Hipoteca – Unificação de Imóveis – Mesma Titularidade

Foram apresentados os protocolos de um remembramento e outro de segundo aditivo a uma Cédula de Crédito Bancário (CCB).

Os dois imóveis objeto de remembramento possuem uma hipoteca e um primeiro aditivo, registrado e averbado, respectivamente, nas matrículas, nos R-5 e AV-6, ambas advindas da mesma CCB. Ademais, o aditivo do protocolo também refere-se a mesma CCB.

Nestes termos:

(a) seria possível realizar o remembramento destes imóveis sendo que possuem hipotecas cedulares registradas?

(b) seria necessário pedir alguma anuência do banco credor para realizar o remembramento?

(c) sendo possível realizar o remembramento, como se dariam o transporte dos atos?

Resposta:

  1. Sim, seria possível com diversas formas abaixo;
  2. É necessária a anuência do credor hipotecário,  que no caso é o mesmo, já se fossem credores distintos a situação seria diferente;
  3. Quanto aos atos no caso bastaria realizar o remembramento com a anuência do credor, pois o objeto da garantia (imóvel) estará modificado (o todo remembrado). No caso as hipotecas e os aditivos foram realizados em duas matrículas, mas como o mesmo devedor e o mesmo credor, mesmo título CCB nº XYZ emitida em 29-07.2.018 e com o mesmo vencimento (15.02/2.021) e mesmo valor e grau (1º grau). Foi realizado em duas matrículas porque à época assim era a situação dos imóveis. Com o remembramento  o imóvel passará a ser um só e as hipotecas antes constituídas recairá sobre o todo, com os mesmos devedor e credor, vencimento, valor e grau, não havendo a necessidade de cancelamento das hipotecas e constituição de outra sobre o todo fusionado. Portanto no caso basta a anuência do credor.

Sub censura.

São Paulo, 28 de Julho de 2.021.

  1. Situação outra:
  1. Somente um imóvel hipotecado:

A hipoteca deverá ser transportada para a matrícula do todo unificado, e se estenderá sobre o todo unificado, pois a permanência da hipoteca sobre parte certa do imóvel, não colide com o princípio da unitariedade da matrícula e da indivisibilidade da hipoteca.

Com a unificação dos imóveis gravados com hipotecas estas se estendem inelutavelmente a totalidade da área unificada, como decorrência do princípio da indivisibilidade da hipoteca.

(Ver RDI n. 7 Jan/Jun 81 – UNICIDADE DA MATRÍCULA E DIVISÃO INTERNA DO IMÓVEL – I – INDIVISIBILIDADE DA HIPOTECA E ESPECIALIDADE DO IMÓVEL – Dr. Afrânio de Carvalho).

(Ver também RDI n. 30 Jun/Dez 82 – NOTAS SOBRE A HIPOTECA NO REGISTRO DE IMÓVEIS – item 17 – Hipoteca e retificação de área, fusão de matrícula e unificação de imóveis – Dr. José Roberto Ferreira Gouvêa – que diz: “A fusão e a unificação geram matrícula do todo , com origem nas matrículas ou transcrições relativas à partes originárias. Essa nova matrícula deve receber, por averbação, a hipoteca que recaía sobre as partes, o ônus passa, assim, a gravar a integralidade do imóvel”).

  • Mais de um imóvel hipotecado credores diversos:

A fusão das matrículas é possível porque é mero ato administrativo, no entanto haverá a real necessidade da anuência da credora hipotecária e locadora;

Pois com a unificação/fusão dos imóveis gravados com hipotecas estas se estendem inelutavelmente a totalidade da área unificada, como decorrência do princípio da indivisibilidade da hipoteca.

“Satisfeita à condição de continuidade, a união dos imóveis perfaz-se, a requerimento do proprietário, abrindo-se uma matrícula para o imóvel unificado, ao mesmo tempo em que se fecham as matrículas componentes. Com essa fusão de matrículas, a matrícula nova daí resultante constitui uma individualidade maior que absorve por completo as individualidades primitivas que as matrículas anteriores configuravam. Essa absorção deixa em cena apenas o imóvel maior, como se acha configurado na matrícula, sobre o qual, portanto se estende o ônus por ser o único a ter existência registral. Daí por diante, todos os direitos e suas modificações recairão sobre esse imóvel, definido com a descrição do seu perímetro. Esse perímetro, que é o único lançado na matrícula, passa a ser o continente dos antigos imóveis menores. Se entre esses se incluir um que esteja hipotecado, individualidade será absorvida pela nova matrícula, expressão da individualidade do imóvel maior abrangente do hipotecado. Evidentemente, não se trata de acessão de um imóvel a outro, pelo que não é invocável o princípio acessionista (CC.art.811/16 atual 1.474 CC/02). Todavia desaparecendo a individualidade do imóvel hipotecado, sem desaparecer a hipoteca, esta gravará a individualidade do imóvel maior, o que não convém ao proprietário.

Enquanto a hipoteca estiver dormente nada acontecerá, mas, se entrar em atividade, a confusão dos imóveis gerará o desentendimento entre o devedor e o credor, assim como entre os credores entre si, se os imóveis estiverem sujeitos a hipotecas diferentes. Havendo execução da hipoteca, o primeiro transtorno surgirá logo na incerteza sobre se a penhora deve recair sobre o imóvel descrito no título ou matrícula. Se a penhora decair sobre o imóvel descrito no título, o credor não logrará a inscrição dela (Lei 6.015,arts. 167,I n. 5 e 240), visto estar encerrado o lugar próprio para isso (Livro de Transmissões ou Matrícula). Se recair no imóvel descrito na matrícula, o devedor impugnará a inscrição, por envolver mais do que foi hipotecado. Ambos os interessados, nas respectivas oportunidades, suscitarão dúvida, uma para obter e outro para impedir a inscrição da penhora.

Armada a controvérsia no processo administrativo da dúvida, daí derivará, evidentemente, para o processo judicial de execução hipotecária, onde se refletirá, certamente, em embargos à execução. Estas são as razões que criam virtualmente um impedimento à união de imóveis quando um deles se acha hipotecado. Se o Registro de Imóveis, pela observância do princípio de legalidade no exame de títulos, busca a todo transe evitar questões futuras, constituiria pelo menos uma grave incoerência acolher no seu recinto uma sementeira delas, admitindo, inadvertidamente, a união de imóveis na eventualidade de um deles se achar hipotecado.” (RDI n. 7 – Janeiro/Junho – 1.981 – Unicidade da Matrícula e Divisão Interna do Imóvel – Afrânio de Carvalho –item III – União de Imóveis Gravados de Hipoteca – páginas 15/16);         Portanto, possível a fusão das matrículas dos imóveis, com a consequente unificação destes, em que pesem ônus (diversos) entre um e outro imóvel, desde que com a aquiescência dos credores hipotecários, para que eles possam atingir o todo, pois a permanência da hipoteca sobre parte certa do imóvel, não colide com o princípio da unitariedade da matrícula.

Ou pela posição do Irib:

HIPOTECA UNIFICAÇÃO

Data: 17/04/2008
Protocolo: 4645
Assunto:
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Luiz Américo Alves Aldana
Verbetação: Unificação. Hipoteca. Credores hipotecários – anuência. Continuidade. Pará.

Pergunta:

Hipoteticamente, suponhamos que quatro imóveis, com matrículas diferentes, pertencem a uma única pessoa e que esse proprietário queira unificá-los, mas sobre dois desses imóveis, pesam ônus referentes a 3 hipotecas, sendo que cada hipoteca foi dada em favor de Bancos diferentes. Minha dúvida é saber se posso proceder à unificação ou se antes de unificar o proprietário deve quitar as dívidas.

