Garantia – Penhor – Prazo Superior da Obrigação

Trata-se de uma cédula pignoratícia e hipotecária na qual veio constando que o período agrícola da garantia pignoratícia é de julho de 2021 a dezembro de 2022, entretanto o título tem como data de vencimento 20/06/2022, ou seja, 06 meses antes de findar o período agrícola. Neste sentido, o senhor entende que seria possível o registro do penhor nestes termos?

Gostaríamos do seu parecer sobre o assunto.

Resposta:

  1. Considerando-se os artigos 1.419 (Que as dívidas garantidas por penhor, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo ao cumprimento da obrigação), 1.436 inciso I (Extingue-se o penhor: I- extinguindo se a obrigação)  e 1.439 caput (O penhor agrícola e pecuário não podem ser convencionados por prazos superiores aos das obrigações garantidas), todos do Código Civil. O penhor não poderia ter o seu vencimento em 20-06-2.022 com a garantia de julho 2.021 a dezembro de 2.022, com prazo superior ao da obrigação;
  2. Ademais a hipoteca extingue-se pela extinção da obrigação (artigo 1.499, I do CC).

É o que sub censura entendemos.

São Paulo, 06 de Junho de 2.021.

LEI N 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Do Penhor, da Hipoteca e da Anticrese

Disposições Gerais

Art. 1.419. Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação.

Do Penhor

Da Constituição do Penhor

Art. 1.431. Constitui-se o penhor pela transferência efetiva da posse que, em garantia do débito ao credor ou a quem o represente, faz o devedor, ou alguém por ele, de uma coisa móvel, suscetível de alienação.

Parágrafo único. No penhor rural, industrial, mercantil e de veículos, as coisas empenhadas continuam em poder do devedor, que as deve guardar e conservar.

Da Extinção do Penhor

Art. 1.436. Extingue-se o penhor:

I – extinguindo-se a obrigação;

Do Penhor Rural

Disposições Gerais

Art. 1.439.  O penhor agrícola e o penhor pecuário não podem ser convencionados por prazos superiores aos das obrigações garantidas. (Redação dada pela Lei nº 12.873, de 2013)

§ 1 Embora vencidos os prazos, permanece a garantia, enquanto subsistirem os bens que a constituem.

Da Extinção da Hipoteca

Art. 1.499. A hipoteca extingue-se:

I – pela extinção da obrigação principal;

LEI Nº 12.873, DE 24 DE OUTUBRO DE 2013.

Decreto-Lei nº 167, de 14 de fevereiro de 1967, as Leis nºs 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil

Art. 18. O caput do art. 1.439 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil, passa a vigorar com a seguinte redação:

“Art. 1.439. O penhor agrícola e o penhor pecuário não podem ser convencionados por prazos superiores aos das obrigações garantidas.

Inventário – Pacto Comissório – Necessário Prévio Cancelamento

Questão:

1. Consta do teor R.04 da matrícula, que a venda ali realizado foi feita com Cláusula de Pacto Comissório.

2. Agora, foi apresentado uma escritura de inventário e partilha dos bens deixados pelo falecimento de Fulano.

Pergunta:

Diante da existe da cláusula de pacto comissório constante do R.04 da matrícula, poderá a escritura de inventário ser registrada?

Reposta:

  1. Apesar de pela transmissão por sucessão não ser alienação forçada, e do princípio saisine,  a aquisição pelo autor da herança (R.04.) foi com o pacto comissório, atual condição resolutiva;
  2. A herança responde pelas dívida do falecido, e se porventura pelo pacto comissório for cancelada a aquisição pelo falecido (R.04), cancelar-se há os registros posteriores, o que traz insegurança para o registro da partilha;
  3. Portanto, entendo que para o registro da partilha, o pacto comissório existente deverá ser previamente cancelado;
  4. Nos reportamos a nossa resposta anterior no caso de partilha por divórcio de 01-07-2020 abaixo reproduzida.

Sub censura.

São Paulo, 15 de Junho de 2.021.

Pergunta anterior:

É possível registrar uma Carta de Sentença Judicial de divórcio (processo – ano 2004), do qual ficou acordado que este imóvel ficará somente para a varoa, onde no imóvel em questão pesa uma cláusula de pacto comissório averbada  na matrícula desde 1978 e ainda não cancelada?

Obs.

