificação da descrição do imóvel, levando em consideração que iremos registrar apenas a garantia e não haverá transmissão da propriedade, nos termos do artigo 932-A caput e §1º do Código de Normas do estado de Pernambuco (descrito abaixo)?

b) Ou, levando em consideração o §4º do artigo 911 do Código de Normas de Pernambuco (descrito abaixo), haveria impedimento para a referida averbação de postergação?

Gostaríamos do seu parecer sobre o assunto.

Código de Normas de Pernambuco: 

Art. 932‐A: As averbações necessárias ao aperfeiçoamento da matrícula no que se refere aos princípios registrários poderão ser postergadas, com as devidas cautelas que o caso exigir, de modo a viabilizar a abertura da matrícula.

§1º A deficiência existente nos registros antigos não impedirá a abertura de ofício da matrícula, ou a requerimento da parte, à vista dos elementos constantes de tais registros, desde que garantam amarração mínima, mesmo precária, da identificação e localização do imóvel.

Art. 911, §4º: Na especificação e descrição das confrontações dos imóveis urbanos ou rurais é vedado o uso de expressões genéricas, tais como “com quem de direito”, ou “com sucessores” de determinadas pessoas.

Resposta:

  1. Na realidade o imóvel  no lado poente medindo 3.000 metros, limita-se com terras dos herdeiros de Fulano, e nos fundos  norte é que se limita com a estrada do lageado (ou lajeado) e de propriedade dos requerentes;
  2.  Assim temos duas situações:
  3. A abertura de matrícula de ofício ou a requerimento da parte (interessado – artigo 217 da LRP)  (artigo 932 do CN de Pernambuco – PE) que de qualquer forma poderia ser feita mesmo porque nos termos doas artigos 228/229 da LRP);
  • O artigo 911 do CN que veda o uso da expressão sucessores de determinadas pessoas que é o caso, pois na descrição do imóvel constante da matrícula isso ocorre por duas vezes (lado nascente, herdeiros de Martilho de Souza e lado poente  herdeiros de Geraldo Estrela
  • Na realidade o imóvel a rigor deveria ter a sua prévia retificação judicial ou administrativa, (artigos 212/213 da LRP) porque como o imóvel possui 99,00 hectares e  inferior  a 100,00 hectares não seria preciso ser georreferenciado, pois nesse caso o prazo do geo expira-se em 20-11-2.023. Porém nada impediria que se fizesse o georreferenciamento ao invés de retificação  judicial ou administrativa;
  • Entretanto como não haverá alienação mas sim oneração (registro de hipoteca cedular) que há pontos de amarração (Rio e Estrada) poderia o proprietário somente requerer a atualização das confrontações a serem averbadas na matricula ( com fulano de tal antes herdeiros de Martinho de Souza, e ciclano de tal antes  herdeiros de Fulano) mitigando e postergando a retificação ou mesmo o geo a critério do Oficial Registrador nos termos do artigo 28 da Lei 8.835/94.

Sub censura.

São Paulo, 25 de Agosto de 2.021.

Retificação – Citação de Confrontante Falecido s/ Herdeiros ou Inventário em Curso

Foi protocolado nesta serventia, os documentos referente a retificação de área do imóvel objeto da matrícula.

Nesta retificação foi apresentado o requerimento solicitando a notificação de um dos confrontantes.

O escrevente foi até o local e obteve a informação de que o Sr. Fulano, brasileiro, solteiro (confrontante) faleceu aproximadamente há 02 anos, não havendo herdeiros e ainda alegou não haver inventário do mesmo.

Pergunta ?

Diante desse caso, poderia ser feito a publicação do Edital? Ou se, for o caso, poderia ser feito a notificação para o ocupante do imóvel (com a devida comprovação)? Ou como poderíamos proceder nesse caso?

Resposta:

  1.  Nesses casos como os demais, inclusive notificações pelo RTD., ou intimações pelo protesto de Títulos, deve o escrevente notificador identificar quem deu a informação, se possível com dados pessoais (nº do RG, CPF etc.) bem como outros dados endereço, bem como outros dados físicos ( Um senhor aparentando ter 55 anos + ou -, estatura média, com branca, olhos castanhos, com uso de óculos etc.). De qualquer forma a informação deverá ser certificada e juntada no processo);
  2. O requerente que é proprietário também poderia informar sobre o falecimento do confrontante, de que não há herdeiros, que não foi aberto o seu inventário ou arrolamento etc.
  3. Se fosse aberto o inventário, a notificação seria em nome do inventariante, e caso não haja inventário em andamento a notificação seria em nome do administrador provisório (artigo 614 do CPC, e item 136.9, f do Capítulo XX das NSCGJSP);
  4. Não é ocaso de notificação de qualquer daqueles que houver recebido o imóvel, porque não há inventário concluído (e não registrado – Item 136.9, “f”  parte final das Normas de Serviço);
  5. Também não é o caso de edital (item 136.12 das NSCGJSP) porque não é o caso de estar o confrontante em local incerto e não sabido, mas de falecimento dele;
  6. Não haverá necessidade de diligência no local (item 136.15 das normas) porque o escrevente que realizou a notificação obteve a informação do falecimento do confrontante;
  7. Portanto a notificação deverá ser realizada na pessoa do administrador provisório se nomeado (o que poderá ser requerido ao juízo da família pelo interessado/proprietário na retificação) ou para o ocupante do imóvel confrontante com a devida comprovação.

