Loteamento – Alterações de Cláusulas Restritivas Suplementares

Sobre o caso que algumas restrições urbanísticas descritas na Escritura de Compra e Venda divergem das constantes no contrato padrão arquivado quando do registro do Loteamento, o loteador pretende alterar tais cláusulas e, por consequência, o contrato padrão arquivado.

Nesse sentido, gostaria de saber se é possível alterar as restrições urbanísticas e o que seria necessário? A título de exemplo, a anuência de todos os adquirentes seria necessária?

Com toda certeza essa alteração será praticada pela Primeira Serventia, pois foi lá que fora registrado o respectivo Loteamento, e não sei se eles vão pedir tudo que é necessário.

Então, considerando isto, gostaria, ainda, de saber qual seria a consequência dessa alteração para registro das próximas Escrituras, especialmente aquelas que tiverem sido lavradas antes da alteração e trazem em sua redação as novas restrições?

Resposta:

  1. O exemplar do contrato padrão é depositado/arquivando no processo do registro de loteamento contendo as restrições convencionais impostas pelo município, podendo ter também as restrições supletivas impostas pelo parcelador;
  2. O loteador pode alterar as restrições supletivas, impostas por ele requerendo ao Registro de Imóveis, o arquivamento do novo contrato padrão com alteração de tais restrições supletivas;
  3. Uma vez arquivado junto ao processo do registro de loteamento essas novas restrições, repito, supletivas passam a valer desde então;
  4. Depois de qualificadas essas alterações deve o Registro de Imóveis, arquivar o novo modelo com um termo de juntada ao processo, passando a valer esse novo modelo do exemplar do contrato padrão desde então (desde a data da juntada ou do termo de juntada), para as novas negociações a partir de então;
  5. Eventualmente se forem alteradas as alterações restritivas impostas pelo município, este tem autonomia, constitucional (CF artigo 30, VIII) para tal adequação se for o caso. Nunca vi acontecer, pois sempre segue o plano diretor (artigo 3º da Lei 6.766/79) os requisitos (artigos 4º e 5º0, e as diretrizes e planejamento (artigos 6º e 7º);
  6. Via de regra as alterações das restrições supletivas impostas pelo loteador, não carecem de anuência/acordo com os adquirentes, a não ser que implicasse na alteração do plano do loteamento o que não ocorre;
  7. Quanto aos contratos ou escrituras  se realizadas depois das alterações das clausulas restritivas supletivas (impostas pelo loteador) devem seguir o novo exemplar do contrato padrão depositado. Se realizados antes (contratos) ou lavradas antes (escrituras) da alteração devem- seguir as restrições anteriores do exemplar anterior. Se não registrados (as) devem ser aditadas/retificadas.

Sub censura.

São Paulo, 29 de Junho de 2.021.

Cédula Rural Pignoratícia – Registro Livro 3 – Cobrança

Trata-se da forma como devemos enfrentar agora os casos das cédulas de crédito rural.

Há colegas cartorários que estão registrando as cédulas no Livro 3, porém não citam o título “Cédula Rural Pignoratícia”, por exemplo. Fazem uma redação em que se omite tal detalhe, de forma a disfarçar o registro no livro 3, que, no entendimento de outras pessoas, ficou extinto pela Lei do Agro.


Entendem alguns que as garantias pignoratícias devem ser objeto de registro em Títulos e Documentos (TD), tabela própria, item 1, com os limites de 0,3% e 0,1%, conforme o caso, sempre seguindo os novos ditames.

Já as hipotecas, não importando se por cédula ou outro instrumento, até mesmo escritura pública, enfim, desde que se refiram a garantias em projetos de interesse do produtor rural, também se incluem nos requisitos dessa nova lei, obedecendo também os limites de 0,3%, registrando-se, obviamente, no livro 2.

Cheguei a elaborar um texto para um requerimento que proporia à parte interessada, de moldes a justificar o registro em TD dos títulos envolvendo penhor, sempre atendo à Lei do Agro e recentes decisões da CGJ, além das instruções recentes da ARISP, que indicam ser indispensável o requerimento expresso da parte no sentido de se registrar seu documento no TD.

Fico com dúvidas sobre os procedimentos que devem ser acertadamente tomados, haja vista a confusão de entendimentos dos colegas vários… além disso, de se observar a cronologia das  decisões normativas da CGJ (Processos 2020/127559 – Ribeirão Preto, 2020/100392 – São Miguel Arcanjo, DJe de 2.6.2021; 2020/105195 – Santa Cruz das Palmeiras e 2021/20723 – São José dos Campos, DJe de 9 de junho de 2021), as Instruções da ARISP, bem mais recentes (21.06.2021).

Afinal, a Lei 13986/2020, modesto entendimento meu, revogou quase tudo da lei das cédulas (Dec.Lei 167/67). Só não as extinguiu. Só que, agora, mudou o modo de como devem ser tratadas. Não mais são registradas, mas sim as suas garantias.

Enfim, peço que nos esclareça como devemos proceder a respeito desses títulos, inclusive onde registrar, como cobrar, etc., visto que a confusão por aqui é enorme e parece não ter fim.

