Conferência de Bens – Cédula de Crédito – Anuência

Foi apresentada nesta serventia para registro um instrumento particular para conferência de bens, feita por um casal à uma empresa, cujo imóvel está gravado com hipoteca cedular decorrente de Cédula de Crédito Bancário, tendo sido solicitada a anuência do credor o qual apresentou o documento de ciência, endereçada ao interessado.

Seria este documento hábil para tanto ?

Outro Oficial de Registro de Imóveis nos disse que como eles entendem que não é uma alienação, não exigiram sequer a anuência.

Reposta:

  1. Na conferência de bens há sim transmissão da propriedade, assim, como na fusão, cisão, incorporação (esta enseja transmissão da propriedade (APC 1000050-82.2020.8.26.0624 – Tatuí Sp., fls. 116); Tanto que sujeita ao recolhimento do ITBI, saldo os casos de isenção;
  2. As Cédulas de Crédito Bancário também se aplicam as disposições especiais das demais cédulas (artigos 30 e 42 da Lei 10.931/04);
  3. Ciência segundo Plácido E. Silva; “E vocábulo usado para indicar o fato de estará pessoa no conhecimento de qualquer assunto, seja do seu interesse ou de interesse alheio, pelo que não pode, posteriormente alegar que o desconhece ou não sabe” – “Juridicamente, quando se quer levar ao conhecimento da pessoa a ciência de qualquer ato ou fato, por determinação legal, a ciência será provocada por intimação, notificação ou qualquer outro meio equivalente” – “ E tanto se mostre que o meio utilizado para tal foi cumprido, tem-se a ciência como efetiva, para surtir os efeitos legais.”
  4. Portando, entendo, s.m.j., que o documento  expedido pelo Banco Credor em 12-03-2.021 é hábil para tal.

Estas são as considerações que sub censura fazemos.

São Paulo, 24 de maio de 2.021.

Loteamento – Certidões Pessoa Jurídica

Estamos conferindo um processo de loteamento tendo como proprietária uma pessoa jurídica, temos que exigir todas as certidões do artigo 18 da Lei 6.766/1979 em nome dos sócios? 

Alem do Decreto Municipal de aprovação do loteamento, tenho que exigir alvará de autorização do loteamento?

Estou anexando o contrato padrão, também para rápida análise.

Resposta:

  1. Com relação as certidões do artigo 18 da Lei do Parcelamento do Solo em se tratando de ser o loteador pessoa jurídica as certidões relativas aos sócios/representantes legais devem ser apresentadas somente as certidões dos distribuidores criminais (item 176.1 do Capítulo XX das NSCGJSP;
  2. Uma vez aprovado o projeto do loteamento, basta o ato de aprovação, sendo prescindível alvará (que na realidade significa autorização);
  3. Quanto ao exemplar do contrato padrão deverá ser qualificado nos termos da lei e das NSCGJSP, em relação a Lei especialmente os artigos 26, 26-A, 31, 32, 32-A, 33, 34, 35, 36, 36-A e 49

Era o que cumpria sub censura informar.

São Paulo, 26 de Maio de 2.026.

CAPÍTULO XX DAS NSCGJSP

176. As certidões de ações pessoais e penais, inclusive da Justiça Federal, e as de protestos devem referir-se ao loteador e a todos aqueles que, no período de 10 (dez) anos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel; serão extraídas, outrossim, na comarca da situação do imóvel e, se distintas, naquelas onde domiciliados o loteador e os antecessores abrangidos pelo decênio, exigindo-se que as certidões tenham sido expedidas há menos de 6 (seis) meses.

176.1. Tratando-se de pessoa jurídica, as certidões poderão ser extraídas apenas na Comarca da sede dela, com prazo inferior a seis meses. As certidões dos distribuidores criminais deverão referir-se aos representantes legais da loteadora.

176.2. Tratando-se de pessoa jurídica constituída por outras pessoas jurídicas, as certidões criminais deverão referir-se aos representantes legais destas últimas, não se exigindo outras certidões das sócias ou de seus representantes legais.