Sub censura.

São Paulo, 24 de Agosto de 2.021.

CAPÍTULO XX DA NSCGJSP

136.9. Entendem-se como confrontantes os proprietários e os ocupantes dos imóveis contíguos. Na manifestação de anuência, ou para efeito de notificação:1223

c) sendo os proprietários ou os ocupantes dos imóveis contíguos casados entre si e incidindo sobre o imóvel comunhão ou composse, bastará a manifestação de anuência ou a notificação de um dos cônjuges;

d) sendo o casamento pelo regime da separação de bens ou não estando o imóvel sujeito à comunhão decorrente do regime de bens, ou à composse, bastará a notificação do cônjuge que tenha a propriedade ou a posse exclusiva;

f) no espólio, o inventariante, apresentando-se comprovação da função. Caso não haja inventário em andamento, o administrador provisório será legitimado a dar anuência, comprovando-se sua condição. Se houver inventário concluído e não registrado, qualquer daqueles que houver recebido o imóvel poderá manifestar a anuência.

136.11. A notificação poderá ser dirigida ao endereço do confrontante constante no Registro de Imóveis, ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente.

136.12. Não sendo encontrado o confrontante nos endereços mencionados no subitem anterior, ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital publicado em veículo de comunicação eletrônica ou em jornal local de grande circulação, publicado por duas vezes, com intervalo entre as publicações inferior a 15 (quinze) dias, para que manifeste em 15 (quinze) dias, que serão contados da primeira publicação. O edital conterá os nomes dos destinatários e, resumidamente, a finalidade da retificação.

136.12.1. A escolha do tipo de publicação, se em jornal de grande circulação ou por veículo de comunicação eletrônica, fica a critério do interessado, com adiantamento por parte dele das despesas necessárias para a realização do ato.

136.12.2. A opção pela publicação do edital em veículo de comunicação eletrônica dispensa a publicação em jornal de grande circulação, do local do imóvel e do domicílio do notificando, considerando-se a data da publicação o primeiro dia útil seguinte à disponibilização do edital no ambiente eletrônico.

136.15. Sendo necessário para a retificação, o Oficial de Registro de Imóveis realizará diligências e vistorias externas e utilizará documentos e livros mantidos no acervo da serventia, independente da cobrança de emolumentos, lançando no procedimento da retificação certidão relativa aos assentamentos consultados. Também poderá o oficial, por meio de ato fundamentado, intimar o requerente e o profissional habilitado para que esclareçam dúvidas e complementem ou corrijam a planta e o memorial descritivo do imóvel, quando os apresentados contiverem erro ou lacuna.1228

NOTA – As diligências e as vistorias externas, assim como a conferência do memorial e planta, poderão ser realizadas pessoalmente pelo Oficial de Registro de Imóveis, ou sob sua responsabilidade, por preposto ou por técnico que contratar, devendo o resultado ser certificado no procedimento de retificação, com assinatura e identificação de quem efetuou a diligência ou a vistoria. Consistindo a prova complementar na simples confrontação do requerimento apresentado com elementos contidos em documentos e livros mantidos no acervo da própria serventia, competirá ao oficial registrador promovê-la “ex officio”, sem incidência de emolumentos, lançando no procedimento respectivo certidão relativa aos documentos e livros consultados.

Adjudicação Compulsória – Indisponibilidade

Foi apresentado para registro, um mandado de registro de adjudicação compulsória do imóvel objeto da matrícula, onde a requerida é a empresa proprietária do imóvel.

Consta na Av. 01 da matrícula, uma determinação de indisponibilidade de bens, extraída dos autos de uma Ação Cautelar Fiscal, expedida pela Vara Federal e movida pela União Federal.

Pergunta:

A indisponibilidade de bens impede o registro da carta de adjudicação compulsória?

Resposta:

  1. A rigor nos termos do artigo n. 22 do provimento CGJSP de n. 13/12, do artigo n. 16 do provimento de n. 39/14 do CNJ, do item n. 413 do Capítulo XX das NSCGJSP, e considerando as decisões do CSMSP de nºs. 9000001-36.2015.8.26.0443 e 0023897-25.2015.8.26.0554, o titulo poderia ser registrado independentemente da indisponibilidade averbada sob o nº. AV.01/M.79684;
  • No entanto não é o que se apresenta, pois no caso em mesa não se trata de alienação forçada propriamente dita, pois na adjudicação compulsória o Juiz supre a vontade do promissário vendedor. E não se trata, portanto de expropriação judicial. Pois as cartas de adjudicação compulsória e os formais de partilhas são títulos judiciais, mas não tem o ingresso autorizado pela NSCGJSP (item n. 405 do Capitulo XX), Provimento CGJSP 13/12 e Provimento n. 39/14 do CNJ uma vez que não são títulos originários de expropriação judicial, e não encontram abrigo na regra de exceção.
  • Desta forma o título (que a rigor deveria ser carta de adjudicação) não poderá ser registrado sem que previamente seja levantada a indisponibilidade averbada, pelo próprio juízo que a decretou;
  • Nesse sentido ver decisões do CSMSP de nºs. 990.10.027.0281 (esta abaixo reproduzida), 0004060-59.2014.8.26.0120 e 0000750-95.2015.8.26.0577, Processo CGJSP de n. 0045781-17.2015.8.26.0100 e decisões da 1ª VRP da Capital de nºs. 1132393-04.2016 e 1110150-66.2016.8.0100.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 31 de Maio de 2.017.