Resposta:

  1. Nos Termos do artigo de nº  127, § único da Lei 6.515/73 (Caberá ao Registro de Títulos e Documentos a realização de quaisquer registros não atribuídos expressamente a outro ofício.);
  2. Informamos que em face da alteração do artigo 178,II da LRP e da Lei 8.929/94, bem como a revogação dos artigos 30 ao 40 do DL167/67 e do artigo 167, I. 13 da LRP não se registram mais as cédulas de crédito rural, nem as cédulas de produtor rural;
  3. Continuam sendo registradas as garantias reais decorrentes de cédulas de crédito rural e de cédula de produtor rural. A consequência da alteração é a adaptação do crédito rural ao mesmo sistema que vigora para as cédulas de crédito bancário, não se registrando esta, mas apenas as garantias. E isso nos termos do artigo 19 do Decreto nº 167/67  (Redação dada pela Lei nº 13.986, de 2020)
  4. Eventualmente se requerido também poderiam ser registrados no Livro 3- Auxiliar nos termos do artigo 178. VII da LRP, inteiro teor, porém desnecessário porque o penhor será registrado no Livro 3- Auxiliar como dito acima;
  5. Assim entendo., s.m.j., que para o registro do penhor rural  deve ser aplicado o artigo 2º, § 2º, I, da Lei 10.169/2000, ou seja 0,3% do valor do crédito concedido incluída a taxa de fiscalização judicial (Repasse ao Tribunal de Justiça do estado) limitado a 5% do valor pago pelo usuário, limitado a 0,3% do crédito contratado, ao qual será somado o valor do ISS ao Município (Lei 10.169/000, artigos 2º, § 2º, I e 3º, VI e segundo posição do Conselho Deliberativo do Irib em reunião realizada no dia 24-08-2.020 e comunicada em 25-08-2.020. 

Sub censura.

São Paulo, 28 de Junho de 2.021.

DECRETO-LEI Nº 167, DE 14 DE FEVEREIRO DE 1967’’

Art. 19. Aplicam-se ao penhor constituído pela cédula rural pignoratícia as disposições das Leis nos 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil)492, de 30 de agosto de 1937, e 2.666, de 6 de dezembro de 1955, bem como os preceitos legais vigentes relativos a penhor rural e mercantil que não colidirem com este Decreto-Lei.             (Redação dada pela Lei nº 13.986, de 2020

Dúvida Registral – Protocolo e Prioridade

Temos 2 processos que foram encaminhados para Dúvida Registral ao Corregedor local.

Uma subiu ao Tribunal, que versava sobre a venda de frações ideais vinculadas a algumas unidades do prédio, a outra dúvida, versava sobre a apresentação da CND do INSS para construção e instituição do mesmo condomínio, e esta foi devidamente autorizada pela juíza corregedora local.

Ocorre que o protocolo que está no tribunal, é anterior ao da instituição de condomínio, nesta situação, é possível registrar a instituição, mesmo com a outra dúvida pendente, visto que, ao registrar a instituição, aquelas frações ideais, agora individualizadas, ficarão “marcadas” como processo de dúvida, e não mais a matrícula mãe ?

Resposta:

  1. Dois procedimentos de dúvida de 1ª instância uma sobre a apresentação de CND’s  para a averbação de construção  e instituição, especificação e convenção de condomínio edilício que foi decidida pelo Juiz Corregedor Permanente e resolvida;
  2. A segunda que versava sobre a alienação de fações ideais vinculadas a unidades (futura) por apelação empinou para o ECSMSP, mas a sua prenotação ainda está vigente até decisão final do procedimento de dúvida;
  3. O protocolo do procedimento de dúvida ora em apelação, ainda está vigente e anterior  ao da instituição, especificação, e convenção de condomínio, portanto tem prioridade e nada poderá ser registrado, averbado sem que antes esse protocolo anterior seja cancelado pela decisão final;
  4. Portanto pelo princípio da prioridade enquanto não decidido no recurso de apelação e cancelado o seu protocolo a instituição, especificação de condomínio não poderá ser registrada mesmo que as frações ideais, nasçam, fiquem individualizadas, marcadas com ou como o processo de dúvida, ainda não julgada, e mesmo que não mais na matrícula mãe, original, matriz,  e em fichas complementares.

Sub censura.

São Paulo, 14 de Junho de 2.021.

Transformação – Empresa P/ Associação ou Fundação

No item 32 do Capítulo XVIII das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, fica vedada a transformação de associação ou fundação em sociedade, mas e se for o contrário é possível ? Uma empresa virar associação ou fundação ?

Resposta:

  1. Se o item 32 do Capítulo XVIII das NSCGJSP, veda a transformação de associação ou fundação em sociedade, o contrário também não é possível por intepretação do item referido. Ou seja, a transformação de sociedade em associação ou fundação também não é possível;
  2. São pessoas jurídicas de naturezas diversas e submetidas a regimes jurídicos igualmente diversos;
  3. Nesse sentido ver decisão da 1ª VRP da Capital do Estado  de nº 1087635-32.2019.8.26.0100 abaixo reproduzida, e processo CGJSP de nº 1087635-32.2019.8.26.0100 (recurso com o mesmo número  que faz menção do processo CG nº 226/2007 no mesmo sentido) que seguirá amanhã via e-mail.

É o que entendemos passível de censura

São Paulo, 20 de Junho de 2.021.

Segue:

DJE DE 17-01-2020 – CONVERSÃO DE SOCIEDADE EM ASSOCIAÇÃO, NA JUCESP FOI CONVERSÃO DE EMPRESA PARA SOCIEDADE SIMPLES E NÃO ASSOCIAÇÃO, IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFORMAÇÃO DE SOCIEDADE EM ASSOCIAÇÃO E VICE VERSA.