– Na Carta nada dispõe sobre as notas promissórias emitidas com cláusula de pacto comissório.

– Existem vários imóveis uns ficarão para o varão e outros para varoa, a dúvida é somente sobre a cláusula de pacto comissório.

Resposta:

1.         O pacto comissório apesar de semelhante a condição resolutiva é um pouco diferente. Ele vinha previsto no artigo 1.163 do CC/16.

2.         Sendo o seu cancelamento necessário para o registro de transmissão do imóvel como é o caso.

3.         O pacto comissório é uma condição resolutiva da venda e compra condicional, a qual assegura ao vendedor o direito de desfazer o contrato ou reclamar o preço se esta não for paga até certo dia (CC/16 artigo 1.163). Assim, o não pagamento implica a rescisão da compra e venda, ao passo que o pagamento do preço importa o cancelamento da cláusula (ver Protocolo CGJSP 30/2006 – Araraquara – SP, Acórdão CSMSP 334-6/6 – São Paulo – Capital, Parecer n. 114/2008-E – Processo CGJSP n. 2008/12392 – RDI n 56 2.2. O Pacto Comissório na Compra e Venda de Imóveis e o Novo Código Civil – Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza e Marcelo Braune – item 3.3.1 – Cancelamento).

4.         Importante observar que o cancelamento do pacto comissório é uma consequência pura e simples do integral pagamento do preço avençado, que nada mais é do que o cumprimento da obrigação por parte do comprador, desonerando o bem adquirido e transformando a propriedade resolúvel em plena (ver também Boletim Irib in Revista n. 197 – Outubro/93 – Notas Sobre o Pacto Comissório – José Roberto Ferreira Gouvêa, Enunciados aprovado Anoreg/SP e Irib item 8 – Averbação de cancelamento – São Paulo 01/10/2010 n. 235).

5.         Enfim, o pacto comissório deve ser previamente cancelado para possibilitar o registro da Carta de sentença.

6.         Ver também APC0001047-75.2011.8.26.0114 e processo CGJSO de nºs.73961/2009 e 00113367/2013 (esta via e-mail)

7.         Me lembro que o Oficial do Registro de Imóveis de outra comarca foi penalizado com multa por registrar uma compra e venda sem previamente cancelas o pacto comissório, isso já há algum tempo

Esta são as considerações que fazemos sub censura.

São Paulo, 01 de Julho de 2.020

Bem Particular – Sub-Rogação – Declaração Expressa em Escritura de Compra e Venda

Recebemos a escritura pública de compra e venda, na qual dispõe nas fls.126, na declaração do item “2” que o dinheiro para aquisição do imóvel foi adquirido através de herança.

Nestes termos:

(A) faz-se necessário mencionar esta declaração no ato de registro?

(B) faz-se necessário alguma exigência acerca desta declaração? (anuência do cônjuge etc.)

Gostaríamos do seu parecer sobre o assunto.

Resposta:

  1. A aquisição feita por Fulana foi através da escritura de compra e venda lavrada em 20-04-2.021;
  2. E a adquirente Fulana é casada pelo regime da Comunhão Parcial de Bens, com Beltrano, desde 13-09-2.012 e nesse regime comunicam-se os bens que sobrevierem, nas constância do casamento (artigo 1.658 do CC);
  3. Entretanto excluem -se da comunhão  os que lhe sobrevierem, na constância do casamento, por sucessão, e os sub-rogados em seu lugar (artigo 1.659, I do CC, e os bens adquiridos com valores exclusivamente pertencentes a um dos cônjuges em sub-rogação dos bens particulares (artigo 1659, II do CC);
  4. A declaração unilateral da outorgante compradora Fulana no título que o dinheiro utilizado na compra  adveio integralmente da herança  recebida por seu genitor através dos autos de processo de inventário e partilha é exatamente com a intenção de declarar que esse bem adquirido por ela é bem particular não se comunicando com o seu marido Beltrano nos termos do artigo 1.659. II do CC, antes citado;
  5. Entretanto para tal a sub-rogação deve constar expressamente no título e com o comparecimento de seu marido Beltrano concordando com a sub-rogação, uma vez que ele não comparece na escritura, ou seja o seu marido deve anuir/concordar expressamente que o imóvel foi adquirido por Fulana foi de bem particular adquirido com os valores por ela recebidos na herança de seu genitor  sub-rogado na aquisição, fazendo prova inequívoca de que o bem foi adquirido com numerário integralmente recebido por herança de seu pai, pois não basta a simples afirmação sobre a origem do numerário.
  6.  Portanto a escritura deverá ser retificada  para constar  com a participação dos vendedores, dela e de seu marido anuindo/concordando com a origem do numerário, e apresentação de documentos que comprovem a informação contida na escritura, podendo a parte nesse sentido superar o óbice comprovando que houve a sub-rogação dos bens por meio de provimento jurisdicional perante o juízo comum ou declaração em ação própria de que se trata de bem reservado;
  7. Ver decisão da 1ª VRP da Capital do estado de São Paulo de nº 1105242-92.2018.8.26.0100, da ECGJSP processo de nº 1019673-89.2019.8.26.0100, e Apelação Cível São Paulo- SP de nº 1038270-77.2017.8.26.0100.