177. Sempre que das certidões pessoais e reais constar a distribuição de ações cíveis, deve ser exigida certidão complementar, esclarecedora de seu desfecho ou estado atual, salvo quando se tratar de ação que, pela sua própria natureza, desde logo aferida da certidão do distribuidor, não tem qualquer repercussão econômica, ou, de outra parte, relação com o imóvel objeto do loteamento.

178. A certidão esclarecedora poderá ser substituída por cópias autenticadas das partes mais importantes do processo ou por print do andamento da ação, quando o tribunal correspondente fornecer esta informação por meio eletrônico, devendo sua autenticidade ser confirmada pelo oficial ou seu proposto autorizado.

179. Cuidando-se de imóvel urbano que, há menos de 5 (cinco) anos, era considerado rural, deve ser exigida Certidão Negativa de Débito de Imóvel Rural, expedida pela Receita Federal do Brasil (RFB).

Cap. – XX

179.1. Havendo incidência de débitos fiscais municipais sobre o imóvel objeto do parcelamento, admitir-se-á a certidão positiva com efeitos de negativa expedida pela municipalidade.

CGJ|SP: Provimento CGJ nº 10/2015 (Altera a redação dos subitens 138.19, 181.1, 200.2 e dos itens 195 e 328, suprime o item 169 e acresce ao item 184 o subitem 184.1, ao item 187 o subitem 187.2, ao item 192 o subitem 192.3, ao item 215 o subitem 215.7, ao item 242 o subitem 242.3 e ao item 252 o subitem 252.4, todos do Capítulo XX, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça)

Provimento CGJ N.º 10/2015
Altera a redação dos subitens 138.19, 181.1, 200.2 e dos itens 195 e 328, suprime o item 169 e acresce ao item 184 o subitem 184.1, ao item 187 o subitem 187.2, ao item 192 o subitem 192.3, ao item 215 o subitem 215.7, ao item 242 o subitem 242.3 e ao item 252 o subitem 252.4, todos do Capítulo XX, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça
O DESEMBARGADOR HAMILTON ELLIOT AKEL, CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA, NO EXERCÍCIO DE SUAS ATRIBUIÇÕES LEGAIS,
CONSIDERANDO as propostas apresentadas pela Arisp, Secovi e Anoreg/SP;
CONSIDERANDO a constante necessidade de aprimorar as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça;
CONSIDERANDO o intuito de agilizar e desburocratizar os registros públicos sem prejuízo da segurança jurídica;
CONSIDERANDO o que se decidiu nos autos do Processo CG nº 2012/24480;.
Artigo 3º – O subitem 181.1, do Capítulo XX, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, passa a ter a seguinte redação:


181.1. Tratando-se de pessoa jurídica, as certidões poderão ser extraídas apenas na Comarca da sede dela, com prazo inferior a seis meses. As certidões dos distribuidores criminais deverão referir-se aos representantes legais da loteadora.


8) Subitem 181.3: o item 215.6, que tem a mesma ratio da sugestão apresentada, já dispõe a possibilidade de a incorporadora, quando pessoa jurídica, apresentar apenas as certidões da Comarca da sua sede. A mesma regra pode ser aplicada aos loteamentos, alcançando-se a almejada harmonia do sistema. Contudo, inexiste motivo para se criar novo subitem, bastando modificar a redação do atual 181.1;.

(…)


Diante do exposto, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de que as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça sejam alteradas nos termos da anexa minuta de Provimento.
Em caso de aprovação, sugere-se a publicação da íntegra do parecer por três dias alternados para conhecimento geral.
Sub censura.
São Paulo, 30 de janeiro de 2015.
(a) Gustavo Henrique Bretas Marzagão
Juiz Assessor da Corregedoria
____________________________
1328. Não havendo comunicação sincronizada (WebService), e não estando atualizada a base de dados no BDL: a) as requisições serão repassadas diretamente ao registro de imóveis, que as responderá no prazo improrrogável de 5 (cinco) dias; e b) o sistema informará, automaticamente, o fato à Corregedoria Geral da Justiça do Estado e ao Juiz Corregedor Permanente, para fins de abertura de procedimento administrativo de verificação.
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, determino a alteração das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça nos termos da anexa minuta de provimento, que acolho.
Para conhecimento geral, determino a publicação na íntegra do parecer no DJE por três dias alternados. Publique-se. São Paulo, 06 de fevereiro de 2015. (a) HAMILTON ELLIOT AKEL, Corregedor Geral da Justiça.
(DJe de 25.02.2015 – SP)