Processo 1087635-32.2019.8.26.0100 – Pedido de Providências – Citação – Transportes P. H. Luana Ltda – Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado por Transportes P.H. Luana LTDA em face do Oficial do 8º Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Capital, pretendendo a averbação de conversão da sociedade em associação. Relata que é pessoa juridica de direito privado, constituída desde 13.05.2005, e em meados de 2018, após interação de assuntos correlatos a possibilidade de trabalho exercido por sociedades do terceiro setor privado, decidiu por utilizar suas atividades para a criação de emprego, renda, melhoria da assistência social razão pela qual efetuou alterações em seu estatuto para passar a atuar como associação civil. Salienta que seu requerimento foi procedente perante a JUCESP, tendo obtido o deferimento para transformação em associação do terceiro setor. Ocorre que ao apresentar para averbação mencionada transformação, o ato foi negado pelo registrador, sob o argumento de que, além de ser confusa a pretensão da requerente, há precedente da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça sobre a impossibilidade de transformação de sociedade em associação e vice versa, diante de sua natureza juridica. Insurge-se a interessada do óbice, sob o argumento da precariedade da fundamentação para negativa do ato registrário, vez que houve o cumprimento de todos os requisitos exigidos em lei, havendo inclusive a aprovação pela JUCESP. Por fim, afirma que a alteração pretendida não descaracterizaria a questão econômica, pois o capital integralizado na empresa já tem uma destinação específica a terceira pessoa jurídica, não sendo óbice para a sua alteração. Juntou documentos às fls.14/39. O Registrador manifestou-se às fls.49/52. Esclarece que, conforme se observa da cláusula primeira do instrumento de transformação, a requerente equivocou-se quanto a nova pessoa jurídica pretendida, vez que sociedade simples não é associação (pessoa jurídica do terceiro setor). Salienta que o mesmo ocorre nas cláusulas segunda e terceira, onde a interessada continua a confundir os tipos societários e associativos, não fazendo qualquer distinção entre eles. Aduz que, ao contrário do que faz crer a requerente, a JUCESP deferiu a conversão da empresa para sociedade simples. Apresentou documentos às fls.53/73. Manifestação da interessada às fls.82/89, corroborando os argumentos utilizados na inicial. O Ministério Público opinou pela improcedência do pedido (fls.76/78).

É o relatório.

Passo a fundamentar e a decidir.

Em que pese a argumentação da requerente, com razão o Registrador bem como a D. Promotora de Justiça. Cumpre diferenciar associação e sociedade. Na lição de Nestor Duarte: “As associações são pessoas jurídicas de finalidades não econômicas, que se constituem pela união de pessoas. Tanto quanto as sociedades, apresentam uma estrutura interna fundada em um conjunto de pessoas (universitas personarum), mas diferem entre si, porque as sociedades têm fins econômicos, enquanto as associações não; distinguem-se as associações das fundações, porque estas têm por substrato um patrimônio (universitas bonorum)” ( Código civil comentado: doutrina e jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.01.2002: contém o código civil de 1916 – coordenador Cezar Peluso. 2 ed. rev. e atual. – Barueri, SP: Manole, 2008 – p.59) Como se pode constatar, não há como confundir associação com sociedade, muito embora ambas sejam pessoas jurídicas previstas no artigo 44 do Código Civil. Na presente hipótese, a requerente confunde os instituto jurídicos, não fazendo qualquer distinção entre associação, sociedade e terceiro setor, o que impede a averbação na forma como pretendida.