É o que sub censura entendemos.

São Paulo, 13 de Junho de 2.021.

LEI N 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

  Art. 1.658. No regime de comunhão parcial, comunicam-se os bens que sobrevierem ao casal, na constância do casamento, com as exceções dos artigos seguintes.

  Art. 1.659. Excluem-se da comunhão:

I – os bens que cada cônjuge possuir ao casar, e os que lhe sobrevierem, na constância do casamento, por doação ou sucessão, e os sub-rogados em seu lugar;

II – os bens adquiridos com valores exclusivamente pertencentes a um dos cônjuges em sub-rogação dos bens particulares;

Indisponibilidade – Bem Particular e Alienação Fiduciária

“A”, adquiriu um imóvel por doação casado com “B” no regime da comunhão parcial de bens em 2015, portanto bem particular de “A”. 

Posteriormente “A” e “B” deram em alienação fiduciária em 2020.

Obs. No título compareceu como devedores fiduciantes “A” e sua mulher “B”, o que foi reproduzido no registro da alienação fiduciária.

Hoje, foi protocolada uma averbação de construção, que ao cadastrar as partes verificou-se que “B”, tem indisponibilidade de bens (processo 2016).

Considerando as decisões abaixo, que dispõe de parcelas quitadas na constância do casamento a uma comunicação do bem.

TJ-MA – Apelação : APL 0026792013 MA 0013008-42.2010.8.10.0001 – 1. 

TJ-MG – Apelação Cível AC 10720080492088001 MG (TJ-MG).

Pergunta-se:

Devemos averbar a indisponibilidade de bens de “B” na matrícula?

 

Resposta:

  1. Considerando-se que B também é devedor fiduciante, pois a alienação fiduciária foi de A e B, para C (credor fiduciário), que houve a averbação da construção, e que tratando-se de imóvel objeto de financiamento presume-se que as prestações vencidas no período do casamento foram adimplidas pelo casal com esforço comum (decisões citadas na consulta);
  2. Que existe ordem de indisponibilidade ativa na Central Nacional de indisponibilidade de Bens em nome de B.
  3. Em obediência ao provimento 39/14 do CNJ (artigo 14, § 4º) ao provimento CGJSP 13/12 (artigo 12, § 4º) e item 412.3 do Capítulo XX das NSCGJSP todo bem que incorpora ao patrimônio deve ser imediatamente indisponibilizado;
  4. Que se foi decretada a indisponibilidade mesmo o imóvel em regra ser incomunicável, recomenda-se que a ordem seja averbada para que o cônjuge (do proprietário) não possa dispor dos direitos que possa vir a ter futuramente, em virtude do casamento (herança de bem particular);
  5. Portanto entendemos, s.m.j., que a ordem de indisponibilidade de B deve ser averbada.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo Sp., 14 de Junho de 2.021.

Loteamento Doação de Rua p/ Município – Desmembramento

Um proprietário de um terreno urbano, com 30.000,00 mts² está fazendo uma doação para a prefeitura de 2.500,00 mts² para abertura de rua. O imóvel será dividido em dois, com a rua no meio.

A municipalidade editou uma lei extraordinária nº 2989 de 27/10/2020, autorizando o recebimento do imóvel. A intenção do proprietário é fazer loteamento de cada lado do imóvel.

Como devo proceder?