Resposta:

Prezado associado: Genericamente, a disciplina se encontra no Art. 234 da Lei n° 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos), norma de natureza material, onde se lê a possibilidade da unificação, encerrando-se as originárias, conforme Art. 233 do mesmo diploma. Todavia, não há melhor solução sem a leitura dos Arts. 196, 229, 233 III, 235 da Lei dos Registros Públicos, para a adequada atenção à sistêmica registral. Considere que não há vedação à hipoteca sobre parte ideal (v. Código Civil Brasileiro, a partir do Art. 1.314) Desta forma, garante-se ao proprietário requerente a eficácia jurídica através da adequação da matrícula nova com a situação fática; porquanto não há quatro imóveis, apenas um. Então, quer a lei que a propriedade imóvel seja retratada na matrícula com certeza, determinação e precisão. No caso concreto, porém, a unificação será possível com a anuência dos credores hipotecários ou, ainda, com a devida notificação registral para oposição de alguma contrariedade ou eventual prejuízo. Simultaneamente à abertura da nova matrícula para o todo, cumprindo o Princípio da Continuidade – preservando a segurança jurídica -, os gravames e outras informações juridicamente relevantes serão nela averbadas (v. Art. 230 da LRP). Deverão, ampliando a segurança, as partes (credor e devedor), serem uníssonos quanto à forma de resolver a questão. Duas são as formas, a saber: 1ª. forma: descrito o todo constituído pelos quatro lotes, far-se-á averbação para dizer que, parte certa dele – descrevendo-o exatamente -, coincidentes com as constantes da matriz anterior, encontra-se hipotecada a fulano de tal, para garantia da dívida de tanto, pagável em tais condições, como consta do R…./Matrícula….;. Esta solução é admissível porque o ônus constituído não configura desmembramento do todo, o que, entretanto, deverá ocorrer se no futuro houver venda em hasta pública e conseqüente arrematação; 2ª. forma: retificação da escritura de constituição da dívida para dizer que, em virtude da unificação ocorrida, o credor concorda em que a hipoteca passe a recair sobre uma parte ideal de tanto sobre o todo unificado, acordo que deverá ser averbado na nova matrícula após o transporte (resumido) citado na 1ª. forma.

Alienação Fiduciária sem Prazo de Vigência – Impossibilidade

Consulto sobre a possibilidade de registrarmos a escritura pública de compra e venda com alienação fiduciária em garantia, na qual não consta a data fixa do vencimento, porém diz textualmente que

“A garantia fiduciária ora constituída abrange além dos imóveis anteriormente descritos e caracterizados, todas as acessões, melhoramentos, instalações e quaisquer outras benfeitorias presentes e futuras, e vigorará pelo prazo necessário à quitação integral dos processos judiciais, ou seja, a extinção dos autos nºs …… da 3ª Vara Judicial local e …… da 4ª Vara Judicial local, todos com trânsito em julgado”.

Resposta:

  1. O objeto do procedimento é o adimplemento da prestação. Não há brecha na referida legislação, que, ao contrário, disciplina com exatidão o modo, o prazo de vigência e as condições de reposição do empréstimo o do crédito fiduciário:
  2. Tanto a Lei 9.514/97 em seu artigo 24, I,  consta como requisito do contrato o prazo de vigência, como na Lei 13.476/17 em seu artigo 4º, § único, II. O artigo 7º, inciso I  menciona que são inaplicáveis os incisos I, II e II, do artigo 24 da Lei 9.517/97, mas em sendo inaplicáveis, não quer dizer que não devem conter, pois o artigo 4º, § único inciso II menciona o prazo de vivência como requisito essencial;
  3. Aliás em não constar o prazo de vigência do contrato e a condições de reposição do empréstimo ou do crédito fiduciário, prejudicaria todo o procedimento especialmente em relação aso artigos do 26 e 27 da Lei 9.514/97;
  4. Enfim o prazo não poderá ser incerto  e necessário à quitação integral dos processos judiciais. Eventualmente poderá ter um prazo estimativo, presumível, mas fixo, não ficando condicionado a processos judiciais indefinidos e condicional.

Sub censura.

São Paulo, 27 de Agosto de 2.021.

Indisponibilidade – Filial p/ Matriz

1) Foi lançada na CNIB, indisponibilidade em nome de uma filial do XYZ S.A. de outra Cidade e outro Estado da Federação.

2) Em consulta ao CNPJ da matriz, percebemos que o resultado da busca foi negativo, ou seja, não há indisponibilidade em nome dela.

3) Os imóveis com matrículas abertas nesta 2ª Serventia pertencem à matriz e não à filial.

Anteriormente, quando foi lançada na CNIB indisponibilidade em nome de uma Agência do Banco Santander, recebemos orientação no sentido de que apesar de terem CNPJ diferentes, as Agências de Bancos não possuem personalidade jurídica própria; que essa distinção é ocasionada pelas exigências da fiscalização tributária; que as Agências de Bancos não são como filiais, pois não possuem registros diferentes na Junta Comercial, mas apenas autorização do Banco Central para serem instaladas; e que estas (matriz e agências) são a mesma pessoa jurídica.

No presente caso, temos uma matriz SEM indisponibilidade lançada na CNIB e uma filial COM indisponibilidade lançada na CNIB. Em virtude do exposto, gostaríamos de saber o parecer do senhor no que diz respeito à averbação da indisponibilidade nas matrículas dos imóveis abertas nesta 2ª Serventia, especialmente no seguinte:

(A) Podemos averbar a indisponibilidade nas matrículas dos imóveis, de propriedade da MATRIZ, mesmo havendo ordem de indisponibilidade somente em nome da FILIAL?

(B) É necessário solicitar esclarecimentos do juízo (Campina Grande-PB), através de Ofício, no que diz respeito a ordem de indisponibilidade somente em nome da FILIAL?

(C) Ou averbamos a indisponibilidade em nome da MATRIZ e depois comunicamos ao juízo da outra cidade, por meio de Ofício?

Resposta:

  1. A filial tem o CNPJ sob o nº xx.xxx.xxx/0089-40 e a matriz sob o nº xx.xxx.xxx/0001-09, com o mesmo número raiz (inicial) somente com modificação no final;
  2. A filial, em qualquer hipótese, compreende-se o estabelecimento com poder de representação ou mandato da casa matriz, praticando-se assim, atos que tenham validade jurídica e obriguem a organização, considerada em sua unidade. A doutrina entende que a filial de uma pessoa jurídica se encontra em dependência da matriz e que a filial de uma pessoa jurídica não tem personalidade própria e distinta desta. Existe para todo e qualquer fim obrigacional apenas uma pessoa jurídica. Portanto a filial não tem estatuto/contrato social próprio, autônomo e será o mesmo da matriz;
  3. Filial e matriz que possuem CNPJ diferentes – Distinção ocasionada pelas exigências da fiscalização tributária – Estabelecimento empresarial único, não havendo personalidade jurídica própria por parte da filial, que pertence à unidade patrimonial da matriz;
  4. Ainda que filial e matriz titulem CNPJ diferentes, trata-se de distinção ocasionada pelas exigências da fiscalização tributária. Ou seja, entre elas subsiste um único estabelecimento empresarial, não havendo personalidade jurídica própria por parte da filial, que pertence à unidade patrimonial da matriz;
  5. À luz do art. 109 do Código Tributário Nacional, são informadores para a definição dos institutos de direito tributário, a filial é uma espécie de estabelecimento empresarial, fazendo parte do acervo patrimonial de uma única pessoa jurídica, partilhando dos mesmos sócios, contrato social e firma ou denominação da matriz. Nessa condição, consiste, conforme doutrina majoritária, em uma universalidade de fato, não ostentando personalidade jurídica própria, não sendo sujeito de direitos, tampouco uma pessoa distinta da sociedade empresária. Cuida-se de um instrumento de que se utiliza o empresário ou sócio para exercer suas atividades;
  6. A discriminação do patrimônio da empresa, mediante a criação de filiais, não afasta a unidade patrimonial da pessoa jurídica,  que, na condição de devedora, deve responder com  todo o ativo do patrimônio social por suas dívidas, à luz de regra de direito processual prevista no art. 591 do Código de Processo Civil, segundo a qual “o devedor responde, para o cumprimento de suas obrigações, com todos os seus bens presentes e futuros, salvo as restrições estabelecidas em lei”;
  7. A obrigação de que cada estabelecimento se inscreva com número próprio no CNPJ tem especial relevância para a atividade fiscalizatória da administração tributária, não afastando a unidade patrimonial da empresa, cabendo ressaltar que a inscrição da filial no CNPJ é derivada do CNPJ da matriz;
  8. A matriz e filial são a mesma pessoa jurídica, com o mesmo CNPJ, que muda apenas a terminação, para fins de identificação;
  9. A Secretaria da Receita Federal, através da Instrução Normativa SRF nº 1634/2016, que regulamenta atualmente a matéria, considera a matriz e filiais sujeitos à inscrição individualizada no CNPJ;
  10. Pelas normas de Direito Civil, a matriz e filial constituem estabelecimentos da mesma pessoa jurídica de direito privado. Com efeito, a empresa é considerada uma só, quer haja um, quer haja vários estabelecimentos, sendo esta (exegese do art. 127, II, do CTN) uma questão de domicílio da pessoa jurídica, seara na qual se admite a pluralidade;
  11. Da mesma forma que o dispositivo da legislação civil acima mencionado, o Código Tributário Nacional, em seu art. 127, II, estabelece a possibilidade de pluralidade de domicílios, para fins fiscais;
  12. A própria Portaria Conjunta RFB / PGFN Nº 1751, de 02 de outubro de 2014, que trata da emissão de Certidões, dispõe que “a certidão emitida para pessoa jurídica é válida para o estabelecimento matriz e suas filiais” (art. 3º);
  13. A filial é uma espécie de estabelecimento empresarial, fazendo parte do acervo patrimonial de uma única pessoa jurídica, partilhando os mesmos sócios, contrato social e firma ou denominação da matriz, de modo que, conforme doutrina majoritária, consiste em uma universalidade de fato, não ostentando personalidade jurídica própria, nem é sujeito de direitos, tampouco uma pessoa distinta da sociedade empresária;
  14. Entretanto há a possibilidade de em havendo débitos em nome de uma (matriz ou filial)  da concessão de certidões negativas de débito tributário às empresas filiais, ainda que conste débitos em nome da matriz conforme  Recurso Especial nº 1.773.249 – ES (2018/0267047-0). Entretanto no caso não se trata de certidões, mas de averbação de indisponibilidade e a filial de uma pessoa jurídica se encontra em dependência da matriz e que a filial de uma pessoa jurídica não tem personalidade própria e distinta desta. Existe para todo e qualquer fim obrigacional apenas uma pessoa jurídica e como  não há personalidade jurídica própria por parte da filial, que pertence à unidade patrimonial da matriz a rigor a indisponibilidade deve ser averbada, comunicando-se o Juízo através de ofício.
  15. Mas se assim entender a Senhora Oficiala Registradora que solicite primeiro informações ao Juízo que determinou por ordem a indisponibilidade.

Sub censura.

São Paulo., 26 de Julho de 2.021.

Veja Recurso Administrativo CGJSP de nº 0005086-91.2018.8.26.0269 – Itapetininga – SP.

PENHORA. FRAUDE À EXECUÇÃO. PESSOA JURÍDICA – MATRIZ – FILIAL – UNIDADE PATRIMONIAL. CNPJ DISTINTOS. REGISTRADOR – DOLO – CULPA.

CGJSP – RECURSO ADMINISTRATIVO: 0005086-91.2018.8.26.0269
LOCALIDADE: ITAPETININGA DATA DE JULGAMENTO: 25/09/2019 DATA DJ: 30/09/2019
RELATOR: Geraldo Francisco Pinheiro Franco
JURISPRUDÊNCIA: Procedente
LEI: CTN – Código Tributário Nacional – 5.172/1966 ART: 109
LEI: CPC – Código de Processo Civil – 5.869/1973 ART: 591
ESPECIALIDADES: Registro de Imóveis

Pedido de providências – Denúncia de possíveis irregularidades decorrentes da prática  de ato registral – Pessoa jurídica – titular de domínio – Filial e matriz que possuem CNPJ diferentes – Distinção ocasionada pelas exigências da fiscalização tributária – Estabelecimento empresarial único, não havendo personalidade jurídica própria por parte da filial, que pertence à unidade patrimonial da matriz – ausência de provas, ou mesmo indícios, de participação dolosa ou culposa do registrador na fraude à execução reconhecida na esfera jurisdicional – Arquivamento determinado pelo MM. Juiz Corregedor Permanente – Recurso do denunciante – Interesse na apuração, mas não na punição do delegatário – Recurso não provido.

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Vide:  – Recurso Administrativo 0005086-91.2018.8.26.0269

íntegra

PROCESSO Nº 0005086-91.2018.8.26.0269 – ITAPETININGA – DJALMA SÉRGIO PIRES DE ALMEIDA JÚNIOR. – ADVOGADA: DJALMA SÉRGIO PIRES DE ALMEIDA JÚNIOR, OAB/SP 161.910 (EM CAUSA PRÓPRIA). – (529/2019-E) – DJE DE 30.9.2019.

Pedido de providências – Denúncia de possíveis irregularidades decorrentes da prática  de ato registral – Pessoa jurídica – titular de domínio – Filial e matriz que possuem CNPJ diferentes – Distinção ocasionada pelas exigências da fiscalização tributária – Estabelecimento empresarial único, não havendo personalidade jurídica própria por parte da filial, que pertence à unidade patrimonial da matriz – ausência de provas, ou mesmo indícios, de participação dolosa ou culposa do registrador na fraude à execução reconhecida na esfera jurisdicional – Arquivamento determinado pelo MM. Juiz Corregedor Permanente – Recurso do denunciante – Interesse na apuração, mas não na punição do delegatário – Recurso não provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de apelação interposta por Djalma Sérgio Pires de Almeida Júnior contra a decisão do Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Itapetininga/SP, que determinou o arquivamento do Pedido de Providências instaurado por provocação do recorrente, sob o fundamento de que não foi encontrado qualquer elemento que evidenciasse a prática de erro por parte do registrador[1].

Alega o recorrente, em síntese, que ajuizou ação de execução contra a empresa JQ Incorporadora (antiga Companhia JQ Agropecuária e Comércio) e que esta, no intuito de fraudar a execução, transferiu a titularidade do imóvel matriculado sob nº 71.032 junto ao Oficial de Registro de Imóveis de Itapetininga/SP em favor da esposa do sócio. Aduz que o imóvel estava registrado em nome da matriz da empresa (CNPJ nº 04.920.434/0001-60), o que confirma o erro praticado pelo registrador ante a divergência da numeração do CNPJ da filial apresentado na escritura pública de compra e venda. Sustenta que o Oficial deveria ter sido mais cauteloso, o que justificaria sua responsabilização pelos prejuízos causados[2].

O Sr. Oficial de Registro manifestou-se nos autos[3].

A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso[4], com posterior manifestação do recorrente[5].

É o relatório. Opino.

Desde logo, em se tratando de pedido de providências, a apelação interposta deve ser recebida como recurso administrativo, na forma do art. 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo.