LEI No 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979

Art. 12. O projeto de loteamento e desmembramento deverá ser aprovado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, a quem compete também a fixação das diretrizes a que aludem os arts. 6º e 7º desta Lei, salvo a exceção prevista no artigo seguinte

Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:

Escritura de Cessão de Créditos de Alienação Fiduciária

Foi protocolada escritura pública de cessão de créditos e outras avenças, que entre si celebram a Caixa Econômica Federal e Companhia de Securitização, da matrícula e um rascunho da averbação.

Por ser a primeira escritura nesses moldes, peço ao senhor, caso possa ser averbada, se o modelo da averbação está correto, aceito sugestão, também queria saber como devo cobrar esta averbação?

Resposta:

  1. No caso trata-se de cessão do crédito objeto da alienação fiduciária com transferência de direitos e obrigações inerentes a propriedade fiduciária em garantia (artigo 28 da Lei 9.514/97);
  2. Como o anexo I (mencionado às fls. 01 e 10 da escritura) faz parte integrante da escritura este deve ser apresentado. Entretanto com deve ser muito extenso que seja apresentado ao menos as folhas onde conste a matrícula em análise;
  3. O extrato do registro está correto, somente o valor conforme fls. 10 do título e de R$ 97.230,69 e não como constou;
  4. Quanto ao emolumentos por tratar-se de ato de averbação deve ser cobrado como averbação com valor declarado.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 24 de Maio de 2.021.

Direito de Habitação em Inventário

Foi apresentado um inventário e partilha, onde através do item “6. Do Pagamento dos Quinhões” foi pago 50% do imóvel para a viúva legatária e 50% do imóvel para o herdeiro filho.

No final da escritura no item “12. Do Requerimento” foi requerido a “averbação para constar na matrícula, o direito real de habitação como estabelece o artigo 1.831 do CC/02, a favor da viúva legatária.

Portanto, é possível constituir o direito real de habitação fora dos pagamentos?

Resposta:

  1. Habitação é o que  se menciona como ‘direito de habitação’, que consiste na concessão dada a uma pessoa para que possa  habitar ou residir gratuitamente, prédio ou casa alheia. É, por isso, ocupação de casa alheia ou o seu uso, sem qualquer obrigação de pagamento. Considera-se como um direito real, mostrando-se na feição de uma servidão pessoal, estabelecida por ato intervivos ou causa mortis, em caráter transitório e revogável. Diferencia-se do usufruto, em que este não é restrito a ocupação, não sendo o direito de habitação cedido ou transferido pelo habitador, pois que é direito personalíssimo que só se limita a ele. Não pode ser fruído além dos limites em que é instituído. E não se aproxima do direito de propriedade, porque lhe falece qualquer atributo de domínio. Endente-se, entanto,  direito de uso especializado na ocupação da casa para um fim certo: o de morar. É uma espécie de uso;
  2. Apesar de sua semelhança dom o usufruto dele difere. O usufruto pode além de ser constituído, reservado e ser também partilhado; a habitação não pode ser objeto de partilha, mas sim constituído em decorrência da legislação  a ele aplicável;
  3. Portanto fora da partilha sendo, portanto, possível a sua constituição fora dos pagamentos ou independente deste.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 24 Maio de 2.021.

 Código Civil/02

Art. 1.831. Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar.

Portabilidade – Cédula de Crédito Imobiliário

Trata-se de uma cessão de direitos passada da Caixa Econômica para o Santander, por sub-rogação.