Resposta:

  1. Se o proprietário vai doar uma área de 2.500,00 m2. para o Município local, destacada de área maior com 30.000,00 m2 para fins de abertura de passeio público (Rua), evidentemente essa área maior deverá ser desmembrada em três áreas, uma que será da rua objeto de doação futura e as outras duas  em face de a futura rua cortar/seccionar o imóvel original gerando essa outras duas áreas com 13.750,00 m2 cada uma, ou uma maior e outra menor que será conforme o proprietário de fazer loteamento de cada lado do imóvel, ou seja dois loteamentos ou um só envolvendo as duas matriculas descerradas pelo desmembramento;
  2. Ora se pretende realizar loteamento, basta fazê-lo, aprovando o projeto no Graprohab e no município, e registrando em cartório, pois o loteamento implica em abertura (s)  de rua (s), (artigo 2º, § 1º da Li 6.766/79)  que passará (ão) para o domínio público municipal nos termos do artigo 22 da referida Lei, sem a necessidade de previa doação da área destinada a abertura de rua;
  3. Entretanto se a doação for de fato realizada e registrada  e não implicar em abertura de novas vias de circulação o parcelamento deverá ser realizado na modalidade de desmembramento nos termos da Lei 6.766/79, (artigo 2º, § 2º). Não podendo ser feito por averbação com a dispensa do registro especial (Lei 6.766/79) nos termos nos itens 165.2 ao 166.1 do Capítulo XX das NSCGJSP, porque aberta uma ou mais rua a dispensa do registro especial (item 165.5 do Capítulo XX das NSCGJSP, não poderá ser aplicada por burla a Lei dos loteamentos ( abertura de rua item 165.5, (1) doação de rua para o município, mesmo que fosse desapropriação). Devendo o procedimento ser feito  nos termos da Lei 6.766/79 na modalidade de desmembramento (artigo 2º §2º da Lei 6.766/79) porque houve anterior abertura de rua (doação) com burla a Lei, como dito.

É o que entendemos cabível censura.

São Paulo, 09 de Junho de 2,021.

Cédula de Crédito Bancário – Custeio Bovino – Emolumentos

Título apresentado para registro:

Cédula de Crédito Bancário – Crédito Rural

Garantia em Alienação Fiduciária (imóvel urbano)

Aplicação do crédito em Custeio Bovino

Alega  a parte que por se tratar de Crédito Rural, tem desconto na tabela de custas e emolumentos.

Procede?

Reposta:

  1. Nos termos dos artigos 27, § único e 30 da Lei 10.931/04 aplicam-se as disposições da legislação comum ou especial que não forem com elas conflitantes;
  2. Nos termos do artigo 42 da citada Lei (10.931/04) a validade da CCB não depende de registro, mas as suas garantias reais, por ela constituídas, ficam sujeitas para valer contra terceiros aos registros e averbações previstos na legislação aplicável, com as alterações introduzidas por esta lei. Portanto o que se registra no caso é a alienação fiduciária do bem imóvel urbano dado em garantia;
  3. Apesar de a aplicação do crédito ser destinado para a atividade rural/pecuária (custeio  de bovinos), o que se registrará é a alienação fiduciária aplicando-se a Lei 9.514/97;
  4. No caso não se trata de penhor rural ou mesmo de hipoteca cedular, mas como dito de alienação fiduciária de imóvel urbano, portanto não seria o caso de se aplicar os itens 8 (penhor) ou 9 (hipoteca) da tabela II, Dos Ofícios de Registro de Imóveis;
  5. A rigor também não seria o caso de aplicação da Lei 10.169/2000, artigos 2º § 2º e 3º, em face a possíveis contradições com a Lei Estadual 11.331/2002 (ainda não alterada);
  6. Assim, considerando o artigo 9º e seu § único da Lei 10.169/2000 e a decisão da 1ª VRP da Capital do Estado de nº 1089015-56.2020.8.26.0100 e que a Lei Estadual  de nº 11.331/02 ainda não foi alterada , endento s.m.j., que o desconto dos emolumentos ou a aplicação dos artigos 2º e 3º da Lei 10.169/2000, não procedem;
  7. No entanto conforme reunião do conselho deliberativo e diretoria da Arisp publicada em 25-08-2.020, a publicação em Migalhas de 06-05-2.021 sobre o título A Lei Agro e seus impactos da Lei dos Emolumentos Notariais e Registras ( Vitor Frederico Kumpel), seria de bom tom realizar consulta ao Juiz Corregedor Permanente nos termos do artigo 29  da Lei Estadual 11.331/2002.