A Terceira Alteração do Contrato Social juntado às fls.34/39, estabelece: “… Cláusula Primeira – Transformação de sociedade limitada em sociedade simples …, decidem transformar a empresa limitada em uma sociedade simples, ou seja, uma instituição do terceiro setor, em forma de associação para desenvolvimento de assistência social…” Primeiramente verifica-se a impossibilidade da transformação de uma empresa limitada em uma sociedade simples, bem como sociedade simples não adota a forma de associação de terceiro setor, logo a modificação do estatuto na forma como elaborada torna inviável a sua averbação. Como acima mencionado, a associação está disciplinada no artigo 53 do CC e caracteriza pessoa jurídica de finalidades não econômica, que se constitui pela união de pessoas, dentre as quais se destaca o terceiro setor, que pode assumir o aspecto de associação ou fundação, enquanto que a sociedade simples tem por objetivo o lucro. A questão posta a desate já foi objeto de apreciação pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça (Processo nº 2011/80114; 2015/00155467). Transcrevo a ementa e trecho do parecer do Parecer do Processo CG 226/2007, da lavra do Juiz Drº Álvaro Luiz Valery Mirra, aprovado pelo Corregedor Geral da Justiça Des. Gilbero Passos de Freitas, que bem elucida o impasse: “Registro Civil de Pessoa Juridica – Operação de incorporação de sociedade limitada por associação civil – Pessoas jurídicas de naturezas diversas e submetidas a regimes jurídicos igualmente diversos – Ausência de previsão legal que autorize a incorporação – Inviabilidade da prática dos atos pretendidos – Recurso não provido”. Confira-se do trecho do v. Acórdão: “Não há como ignorar, na hipótese presente, que a recorrente pretende obter a averbação de atos de sua incorporação, como pessoa juridica constituída sob a forma de sociedade por quotas de responsabilidade limitada, por outra pessoa juridica, constituída sob a forma de associação civil. Ou seja: trata-se de operação de incorporação realizada por uma associação civil relativamente a uma sociedade por quotas de responsabilidade limitada, com extinção desta última e incorporação do patrimônio respectivo por aquela primeira. Contudo, tal não se apresenta possível, pesem embora os argumentos expendidos pela recorrente. Isso porque, como sabido, as associação civis se formam pela reunião de pessoas, físicas ou jurídicas, com objetivos não econômicos, inexistindo, entre os associados, obrigações recíprocas (art.53 do Código Civil). Já as sociedades – sejam elas empresárias ou não – constituem-se de pessoas que somam esforços ou recursos para atingir objetivos de natureza econômica, partilhando entre si os resultados (art.981 do Código Civil). Assim, enquanto nas sociedades se verificam o desempenho de atividade econômica e a distribuição de lucros entre os sócios, nas associações tal não ocorre, não se buscando fins lucrativos e nem havendo entre os associados partilha e distribuição de eventual superávit. Pertinente invocar, neste passo, a doutrina de Marcelo Fortes Barbosa Filho sobre o tema: (…) tanto a sociedade não empresária quanto uma sociedade empresária obtem uma remuneração pelo implemento de sua atividade fim e buscam auferir lucros, a serem distribuídos, de conformidade com o disposto em seus atos constitutivos, entre os sócios. A distribuição de lucros constitui o elemento distintivo entre a sociedade e a associação, visto que, nesta última, mesmo obtida uma remuneração pelo exercício da atividade-fim e auferido superávit, este não será compartilhado e distribuído entre os associados, mas reinvestido. As associações emprendem atividades não destinadas a proporcionar interesse econômico aos associados, buscando atingir finalidades de ordem moral (In: PELUSO, Cezar – Coord. Código Civil Comentado – doutrina e jurisprudência. Barueri, SP: Manole, 2007, p.823, comentário ao art.982) Como se pode perceber, está-se diante de pessoas jurídicas de natureza completamente diversa, uma, a sociedade voltada a atividade eminentemente econômica, com distribuição de lucros entre os sócios, e a outra, a associação, sem fins econômicos, de ordem eminentemente moral, que não partilha ou distribui eventual remuneração ou superávit entre os associados. A hipótese ora em discussão, portanto, não cuida de mutações realizada em pessoas jurídicas de mesma natureza, como uma sociedade incorporando outra sociedade, ou uma associação incorporando outra associação, o que se admite, à luz do disposto no art.1116 do CC, relativamente às sociedades, e nos termos do art. 2033 do CC, segundo se pode deduzir, no tocante às associações. O que houve, efetivamente, foi a incorporação de uma sociedade por uma associação, operação não prevista expressamente na lei e que deve ser tida como incompatível com os regimes jurídicos totalmente diversos de ambas”. Por fim, conforme se constata da ficha cadastral da JUCESP (fls.53/54), houve o deferimento para a conversão da sociedade limitada em sociedade simples e não para associação do terceiro setor como faz crer a requerente. Logo, faz-se mister a manutenção do óbice.

Diante do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado por Transportes P.H. Luana LTDA, em face do Oficial do 8º Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Capital, e consequentemente mantenho as exigências. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: DANIEL DE SANTANA BASSANI (OAB 322137/SP), TATIANE GOMES BOTELHO (OAB 284495/SP), ARLEM OLIVEIRA DE CARVALHO (OAB 403081/SP), WALDEMAR LIMA RODRIGUES DA SILVA (OAB 379306/SP)

Conferência de Bens – Desmembramentos e Georreferenciamentos – Aditamento

Foi protocolado uma Conferência de bens para integralização de capital social a empresa “Agrícola 123 Ltda”, onde foi anotado a seguinte exigência:

01) O imóvel objeto da conferência de bens, ou seja, Matrícula A, foi georreferenciado originando três (03) novas matriculas, a saber matrículas A1, A2 e A3.

Posteriormente o imóvel objeto da matrícula n° A1, foi desmembrado em mais 04 partes, sendo matrículas A1.1, A1.2, A1.3, e A1.4.

Pelo exposto supra fica prejudicada a presente conferência tendo em vista que o imóvel objeto da conferência de bens perdeu sua especialidade objetiva. (Art.225, §2º da Lei 6.015/73).

02) Quanto a Certidão de isenção de imposto de transmissão de bens imóveis deverá ser adequada a situação atual do imóvel (matrículas posteriores) como foi mostrado acima.  (Art.225, §2º da Lei 6.015/73).  

A parte entende que é possível o registro com base no Art. 213, § 13º da LRP, e que não houve a perda da especialidade objetiva, e se não for possível o registro, requer suscitação de dúvida.

Obs. Da matrícula A1 originando as mts. A1.1, A1.2, A1.3, e A1.4, foi um desmembramento a requerimento da parte, assim entendemos que  não caberia o Art. 213, § 13º da LRP.

