Assentamento Incra – Retificação e Mudança de Nome – Indisponibilidade e Desapropriação

Recebemos um requerimento firmado pelo INCRA através da sua Superintendência que solicita a “transferência” da matrícula da 1ª Serventia para esta 2ª Serventia, visto que o imóvel nessa matrícula inscrito encontra-se localizado em nossa circunscrição.

Ocorre que, após análise da referida matrícula , foi possível perceber:

  • a inexistência da distância (medida perimetral) existente entre os pontos 1 e 2 na descrição do imóvel constante na abertura da matrícula;
  •  a existência de uma indisponibilidade não cancelada no AV-5;
  •  a existência de uma averbação que noticia o ajuizamento de uma Ação de Desapropriação no AV-6, dispondo a denominação do imóvel não mais como constante na abertura da matrícula, como sendo “Fazenda XYZ”, invés de “Gerência WKY”, e os confrontantes divergentes daqueles constantes na abertura da matrícula;
  •  existência de desapropriação registrada no R-7 transmitindo o imóvel, já com outra denominação, como sendo “Fazenda XY”, para o INCRA

Nesse mesmo caso, o CCIR apresentado para fins de averbação na matrícula, consta a denominação do imóvel já como “Projeto de Assentamento ABC”. Constando, ainda no CCIR, no campo “área total” do imóvel como sendo 166,0017ha, e no campo de “área do imóvel rural registrada” como sendo 160,9200ha, esta igual a disposta na matrícula.

O recibo do CAR apresentado, no mesmo sentido, dispõe a denominação como sendo “Projeto de AssentamentoABC“; a área do imóvel condizente com a disposta no CCIR, como sendo 166,0104ha enquanto “área total”, divergindo da constante na matrícula do imóvel (160,9200), dispondo, ainda, à fl. 3, nomes de diversos proprietários/possuidores.

Foi apresentado, ainda, a respectiva Portaria , publicada no Diário Oficial da União, que dispõe que foi aprovado na “Fazenda XYZ” a criação do “Projeto de Assentamento ABC”.

Em suma, sobre o caso e a documentação acima, tenho as seguintes dúvidas:

  1. Diante da ausência da medida perimetral existente entre os pontos 1 e 2 e da existência de confrontantes no AV-6 que inexistiam na abertura da matrícula, seria necessário efetivar retificação de área? Acredito que a retificação de área resolveria as divergências da área do imóvel também.
  • 2 – A indisponibilidade existente no AV-5 deixa de ter eficácia por causa da desapropriação registrada no R-8, ficando a FAZENDA NACIONAL apenas sub-rogada na indenização, que, por sua vez, em nada interfere nos atos que vão ser praticados?
  • 3 – A menção, na denominação do imóvel, seja (abertura da matrícula), dispõe também a denominação, em seguida a essas denominações, que o imóvel encontra-se no “Projeto II”, que, até onde sabemos, trata-se de Projeto de Irrigação. Nesse caso, o imóvel está dentro de um Projeto de Irrigação impediria o registro do Projeto de Assentamento que aparentemente é a intenção do INCRA?
  • 4 – Posso averbar o CCIR e o CAR na matrícula mesmo a denominação do imóvel já constando como sendo “Projeto de Assentamento” ou, para averbar, terei que praticar concomitantemente a retificação de área e o registro do respectivo Projeto de Assentamento?

5. No procedimento de retificação de área de imóvel de propriedade do INCRA teria a obrigatoriedade da anuência dos confrontantes? Procurei a fundamentação para debater com o senhor, mas não encontrei, lembro-me que em reunião foi dito pelo superintendente que não seria necessário, mas efetivamente não me recordo a fundamentação.

6. Quais os documentos preciso solicitar para registro de Projeto de Assentamento na Serventia?

Resposta:

A questão posta, é um tanto complexa, principalmente por tratar-se de Assentamento a ser feito por órgão Federal (Incra). No entanto por tratar-se de imóvel rural de propriedade do próprio Incra, poderiam ser mitigados alguns itens;

  1. Quanto a medida perimetral inexistente entre os pontos 1 e 2, poderia ser realizado retificação unilateral nos termos do artigo 213, I, “a” da LRP. Já quanto aos confrontantes  constantes da AV. 06 que inexistiam na abertura da matrícula poderia ser solucionado pelo artigo 213, I, “b” da LRP;
  2. Sim, pela desapropriação deixa de ter eficácia e nada interfere nos atos a serem praticados, entretanto deve ser transportada para a matrícula a ser descerrada no 2º RI. E o seu cancelamento deverá ser feito pelo Juízo que a determinou a encargo do Incra.