É o que sub censura entendemos.

São Paulo, 31 de maio de 2.021.

Escritura C/V de Lote – Alteração de Restrições Urbanísticas – Impossibilidade

Recebemos uma Escritura de Venda e Compra que menciona que trata-se de venda e compra conforme compromisso de venda e compra firmado anteriormente, que não foi registrado, mas que, por força da respectiva escritura, fica inteiramente solucionado.

Na mesma Escritura apresentada consta que o comprador tem ciência e se obriga a cumprir as restrições urbanísticas do loteamento, constantes (as restrições) no contrato padrão arquivado junto ao processo de registro do Loteamento, cujo lote objeto da compra e venda em questão é parte integrante.

Nesse sentido, considerando que o registro do Loteamento se deu, à época, no 1º Cartporio de Registro de Imóveis (1ºRI), e que a documentação lá ficou arquivada e considerando, ainda, que na matrícula não estão averbadas tais restrições urbanísticas, solicitamos cópia certificada pelo 1ºRI do exemplar do contrato padrão arquivado junto a documentação levada para registro do Loteamento, para fins de averbação na matrícula do imóvel em comento.

Ocorre que, ao recebermos a cópia certificada do exemplar do contrato padrão, ao compararmos suas cláusulas com as constantes na Escritura Pública, duas cláusulas inseridas enquanto restrições urbanísticas e outra não, percebemos as diferenças indicadas a seguir e, sobre essas diferenças, gostaríamos da sua opinião jurídica se deveríamos considerar a liberalidade das partes ou se deveríamos entrar no mérito dessas diferenças, sobretudo pelo fato de averbarmos na matrícula parte dessas informações através das restrições urbanísticas.

(a) QUANTO À NOTIFICAÇÃO: Na alínea “f” das restrições urbanísticas convencionais, disposta no Instrumento Público em tela, foi consignado que “o OUTORGADO COMPRADOR compromete a manter o lote objeto deste contrato, sempre cercado, limpo, roçado, livre de entulho e detritos e com a sua calçada devidamente gramada. Notificados, por carta, para adimplirem essa obrigação no prazo de 15 (quinze) dias (…)”. Ocorre que, no contrato padrão, além da notificação por meio de “carta”, é prevista a possibilidade de notificação do comprador através de e-mail (“carta ou e-mail”).

(b) QUANTO À TAXA DE OCUPAÇÃO MÁXIMA DO LOTE: Na alínea “j” das restrições urbanísticas convencionais, disposta no Instrumento Público em tela, constou que a “(…) taxa de ocupação máxima em relação à área do lote é de 70% (setenta por cento) (…)”, diferente do que consta no contrato padrão do Loteamento, que dispõe que é de “50% (cinquenta por cento)” a taxa de ocupação máxima em relação à área do lote.

(c) QUANTO À MULTA MORATÓRIA: Após a última alínea referente as Restrições Urbanísticas constantes na Escritura, constou que “sem prejuízo da faculdade da OUTORGANTE VENDEDORA, poder considerar rescindido o contrato por violação contratual, a infração a qualquer das normas acima estipuladas, implicará na incidência de multa moratória de valor equivalente a 1% (hum por cento) do valor atualizado do contrato, multa essa devida sempre por inteiro e por infração”, em dissonância ao disposto no contrato padrão anteriormente citado, que determina que a multa será calculada com base em 2% (por cento) do valor atualizado do contrato.

Ressalto que é comum recebermos escrituras desse Loteamento e é de suma importância prevermos um padrão para qualificação registral dessas escrituras.

Resposta:

  1. Nas NSCGJSP, item 186: “Todas as restrições presentes no loteamento impostas pelo loteador ou pelo Poder Público serão mencionadas no registro do loteamento e aquelas que atingirem os lotes também serão noticiadas nas matrículas deles, em averbação remissiva.”
  2. Já no Código de Normas de Pernambuco, nos termos do Art.1077, VII,  a declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente, devem ser indicadas no exemplar do contrato padrão(contratos de promessa ou compromisso de compra  e venda, cessões ou promessas de cessão) e todas as restrições presentes no loteamento, impostas pelo loteador ou pelo Poder Público, deverão ser, obrigatoriamente, mencionadas no registro para conhecimento público;
  3. E foi solicitado por vocês cópia certificada pelo 1ºRI do exemplar do contrato padrão arquivado junto a documentação levada para registro do Loteamento, para fins de averbação na matrícula do imóvel a ser aberta nesse 2º Registro de Imóveis;
  4. Uma vez averbada as restrições nas matrículas descerradas, pelo exemplar do contrato padrão ficará divergente com as restrições constantes da escritura apresentada;
  5. Aliás as alíneas do exemplar do contrato padrão não estão como consta da escritura, por exemplo a aliena “f” da escritura consta como alínea “g” no exemplar do contrato padrão  a alínea “j” consta como “k”, a alínea “a” consta como “b”;
  6. A não ser que não tenha ocorrido modificação no exemplar do contrato padrão depositado no 1º RI por ocasião do registro do loteamento, a escritura deve seguir as restrições que constam do exemplar do contrato padrão depositado, não podendo alterá-las/modificá-las sem que altere previamente o exemplar do contrato padrão depositado;
  7. No título consta que as partes retificam o disposto no Instrumento Particular de Contrato de Compromisso de Compra e Venda de 19-01-2.021 e o outorgado comprador declara mais que tem ciência e se obriga por si seus herdeiros ou sucessores a respeitarem todas as restrições urbanísticas  convencionais ( e supletivas) do loteamento descritas no exemplar do contrato padrão, arquivado junto ao processo de registro do loteamento a saber: Além do cumprimento da legislação federal, estadual e municipal pertinente, todo e qualquer proprietário;
  8. No caso não se trata de liberdade de contratar, mas de seguir as restrições convencionais e supletivas constantes do processo de registro do loteamento devendo a escritura ser retificada nesse sentido, para seguir as restrições convencionais e supletivas constantes do exemplar do contrato padrão depositadas quando do registro do projeto do loteamento.;
  9. Seria interessante que se solicitasse certidão do regulamento construtivo e o regulamento do loteamento contido no anexo “a do estatuto da associação (Clausula IX – Restrições Urbanísticas convencionais (e supletivas0 alínea “a” e o regimento interno e normas construtivas previstas pela associação (parágrafo 3º  do inciso IX  do exemplar do contrato padrão.

Estas são as considerações que sub censura fazemos.

São Paulo, 07 de Junho de 2.021.

CAPÍTULO XX DAS NSCGJSP.

186. Todas as restrições presentes no loteamento impostas pelo loteador ou pelo Poder Público serão mencionadas no registro do loteamento e aquelas que atingirem os lotes também serão noticiadas nas matrículas deles, em averbação remissiva.

CÓDIGO DE NORMAS DE PERNAMBUCO.

Art. 1.077. Os contratos de promessa ou compromisso de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão relativamente a imóveis loteados poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do art. 18, inciso VI, da Lei nº 6.766/1979 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:

VII – declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.

Art. 1.282. Todas as restrições presentes no loteamento, impostas pelo loteador ou pelo Poder Público, deverão ser, obrigatoriamente, mencionadas no registro para conhecimento público, não cabendo ao Oficial, porém, fiscalizar sua observância.

Imóvel Rural Somente c/ Área – Retificação Judicial Indicada

Trata-se da compra e venda de um imóvel rural. Ocorre que na matrícula não consta a descrição da poligonal, não consta confrontantes, nem CCIR ou CAR, apenas descreve que o imóvel possui uma área de 40,8614 há.

Fora apresentada a planta do imóvel na qual consta uma área total de 41,0624 há, sendo o imóvel seccionado por uma estrada, entretanto não foi apresentado o memorial descritivo.

Neste sentido, considerando-se que na matrícula não consta nenhuma informação na qual possamos fazer a ligação entre o imóvel descrito e o imóvel da planta, em especial a inexistência na matrícula de qualquer confrontante, a retificação de área (já que não seria apenas a inclusão de confrontações), poderia ser feita de forma administrativa? Ou deveria ser levada ao judiciário?

Como deveríamos proceder neste caso?