Em que pese o inconformismo manifestado pelo recorrente, não comporta acolhimento o recurso interposto, sendo de rigor a manutenção da decisão proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente.

Ainda que filial e matriz titulem CNPJ diferentes, trata-se de distinção ocasionada pelas exigências da fiscalização tributária. Ou seja, entre elas subsiste um único estabelecimento empresarial, não havendo personalidade jurídica própria por parte da filial, que pertence à unidade patrimonial da matriz. A respeito, confira-se o posicionamento do Colendo Superior Tribunal de Justiça, consolidado em sede de repetitivos ao apreciar a questão no REsp nº 1.355.812/RS:

‘PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. DÍVIDAS TRIBUTÁRIAS DA MATRIZ. PENHORA, PELO SISTEMA BACEN-JUD, DE VALORES DEPOSITADOS EM NOME DAS FILIAIS. POSSIBILIDADE. ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL COMO OBJETO DE DIREITOS E NÃO COMO SUJEITO DE DIREITOS. CNPJ PRÓPRIO DAS FILIAIS. IRRELEVÂNCIA NO QUE DIZ RESPEITO À UNIDADE PATRIMONIAL DA DEVEDORA.

1. No âmbito do direito privado, cujos princípios gerais, à luz do art. 109 do CTN, são informadores para a definição dos institutos de direito tributário, a filial é uma espécie de estabelecimento empresarial, fazendo parte do acervo patrimonial de uma única pessoa jurídica, partilhando dos mesmos sócios, contrato social e firma ou denominação da matriz. Nessa condição, consiste, conforme doutrina majoritária, em uma universalidade de fato, não ostentando personalidade jurídica própria, não sendo sujeito de direitos, tampouco uma pessoa distinta da sociedade empresária. Cuida-se de um instrumento de que se utiliza o empresário ou sócio para exercer suas atividades.

2. A discriminação do patrimônio da empresa, mediante a criação de filiais, não afasta a unidade patrimonial da pessoa jurídica,  que, na condição de devedora, deve responder com  todo o ativo do patrimônio social por suas dívidas, à luz de regra de direito processual prevista no art. 591 do Código de Processo Civil, segundo a qual “o devedor responde, para o cumprimento de suas obrigações, com todos os seus bens presentes e futuros, salvo as restrições estabelecidas em lei”.

3. O princípio tributário da autonomia dos estabelecimentos, cujo conteúdo normativo preceitua que estes devem ser considerados, na forma  da legislação especifica de cada tributo, unidades autônomas e independentes nas relações jurídico-tributárias travadas com a Administração Fiscal, é um instituto de direito material, ligado à questão do nascimento da obrigação tributária de cada imposto especificamente considerado e não tem relação com  a responsabilidade   patrimonial dos devedores prevista em um regramento de direito processual, ou com os limites da responsabilidade dos bens da empresa e dos sócios definidos no direito empresarial.

4.A obrigação de que cada estabelecimento se inscreva com número próprio no CNPJ tem especial relevância para a atividade fiscalizatória da administração tributária, não afastando a unidade patrimonial da empresa, cabendo ressaltar que a inscrição da filial no CNPJ é derivada do CNPJ da matriz.

5.Nessa toada, limitar a satisfação do crédito público, notadamente do crédito tributário, a somente o patrimônio do estabelecimento que participou da situação caracterizada como fato gerador é adotar interpretação absurda e odiosa. Absurda porque não se concilia, por exemplo, com a cobrança dos créditos em uma situação de falência, onde todos os bens da pessoa jurídica (todos os estabelecimentos) são arrecadados para pagamento de todos os credores, ou com a possibilidade de responsabilidade contratual subsidiária dos sócios pelas obrigações da sociedade como um todo (v.g. arts. 1.023, 1.024, 1.039, 1.045, 1.052, 1.088 do CC/2002), ou com a administração de todos os estabelecimentos da sociedade pelos mesmos órgãos de deliberação, direção, gerência e fiscalização. Odiosa porque, por princípio, o credor privado não pode ter mais privilégios que o credor público, salvo exceções legalmente expressas e justificáveis.

6. Recurso especial conhecido e provido. Acórdão submetido ao regime do art. 543-C do CPC  e da Resolução STJ n. 8108.” (REsp 1355812/RS, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 22/05/2013, DJe 31/05/2013 sem destaque no original).

No caso concreto, esclareceu o Oficial[6] que o imóvel objeto da matrícula nº 71.032 estava registrado em nome de Companhia JQ Agropecuária e Comércio, com sede em São Paulo/SP, na Rua Cônego Antonio Lessa, 220, Parque da Moóca, CNPJ nº 04.920.434/0001-60 e que, por alteração de estatuto social, passou a ter a razão social de Companhia JQ Incorporadora. Assim, o fato de ter a vendedora se apresentado com o CNPJ nº 04.920.434/0002-41, diverso daquele constante da matrícula, não impediria o registro da escritura por se tratar da mesma pessoa jurídica, embora fosse uma filial. Nesse sentido, afirma que não são pessoas jurídicas distintas, pois tem somente um único registro na Junta Comercial (NIRE 35.300.189.884) e uma única inscrição na Receita Federal (04.920.434), com elementos de identificação da sede e da filial (0001-60 e 0002-41).

Nesse cenário, nada obstante a irresignação trazida nas razões de recurso, o inconformismo do recorrente não vinga, pois inexistem, de fato, quaisquer elementos concretos a indicar violação de deveres funcionais e o cometimento de infração disciplinar imputável ao Oficial.

Prevê a Constituição Federal, em seu art. 236, § 1º:

“§ 1º – Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário. “

De seu turno, dispõe o art. 37 da Lei 8.935/94:

”Art. 37. A fiscalização judiciária dos atos notariais e de registro, mencionados nos arts. 6º a 13, será exercida pelo juízo competente, assim definido na órbita estadual e do Distrito Federal, sempre que necessário, ou mediante representação de qualquer interessado, quando da inobservância de obrigação legal por parte de notário ou de oficial de registro, ou de seus prepostos. “

E o item 20, do Capítulo XXI, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, diz que:

“20. Os pedidos de providências, as apurações preliminares, as sindicâncias e os processos administrativos relativos aos serviços notariais e de registro serão realizados pelos Juízes Corregedores Permanentes a que, na atualidade do procedimento, os titulares dos serviços notariais e de registro estiverem subordinados. “

Como se vê, em homenagem ao princípio da moralidade administrativa, há que se apurar a alegação da prática de faltas funcionais pelo Oficial. Contudo, não há fundamento jurídico ou legal que ampare o interesse do particular em pleitear uma punição, certo que esse interesse se encerra com a apuração dos fatos.

É o Corregedor Permanente que deve conduzir tal procedimento de apuração, exatamente como ocorreu no presente caso, visando aferir a regularidade da conduta do Oficial. O direito de peticionar do recorrente, para denúncia de eventuais irregularidades de que tenha conhecimento, não se confunde com o direito de requerer a punição do delegatário, como já consignado.

A despeito disso, nada ficou provado quanto à suposta participação dolosa, ou mesmo culposa, do registrador na fraude à execução declarada nos autos da ação de execução, o que afasta a configuração da prática de falta funcional passível de punição.

Diante do exposto, o parecer que respeitosamente submeto ao elevado exame de Vossa Excelência, é no sentido de receber a apelação como recurso administrativo, negando-lhe provimento.

Sub censura.

São Paulo, 23 de setembro de 2019.

STEFÂNIA COSTA AMORIM REQUENA
Juíza Assessora da Corregedoria

DECISÃO

Aprovo o parecer da MM.ª Juíza Assessora da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, recebo a apelação como recurso administrativo e a ele nego provimento.