Resposta:

  1. Pelo que entendi e pela ordem da colocação da consulta a conferência de bens foi do imóvel objeto da matrícula A;
  2. O imóvel objeto da matrícula A foi georreferenciado originando três novas matrículas descerradas sob os nºs. A1, A2 e A3;
  3.  Posteriormente o imóvel da matrícula de nº A1 foi desmembrado em quatro partes sendo descerradas as matrículas de nºs A1.1, A1.2, A1.3, e A1.4 e em face desse desmembramento foram georreferenciados novamente como deveriam;
  4. Portanto não se trata da primeira apresentação do (s) memorial (ais) descritivos georreferenciados (artigo 9º, § 3º do Decreto 4.449/2002) na forma do artigo 176, § 3º da LRP;
  5. Portanto a conferência de bens deverá ser aditada/retificada para a adequação dos seis imóveis, seus valores e da isenção do ITBI expedido pela municipalidade

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 21 de Junho de 2.021.

DECRETO Nº 4.449, DE 30 DE OUTUBRO DE 2002.

 Art. 9o  A identificação do imóvel rural, na forma do § 3o do art. 176 e do § 3o do art. 225 da Lei no 6.015, de 1973, será obtida a partir de memorial descritivo elaborado, executado e assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, e com precisão posicional a ser estabelecida em ato normativo, inclusive em manual técnico, expedido pelo INCRA.

        § 3o  Para os fins e efeitos do § 2o do art. 225 da Lei no 6.015, de 1973, a primeira apresentação do memorial descritivo segundo os ditames do § 3o do art. 176 e do § 3o do art. 225 da mesma Lei, e nos termos deste Decreto, respeitados os direitos de terceiros confrontantes, não caracterizará irregularidade impeditiva de novo registro desde que presente o requisito do § 13 do art. 213 da Lei no 6.015, de 1973, devendo, no entanto, os subseqüentes estar rigorosamente de acordo com o referido § 2o, sob pena de incorrer em irregularidade sempre que a caracterização do imóvel não for coincidente com a constante do primeiro registro de memorial georreferenciado, excetuadas as hipóteses de alterações expressamente previstas em lei. (Redação dada pelo Decreto nº 5.570, de 2005)

Indisponibilidade Banco Santander – Alcance Nacional de Decisão Local

Foi lançada na CNIB indisponibilidade em nome do SANTANDER.

Temos algumas matrículas que tem o Banco enquanto credor de alienações fiduciária, além de contratos com alienação fiduciária que o SANTANDER também se encontra como credor.

Nessa situação, deveríamos praticar a averbação da indisponibilidade nas matrículas dos imóveis gravados com alienação fiduciária em favor do SANTANDER?

Seria possível registrarmos novas alienações fiduciárias em favor do Banco?

Nesse caso, a ordem de indisponibilidade em desfavor da filial, afetaria os bens da matriz?

Resposta:

  1. É certo que em havendo indisponibilidade em nome do devedor fiduciante, esta não impede a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário (Processo CGJSP de nº 1001807-20.2019.8.26.0116 – Campos do Jordão -SP.);
  2. Da mesma forma em havendo indisponibilidade em nome do credor Santander, não impedira a consolidação da propriedade em seu nome;
  3. De toda sorte recebida ordem de indisponibilidade em nome do Santander pela Central CNIB, esta deveria ser além de registrada no livro de registro de indisponibilidades e lançada dos indicadores pessoal e real, averbada nas matriculas dos imóveis em nome do Santander, e nas matriculas onde este figurar como credor fiduciário, para que não possa haver cessão do crédito objeto da alienação fiduciária pelo Santander (artigo 28 da Lei 9.514/97), portabilidade, e alienação deste a terceiros depois da consolidação da propriedade em seu nome e averbado os leilões negativos. Nem mesmo incorporação deste por outra pessoa jurídica, cisão parcial, ou fusão, até mesmo oneração.
  4. De toda sorte é de boa ramagem, verificar ao menos duas vezes por dia a central de já não houve ordem de cancelamento da indisponibilidade ou baixa;
  5. Pelos documentos encaminhados em complemento a consulta e em consulta aos autos do processo verifica-se que se trata de um processo de execução fiscal  da Fazenda do Município de Votuporanga- SP.,  contra Banco Santander(Brasil) S.A CNPJ 90.400.888/0943-76 (filial), em Votuporanga – SP, e no valor de R$1.952,30, com pedido do exequente para a CNIB  mediante a comunicação para a Arisp conforme provimento 39/14 do CNJ;
  6. Entretanto nos termos do artigo 2º, § 1º do provimento 39/14 do CNJ A ordem de indisponibilidade que atinja imóvel específico e individualizado continuará sendo comunicada pela autoridade que a expediu diretamente ao Oficial de Registro de Imóveis competente para a averbação, podendo o encaminhamento ser promovido pela via física ou eletrônica conforme o disposto nas normas da Corregedoria Geral da Justiça a que submetida a fiscalização da respectiva unidade do serviço extrajudicial. No mesmo sentido artigo 3º do provimento ECGJSP de nº 13/2012: “ As indisponibilidades de bens determinadas por outros Juízos do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deverão ser imediatamente cadastradas na Central de Indisponibilidade de Bens, vedada a expedição de ofícios ou mandados em papel com tal finalidade a esta Corregedoria Geral da Justiça e aos respectivos Oficias de Registros de Imóveis,  salvo para o bem específico de indisponibilidade de imóvel determinado, hipótese  em que a ordem será enviada diretamente à serventia de competência registral, indicando o nome do titular de domínio ou direitos reais atingidos, o endereço do imóvel e o número da matrícula. E era isso que deveria ter sido feito, no entanto, a ordem de indisponibilidade foi geral abrangendo todo o país, para uma execução no valor de R$ 1.952,30;
  7. Quanto a filial a decretação/ordem de indisponibilidade da filial afetaria os bens da matriz porque:
  8. Ainda que filial e matriz titulem CNPJ diferentes, trata-se de distinção ocasionada pelas exigências da fiscalização tributária. Ou seja, entre elas subsiste um único estabelecimento empresarial, não havendo personalidade jurídica própria por parte da filial, que pertence à unidade patrimonial da matriz:
  9. As Agências de Bancos não são como filiais das demais pessoas jurídicas que tem registros diferentes na Junta Comercial, mas apenas autorização do Banco Central para serem instaladas. Na realidade, é a mesma pessoa jurídica;
  10. Filial na técnica jurídica, que o vocábulo significar toda casa comercial ou estabelecimento mercantil, industrial ou civil, dependentes ou ligados a um outro que, em relação a eles, tem o poder de mando ou de chefia.
  11. A filial, em qualquer hipótese, compreende-se o estabelecimento com poder de representação ou mandato da casa matriz, praticando, assim, atos que tenham validade jurídica e obriguem a organização, considerada em sua unidade.
  12. Conforme instrução da Secretaria da Receita Federal a pessoa jurídica deverá inscrever no CNPJ cada um de seus estabelecimentos, inclusive os situados no exterior. O estabelecimento é uma unidade autônoma, móvel ou imóvel, em que a pessoa jurídica exerce, em caráter permanente ou temporário, atividade econômica ou social geradora de obrigação tributária principal ou acessória.
  13. Na hipótese de a pessoa jurídica possuir mais de um estabelecimento, a matriz terá o número de ordem igual a 0001, e os demais, denominados filiais, independentemente de outra denominação jurídica, serão numerados em ordem sequencial a partir de 0002.
  14. Na realidade é um único CNPJ, a matriz com controle /0001 e a filial com /0002, e seguintes tudo é de uma só empresa (matriz).
  15. Ver processo nº CGJS- 0005086-91.2018.8.26.0269.
  16. Ainda hoje o Oficial Substituto do 1º Registro de Imóveis de Belo Horizonte  remeteu ofício pela central esclarecendo a situação  e aguardando resposta de como proceder (fls. 22-23 do processo), e assim VOCÊS DEVEM PROCEDER: enviar oficio solicitando esclarecimentos de como proceder e não praticar nenhum ato em relação a indisponibilidade até que obtenha resposta de como seguir ou seja a indisponibilidade levantada pelo juízo que a determinou.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo,21 de Junho de 2.021.