Acórdão CSM/SP
Fonte: 990.10.027.028-1 
Julgamento: 30/03/2010 | Aprovação: Não disponível | Publicação: 25/05/2010 
Estado: São Paulo | Cidade: Araraquara (1º SRI) 
Relator: Munhoz Soares 
Legislação: Art. 36 da Lei n° 6.204/74; item 106 do Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ; entre outras.

Ementa:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Negado registro de carta de adjudicação expedida em ação de adjudicação compulsória – Indisponibilidade decorrente de liquidação extrajudicial, nos termos do artigo 36 da Lei n° 6.204/74 – Instrumento particular de compromisso de venda e compra firmado anteriormente à decretação da liquidação extrajudicial – Irrelevância da anterioridade do compromisso, posto que não levado a registro oportunamente – Recurso não provido.

Íntegra:

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 990.10.027.028-1, da Comarca de ARARAQUARA, em que é apelante DORIVAL DIAS e apelado o 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do Desembargador Relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.

Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Presidente do Tribunal de Justiça, em exercício, e REIS KUNTZ, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, em exercício.

São Paulo, 30 de março de 2010.

(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator

VOTO

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Negado registro de carta de adjudicação expedida em ação de adjudicação compulsória – Indisponibilidade decorrente de liquidação extrajudicial, nos termos do artigo 36 da Lei n° 6.204/74 – Instrumento particular de compromisso de venda e compra firmado anteriormente à decretação da liquidação extrajudicial – Irrelevância da anterioridade do compromisso, posto que não levado a registro oportunamente – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta por Dorival Dias contra sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo Primeiro Oficial do Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Araraquara, que negou o registro de carta de adjudicação referente ao imóvel matriculado sob número 43.875, em razão de indisponibilidade incidente sobre referido prédio, nos termos do artigo 36 da Lei n° 6.024/74.

O apelante sustentou que a indisponibilidade que pesa sobre o imóvel adjudicado teve origem em liquidação extrajudicial doBanco de Financiamento Internacional S/A, decretada em 17 de abril de 1996 e encerrada em 15 de julho de 1997. Aduziu que referida indisponibilidade não lhe pode ser oposta, visto que o imóvel em exame foi adquirido bem antes de tal fato, isto é, em 20 de dezembro de 1994, através de instrumento particular de venda e compra quitado, mas não levado a registro. Afirmou residir no imóvel desde a data de sua aquisição, sem qualquer oposição de quem quer que seja. Alegou tratar-se de ordem genérica de indisponibilidade, de natureza administrativa.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

Não se pode perder de vista que cabe ao Oficial Registrador proceder à qualificação do título, ainda que se trate de título emanado de autoridade judicial.

Neste sentido, veja-se o que restou decidido na Apelação Cível n° 22.417-0/4, da Comarca de Piracaia, relatada pelo eminente Desembargador Antonio Carlos Alves Braga, então Corregedor Geral da Justiça, cuja ementa é a seguinte:

Registro de Imóveis – Dúvida – Divisão – Submissão da Carta de Sentença aos princípios registrários – Qualificação dos títulos judiciais – Prática dos atos registrários de acordo com as regras vigentes ao tempo do registro – Recurso negado.

A necessidade de prévia qualificação de qualquer título pelo Oficial Registrador encontra-se, aliás, expressamente prevista pelas Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, conforme se verifica do item 106 do Capítulo XX, Tomo II, a saber:

‘Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.’

Portanto, o fato de o Oficial ter recusado o pedido de registro da carta de adjudicação em exame constitui-se em mera expressão do exercício de sua função delegada, encontrando-se inserida entre suas atribuições, como se sabe, aquela de proceder à qualificação dos títulos que lhe são apresentados na Serventia.

Quanto à questão de fundo, o presente recurso não comporta provimento.

Enquanto não levantada a indisponibilidade decorrente da liquidação extrajudicial do Banco de Financiamento Internacional S.A., que atingiu o patrimônio do alienante Roberto Calmon de Barros Barreto, nos termos do artigo 36 da Lei n° 6.024/74, não pode ser registrada a carta de adjudicação em tela, pois não cabe ao MM. Juiz Corregedor Permanente, no âmbito administrativo, discutir a correção ou adequação de tal medida.