São Paulo, 25 de setembro de 2019.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça


[1] Fls. 317/321.
[2] Fls. 329/334.
[3] Fls. 339.
[4] Fls. 361/362.
[5] Fls. 365/378.
[6] Fls. 282/283.

Hipoteca Abertura de Crédito – 30 Anos c/ Renovação – Impossibilidade

Trata-se de uma Escritura Pública de Outorga de Hipoteca em Garantia de Cumprimento de Obrigações Decorrentes de Operações de Crédito já Contratadas e outras a serem formalizadas entre Credor e Devedora.

 Consta na Cláusula Segunda que a garantia vigorará pelo prazo de 30 anos contados da data de lavratura do título. No parágrafo único da referida cláusula consta que ajusta-se que o alcance deste prazo não implicará na automática extinção da garantia, que permanecerá válida até que sejam efetivamente quitadas todas as dívidas eventualmente em aberto, desde que tenham elas sido contratadas  durante o prazo de validade da garantia, independente da data do vencimento das parcelas”.

Assim, sabendo que é causa de extinção o decurso do prazo de 30 anos, e que consta na escritura que mesmo passando os 30 anos, a dívida permanece, como permaneceria se ela foi extinta? Ou extingue a hipoteca e a dívida fica?

Gostaria do seu parecer sobre o tema.

Resposta:

  1. A condição constante da cláusula 2, § único ( “ajusta-se que o alcance deste prazo não implicará na automática extinção da garantia, que permanecerá válida até que sejam efetivamente quitadas todas as dívidas eventualmente em aberto, desde que tenham elas sido contratadas  durante o prazo de validade da garantia, independente da data do vencimento das parcelas”.)  não poderá ser aceita porque mesmo se contratada durante o prazo de validade da hipoteca – porque ultrapassara o prazo de trinta anos nos termos do artigo 1.485 do CC – e somente poderá subsistir se reconstituído por novo título e novo registro;
  2. A hipoteca abrangente pode ser feita por até trinta anos, ultrapassado esse prazo somente subsiste a garantia mediante novo contrato e novo registro e antes de decorrido os trinta anos mantida, nesse caso a preferência;
  3. Até porque a perempção é motivo para a extinção da hipoteca, eis que o artigo 1.499 não é exaustivo. Se o próprio código civil estabelece uma prazo de duração para a hipoteca, pode-se afirmar que, decorrido essa prazo sem renovação, está perempto direito do credor, pois não se admite a sua perpetuidade.  A obrigação persiste, mas a garantia real não;
  4. Também não poderá haver a proibição de alienação do bem imóvel constante da cláusual12, alínea “c” nos termos do artigo 1.475 do CC.

É o que sub censura entendemos.

São Paulo, 12 de Novembro de 2.020.

LEI N 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

 Art. 1.424. Os contratos de penhor, anticrese ou hipoteca declararão, sob pena de não terem eficácia:

I – o valor do crédito, sua estimação, ou valor máximo;

II – o prazo fixado para pagamento;

III – a taxa dos juros, se houver;

IV – o bem dado em garantia com as suas especificações.

  Art. 1.475. É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado.

Parágrafo único. Pode convencionar-se que vencerá o crédito hipotecário, se o imóvel for alienado.

 Art. 1.485. Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir.      (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

  Art. 1.487. A hipoteca pode ser constituída para garantia de dívida futura ou condicionada, desde que determinado o valor máximo do crédito a ser garantido.

§ 1 Nos casos deste artigo, a execução da hipoteca dependerá de prévia e expressa concordância do devedor quanto à verificação da condição, ou ao montante da dívida.

Retificação Administrativa – Citação do Nu-Proprietário

Estamos com uma dúvida sobre a anuência de confrontantes para a retificação de área quando o confrontante for nú-proprietário e usufrutuário, quem deve assinar a declaração de reconhecimento de limite, o nu-proprietário, o usufrutuário ou ambos.

Resposta:

Nos processos de  retificação administrativa de registros, nos termos do subitem 136.8 do Capítulo XX das NSCGJSP  que serão notificados são os proprietários do imóvel:

“136.8. Os titulares do domínio do imóvel objeto do registro retificando serão notificados para se manifestar em 15 (quinze) dias quando não tiverem requerido ou manifestado, voluntariamente, sua anuência com a retificação.” (Grifo nosso)

Assim, temos que apenas os titulares dominiais do imóvel que se pretende retificar deverão ser notificados. O usufruto é um direito real sobre o imóvel alheio e, por esse motivo, entendemos que não é necessária a notificação do usufrutuário. Entretanto, caso haja interesse do adquirente em notificar também o usufrutuário, nada impede de fazê-lo.

Eventualmente o usufrutuário poderia ser notificado na condição de ocupante (artigo 213, § 10 da LRP).

Contudo é de bom tom nessa situação que seja notificado o proprietário do imóvel, ou seja o nú-proprietário.

É o que sub censura entendemos.

São Paulo, 30 de Maio de 2.021.

Hipoteca Judicial – Desnecessário Trânsito em Julgado

Tenho um caso de Hipoteca Judicial sobre um imóvel objeto de incorporação imobiliária.

O autor da ação tem registrado um compromisso de compra e venda (Apto 101, Torre I), na decisão da juíza ela manda “rescindir” o contrato de compromisso.

Nesse ínterim a dúvida é se há necessidade de trânsito em julgado em virtude da rescisão do compromisso.

Resposta:

1.A hipoteca judicial decorre de uma sentença condenatória ou decisão judicial, assegurando a sua execução ou garantindo alguma obrigação assumida por uma das partes em um processo. E uma vez instituída sobre os bens do devedor, implica na preferência do credor quanto ao pagamento, em relação a outros credores.

2.O requerimento e a cópia da sentença são suficientes para o registro da hipoteca judiciaria, pois de acordo com o parágrafo 2º do artigo 495 do CPC;

3.A LRP foi derrogada nesse sentido;

4.Junto a cópia da sentença, deverá ser apresentada uma declaração do exequente e do advogado do processo indicando os bens a serem hipotecados;

4. O trânsito em julgado não será necessário conforme decisão da 1º VRP da comarca da Capital de nº 1102512-40.2020.8.26.0100 (abaixo reproduzida)

Sub censura .

São Paulo, 20 de Julho de 2.021

LEI Nº 13.105, DE 16 DE MARÇO DE 2015.

Art. 495. A decisão que condenar o réu ao pagamento de prestação consistente em dinheiro e a que determinar a conversão de prestação de fazer, de não fazer ou de dar coisa em prestação pecuniária valerão como título constitutivo de hipoteca judiciária.

§ 1º A decisão produz a hipoteca judiciária:

I – embora a condenação seja genérica;

II – ainda que o credor possa promover o cumprimento provisório da sentença ou esteja pendente arresto sobre bem do devedor;

III – mesmo que impugnada por recurso dotado de efeito suspensivo.

§ 2º A hipoteca judiciária poderá ser realizada mediante apresentação de cópia da sentença perante o cartório de registro imobiliário, independentemente de ordem judicial, de declaração expressa do juiz ou de demonstração de urgência.

§ 3º No prazo de até 15 (quinze) dias da data de realização da hipoteca, a parte informá-la-á ao juízo da causa, que determinará a intimação da outra parte para que tome ciência do ato.

§ 4º A hipoteca judiciária, uma vez constituída, implicará, para o credor hipotecário, o direito de preferência, quanto ao pagamento, em relação a outros credores, observada a prioridade no registro.

§ 5º Sobrevindo a reforma ou a invalidação da decisão que impôs o pagamento de quantia, a parte responderá, independentemente de culpa, pelos danos que a outra parte tiver sofrido em razão da constituição da garantia, devendo o valor da indenização ser liquidado e executado nos próprios autos.