Hipoteca Judiciária – Necessária Decisão Condenatória

Foi protocolado um requerimento solicitando o registro da Hipoteca Judiciária nos termos do §2º do Art.595 do CPC/15.

Para tanto foi juntado procuração, Sentença e o Acordão.

1) A hipoteca judiciária depende de Transito em julgado?

2) Posso registrar a Hipoteca judiciária?

3) Qual valor devo utilizar (da causa, da sucumbência ou o valor venal do imóvel) para gravar o imóvel em hipoteca judiciária?

Resposta:

  1.  Não, ver decisão da 1º Vara de Registros Públicos da comarca da Capital/SP de nº 1102512-40.2020.8.26.0100;
  2. Não porque no caso não foi apresentada um decisão condenatória de prestação pecuniária do réu conforme caput do artigo 495 do CPC, decisão acima citada e resposta do IRIB (Protocolo 17529 de 17-11-20. Foi apresentada sentença  de embargos a execução sem ser condenatória de prestação pecuniária, mas de honorários de 10%,  sobre o valor cobrado e recurso de apelação não provido e não conhecimento do recurso adesivo, condenando o apelante Ângelo Luiz Papa a verba honorária de 12 % sobre o valor cobrado. Sendo essas condenações a verbas de honorário dos Advogados e não  da embargante e Apelada Emanuelle Cristina Paulino Papa);
  3. Quanto ao valor se houvesse registro a base de cálculo dos emolumentos seria cobre o valor da dívida, da causa e em sua ausência pelo valor venal atual;
  4. Seria necessária a apresentação da guia de recolhimento do ITBI, ou declaração de sua isenção pela municipalidade.

Sub censura.

São Paulo, 15 de Junho de 2.021.

LEI Nº 13.105, DE 16 DE MARÇO DE 2015.

Art. 495. A decisão que condenar o réu ao pagamento de prestação consistente em dinheiro e a que determinar a conversão de prestação de fazer, de não fazer ou de dar coisa em prestação pecuniária valerão como título constitutivo de hipoteca judiciária.

§ 1º A decisão produz a hipoteca judiciária:

I – embora a condenação seja genérica;

II – ainda que o credor possa promover o cumprimento provisório da sentença ou esteja pendente arresto sobre bem do devedor;

III – mesmo que impugnada por recurso dotado de efeito suspensivo.

§ 2º A hipoteca judiciária poderá ser realizada mediante apresentação de cópia da sentença perante o cartório de registro imobiliário, independentemente de ordem judicial, de declaração expressa do juiz ou de demonstração de urgência.

§ 3º No prazo de até 15 (quinze) dias da data de realização da hipoteca, a parte informá-la-á ao juízo da causa, que determinará a intimação da outra parte para que tome ciência do ato.