Resposta:

  1. A matrícula foi descerrada em 2.005, sem medidas, característica e confrontações, e oriundo de Transcrição;
  2. Por óbvio ululante o imóvel carece de ser retificado, nos termos doas artigos 212, e 213, II da Lei de Registros Públicos;
  3. A retificação talvez possa ser realizada via administrativa a depender da situação dos imóveis, confrontantes, se realizada intramuros, se não houver assoreamento de rio, córrego, riacho, sangue, ribeirão etc., ou seja, não englobar áreas extramuros de rio, ou de outros confrontantes. A avalição se pode ou não ser feita administrativamente depende da documentação apresentada, da análise do Ri, e se não houver impugnação fundamentada. É uma questão muito subjetiva que depende de análise, avaliação do cartório;
  4. Como consta da planta o imóvel é secionado por uma estrada, e em assim sendo a retificação deverá ser relativa a duas áreas. É cristalino que para a retificação deve ser apresentado todos os documentos necessários inclusive memoriais e o que necessário for;
  5. Haverá também a previa necessidade de o imóvel por ser rural, após a retificação ser inscrito no CAR e no CCIR, assim como apresentar certidão negativa dos ITR’s, ou os recolhimentos dos cinco últimos anos;
  6. Como o imóvel somente tem área, inviabilizaria o georreferenciamento que eventualmente poderia ser realizado antes do prazo 20-11-2.023, e para o geo precisaria primeiramente a retificação e depois o geo, antes do prazo ou depois dele
  7. Diante do quadro apresentado recomenda-se que a retificação seja feita judicialmente

Era o que poderíamos sub censura mencionar sobre o assunto.

São Paulo, 01 de Junho de 2.021.

Retificação Extrajudicial – Citação Nú-Proprietário e Usufrutuário

Estamos com uma dúvida sobre a anuência de confrontantes para a retificação de área.

Quando o confrontante for nú-proprietário e usufrutuário, quem deve assinar a declaração de reconhecimento de limite, o nu-proprietário, o usufrutuário ou ambos?

Resposta:

Nos processos de  retificação administrativa de registros, nos termos do subitem 136.8 do Capítulo XX das NSCGJSP  que será notificado são os proprietários do imóvel:

“136.8. Os titulares do domínio do imóvel objeto do registro retificando serão notificados para se manifestar em 15 (quinze) dias quando não tiverem requerido ou manifestado, voluntariamente, sua anuência com a retificação.” (Grifo nosso)

Assim, temos que apenas os titulares dominiais do imóvel que se pretende retificar deverão ser notificados. O usufruto é um direito real sobre o imóvel alheio e, por esse motivo, entendemos que não é necessária a notificação do usufrutuário. Entretanto, caso haja interesse do adquirente em notificar também o usufrutuário, nada impede de fazê-lo.

É o que sub censura entendemos.

São Paulo, 30 de Maio de 2.021.

Arrolamento Fiscal – Questões do Cartório

Sobre o instituto do arrolamento de bens disciplinado pela Lei nº 9.532/1997, gostaríamos de seu parecer acerca das dúvidas abaixo lançadas.

Antes, porém, transcrevo dispositivos específicos da Lei nº 9.532/1997 e da Instrução Normativa da Receita Federal, que seriam, mais precisamente, objeto da consulta:

Lei nº 9.532/1997:

Art. 64-A.  O arrolamento de que trata o art. 64 recairá sobre bens e direitos suscetíveis de registro público, com prioridade aos imóveis, e em valor suficiente para cobrir o montante do crédito tributário de responsabilidade do sujeito passivo.

§ 1o  O arrolamento somente poderá alcançar outros bens e direitos para fins de complementar o valor referido no caput.

§ 2o  Fica a critério do sujeito passivo, a expensas dele, requerer, anualmente, aos órgãos de registro público onde os bens e direitos estiverem arrolados, por petição fundamentada, avaliação dos referidos ativos, por perito indicado pelo próprio órgão de registro, a identificar o valor justo dos bens e direitos arrolados e evitar, deste modo, excesso de garantia.

Instrução Normativa/RFB nº 1.565/2015:

Art. 3º (…)

§ 3º É de exclusiva iniciativa do sujeito passivo interessado requerer, em intervalos não inferiores a 1 (um) ano, a avaliação dos bens e direitos por perito indicado pelo órgão de registro público nos termos do § 2º do art. 64-A da Lei nº 9.532, de 1997.

§ 4º Para aplicação do disposto no § 2º do art. 64-A da Lei nº 9.532, de 1997, o interessado deverá apresentar à RFB petição fundamentada, acompanhada dos seguintes documentos:

I – comprovação de que a indicação do perito foi feita pelo órgão de registro;

II – laudo de avaliação; e

III – certidão comprovando a averbação do valor constante do laudo na matrícula, se bens imóveis.