Com efeito, dispõe o artigo 36 da Lei n° 6.024/74 que ‘os administradores das instituições financeiras em intervenção, em liquidação extrajudicial ou em falência, ficarão com todos os seus bens indisponíveis, não podendo, por qualquer forma, direta ou indireta, aliená-los ou onerá-los, até apuração e liquidação final de suas responsabilidades.

Parágrafo primeiro – A indisponibilidade prevista neste artigo decorre do ato que decretar a intervenção, a liquidação extrajudicial ou a falência, e atinge a todos aqueles que tenham estado no exercício das funções nos 12 (doze) meses anteriores ao mesmo ato.

Parágrafo segundo – Por proposta do Banco Central do Brasil, aprovada pelo Conselho Monetário Nacional, a indisponibilidade prevista neste artigo poderá ser estendida:

a) aos bens de gerentes, conselheiros fiscais e aos de todos aqueles que, até o limite da responsabilidade estimada de cada um, tenham concorrido, nos últimos 12 (doze) meses, para a decretação da intervenção ou da liquidação extrajudicial;

b) aos bens de pessoas que, nos últimos 12 (doze) meses, os tenham, a qualquer título, adquirido de administradores da instituição, ou das pessoas referidas na alínea anterior, desde que haja seguros elementos de convicção de que se trata de simulada transferência com o fim de evitar os efeitos desta Lei.

Parágrafo terceiro – Não se incluem nas disposições deste artigo os bens considerados inalienáveis ou impenhoráveis pela legislação em vigor.

Parágrafo quarto – Não são igualmente atingidos pela indisponibilidade os bens objeto de contrato de alienação, de promessa de compra e venda, de cessão ou promessa de cessão de direitos, desde que os respectivos instrumentos tenham sido levados ao competente registro público, anteriormente à data da decretação da intervenção, da liquidação extrajudicial ou da falência’.

O artigo 38 de referido diploma legal, e seu parágrafo único, acrescentam: ‘decretada a intervenção, a liquidação extrajudicial ou a falência, o interventor, o liquidante ou escrivão da falência comunicará ao registro público competente e às Bolsas de Valores a indisponibilidade de bens imposta no artigo 36.

Parágrafo único. Recebida a comunicação, a autoridade competente ficará relativamente a esses bens impedida de:

a) fazer transcrições, inscrições ou averbações de documentos públicos ou particulares;

b) arquivar atos ou contratos que importem em transferência de cotas sociais, ações ou partes beneficiárias;

c) realizar ou registrar operações e títulos de qualquer natureza;

d) processar a transferência de propriedade de veículos automotores’.

Irrelevante a alegação de que o imóvel em tela teria sido adquirido por instrumento particular firmado anteriormente à liquidação extrajudicial que ensejou a indisponibilidade, dado que a qualificação do título deve ser feita no momento de sua apresentação à serventia predial, sendo certo que, quando tal ocorreu, já incidia a indisponibilidade sobre o imóvel que foi adjudicado, conforme se vê da averbação n° 08, lançada na matrícula n° 43.875 (fls.32), e, portanto, não era possível o registro da correspondente carta de adjudicação.

Ademais, como visto acima, o parágrafo quarto do artigo 36 da Lei n° 6.024/74 é muito claro ao dispor que os bens objeto de contrato de alienação, de promessa de compra e venda, de cessão ou promessa de cessão de direitos, só não são atingidos pela indisponibilidade se os respectivos instrumentos tiverem sido levados ao competente registro público, anteriormente à data da decretação da intervenção, da liquidação extrajudicial ou da falência. Considerando que, na hipótese dos autos, o próprio apelante informou que não foi realizado o registro do instrumento particular de compromisso de venda e compra do imóvel em exame, daí resulta ser incontroverso que esse bem se sujeita, pois, à indisponibilidade em comento, sem embargo da alegação de anterioridade do negócio em relação à liquidação extrajudicial decretada.

O eventual levantamento da indisponibilidade deverá ser perseguido pelo interessado junto à autoridade que fez sua comunicação à Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, a qual, como se sabe, apenas a retransmitiu ao Registro de Imóveis.

De acordo com o artigo 44 da Lei n° 6.024/74, ‘se o inquérito concluir pela inexistência de prejuízo, será, no caso de intervenção e de liquidação extrajudicial, arquivado no próprio Banco Central do Brasil, ou, no caso de falência, será remetido ao competente juiz, que o mandará apensar aos respectivos autos’.

O parágrafo único de referido artigo complementa: ‘Na hipótese prevista neste artigo, o Banco Central do Brasil, nos casos de intervenção e de liquidação extrajudicial, ou o juiz, no caso de falência, de ofício ou a requerimento de qualquer interessado, determinará o levantamento da indisponibilidade de que trata o artigo 36’.

Assim, deverá o interessado pleitear ao Banco Central do Brasil, ou, se for o caso, ao juízo falimentar, o pretendido levantamento da indisponibilidade incidente sobre o bem em tela, sendo certo que, na hipótese de recusa de atendimento dessa pretensão, poderá o interessado valer-se das vias jurisdicionais na busca de seu intento.