Consta no R-9 a matrícula uma alienação fiduciária, tendo como credora a Caixa Econômica, e no AV-10 a averbação da Cédula de Crédito Imobiliário (CCI).

Neste sentido, quando da sub-rogação da Caixa para o Santander, surgiram as seguintes dúvidas:

(a)    Seria necessário realizar o cancelamento da CCI?

(b)   Em caso positivo, a CCI seria cancelada em ato separado ou em ato único com a alienação?

Referidas dúvidas levam-se em conta o posicionamento contraditório contido nas publicações dos websites da GGV e do Colégio Registral nos seguintes links:

Gostaríamos do seu parecer sobre o assunto.

Resposta:

  1. Não sabemos a data da resposta do Colégio Registral do Rio Grande do Sul mas a do GGV, à época foi realizada inclusive com a posição do Irib protocolo 11691. E de fato estão conflitantes.
  2. No caso a CCI necessita ser cancelada, e conforme nossa resposta anterior DE 23.07.2.020 após a averbação da sub- rogação (portabilidade) deverá ser feita  a averbação do cancelamento da CCI nada impedindo também que seja feita em ato único junto com a averbação da portabilidade;
  3. No termo de recebimento de valor constou declaração da CEF que: “O presente instrumento torna sem efeito a Cédula de Crédito Imobiliário vinculada ao Contrato Habitacional informado”

É o que entendemos cabível censura.

São Paulo, 23 de Maio de 2.021.

Loteamento – Servidão Torres Elétricas p/ Áreas Verdes e Loteamento Fechado

Temos um Loteamento com algumas questões peculiares.

Sobre o imóvel que está sendo loteado, existe SERVIDÃO em favor da CTEEP – Companhia de Transmissão de Energia Elétrica Paulista.

O projeto do loteamento aprovado pela Prefeitura Municipal e pelo GRAPROHAB, indica que a área da referida Servidão será destinada a “ÁREAS VERDES” do loteamento, mantendo-se no entanto, a Servidão que é destinada a torres de Alta Tensão.

  1. Neste caso, será necessário a anuência da CTEEP?
  • E mais uma dúvida. Por se tratar de loteamento “fechado” ou de “acesso controlado”, basta a aprovação da Prefeitura Municipal ou tem que ter uma lei específica de aprovação do referido loteamento?

Respostas:

  1. Quanto a área verde e servidão:
  2. O loteamento foi aprovado pelo GRAPROHAB e pelo Município que tem sua autonomia constitucional conforme artigos 30, I e VII e 182, §§ 1º e 2 da Constituição Federal;
  3.  Existem alguns loteamentos que foram aprovados e a servidão administrativa de passagem de força/energia elétrica ficou localizada no meio de uma avenida com duas pistas;
  4. As áreas verdes em loteamentos urbanos, como é o caso são equipamentos comunitários consideradas áreas institucionais ou livre, melhor dizendo, são espaços livres de uso público, que apesar de importarem em equilíbrio do meio ambiente urbano também tem função recreativa, sem função específica determinada pelo loteador.
  5. E segundo José Afonso da Silva: “A cidade moderna com seu cortejo de problemas colocou a exigência de áreas verdes, parques e jardins, como elemento urbanístico não mais destinados à ornamentação urbana, mas como uma necessidade higiênica de recreação e até de defesa e recuperação do meio ambiente em face da degradação de agentes poluidores.
  6. “Daí a grande preocupação do Direito Urbanístico com a criação e preservação das áreas verdes urbanas que se tornaram elementos urbanísticos vitais. Assim, elas vão adquirindo regime jurídico especial, que se distinguem dos demais espaços livres e de outras áreas “non aedificandi”, até porque admitem certos tipos de construção nelas, em proporção reduzidíssima, porquanto o que caracteriza as áreas verdes é a existência de vegetação contínua, amplamente livre de edificações, ainda que cortadas por caminhos, vielas, brinquedos infantis e outros meios de passeios e divertimentos leves, quando tais áreas se destinem ao uso público”
  7. Apesar das áreas verdes também poderem ser consideradas sistemas de lazer ou recreio, delas divergem, porque estas têm finalidade distinta, devem ter vegetação contínua, enquanto nas outras não (sistema de lazer), pois podem ter ou serem caracterizadas por construções de parques, quadras de esportes, centros de recreações, cinemas teatros, jardins etc.;
  8. Área verde é espaço livre de uso público (artigo 4° I, da citada lei) e é classificada como bem de uso comum do povo (artigo 99, I do CC) que com o registro do loteamento passa a integrar o domínio do Município (artigo 22 da Lei);
  9. Praças, sistemas viários (Ruas, Avenidas, Travessas) são também bem de uso comum do povo. Já as Igrejas e escolas são classificadas como bem de uso especial;
  10. Apesar de a área verde ser considerada equipamento comunitário, as Praças (bem de uso comum do povo) e as Igrejas e Escolas (bem de uso especial), não podem ser consideradas como áreas Verdes (Bem de uso comum do povo), porque além de serem bens de usos especiais, sendo as praças bem de uso comum do povo, tem destinação diferentes das áreas verdes.
  11. Portanto a área verde não pode ser considerada como área ‘non aedificandi‘ até porque se admitem certos tipos de construção nelas, em proporção reduzidíssima;
  12. Entretanto no caso como as áreas verdes são também consideradas áreas de recreação, e nela existindo a servidão em favor da CTEEP – Companhia de Transmissão de Energia Elétrica Paulista com torres da alta tensão, a segurança para quem transita nessa área diminui, e o perigo aumenta (soltar pipas por exemplo) e ademais como nos termos do artigo 22 essa área verde contendo essa servidão de passagem de energia elétrica passa nos termos do artigo 22 a integrar o domínio público, entendo s.m.j., que nesse caso deve sim ter a anuência da CTEEP;

  1. 3 Quanto ao loteamento de acesso controlado:

1. O Loteamento de acesso controlado é inovação feita pela Lei 13.465/17 que incluiu o parágrafo 8º do artigo 2º da Lei 6.766/79;

2.      Se se pretende realizar, implantar um loteamento de acesso controlado deverá ser nos termos da Lei 6.766/79 especialmente nos termos do artigo 2º, § 8º, e item 186.1 do Capítulo XX das NSCGJSP (em loteamento de acesso controlado essa característica deverá constar do registro) e NSCGJSP Capítulo XX relativo a loteamentos.

2.1.   Aprovar o projeto de loteamento junto a municipalidade e junto ao GRAPROHAB nos termos do Decreto Estadual 52.053/07 artigo 5º, inciso I (projetos de loteamentos para fins habitacionais). Pois a questão de a área ser inferior a 50.000,00 m2 é caso de dispensa para condomínios residenciais (edilícios) (Ver Decreto Estadual 52.053/07 – artigo 5º, inciso IV letra “A” e “B” e parágrafo único desse artigo 5º)

2.2.   O loteamento fechado como o próprio ‘nomen juris‘ parece indicar, é um loteamento, portanto uma forma de parcelamento do solo em que há abertura modificação e prolongamento de logradouros públicos, com um plus: o fechamento do perímetro do loteamento, com cercas, muros e guarita sendo o acesso controlado. Com a edição da Lei 13.465/17, esses loteamentos fechados foram regulamentados sob a nomenclatura de “loteamento de acesso controlado”. O artigo 78 da referida lei incluiu o § 8º ao artigo 2º da Lei 6.766/79. Essencialmente, o loteamento de acesso controlado é uma espécie de loteamento em que há o fechamento do perímetro, por meio de ato do Poder Público Municipal. Porém o fechamento não pode ser absoluto, uma vez que a norma veda o impedimento de acesso com relação aos não residentes desde que identificados ou cadastrados.  A Lei 13.465/17 não regulamentou como se deve dar o “ato do Poder Público Municipal” que autoriza o fechamento do loteamento. Essa temática esta afeta às leis municipais que regulamentarem o tema, firmes na competência insculpida no artigo 30, VIII da Constituição Federal.