DJE DE 01-12-2020 – HIPOTECA JUDICIÁRIA. MANDADO JUDICIAL, DESNEC. É A PRÓPRIA SENTENÇA ANIDA QUE NÃO TENHA TRANSITADO EM JULGADO.   CONSTAR O VALOR DA HIPOTECA JUDICIÁRIA NO MANDADO. em relação ao valor da hipoteca, salienta a sentença embora ilíquida, não obsta a efetivação do ato registrário, bastando que o Oficial considere o valor atribuído à causa, SENTENÇÃAGENÉRICA – VALOR DA DÍVIDA OU VALOR DA CAUSA

Processo 1102512-40.2020.8.26.0100 – Dúvida – Notas – Gozzi Participações Ltda – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Gozzi Participações LTDA, diante da negativa em se proceder ao registro da hipoteca judiciária sobre os imóveis matriculados sob nºs 21.169 e 21.170, nos termos do artigo 495 do CPC. Os óbices registrários referem-se à necessidade de apresentação de mandado judicial com expressa determinação para realização do registro, bem como constar no mencionado mandado o valor da hipoteca, para fins de cálculo de custas e emolumentos. Juntou documentos às fls.03/37. A suscitada apresentou impugnação às fls.38/41. Aduz que, de acordo com o artigo 495 do CPC, a hipoteca registrária pode ser realizada independentemente de ordem judicial ou declaração expressa do juiz e, em relação ao valor da hipoteca, salienta a sentença embora ilíquida, não obsta a efetivação do ato registrário, bastando que o Oficial considere o valor atribuído à causa. O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls.53/55). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Em que pese o zelo e cautela do Registrador, verifico que os óbices impostos não merecem prosperar. A hipoteca constitui uma das várias espécies de garantias reais, que vincula um bem alheio ao cumprimento de uma obrigação. A doutrina tem reconhecido três tipos de hipoteca: a) convencional, realizada pela vontade das partes; b) legal, estipulada no artigo 1489 do CC; c) judiciária, constituída por decisão judicial e fundamentada no artigo 495 do CPC. No caso da hipoteca judiciária, o titulo hábil ao registro é a própria sentença condenatória, mesmo que não transitado em julgado, requisitos necessários da especialidade objetiva e subjetiva para ingresso no folio real. Neste sentido é claro o artigo 495, § 2º CPC: “”Art. 495. A decisão que condenar o réu ao pagamento de prestação consistente em dinheiro e a que determinar a conversão de prestação de fazer, de não fazer ou de dar coisa em prestação pecuniária valerão como título constitutivo de hipoteca judiciária. … § 2º A hipoteca judiciária poderá ser realizada mediante apresentação de cópia da sentença perante o cartório de registro imobiliário, independentemente de ordem judicial, de declaração expressa do juiz ou de demonstração de urgência” (g.n) A corroborar o efeito secundário da hipoteca judiciária, o Colendo Superior de Justiça decidiu: “PROCESSO CIVIL. HONORÁRIOS. LEGITIMIDADE. HIPOTECA JUDICIÁRIA. CONSTITUIÇÃO. APELAÇÃO RECEBIDA EM AMBOS OS EFEITOS. POSSIBILIDADE . Os honorários advocatícios devem ser compensados quando houver sucumbência reciproca, assegurado o direito autônomo do advogado à execução do saldo sem excluir a legitimidade da própria parte (Sumula 306) A hipoteca judiciária constitui um efeito secundário da sentença condenatória e não obsta a sua efetivação a pendencia de julgamento de apelação recebida em ambos os efeitos” (RESP nº 715.451, Rel. Ministra Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. em 06.04.2006). Na presente hipótese houve a apresentação de sentença condenatória, embora ilíquida e não transita em julgado, o que constitui título apto à registro. Superado primeiro óbice, resta a análise acerca do valor a ser atribuído à decisão para fins de cobrança de emolumentos e custas. De acordo com a 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, no julgamento do Agravo de Instrumento nº 0097311-40.2013.8.26.0000, da relatoria do desembargador J. B. Paula Lima, decidiu, à unanimidade de votos, que a legislação processual: “dispõe que a decisão produz hipoteca judiciária embora a condenação seja genérica, de maneira que a falta de liquidez não cria óbice a que o direito real de garantia seja inscrito, podendo o mandado judicial valer-se, como substitutivo do valor da dívida, do valor da causa, feita a especialização com a indicação de bens imóveis de propriedade da parte vencida.No caso vertente, a iliquidez da sentença não é óbice à efetivação do registro, vez que o montante a ser utilizado para fins de custas e emolumentos será o valor atribuído à causa, ou seja, R$ 234.645,00 (duzentos e trinta e quatro mil, seiscentos e quarenta e cinco reais), com a respectiva observância à Lei nº 11. 331/2002 (lei de emolumentos) fl.37. Assim mister o afastamento dos óbices impostos pelo Registrador. Diante do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Gozzi Participações LTDA, e consequentemente determino o registro do titulo. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: FABIO RICARDO DE ALENCAR CUSTODIO (OAB 147619/SP)

Consórcio – Alienação Fiduciária – Restrições e Quitação

Em determinada matrícula consta registrada alienação fiduciária em favor do(a) XYZ ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIO LTDA e, no ato seguinte, averbada a afetação no sistema de consórcio, esta praticada de conformidade com o artigo 5º, §7º, da Lei nº 11.795/08.

No protocolo que estamos analisando neste momento, nos foi apresentado termo de quitação firmado pela referida administradora de consórcio, que autoriza o cancelamento da alienação fiduciária, mas indicando que esta consta, tanto do ato de registro da própria, quanto do ato da averbação da afetação.

Minha dúvida sobre a matéria é se devemos praticar um ato específico, de cancelamento da afetação no sistema de consórcio, em seguida ao ato de cancelamento da alienação fiduciária, OU se devemos praticar apenas a alienação fiduciária e colocar, em seu texto, alguma menção a ineficácia da afetação, diante do cancelamento procedido, OU se nada precisa ser mencionado no texto, e ser efetivado apenas o cancelamento da alienação fiduciária.

Resposta:

  1. Nada precisa ser mencionado no ato de cancelamento da alienação fiduciária. Na realidade, toda a operação foi feita dentro da Lei 9.514/97 (alienação fiduciária) e Lei 11.795/08 (consórcio), sendo que cláusulas restritivas constantes dos incisos I a IV do parágrafo 5º do artigo 5º da Lei 11.795/08, foram  averbadas logo após a prática dos atos dos registros (venda e compra e alienação fiduciária), pois no parágrafo 5º antes citado é mencionado…..inclusive, os decorrentes de garantia…., e também em face do parágrafo 7º do citado artigo 5º, bem como o constante do artigo 45;
  2. Na realidade não é afetação, mas restrições, como por exemplo também constar da Lei 10.188/2001, artigo 2º § 2º (Programa de Arrendamento Residencial – Fundo e nome da CEF que não integra o seu patrimônio);
  3. Portanto não se cancela as restrições, nem mencionar a ineficácia, pois valeram até então, e não integram o ativo (patrimônio) da administradora, apenas cancela a alienação fiduciária.

Sub censura.

São Paulo, 19 de Julho de 2.021.

LEI Nº 11.795, DE  8 DE OUTUBRO DE 2008.

Art. 5o  A administradora de consórcios é a pessoa jurídica prestadora de serviços com objeto social principal voltado à administração de grupos de consórcio, constituída sob a forma de sociedade limitada ou sociedade anônima, nos termos do art. 7o, inciso I. 

§ 1o  A administradora de consórcio deve figurar no contrato de participação em grupo de consórcio, por adesão, na qualidade de gestora dos negócios dos grupos e de mandatária de seus interesses e direitos. 