Incabível, porém, no âmbito exclusivamente administrativo deste procedimento de dúvida, determinar o levantamento da indisponibilidade em exame, a pretexto de que a liquidação extrajudicial que lhe deu origem já teria sido encerrada, visto que, nesta sede, não se pode apreciar a controvérsia acerca da existência ou não de débito pendente em nome do banco liquidado extrajudicialmente, ao qual estava ligado o alienante do imóvel.

A indisponibilidade implica, pois, a inalienabilidade do bem, abrangendo, portanto, não apenas atos de disposição voluntária, mas também a transmissão de domínio operada por adjudicação compulsória, como ‘in casu’.

Neste sentido é o entendimento adotado pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, como se verifica do Protocolado CG nº 11.394/2006, com parecer aprovado, da lavra dos Meritíssimos Juízes Auxiliares da Corregedoria, Doutores Álvaro Luiz Valery Mirra e Vicente de Abreu Amadei, cuja ementa é a seguinte:

Registro de Imóveis – Cancelamento automático ou por decisão administrativa da Corregedoria Permanente ou da Corregedoria Geral da Justiça de penhoras, arrestos e seqüestros anteriores, a partir do registro da arrematação ou adjudicação do bem constrito realizada em ação de execução – Inadmissibilidade – Necessidade de ordem judicial expressa oriunda do juízo que determinou a constrição – Impossibilidade de desfazimento, pela via administrativa, de registro de ato constritivo determinado na esfera jurisdicional – Consulta conhecida, com resposta negativa.

Registro de Imóveis – Cancelamento automático ou por decisão administrativa da Corregedoria Permanente ou da Corregedoria Geral da Justiça de indisponibilidade de bens imóveis em virtude da arrematação ou adjudicação destes em ação de execução – Inadmissibilidade – Indisponibilidade que implica inalienabilidade, a obstar o ingresso no fólio real da carta de arrematação ou de adjudicação e, por via de conseqüência, o cancelamento da restrição – Consulta conhecida, com resposta negativa.

A inviabilidade do registro de carta de adjudicação relativa a imóvel sobre o qual incida a indisponibilidade prevista pela Lei 6.024/74 já vem sendo reconhecida, aliás, de longa data em precedentes deste Egrégio Conselho Superior da Magistratura.

Neste sentido, a Apelação Cível n° 14.796-0/6, de 22/05/92, da Comarca de São Paulo, em que foi Relator o Eminente Desembargador Dínio Garcia, então Corregedor Geral da Justiça, em que restou consignado:

‘As exceções derrogatórias de direito normativo mais geral reclamam interpretação estrita, e a Lei nº 6.024, de 1974, exclui do efeito da indisponibilidade apenas os bens legalmente inalienáveis ou impenhoráveis (artigo 36 – § 3°) e aqueles, objeto de transferência, cujo título aquisitivo haja sido apresentado “ao competente registro público, anteriormente à data da decretação da intervenção, da liquidação extrajudicial ou da falência” (artigo 36 – § 4°).

Os precedentes deste Egrégio Conselho são no sentido de que, indiscutida embora a validade do título (Apelação n° 2.812), considera inviável se supere a indisponibilidade apenas pela circunstância de a aquisição se ter instrumentado por escritura pública anterior ao decreto ou à averbação daquela indisponibilidade (Apelações n°s 3.333, 3.599)’.

Outro não foi o entendimento adotado na Apelação Cível nº 41.801-0/6, de 06/02/98, da Comarca de São Paulo, em que foi Relator o E. Desembargador Sérgio Augusto Nigro Conceição, então Corregedor Geral da Justiça, cuja ementa é a seguinte:

Registro de Imóveis – Dúvida inversa – Registro de escritura de compra e venda precedida de compromisso particular de compra e venda – Pendência de averbação da indisponibilidade dos bens de um dos condôminos alienantes, oriunda de liquidação extrajudicial de empresa que dirigia – Irrelevância da anterioridade do compromisso de compra e venda – Título que, enquanto não for levantada a indisponibilidade dos bens do co-vendedor, não pode ser inscrito na tábua registral – Recurso não provido.

Por fim, irrelevante, nesta sede, a alegação de que o apelante estaria na posse do imóvel em tela, desde a data de sua aquisição, sem qualquer oposição de terceiros, visto que a controvérsia possessória trazida à baila pelo interessado é estranha ao objeto deste procedimento de dúvida.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.

(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator

(D.J.E. de 25.05.2010)

Alienação Fiduciária – Cessão Sem Divórcio

Foi prenotado um instrumento particular de cessão de direitos e obrigações, elaborado pela Caixa Econômica Federal, que ao ser analisado teve a seguinte nota de devolução:

1) Que na realidade a cessão era de 50% dos direitos e obrigações e não a totalidade como constou, com a observação para apresentar a Carta de Sentença do divórcio.

2) Reconhecimento de firma do credor.

3) Apresentar a guia de ITBI.