Não obstante, ainda que não haja Lei Municipal especifica, se o loteamento for aprovado como de acesso controlado com autorização para o fechamento cabe ao Oficial acatar o ato administrativo municipal, que se presume legítimo e de acordo com a legislação. Isto é o Oficial não deve questionar o mérito do ato administrativo nesse particular;

2.3. O loteamento de aceso controlado deverá ser aprovado por Lei Municipal e seguirá todos os trâmites da Lei 6.766/79 no tocante a documentação a ser apresentada, inclusive com a aprovação da GRAPROHAB, outorga uxória do cônjuge se for o caso e inclusive exemplar do contrato padrão nos termos doa artigos 26, 26-A, 27, 31, 32, 32-A, 33, 34, 35, 36 36-A e no que mais couber, bem como o Capítulo XX das NSCGJSP.

Ver Coleção de Cadernos do Irib – Condomínios de Lotes e Loteamentos Fechados, Marinho Dembinski Kern, São Paulo Sp., 2.019 especialmente Loteamento de Acesso Controlado, páginas 98/146., 158/167, 186/193.

Era o que cumprir informar sub censura.

São Paulo, 29 de Março de 2.021.

Cancelamento Alienação Fiduciária – Procedimento de Dúvida em Andamento

Temos um cancelamento de alienação fiduciária sobre uma fração ideal de terreno (vinculada a futura unidade autônoma), que encontra-se registrada em incorporação na matrícula mãe.

Ocorre que sobre este imóvel há um processo de dúvida, que versa sobre venda de parte ideal do imóvel, que não abrange a parte ideal alienada.

Sendo assim é possível a pretendida averbação de cancelamento de alienação fiduciária ???

Resposta:

A alienação fiduciária que se pretende cancelar, é sobre uma fração ideal que corresponde a futura unidade autônoma (apartamento X), inclusive que foi adquirido pelo comprador que deu em  alienação fiduciária ao credor fiduciário, e com seu registro separado;

Eventualmente poderia até mesmo ter sido feito o registro em  ficha complementar se porventura fosse adotado esse sistema;

O procedimento de dúvida em andamento, com protocolo prorrogado e  prioridade, se refere a outra parte ideal de outra futura unidade autônoma (apartamento Y), ou outra parte ideal que não se refere fração ideal da futura unidade autônoma X, objeto da alienação fiduciária que ora se pretende cancelar;

Portanto se assim for, entendo ser possível o cancelamento da alienação fiduciária. Com um procedimento de dúvida em andamento sobre outra fração ideal;

Apesar de as unidades autônomas (construídas) não estarem no mundo jurídica as frações ideais têm os seus registros separados/independentes, passíveis de por exemplo de averbação de penhora.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 17 de Maio de 2.021.

Doação – Incomunicabilidade e Reversão

Trata-se de uma doação com cláusula de incomunicabilidade e reversão, bem como reserva de usufruto “de toda a renda que produzir” o bem imóvel. Nestes termos, temos:

(a)    As cláusulas de incomunicabilidade e a de reversão seriam averbadas em um único ato ou, sendo a reversão uma condição resolutiva, seria feito separadamente?

Gostaríamos do seu parecer sobre o assunto.

Resposta:

  1. Em relação aos doadores da matrícula constou somente que são casados pelo regime da Comunhão Universal de Bens, sem constar a data de casamento, e referência ao pacto antenupcial (escritura de pacto), bem como o número e local de seu registro (Livro 3- Auxiliar), o que precisa ser averbado;
  2.  Faltou constar na escritura a aceitação da doação pelos donatários (artigo 539 do CC), pois há clausula de incomunicabilidade e reversão;
  3. Quanto as clausula de incomunicabilidade e de reversão, a rigor poderia ser feita em ato único. No entanto como poderá haver reversão, seria de bom tom que as averbações fossem feitas separadas, como destaque para a clausula de reversão (em  negrito).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 17 de Maio de 2.021.