§ 4º A hipoteca judiciária, uma vez constituída, implicará, para o credor hipotecário, o direito de preferência, quanto ao pagamento, em relação a outros credores, observada a prioridade no registro.

§ 5º Sobrevindo a reforma ou a invalidação da decisão que impôs o pagamento de quantia, a parte responderá, independentemente de culpa, pelos danos que a outra parte tiver sofrido em razão da constituição da garantia, devendo o valor da indenização ser liquidado e executado nos próprios autos.

Garantia – Penhor – Prazo Superior da Obrigação

Trata-se de uma cédula pignoratícia e hipotecária na qual veio constando que o período agrícola da garantia pignoratícia é de julho de 2021 a dezembro de 2022, entretanto o título tem como data de vencimento 20/06/2022, ou seja, 06 meses antes de findar o período agrícola. Neste sentido, o senhor entende que seria possível o registro do penhor nestes termos?

Gostaríamos do seu parecer sobre o assunto.

Resposta:

  1. Considerando-se os artigos 1.419 (Que as dívidas garantidas por penhor, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo ao cumprimento da obrigação), 1.436 inciso I (Extingue-se o penhor: I- extinguindo se a obrigação)  e 1.439 caput (O penhor agrícola e pecuário não podem ser convencionados por prazos superiores aos das obrigações garantidas), todos do Código Civil. O penhor não poderia ter o seu vencimento em 20-06-2.022 com a garantia de julho 2.021 a dezembro de 2.022, com prazo superior ao da obrigação;
  2. Ademais a hipoteca extingue-se pela extinção da obrigação (artigo 1.499, I do CC).

É o que sub censura entendemos.

São Paulo, 06 de Junho de 2.021.

LEI N 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Do Penhor, da Hipoteca e da Anticrese

Disposições Gerais

Art. 1.419. Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação.

Do Penhor

Da Constituição do Penhor

Art. 1.431. Constitui-se o penhor pela transferência efetiva da posse que, em garantia do débito ao credor ou a quem o represente, faz o devedor, ou alguém por ele, de uma coisa móvel, suscetível de alienação.

Parágrafo único. No penhor rural, industrial, mercantil e de veículos, as coisas empenhadas continuam em poder do devedor, que as deve guardar e conservar.

Da Extinção do Penhor

Art. 1.436. Extingue-se o penhor:

I – extinguindo-se a obrigação;

Do Penhor Rural

Disposições Gerais

Art. 1.439.  O penhor agrícola e o penhor pecuário não podem ser convencionados por prazos superiores aos das obrigações garantidas. (Redação dada pela Lei nº 12.873, de 2013)

§ 1 Embora vencidos os prazos, permanece a garantia, enquanto subsistirem os bens que a constituem.

Da Extinção da Hipoteca

Art. 1.499. A hipoteca extingue-se:

I – pela extinção da obrigação principal;

LEI Nº 12.873, DE 24 DE OUTUBRO DE 2013.

Decreto-Lei nº 167, de 14 de fevereiro de 1967, as Leis nºs 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil

Art. 18. O caput do art. 1.439 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil, passa a vigorar com a seguinte redação:

“Art. 1.439. O penhor agrícola e o penhor pecuário não podem ser convencionados por prazos superiores aos das obrigações garantidas.

Inventário – Pacto Comissório – Necessário Prévio Cancelamento

Questão:

1. Consta do teor R.04 da matrícula, que a venda ali realizado foi feita com Cláusula de Pacto Comissório.

2. Agora, foi apresentado uma escritura de inventário e partilha dos bens deixados pelo falecimento de Fulano.

Pergunta:

Diante da existe da cláusula de pacto comissório constante do R.04 da matrícula, poderá a escritura de inventário ser registrada?

Reposta:

  1. Apesar de pela transmissão por sucessão não ser alienação forçada, e do princípio saisine,  a aquisição pelo autor da herança (R.04.) foi com o pacto comissório, atual condição resolutiva;
  2. A herança responde pelas dívida do falecido, e se porventura pelo pacto comissório for cancelada a aquisição pelo falecido (R.04), cancelar-se há os registros posteriores, o que traz insegurança para o registro da partilha;
  3. Portanto, entendo que para o registro da partilha, o pacto comissório existente deverá ser previamente cancelado;
  4. Nos reportamos a nossa resposta anterior no caso de partilha por divórcio de 01-07-2020 abaixo reproduzida.

Sub censura.

São Paulo, 15 de Junho de 2.021.

Pergunta anterior:

É possível registrar uma Carta de Sentença Judicial de divórcio (processo – ano 2004), do qual ficou acordado que este imóvel ficará somente para a varoa, onde no imóvel em questão pesa uma cláusula de pacto comissório averbada  na matrícula desde 1978 e ainda não cancelada?

Obs.

– Na Carta nada dispõe sobre as notas promissórias emitidas com cláusula de pacto comissório.

– Existem vários imóveis uns ficarão para o varão e outros para varoa, a dúvida é somente sobre a cláusula de pacto comissório.

Resposta:

1.         O pacto comissório apesar de semelhante a condição resolutiva é um pouco diferente. Ele vinha previsto no artigo 1.163 do CC/16.