Com a expedição da Carta, o direito brasileiro tem por suplantada a ligação relativa do expropriante à situação jurídica predial anterior.

A desapropriação judicial, por ser forma originária de aquisição da propriedade, a abertura da matrícula para o imóvel desapropriado em nome da expropriante, sequer depende da identificação do registro anteriormente mantido para o mesmo imóvel, pois com o depósito do preço dá-se a transferência do domínio para a expropriante, restando aos que se intitulam proprietários anteriores disputar o recebimento da indenização (ver Acórdão CSMSP 007860-0/5 e Processo CGJSP n. 52.577/2004).

A desapropriação é ato de império do Poder Público, e sendo assim é adquirido pela Administração Pública livre de quaisquer ônus ou gravame que recaia sobre o imóvel, ficando esse ônus ou direito sub-rogado no preço da desapropriação (artigo 31 do DL 3.365/41 e 1.425 do CC). No Direito brasileiro, com a expedição da “Carta de Sentença”, tem por suplantada a ligação relativa do expropriante à situação jurídica predial anterior.

Com o depósito do preço dá-se a transferência do domínio para o expropriante, restando aos que se intitulam proprietários anteriores o recebimento da indenização

O que deverá ser feito é a comunicação ao Juízo que determinou a averbação da penhora tornando o imóvel indisponível;

  • A questão de até onde sabemos tratar-se de projeto de irrigação, deve ter sido alterado para projeto de assentamento, e isso o Incra poderá solicitar a alteração à requerimento. Quanto a denominação do imóvel, o Incra poderá requerer por requerimento a alteração para “Projeto de Assentamento ABC;
  • O CCIR e o CAR devem ser averbados após a averbação da alteração da denominação conforme item 3 acima;
  • Na retificação bilateral (213, II da LRP) se for o caso, a feita pelo Incra teria de ter a anuência dos confrontantes;
  • Quanto ao registro do projeto de assentamento nada é previsto na Lei dos Registro Públicos. Nada consta sobre assentamentos. Portanto seria o caso de se fazer Regularização Fundiária Rural (Reforma Agrária), ou Loteamento Rural (Decreto Lei 58/37 e Decreto 30.079/68). A Instrução Normativa 99/2019  do Ministério da Agricultura (Incra faz menção a regularização fundiária artigos 34/35, e 67, II), e mais o artigo 94 menciona registro de parcelamento). O decreto 9.311/18 alterado pelo Decreto10.166/19), também menciona regularização fundiária – artigo 7º, I e 38, a lei 8.629/93 somente menciona registro de título de domínio (artigo16) e isenção de emolumentos no Registro de Imóveis (artigo 26-A). Portanto não há previsão legal para o registro de assentamentos e o artigo 94 da IN 99/2.019 cita registro de parcelamento, dessa forma ou regularização fundiária rural ou loteamento DL 58/37. Entretanto a Portaria 77/12, menciona que o assentamento tem 14 unidades, e assim tecnicamente poderia o assentamento ser realizado através de desmembramento da área em 14 unidades desde que dentro do módulo rural/fração mínima de parcelamento (Processo CGJSP de nº 259/2006);
  • A averbação 06 (do ajuizamento da ação – artigo 167, II, 12 da LRP, poderia ser cancelada em face do registro da desapropriação (R.8)

Estas são as considerações que sub censura fizemos.

São Paulo, 27 de Abril de 2.021.

Penhora – Intimação do Cônjuge e Nomeação de Depositário

Recebemos alguns documentos para registrar (aqui em nosso estado, é ato de registro) determinada penhora e, sobre este sobres documentos, gostaríamos de esclarecer as seguintes dúvidas:

1. É comum recebermos cópia simples do Auto de Penhora, Avaliação e Depósito, normalmente acompanhado (o auto) de Mandado de Penhora, Avaliação, Depósito, Registro e Intimação direcionado ao Oficial de Justiça, este (mandado) normalmente assinado eletronicamente.

Nesse sentido, gostaria de saber se podemos aplicar o artigo 844, do CPC, e aceitar a cópia SIMPLES do Auto de Penhora, Avaliação e Depósito ou se esta cópia, prevista no referido artigo, se entende como sendo, ao menos, certificada por escrivão?

 Art. 844. Para presunção absoluta de conhecimento por terceiros, cabe ao exequente providenciar a averbação do arresto ou da penhora no registro competente, mediante apresentação de cópia do auto ou do termo, independentemente de mandado judicial.