Aleinação Fiduciária – Credor Pessoa Física

Estamos com uma dúvida e gostaríamos de sua opinião:

Pode uma PESSOA FÍSICA figurar como CREDORA FIDUCIÁRIA em um contrato de venda e compra com alienação fiduciária de um imóvel?

Resposta:

Sim, pode, é perfeitamente possível nos termos do item de nº 224 do Capítulo XX das NSCGJSP e artigo 22, § 1º da Lei 9.514/97.

Ver também Processos CGJSP de nº 0049648-26.212.8.26.0002 e 83.376/2.018 e respostas do Irib.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 09 de Maio de 2.021.

NSCGJSP CAPÍTULO XX

224. A alienação fiduciária, regulada pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, e suas alterações, é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel ao credor, ou fiduciário, que pode ser contratada por qualquer pessoa, física ou jurídica, e não é privativa das entidades que operam no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

§ 1o  A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:        (Renumerado do parágrafo único pela Lei nº 11.481, de 2007)

I – bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário;        (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

II – o direito de uso especial para fins de moradia;        (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

III – o direito real de uso, desde que suscetível de alienação;       (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

IV – a propriedade superficiária.         (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

Compra e Venda – Procuração p/ Mandatário Vender o Imóvel a Si Mesmo

Recebemos uma Escritura Pública de Compra e Venda acompanhada de uma Procuração, na qual o vendedor está sendo representado pelo comprador.

Não se trata de Procuração em causa própria, mas sim de Procuração com poderes de contratar consigo mesmo, ou seja, de alienar para si, o que ocorreu no caso concreto.

Ocorre que, no referido instrumento público procuratório, não foi feita menção ao valor do imóvel, o que entendemos ocasionar insegurança jurídica, tendo em vista que o valor é declarado por ele, que é representante do vendedor e comprador ao mesmo tempo.

Dessa forma, gostaria que indicasse o caminho a ser seguido neste caso.

a)      Precisamos devolver a Procuração a fim de que seja adequada e faça constar o valor do imóvel acordado entre as partes?

b)      Em sendo necessário alterar a Procuração, solicitamos também que seja mencionada na Escritura tal informação?

Resposta:

  1. A contratação consigo mesmo é possível:

O Código Civil de 1.916 proibia expressamente em seu artigo 1.133, II, que o mandatário adquirisse bens de cuja alienação estivessem encarregados.

Já o Código Civil de 2.002, não repetiu a proibição, (artigo 497 CC/02) e a doutrina tem entendido que conforme artigo 117, o contrato consigo é permitido. (VER BOLETIM DO IRIB EM REVISTA DE Nº 314 – JANEIRO/FEVEREIRO DE 2.004 – A AQUISIÇÃO DE BENS PELO MANDATÁRIO – EDUARDO PACHECO RIBEIRO DE SOUSA – PÁGINAS 119/120).

 No entanto, exige-se que do instrumento de mandado que os poderes outorgados incluam o de o mandatário contratar consigo mesmo, isto é, o de poder adquirir para si o imóvel de que está encarregado de vender, O constou da procuração apresentada.

  • De toda sorte a escritura deve ser qualificada negativamente, por não constar da procuração o preço da alienação (Ver artigo 489 do CC/2002);
  • A procuração deve ser feita com poderes expressos e especiais nos termos do parágrafo 1º do artigo 661 do CC (compreendendo este último a especificidade dos poderes outorgados), contendo a menção do imóvel e seu valor para alienação (ver Acórdão do CSMSP n. 524-6/3);
  • A procuração foi outorgada a mais de 90 (noventa) dias e deve ser apresentada certidão atual da procuração para verificação de que não foi revogada/cancelada.;
  • Portanto o título não poderá ser registrado por faltar contar o valor da venda do imóvel na procuração (artigo 489 do CC) devendo a procuração ser adequada e atualizada;
  • A escritura também deverá fazer a menção à procuração (adequada/atualizada) através de aditamento e/ou rerratificação.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 12 de Maio de 2.021.

Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.