§ 2o  Os diretores, gerentes, prepostos e sócios com função de gestão na administradora de consórcio são depositários, para todos os efeitos, das quantias que a administradora receber dos consorciados na sua gestão, até o cumprimento da obrigação assumida no contrato de participação em grupo de consórcio, por adesão, respondendo pessoal e solidariamente, independentemente da verificação de culpa, pelas obrigações perante os consorciados. 

§ 3o  A administradora de consórcio tem direito à taxa de administração, a título de remuneração pela formação, organização e administração do grupo de consórcio até o encerramento deste, conforme o art. 32, bem como o recebimento de outros valores, expressamente previstos no contrato de participação em grupo de consórcio, por adesão, observados ainda os arts. 28 e 35. 

§ 4o  (VETADO) 

§ 5o  Os bens e direitos adquiridos pela administradora em nome do grupo de consórcio, inclusive os decorrentes de garantia, bem como seus frutos e rendimentos, não se comunicam com o seu patrimônio, observado que: 

I – não integram o ativo da administradora; 

II – não respondem direta ou indiretamente por qualquer obrigação da administradora; 

III – não compõem o elenco de bens e direitos da administradora, para efeito de liquidação judicial ou extrajudicial; 

IV – não podem ser dados em garantia de débito da administradora. 

§ 6o  A administradora estará desobrigada de apresentar certidão negativa de débitos, expedida pelo Instituto Nacional da Seguridade Social, e Certidão Negativa de Tributos e Contribuições, expedida pela Secretaria da Receita Federal, relativamente à própria empresa, quando alienar imóvel integrante do patrimônio do grupo de consórcio. 

§ 7o  No caso de o bem recebido ser um imóvel, as restrições enumeradas nos incisos II a IV do § 5o deste artigo deverão ser averbadas no registro de imóveis competente. 

Art. 45.  O registro e a averbação referentes à aquisição de imóvel por meio do Sistema de Consórcios serão considerados, para efeito de cálculo de taxas, emolumentos e custas, como um único ato. 

Parágrafo único.  O contrato de compra e venda de imóvel por meio do Sistema de Consórcios poderá ser celebrado por instrumento particular. 

Cédula de Crédito Imobiliário – Cessão – Averbação – Cancelamento e Alienação Fiduciária

Recebemos alguns documentos com a finalidade de ser cancelada a alienação fiduciária e a Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) constantes numa matrícula desta Serventia.

A CCI averbada na matrícula foi emitida sob forma escritural e, mesmo assim, foi averbada, por requerimento específico das partes, disposto (o requerimento) no contrato, à época.

Sobre o caso, temos o seguinte:

1. O credor na alienação fiduciária e emitente da CCI foi a Companhia Hipotecária;
2. A instituição custodiante da CCI, conforme averbação, é a XYZ;
3. Recebemos uma declaração da instituição custodiante que afirma que a atual credora da CCI é o FIDC (um fundo de investimentos);
4. A XYZ, instituição custodiante, juntou também uma Certidão de Titularidade emitida pela B3 S.A., a qual confira que a atual detentora e credora é o referido fundo de investimentos, FIDC;
5. O respectivo fundo de investimentos, FIDC, representado por sua administradora, W Trust, apresentou Termo de Quitação e Declaração de Titularidade, assinado também pela XYZ, instituição custodiante.

Considerando o narrado acima, tenho as seguintes dúvidas:

1. Mais algum documento precisa ser solicitado para fins de cancelamento da alienação fiduciária e da CCI?

2. Deveria a Companhia Hipotecária, emitente da CCI, e credora originária na alienação fiduciária firmar algum documento?

3. Considerando que, mesmo sendo emitida em forma Escritural, a CCI foi averbada na matrícula, sua cessão também precisaria ser averbada? Nesse sentido, tenho conhecimento do que aduz o artigo 22, da Lei nº 10.931/2004, mas, ainda assim, fiquei na dúvida, já que a CCI foi averbada mesmo tendo sido emitida sob forma escritural.

Art. 22. A cessão do crédito representado por CCI poderá ocorrer por meio de sistema de entidade autorizada pelo Banco Central do Brasil a exercer a atividade de depósito centralizado de ativos financeiros na qual a CCI tenha sido depositada.           (Redação dada pela Lei nº 13.986, de 2020:

§ 1º A cessão do crédito representado por CCI implica automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário, sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cédula, ficando o cessionário, no caso de contrato de alienação fiduciária, investido na propriedade fiduciária.

§ 2º A cessão de crédito garantido por direito real, quando representado por CCI emitida sob a forma escritural, está dispensada de averbação no Registro de Imóveis, aplicando-se, no que esta Lei não contrarie, o disposto nos arts. 286 e seguintes da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil Brasileiro.

4. Em sendo a resposta negativa, no sentido de NÃO ser necessário averbar a cessão efetivada perante a B3, o que o senhor aconselha a ser citado no ato de averbação de cancelamento para o texto não fique confuso, já que quem efetivamente está autorizando o cancelamento, o fundo de investimentos, não está grafado em nenhum ato da matrícula?

5. Foi apresentada procuração da B3 S.A. e Ficha Cadastral, que demonstra que aqueles outorgantes na procuração, de fato, eram e permanecem a ser diretores da B3. Nesse caso, precisaria pedir, também, o Estatuto Social da B3, para fins de prova de representação?

6. Do Fundo de Investimentos, indicado como atual detentor (credor), nos foi apresentado seu regulamento registrado no RTDPJ e a prova de representação de sua administradora, W TRUST. Nesse caso, relativamente ao citado fundo de investimentos, seria necessário solicitar mais algum documento e/ou certidão a ser expedido pelo respectivo RTDPJ?

Reposta:

  1. De proêmio informamos de que as CCI emitidas por forma escritural tem a sua averbação dispensada. No entanto essa averbação é facultativa e no caso foi averbada;
  2. Os fundos de Investimentos não têm personalidade jurídica e não podem adquirir e consequentemente não podem alienar;
  3. Quanto ao fundos de Investimentos temos que:

Os fundos de Investimentos Imobiliários não têm personalidade jurídica (artigo 1º da Lei 8.668/93) e são constituídos sob a forma de condomínio fechado (artigo 2º da citada Lei);

Os fundos são geridos por instituição administradora autorizada pelo CVM (artigo 5º) sendo que o patrimônio do Fundo será constituído pelos bens e direitos adquiridos pela instituição administradora, em caráter fiduciário (artigo 6º). Os bens e direitos integrantes do patrimônio do Fundo de Investimento Imobiliário não se comunicam com o patrimônio da administradora, observadas quanto a tais bens e direitos as restrições do artigo 7º, inciso I a VI,

Sendo que a alienação dos imóveis pertencentes ao patrimônio do fundo será efetivada pela instituição administradora, constituindo o instrumento de alienação documentos hábil para cancelamento, perante o Registro de Imóveis, das averbações pertinentes às restrições e destaque de que tratam os parágrafos 1º e 2º do artigo 7º;

Quanto aos fundos em decorrência de sua natureza de condômino estes são representados em seus atos pelo seu administrador que atua no fundo de investimento como um “emprestador de personalidade jurídica” em função de praticar atos em seu próprio nome, porém em benefício do fundo;

  • Após o registro da alienação fiduciária foi emitida Cédula de Crédito Imobiliário integral e escritural através de escritura pública ou através de instrumento particular (conforme constou da consulta), a qual permaneceu custodiado em instituição financeira e registrado em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados e averbada no RI

     (parágrafos 4º e 5º do artigo 18  e 19, II da Lei 10.931/04);

Nos termos do parágrafo 2º do artigo 22 da Lei 10.931/04, a cessão do crédito garantido por direito real quando representado por CCI emitida sob a forma escritural, esta dispensada de averbação no Registro de Imóveis, mas no caso foi averbada ;