A parte não concordou com o item nº 03, e suscitou dúvida alegando que, tendo em vista a Carta de Sentença (que não foi apresentada junto ao instrumento de cessão) ser isenta do ITCMD (pois o valor era inferior a 2.500 ufesp), o Cartório não poderia exigir outro imposto, ou seja, ITBI.

Cumpre esclarecer.

O título apresentado para registro foi o instrumento particular de cessão, e não a Carta de Sentença, portanto o imposto analisado foi o ITBI.

Portanto, a parte tem razão em suas alegações?

Resposta:

  1. Pelo R.04.M/ 139.693 Fulana e seu marido Beltrano, adquiriram o imóvel;
  2. Pelo R.05 deram o imóvel em alienação fiduciária para a CEF;
  3. Pela AV. 08 consta a averbação do divorcio do casal,  sem que houvesse partilha registrada;
  4. Não sabemos se pelo divorcio de fato houve partilha do imóvel ficando na proporção de 50% para cada um dos divorciandos, ou se o imóvel ficou em mancomunhão, quando primeiramente necessitaria de partilha para extremar as partes pertencentes a cada um, transformando para um condomínio, e que seria correto;
  5. No pedido de suscitação de dúvida há menção que houve partilha de bens que tramitou pela segunda vara da Família e Sucessões local;
  6. Se houve partilha por ocasião do divórcio e o bem foi partilhado na proporção de 50% para cada um, será primeiro necessário proceder ao registro da partilha com a anuência da CEF (artigo 29 da Lei 9.514/97) para depois proceder o registro da cessão de 50% de Beltrano para Fulana com a anuência da CEF  e assunção da dívida por ela com ratificação;
  7. No contrato particular de cessão de direitos e obrigações, com assunção de dívida consta o valor de R$ 182.477,26 que poderá haver alteração de valor pelo que foi citado acima;
  8. Pela cessão de Beltrano para Fulana no termos do artigo 176 § 1º, III, 5 da LRP, deve constar valor, e se for onerosa com torna estará sujeito ao recolhimento de ITBI, se for gratuita sujeita ao recolhimento do ITCMD, que poderá ou não ser sujeito a isenção se inferior a 2.500 Ufesp’s (atualmente 2.500 ufesp’s x R$ 29,09 (valor da Ufesp para 2.021) = R$ 72.725,00) sujeito a homologação pelo fisco estadual;
  9. De toda sorte deverá haver a partilha do bem pelo divórcio porque Beltrano não poderá ceder nem a totalidade do bem nem 50%, pois se o imóvel ficou em mancomunhão para que haja a cessão dos direitos e obrigação dependera de prévia partilha (no caso por estar alienado fiduciariamente dependerá de anuência da CEF – artigo 29 da Lei 9.514/97). E não poderá haver a assunção da dívida sem que haja a cessão. De toda sorte deverá ser apresentada a carta de sentença do divórcio. Eventualmente o imóvel poderia ter sido partilhado em sua totalidade somente para ela e gratuitamente (sujeito ao ITCMD) com a anuência da CEF e assunção da dívida;
  10. Além de faltar o reconhecimento da firma do representante da CEF a firma da funcionária estava com o nome grafado errado;
  11. Sub censura.

São Paulo, 01 de Agosto de 2.021.

Alvará p/ Transferência de Imóvel – Necessária Escritura Pública em Seu Cumprimento

Recebemos um alvará de transferência de imóvel proveniente de uma ação de obrigação de fazer, em que a Juíza autorizou a transferência do imóvel para o requerente.

Na documentação apresentada, não constou o valor declarado do imóvel, mas tão somente o valor da causa (última página da petição).

Sendo assim, gostaríamos do parecer, especialmente no seguinte:

1) O alvará de transferência de imóvel é título hábil para registro, ou se é necessário solicitar a apresentação de uma Carta de Sentença/Adjudicação?

2) Podemos considerar como valor declarado do imóvel o valor da causa, ou o valor fiscal constante na guia de ITBI apresentada?

3) Será necessário solicitar o instrumento particular citado na Petição inicial?

Resposta:

  1. Não veio com a consulta cópia da certidão da matrícula do imóvel, mas há menção nos documentos que a condição resolutiva da promessa de compra e venda mencionada na sentença (fls. 301), ou transferência informal (contrato “particular” de compra e venda mencionado as fls. 03 da peça vestibular de quitação dos débitos e levantamento/baixa das hipotecas (citado na sentença) foram cumpridas e com apresentação de certidão de inteiro teor (1º RI). E reconhecida por sentença ou na sentença das obrigações do requerente e o descumprimento da obrigação do requerido (outorgas a escritura de compra e venda)

Também há menção na sentença de que o requerido/demandado  tem paradeiro em local incerto;

  • ALVARÁ, é a ordem escrita emanada de uma autoridade, judicial ou administrativa, para que se cumpra um despacho ou se possa praticar determinado ato.

Quando oriundo de autoridade judicial, o alvará tem a equivalência de mandado judicial. E assim se diz alvará para levantamento de um depósito, alvará de suprimento de consentimento ou de outorga.