2. Na matrícula consta que o proprietário é casado, sem dispor com quem. No Mandado e Auto apresentados, por sua vez, só dispõe o nome e o CPF do executado, sem sequer dispor seu (do executado) estado civil.

No Mandado de Penhora, Avaliação, Depósito, Registro e Intimação direcionado ao Oficial de Justiça, ora apresentado, ainda constou que, na hipótese do executado ser pessoa física, o Oficial deveria intimar seu cônjuge. Entretanto, nada mais foi apresentado sobre o assunto.

Então, a dúvida é se vamos poder dar prosseguimento ao registro da penhora ou se seria necessário averbar previamente os dados do casamento, bem como comprovar a intimação do respectivo cônjuge.

3. Na hipótese de ser necessário comprovar a intimação do cônjuge, qual seria a fundamentação a ser utilizada?

4. Ademais, constou no Auto em questão que o Oficial de Justiça deixou “de nomear depositário, haja vista que não há no expediente endereço do proprietário do bem nesta cidade”. Seria possível aceitar essa justificativa a ponto de mitigar o requisito disposto no inciso IV, do artigo 838, do CPC e, portanto, dispensar o depositário do bem?

 Art. 838. A penhora será realizada mediante auto ou termo, que conterá:

IV – a nomeação do depositário dos bens.

Resposta:

  1. Entendo que cópia simples não poderá ser aceita deve ser autenticada pelo escrivão do feito, dispensada pelo Juiz do processo  e se o documento for assinado eletronicamente confirmar a assinatura.  Cópia simples poderá ser cópia de cópia,  adulterada ou falsificada;
  2. Deve constar ao menos o seu estado civil (no caso de casado , pois constou que o oficial deverá intimar o cônjuge). Na matrícula deverá ser averbado o casamento do executado, regime, e pacto antenupcial contendo local e número do registro (Ver Processo CGJSP de nº 2010/60986);
  3. Está no CPC vou escrever artigo 842: (Art. 842. Recaindo a penhora sobre bem imóvel ou direito real sobre imóvel, será intimado também o cônjuge do executado, salvo se forem casados em regime de separação absoluta de bens.);
  4. Ver artigo 239  da LRP, 159/160 do CPC, devendo ser nomeado o depositário, o proprietário, o depositário judicial ou o próprio exequente (artigo 840, inciso II e § 1º do CPC, nos dois últimos casos, ou dispensado pelo Juiz do feito.

É o que sub censura consideramos.

São Paulo, 27 de Abril de 2.021.

Leilão em Alienação Fiduciária – 3º Leilão

Trata-se de uma compra e venda na qual consta como Vendedor o Banco XYZ.

Possível verificar na matrícula que houve a consolidação da propriedade em nome do credor Banco XYZ (AV-7) e foi averbado ter havido os leilões negativos (AV-10), dispondo como data de realização 16/07/2020 e 28/07/2020.

Entretanto, na Escritura apresentada, no item “2”, dispõe “(…) nas condições estabelecidas no Edital de Leilão Público Extrajudicial realizado em 27/11/2020, condições estas que ficam incorporadas por adesão a presente escritura”.

Dito isto, extrai-se que houve um terceiro leilão, além dos dois estabelecidos em lei, na qual o imóvel foi arrematado, ademais, não foram descritas as condições dispostas no referido edital, nem foram anexadas a escritura. Neste sentido:

(A)  Seria possível a realização deste terceiro leilão?

(B)   Sendo possível, as condições dispostas no Edital deveriam constar de forma integral na Escritura?

(C)  Sendo possível, deveríamos constar alguma informação específica no ato de registro?

(D) Deve ser solicitado alguma documentação referente a este terceiro leilão? (Edital, Auto de arrematação etc.)

(E)  Deve ser feita alguma averbação em relação a este terceiro leilão?

Resposta:

  1. Conforme AV07/ foi averbada a consolidação em nome do credor fiduciário Banco XYZ, pela Av. 08 foi cancelada a alienação fiduciária, pela AV. 10 foi averbados os leilões negativos, a compra e venda foi realizada através de escritura pública como deveria;
  2. Apesar de não esclarecido no título no item “2” fls. 3, ao meu sentir  foi um leilão extrajudicial realizado para a venda do imóvel de propriedade do Banco, e fora da alienação fiduciária, fora do previsto na Lei 9.514/97, até porque isso não mais seria possível, se exequível , uma vez que a alienação fiduciária foi cancelada em 2.020 (protocolo de 27-12-2.019, averbação feita em 23-06-2.020 – estranho);
  3. Isso, pode ser esclarecido pelo Banco através de documentos;
  4. Respostas aos quesitos da consulente:
  5. A) Não, ao menos dentro da Lei 9.514/97 que prevê somente dois. Esse leilão nem deveria constar do título
  6. B) Não, deveria constar um esclarecimento que se trata não de um terceiro leilão dentro da alienação fiduciária, dentro da Lei, mas fora dela;
  7. C) Não, porque não possível;
  8. D) Sim, para esclarecimento conforme item 3 acima;
  9. E) Não somente constar do registro “As demais condições constantes do título”.