3.      A cessão do crédito representado por CCI implica na automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário, sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cédula, ficando o cessionário, no caso do contrato de alienação fiduciária investido na propriedade fiduciária (parágrafo 1º do artigo 22 da Lei 10.931/04 e artigo 28 da Lei 9.514/97);

4.Como a cessão de crédito por CCI implica automática transmissão das respectivas garantias e direitos ao cessionário, incluindo a propriedade fiduciária, em caso de requerimento de consolidação caberá à instituição custodiante, no caso de CCI emitida sob a forma escritural, identificar o atual credor fiduciário;

5.Como a cessão do crédito da CCI não foi averbada (pois no caso da CCI ser emitida por forma escritural sua averbação é dispensada (parágrafo 2º do artigo 22 da Lei 10.931/04), apesar de haver entendimentos da necessidade de sua averbação, a instituição custodiante deverá identificar o credor (cessionário/credor fiduciário – artigo 18, parágrafo 9º – por analogia) apresentando também certificado da Central de Custódia e de Liquidação Financeira de Títulos – CETIP-0 B3 SA (www.cetip.com.br) certificando quem é o atual detentor do crédito da CCI, FIDC;

6. Devido a emissão da CCI e sua averbação for apresentado pelo custodiante certificado de quem é a detentor do crédito da CCI;

7. Em remate como foi realizada a averbação da emissão da CCI  deverá ser averbada a cessão pelos documentos apresentados considerado o artigo 22 e 18 §§ 4-A e 4-B da lei 10.931/04 e proceder ao cancelamento da alienação fiduciária e da CCI.

Resposta aos questionamentos:

  1. Não;
  2. Também não
  3. Sim conforme acima;
  4. Prejudicado;
  5. Pode ser mitigado
  6. Não

Sub censura

São Paulo, 13 de Julho de 2.021.

Contrato de Abertura de Crédito e Efeitos de Alienação Fiduciária

Trata-se de Contrato de Abertura de Crédito Rotativo para Compra e Venda de Mercadorias com Garanti Real de Alienação Fiduciária.

Credora: Agrotécnica 123 Ltda.

Devedores: Fulano e s/mr ABeltrana

Valor: R$ 1.200.000,00

Como saber se o contrato tme acesso não só ao Registro de Títulos e Documentos mas também o Registro de Imóveis para atingir o objetivo de garantia em Alienação Fiduciária?

Resposta:

  1. O contrato foi realizado nos termos da Lei de nº 13.476/17, no entanto esta lei não se aplica ao contrato porque: (a) Não consta do contrato a expressão: “Obrigações Financeiras Derivadas; e (b) Faltou constar do instrumento os incisos de III ao VI do parágrafo único do artigo 4º da Lei,
  2. Quanto a alienação fiduciária de bem imóvel:
  3. No contrato constou basicamente somente a descrição do imóvel, faltando constar os requisitos da Lei 9.514/97, especialmente os artigos 24 ao 30;
  4. Na clausula quarta constou: (…) restando aos compradores em mora e tendo a vendedora a opção de cobrar executivamente e antecipadamente a totalidade do saldo devedor acrescido de correção monetária , multa moratória e juros monetários na forma que determina o parágrafo segundo transferindo automaticamente a propriedade dado em alienação fiduciária:

b.1. Não há no contrato compradores e vendedores, mas credora e devedores;

b.2. Na clausula quarta não consta parágrafo segundo;

b.3. A propriedade não poderá ser transferida automaticamente em caso de inadimplência devendo seguir os ditames da Lei 9.514/97, e a alienação fiduciária, como dito, se constituída com os requisitos da Lei, e registrada no Livro 2 do Registro de Imóveis (RI);

Tal contrato da forma em que foi redigido e pelos motivos acima não tem acesso ao RI, e na posição do Irib (Protocolo 17.625), eventualmente se requerido poderia ser averbado na matrícula do imóvel conforme constou do instrumento (clausula segunda,  parágrafo segundo).

Entretanto mesmo que fosse possível a sua averbação, não seria possível aplicar  a alienação fiduciária averbada os termos, o procedimento da Lei 9.514/97, porque a alienação fiduciária não foi constituída com os requisitos da lei, e não registrada na matrícula do imóvel;

5. O registro do contrato será possível desde que requerido por escrito no Registro de Títulos e Documentos, e como dito não se aplicando a Lei 9.514/97, pois não constituída a alienação fiduciária nos termos da lei e com seus requisitos e não registrada no RI;

6.  Para o registro em RTD deverá ser apresentada as Certidões de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e a Dívida Ativa da União nos termos do artigo 47, alínea “c” da Lei 8.212/9.

Sub censura.

São Paulo, 12 de Julho de 2.021.

Protocolo 17.625 do IRIB:

Inicialmente, a nosso ver, a contratação de abertura de limite de crédito somente se submeterá à Lei n. 13.476/2017 se houver a expressão “operações financeiras derivadas”. Se não se configurar a intenção de que o financiamento contratado se aplica a todos os futuros contratos derivados do instrumento original (“operações financeiras derivadas”), entendemos que não há que se falar na aplicabilidade desta lei.

[…}Portanto, os requisitos para registro da alienação fiduciária garantidora do contrato de abertura de crédito estão previstos na própria Lei n. 9.514/97, com exceção daqueles previstos nos incisos acima indicados, quais sejam: o total da dívida ou sua estimativa (art. 18, I); o local, a data e a forma de pagamento (art. 18, II); a taxa de juros (art. 18, III); a indicação no contrato do valor do principal da dívida (art. 24, I); o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário (art. 24, II) e a taxa de juros e os encargos incidentes (art. 24, III). Fora estes requisitos, todos os demais devem estar presentes na celebração e registro da alienação fiduciária.

Compra e Venda – Pagamento a Terceiro

Trata-se de uma compra e venda de bem imóvel, entretanto constou na escritura que o pagamento fora realizado na conta bancária de terceiro sem que houvesse motivo plausível e justificável. Conforme já havíamos conversado sobre o assunto, pedimos que fosse esclarecido o motivo de o pagamento ter sido em conta bancária de pessoa estranha a relação.

Ocorre que o comprador apresentou “petição” solicitando a reconsideração da nota por entender que a exigência é “desarrazoada e infundada” e que caso não fosse reconsiderada, requereu que fosse instaurado o procedimento de suscitação de dúvida.

Neste sentido, poderíamos seguir com o registro mesmo constando o pagamento a terceiro, evitando uma suscitação de dúvida?

Resposta:

  1. Na compra e venda o objeto da obrigação do vendedor é a prestação de dar a coisa e o do comprador, a prestação de dar o preço. É um contrato bilateral no qual uma das partes (o vendedor) se compromete a transferir um objeto patrimonial ao patrimônio da outra parte (o comprador), em troca do qual esta promete o pagamento de uma soma em dinheiro;
  2. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. (artigo 481 do CC). Portanto na compra e venda não poderá ocorrer o pagamento do preço a terceiros. A não ser que haja um motivo plausível e justificável, se a vendedora não tiver conta bancária, por exemplo. De qualquer forma o motivo deve ser justo e ser esclarecido o que deverá constar do título, além da necessária quitação pela vendedora do pagamento do preço;
  3. No caso em tela ao contrário do que alega o requerente não constou do título aquisitivo nenhuma indicação por parte da vendedora de que o (s) pagamento (s) fosse feito por transferência bancária em nome de terceiros. Ou seja, não indicou esse terceiro nem a consta bancária;
  4. Ademais do título não constou a quitação do preço pela vendedora como deveria;
  5. Portanto suscite-se o procedimento de dúvida, até para maior segurança jurídica.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 29 de Outubro de 2.020.