O alvará judicial é o decreto  mandado lavrado pelo Juiz, para que se cumpra decisão por ele tomada, seja sentença dada, seja por mero despacho

(Vocabulário Jurídico de Plácido E Silva – Forense – Rio de janeiro 1.982);

  • Apesar de ter equivalência de mandado, não é título hábil para a transferência de bem imóvel, na usucapião (mandado) há a declaração do domínio, e não propriamente dito a transferência da propriedade;
  • Portanto o alvará apesar do recolhimento do ITBI devido, não será título hábil para a transferência. O alvará apresentado não determina a transferência do imóvel, mas autoriza a  transferência (como menciona);
  • Ademais consta da sentença fls. 301 que a Juíza do processo SUPRIU O COMPARECIMENTO DO DEMANDADO PARA A TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL PARA O AUTOR,  e assim determina por ordem judicial às expensas do autos das despesas  com a ESCRITURA;
  • Portanto mediante o alvará e demais documentos deve o interessado providenciar a lavratura de escritura e compra e venda perante um Notário;
  • Não constou o estado civil do autor nos documentos o que será eventualmente suprido pela lavratura da escritura.
  • Respostas as perguntas:
  • 1 – Não como acima;
  • 2 – Sim, segue o valor de avaliação pela municipalidade constante da ITBI;
  • 3 – Não porque nenhuma luz trará a questão, Sendo esta resolvida pela escritura pública.

Sub censura.

São Paulo, 18 de Agosto de 2.021.

Carta de Adjudicação – Imóvel Hipotecado – SFH

Recebemos para registro uma Carta de Adjudicação, de uma fração ideal de imóvel, que atualmente é a matrícula nº xxxx.

Dita Adjudicação é em razão de Penhora, já registrada no mesmo imóvel.

Ocorre que sobre o imóvel pesa Hipoteca para o Branco do Brasil, dentro do SFH, referente ao financiamento da obra.

Sendo assim é necessário o exequente noticiar tal arrematação ao banco credor, nos termos do artigo 292 da Lei nº 6015/73 ?

Resposta:

A hipoteca cedular do SFH não garante a impenhorabilidade do imóvel, podendo este ser penhorado até mesmo em ação de execução de título executivo extrajudicial.

Não há impedimento legal;

Contudo, nos termos do artigo 23 do DL 70/66, fica o devedor obrigado a denunciar ao Juízo da ação ou da execução a existência do fato, mas esta não é uma questão registrária;

 “Art 23. Na hipótese de penhora, arresto, seqüestro ou outra medida judicial que venha a recair em imóvel objeto de hipoteca, sobre a qual haja sido emitida cédula hipotecária, fica o devedor obrigado a denunciar ao Juízo da ação ou execução a existência do fato, comunicando-o incontinenti aos oficiais incumbidos da diligência, sob pena de responder pelos prejuízos que de sua omissão advierem para o credor”;

Não há impedimento para a averbação da penhora e, se o imóvel for arrematado ou adjudicado, a carta respectiva deve ser registrada. O que a lei impede (art. 292 LRP) é a alienação voluntária pelo mutuário sem anuência do credor hipotecário.

A arrematação/adjudicação extingue a hipoteca ainda que esta não seja aquela da execução em que feita à arrematação/adjudicação (artigos 1.499, VI , 1.501 do CC/02 e 804 e 889, V do CPC). Entretanto, os cancelamentos dependem dos requisitos legais elencados no artigo 250, I, assim como no artigo 259 da LRP e não pode o Oficial praticar os atos de cancelamento de ofício como consequência o registro da arrematação.

O Oficial não age de ofício e não pode cancelar à simples vista do registro da arrematação/adjudicação a hipoteca, cabendo ao arrematante/adjudicatário pedir para que o próprio Juízo que expediu a carta ao seu favor mande expedir mandado para esse cancelamento, ou que providencie a quitação e baixa dessa hipoteca junto ao credor.

Desta forma, no caso concreto, registra-se a adjudicação cancelando-se somente o registro da penhora do processo de execução de onde originou a carta de adjudicação, certificando-se no título  a existência  da hipoteca, devendo o adjudicatário, providenciar o cancelamento da hipoteca indo ao Juízo da adjudicação pedindo mandado para cancelamento, ou apresentando autorização do credor Banco do Brasil para o cancelamento da hipoteca.

Ver também processo da 1ª VRP da Capital de nº 1045620-77-2021.8.26.0100

É o parecer sub censura.

São Paulo, 15 de Agosto de 2.021.

Alienação Fiduciária e Abertura de Crédito

Foi apresentado e protocolado o instrumento particular de alienação fiduciária de bem imóvel com efeitos de escritura pública, acompanhado do instrumento particular de abertura de linha de crédito e outras avenças, referente a alienação fiduciária do imóvel objeto da matrícula.

A minha dúvida sobre o registro é que não constou dos contratos o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito fiduciário, inciso II do artigo 24 da Lei 9.514/1997.