2.         Sendo o seu cancelamento necessário para o registro de transmissão do imóvel como é o caso.

3.         O pacto comissório é uma condição resolutiva da venda e compra condicional, a qual assegura ao vendedor o direito de desfazer o contrato ou reclamar o preço se esta não for paga até certo dia (CC/16 artigo 1.163). Assim, o não pagamento implica a rescisão da compra e venda, ao passo que o pagamento do preço importa o cancelamento da cláusula (ver Protocolo CGJSP 30/2006 – Araraquara – SP, Acórdão CSMSP 334-6/6 – São Paulo – Capital, Parecer n. 114/2008-E – Processo CGJSP n. 2008/12392 – RDI n 56 2.2. O Pacto Comissório na Compra e Venda de Imóveis e o Novo Código Civil – Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza e Marcelo Braune – item 3.3.1 – Cancelamento).

4.         Importante observar que o cancelamento do pacto comissório é uma consequência pura e simples do integral pagamento do preço avençado, que nada mais é do que o cumprimento da obrigação por parte do comprador, desonerando o bem adquirido e transformando a propriedade resolúvel em plena (ver também Boletim Irib in Revista n. 197 – Outubro/93 – Notas Sobre o Pacto Comissório – José Roberto Ferreira Gouvêa, Enunciados aprovado Anoreg/SP e Irib item 8 – Averbação de cancelamento – São Paulo 01/10/2010 n. 235).

5.         Enfim, o pacto comissório deve ser previamente cancelado para possibilitar o registro da Carta de sentença.

6.         Ver também APC0001047-75.2011.8.26.0114 e processo CGJSO de nºs.73961/2009 e 00113367/2013 (esta via e-mail)

7.         Me lembro que o Oficial do Registro de Imóveis de outra comarca foi penalizado com multa por registrar uma compra e venda sem previamente cancelas o pacto comissório, isso já há algum tempo

Esta são as considerações que fazemos sub censura.

São Paulo, 01 de Julho de 2.020

Bem Particular – Sub-Rogação – Declaração Expressa em Escritura de Compra e Venda

Recebemos a escritura pública de compra e venda, na qual dispõe nas fls.126, na declaração do item “2” que o dinheiro para aquisição do imóvel foi adquirido através de herança.

Nestes termos:

(A) faz-se necessário mencionar esta declaração no ato de registro?

(B) faz-se necessário alguma exigência acerca desta declaração? (anuência do cônjuge etc.)

Gostaríamos do seu parecer sobre o assunto.

Resposta:

  1. A aquisição feita por Fulana foi através da escritura de compra e venda lavrada em 20-04-2.021;
  2. E a adquirente Fulana é casada pelo regime da Comunhão Parcial de Bens, com Beltrano, desde 13-09-2.012 e nesse regime comunicam-se os bens que sobrevierem, nas constância do casamento (artigo 1.658 do CC);
  3. Entretanto excluem -se da comunhão  os que lhe sobrevierem, na constância do casamento, por sucessão, e os sub-rogados em seu lugar (artigo 1.659, I do CC, e os bens adquiridos com valores exclusivamente pertencentes a um dos cônjuges em sub-rogação dos bens particulares (artigo 1659, II do CC);
  4. A declaração unilateral da outorgante compradora Fulana no título que o dinheiro utilizado na compra  adveio integralmente da herança  recebida por seu genitor através dos autos de processo de inventário e partilha é exatamente com a intenção de declarar que esse bem adquirido por ela é bem particular não se comunicando com o seu marido Beltrano nos termos do artigo 1.659. II do CC, antes citado;
  5. Entretanto para tal a sub-rogação deve constar expressamente no título e com o comparecimento de seu marido Beltrano concordando com a sub-rogação, uma vez que ele não comparece na escritura, ou seja o seu marido deve anuir/concordar expressamente que o imóvel foi adquirido por Fulana foi de bem particular adquirido com os valores por ela recebidos na herança de seu genitor  sub-rogado na aquisição, fazendo prova inequívoca de que o bem foi adquirido com numerário integralmente recebido por herança de seu pai, pois não basta a simples afirmação sobre a origem do numerário.
  6.  Portanto a escritura deverá ser retificada  para constar  com a participação dos vendedores, dela e de seu marido anuindo/concordando com a origem do numerário, e apresentação de documentos que comprovem a informação contida na escritura, podendo a parte nesse sentido superar o óbice comprovando que houve a sub-rogação dos bens por meio de provimento jurisdicional perante o juízo comum ou declaração em ação própria de que se trata de bem reservado;
  7. Ver decisão da 1ª VRP da Capital do estado de São Paulo de nº 1105242-92.2018.8.26.0100, da ECGJSP processo de nº 1019673-89.2019.8.26.0100, e Apelação Cível São Paulo- SP de nº 1038270-77.2017.8.26.0100.

É o que sub censura entendemos.

São Paulo, 13 de Junho de 2.021.

LEI N 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

  Art. 1.658. No regime de comunhão parcial, comunicam-se os bens que sobrevierem ao casal, na constância do casamento, com as exceções dos artigos seguintes.

  Art. 1.659. Excluem-se da comunhão:

I – os bens que cada cônjuge possuir ao casar, e os que lhe sobrevierem, na constância do casamento, por doação ou sucessão, e os sub-rogados em seu lugar;

II – os bens adquiridos com valores exclusivamente pertencentes a um dos cônjuges em sub-rogação dos bens particulares;