É o que sub censura entendemos.

São Paulo, 26 de Abril de 2.021.

Hipoteca Judiciária e Penhora de Terceiro

Uma hipoteca judiciária já registrada na matrícula, em favor de outro credor, impede ou não o registro de uma penhora advinda de outro processo?

Resposta:

  1. Inicialmente informo que pesquisei, no entanto não encontrei nenhuma jurisprudência sobre o tema, nem mesmo nas perguntas e respostas do Irib;
  2. A doutrina identifica a hipoteca judiciária como instituto jurídico que atua como meio preventivo contra a fraude. Isso porque o registro da hipoteca judiciária sobre os imóveis da reclamada estabelece presunção de que o terceiro adquirente tem conhecimento da existência da ação o que esvazia a alegação de boa-fé do terceiro adquirente e atua para fazer caracterizar a fraude à execução. Pontes de Miranda utiliza estas palavras para definir a eficácia produzida pela hipoteca judiciária: “A inscrição determina restrição ao poder de dispor, por parte do dono do imóvel, de modo que o adquirente não pode alegar boa-fé”
  3. Se a hipoteca judiciária já cumpria importante papel no combate à fraude patrimonial, com o advento da Súmula nº 375 do STJ o instituto adquiriu importância para coibir a fraude à execução em particular. Em artigo elaborado antes do advento da Súmula nº 375 do STJ, Luciano Athayde Chaves assim identificava essa virtude da hipoteca judiciária: “(…) o registro da hipoteca tem o mérito de reduzir os casos de fraudes à execução, consubstanciados na alienação ou oneração de bens do devedor durante o curso da ação, situações de grande embaraço e retardamento dos feitos judiciais;
  4. A hipoteca judicial embora não atribua direito preferencial, mas apenas o de sequela, vale como meio preventivo contra fraude, ensejando ao interessado promover a inscrição da sentença no Registro Imobiliário para produzir efeito em relação a terceiros, quando se procede a especialização, que consiste na individualização de bens e na fixação do valor da dívida (ver RDI 33 – A hipoteca; RDI 30 Notas Sobre a Hipoteca no Registro de Imóveis e BE IRIB n. 3.295 de 14-04-2.008);
  5. A hipoteca judiciária, uma vez constituída, implicará, para o credor hipotecário, o direito de preferência, quanto ao pagamento, em relação a outros credores, observadas as prioridades de registro (Registradores: Registro Sobre Registro nº 151 17/04/2.019 Ricardo Dip)
  6. A hipoteca judiciária ou judicial, não impede a alienação do bem hipotecado, nossas respostas anteriores (10-02-2020 –), assim como não impede a indisponibilidade decretada posteriormente;
  7. Portanto entendo, s.m.j, que a hipoteca judiciária registrada não impede o registro/averbação de penhora. No entanto a hipoteca deve ser certificada no título (penhora – artigo 230 da LRP) e o Juízo que constituiu a hipoteca deve ser comunicado do registro/averbação da penhora.

É o que sub censura entendemos.

São Paulo, 19 de Abril de 2.021.

Desapropriação em Imóvel Indisponível

Foi protocolada a carta de adjudicação referente a uma área de 2,00 hectares a ser desapropriada do imóvel da matricula, com a área de 28,6382 hectares.

Na desapropriação constou a área de 2,00 ha georreferenciada, no Decreto que declarou de utilidade pública o imóvel constou o preço de R$. 66.120,00 e na decisão da desapropriação constou R$. 68.763,00, estou encaminhando cópias dos documentos que foram apresentados, inclusive matricula.

1- Na matricula consta a Av.6 referente a uma penhora que figura como exequente o Instituto Nacional de Seguro Social – INSS, isso impede o registro, tenho que transportar esse ônus para a área desapropriada?

2- Posso abrir matricula da área desapropriada (georreferenciada) e averbar na matricula mãe o desfalque?

3- Qual o valor que consto da desapropriação?