Na página 3/11, do instrumento de alienação fiduciária, no quadro das obrigações garantidas constou: dada da emissão/celebração 28-07-2021, data de vencimento: 28-07-2026 e na página 2/13, do instrumento de abertura de linha de crédito, no quadro 5. constou: item 5.2, prazo da linha de crédito: 10 anos, vencendo-se em 28-07-2026 (o que não corresponde aos 10 anos).

Existe registrada sob nº.15 na matricula, uma hipoteca cedular de primeiro grau, representada pela Cédula de Produto Rural com Liquidação Financeira, em favor do Banco XYZ S/A, com vencimento para 15-05-2026, a qual consta da página 2-13, item 5.4 do instrumento de abertura de linha de crédito, portanto acho que não há impedimento para o registro da alienação fiduciária.

A base de cálculo para o registro é R$.9.000.000,00?

Resposta:

  1. Quanto a hipoteca cedular R.15, a alienação fiduciária pode ser realizada mesmo em havendo hipoteca registrada, mas convencional, se for hipoteca cedular depende da anuência do credor. Mas no caso como são os mesmos credores, tanto da hipoteca cedular como da alienação fiduciária, a anuência é prescindível. (Ver resposta anterior sobre o tema. Já a hipoteca judicial ou judiciária depende de autorização do Juízo, que não é o caso que se apresenta;
  2. Quanto aos casais, constou que são casados pelo regime da separação de bens, sem mencionar, contudo, se no regime da separação obrigatória ou no da separação convencional/Absoluta. Sendo que nesse último caso deverá ser apresentado certidão do registro do pacto antenupcial, constando o número e local de seu registro;
  3. A empresa Ltda, que aparece no contrato de abertura de crédito como devedora solidária, não aparece como devedora solidária no contrato de alienação fiduciária;
  4. Na página 3/11, do instrumento de alienação fiduciária, no quadro das obrigações garantidas constou: dada da emissão/celebração 28-07-2021, data de vencimento: 28-07-2026 e na página 2/13, do instrumento de abertura de linha de crédito, no quadro 5. constou: item 5.2, prazo da linha de crédito: 10 anos, vencendo-se em 28-07-2026 (o que não corresponde aos 10 anos) (repito);
  5. Na alienação fiduciária não constou o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito fiduciário (artigo 24, II da lei 9.915/97) apesar de constar no artigo 7º  como inaplicável, deverá ser efetuado na forma da legislação aplicável que trata da modalidade da garantia, ou seja, Lei 9.514/97 (especialmente procedimentos dos artigos 25 ao 27 dessa Lei);
  6. Deverá ser apresentada Certidão de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União em nome dos fiduciantes ou declaração de que não são empregadores rurais e não são vinculados a previdência social
  7. A base de cálculo será sobre o valor de R$ 9.000.000,00.

Sub censura.

São Paulo, 16 de Agosto de 2.021.

Filial na Mesma Circunscrição – Pessoa Jurídica – Ato de Averbação

Quanto a abertura de Filiais de uma mesma Pessoa Jurídica, se faz um registro único, ou um registro para cada filial?

As Filiais na mesma comarca, no caso concreto.

Resposta:

As filiais criadas estão localizadas e tem sua sede no mesmo município/comarca e circunscrição territorial., e não é necessário nem possível exigir o registro da filial se esta está instalada e tem sede na mesma Comarca.

Se a associação matriz já está registrada na serventia, a criação de uma filial na mesma circunscrição territorial dessa serventia será averbada e não registrada.

Aplica-se no caso os artigos nºs. 969 e 1.000 do CC, e seus parágrafos únicos, e de acordo com esse dispositivo, só se faz o registro se a filial for localizada na circunscrição territorial de outro Registro Civil de Pessoas Jurídicas. Logo, se a filial instituída estiver localizada na mesma circunscrição da serventia onde já registrada a matriz ou sede (estabelecimento principal, organização administrativa), então o caso é de simples averbação à margem do registro originariamente feito. O nome deverá ser idêntico toda vez que se fizer uso da denominação (será preciso apresentação de requerimento; ata; lista de presença etc.).

A entidade já deve ter outra 15 filiais, pois no caso a filias a serem aberta são de 16 a 21

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 11 de Agosto de 2.021.

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Art. 969. O empresário que instituir sucursal, filial ou agência, em lugar sujeito à jurisdição de outro Registro Público de Empresas Mercantis, neste deverá também inscrevê-la, com a prova da inscrição originária.

Parágrafo único. Em qualquer caso, a constituição do estabelecimento secundário deverá ser averbada no Registro Público de Empresas Mercantis da respectiva sede.

Art. 1.000. A sociedade simples que instituir sucursal, filial ou agência na circunscrição de outro Registro Civil das Pessoas Jurídicas, neste deverá também inscrevê-la, com a prova da inscrição originária.

Parágrafo único. Em qualquer caso, a constituição da sucursal, filial ou agência deverá ser averbada no Registro Civil da respectiva sede.

Art. 44. São pessoas jurídicas de direito privado:

§ 2º As disposições concernentes às associações aplicam-se subsidiariamente às sociedades que são objeto do Livro II da Parte Especial deste Código (Incluído pela Lei nº 10.825, de 22.12.2003)