QUESITOS:

1. Como que funciona o arrolamento de bens?

2. A avaliação descrita nos dispositivos acima deve ser procedida junto ao Cartório, como se daria isso?

3. Essa avaliação está condicionada, necessariamente, à existência prévia da averbação do arrolamento na matrícula de determinado ou determinados imóveis, como condição sine qua non?

4. A indicação do perito avaliador, pelo Cartório, como se daria e como se dá, na prática? Para fazer essa indicação, como o cartório deveria proceder e se acautelar?

5. O § 2º do art. 64-A da Lei 9.532/1997 indica que a avaliação seria requerida aos órgãos de registro público, por petição fundamentada, e por perito indicado pelo próprio órgão de registro, o que poderia levar a entender que todo o procedimento de (re)avaliação dos imóveis arrolados ocorreria perante o registro de imóveis, mediante requerimento do interessado (petição fundamentada) e mediante laudo de avaliação, cujo perito avaliador necessariamente teria que ser o indicado pelo cartório.

Por outro lado, nos termos dos §§ 3º e 4º do art. 3º da IN/RFB nº 1.565/2015, parece ficar claro que o procedimento de (re)avaliação seria efetuado perante o órgão fazendário, e que no cartório seriam realizadas apenas duas medidas específicas: (i) a indicação formal (expressa) do perito avaliador, pelo cartório, a requerimento do interessado; e (ii) a averbação, na matrícula do imóvel, do valor de avaliação constante do laudo de avaliação, também a requerimento do interessado.

6. Diante dessas duas disposições legais e interpretações possíveis, qual é a que é adotada na prática e como deve proceder o cartório, isto é, quais atos, medidas ou providências devem ser realizadas pelo cartório para fins do procedimento de (re)avaliação de imóveis arrolados?

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Resposta:

Vamos elucidar dúvida a respeito do procedimento para avaliação de bem imóvel arrolado, realizada por perito indicado pelo cartório, conforme os termos do art. 64-A do parágrafo 2 da lei 9.532/97 e do art. 3º, inciso I, alínea e, da IN/RFB 1.565/2015, vejamos:

§ 2º. Fica a critério do sujeito passivo, a expensas dele, requerer, anualmente, aos órgãos de registro público onde os bens e direitos estiverem arrolados, por petição fundamentada, avaliação dos referidos ativos, por perito indicado pelo próprio órgão de registro, a identificar o valor justo dos bens e direitos arrolados e evitar, deste modo, excesso de garantia.

A legislação dispõe que o procedimento é realizado junto ao Cartório, que indicará perito para a reavaliação dos bens arrolados.

Diante do exposto, questiona-se como esse procedimento é realizado e por qual meio podemos fazer protocolo deste pedido? 

Resposta: (parte 2)

  1. O arrolamento fiscal nos termos é registrado;
  2. Resposta ao quesitos :

  1. Não há regulamentação sobre o tema, segue a Lei 9593/97 e a IN RFB 1.565/2015;
  2. A avaliação feita por perito deve ser procedida no imóvel objeto de avaliação, por perito indicado pelo Registro de Imóveis;
  3. Sim, para que haja avaliação ou reavaliação o arrolamento fiscal deve estar registrado no Registro de Imóveis (Ver Processo CGJSP de nº 1002503-74.2017.8.26.0068);
  4. Procedimento e cautela é uma prática habitual do Registro de Imóveis. No entanto o perito avaliador deve ser indicado pelo cartório nos termos dos artigos 64-A § 2º e 3º §§ 3º e4º  da IN RFB nº 1.565/2015, e requerido pelo sujeito passivo por petição fundamentada (artigo 64-A, º 2º da Lei 9.532/97);
  5. Sim nos termos da legislação o perito avaliador deve ser indicado pelo cartório de registro de imóveis. O perito indicado deve ser do local para não causar ônus para a parte, podendo ser indicados peritos habitualmente utilizados pelos juízes da comarca;
  6. Indicar o perito e proceder a averbação da avalição na (s)  matrícula (s) do imóvel (eis) onde registrada (s) o (s) arrolamento (s) (artigo 3º, § 4º da IN 1.565/2.015).

É o parecer, sub censura.

São Paulo, 01de Junho de 2.021.