4- Caso a qualificação seja negativa, por favor nos orientar do procedimento correto.

Resposta:

1. Com a expedição da Carta, o direito brasileiro tem por suplantada a ligação relativa do expropriante à situação jurídica predial anterior.

A desapropriação judicial, por ser forma originária de aquisição da propriedade, a abertura da matrícula para o imóvel desapropriado em nome da expropriante, sequer depende da identificação do registro anteriormente mantido para o mesmo imóvel, pois com o depósito do preço dá-se a transferência do domínio para a expropriante, restando aos que se intitulam proprietários anteriores disputar o recebimento da indenização (ver Acórdão CSMSP 007860-0/5 e Processo CGJSP n. 52.577/2004).

A desapropriação é ato de império do Poder Público, e sendo assim é adquirido pela Administração Pública livre de quaisquer ônus ou gravame que recaia sobre o imóvel, ficando esse ônus ou direito sub-rogado no preço da desapropriação (artigo 31 do DL 3.365/41 e 1.425 do CC). No Direito brasileiro, com a expedição da “Carta de Sentença”, tem por suplantada a ligação relativa do expropriante à situação jurídica predial anterior.

Com o depósito do preço dá-se a transferência do domínio para o expropriante, restando aos que se intitulam proprietários anteriores o recebimento da indenização

O que poderá ser feito é a comunicação ao Juízo que determinou a averbação da penhora tornando o imóvel indisponível;

2. Sim descerra a matrícula do imóvel desapropriado averbando-se na matrícula original do desfalque, desmembramento. No entanto como a área desapropriada esta georreferenciada será necessária apresentar a certificação pelo Incra (artigo 9º § 9ª do Decreto 4.449/02), ou memorial certificado;

3. O valor da decisão/ sentença;

4. Quanto aos emolumentos como requerido os Municípios nos termos do artigo 8º da Lei Estadual de nº11.331/02 somente goza de isenção dos demais emolumentos (Estado, Carteira de Previdência etc.)., não gozando de isenção dos emolumentos devidos ao Oficial Registrador.

É o que entendemos, passível de censura.

São Paulo, 20 de Abril de 2.021.

Incorporação Imobiliária – Área que Dispensa Aprovação do Graprohab

PELA PRIMEIRA VEZ FOI PROTOCOLADO NESSE CARTÓRIO, PARA REGISTRO  UMA INSTITUIÇÃO CONDOMINIAL, – (EMPREENDIMENTO HORIZONTAL) – (INCORPORAÇÃO CONDOMINIO),  COM ÁREA TOTAL DE   41.983,29 METROS QUADRADOS ( OU SEJA ÁREA INFERIOR A 50.000,00 METROS QUADRADOS)., QUE ENQUADRA NA DISPENSA DA GRAPROHAB, QUE FOI REQUERIDA NOS TERMOS DO ARTIGOS 32 DA LEI Nº4591/64, E O ART. 1º DO DECRETO Nº55.815/66, E PARÁGRAFO ÚNICO DO ARTIGO 10 DA LEI Nº4.864/65 e demais disposições).

  1. PROJETO ESTE QUE PROTOCOLADO E APROVADO SOMENTE NA PREFEITURA MUINICIPAL DE GUAIRA-SP, ONDE LOCALIZA-SE  O IMÓVEL, COM MENOS DE 50.000,00 – MTS.2
  • OBS; NÃO CONSTA APROVAÇÃO NO CRONOGRAMA FISICO FINANCEIRO-
  • NÃO FOI APRESENTADO A CAUÇÃO (INFRA) PARA A PREFEITURA,
  • O IMÓVEL ESTÁ EM NOME DE EMPREENDIMENTOS ( SÓCIOS) –

            QUAIS CERTIDÕES QUE NECESSITO

REGISTRO NO LIVRO 3- REGISTRO AUXILIAR –  TAMBÉM

  • REALMENTE O GRAPROHAB NÃO PRECISA COMPARECER NA APROVAÇÃO

ENTENDO QUE A PREFEITURA MUNICIPAL, TEM QUE CERTIFICAR A APROVAÇÃO  DO PROJETO, E SE NÃO TIVER CAUÇÃO, MENCIONAR POR ESCRITO A DISPENSA DA CAUÇÃO).

Respostas:

  1. Como o terreno onde será realizado o condomínio edilício é inferior a 50.000,00 m2 não deve ser exigida a aprovação pelo GRAPROHAB, a não ser que tenha mais de 200 unidades e não esteja localizado em área especialmente protegidas pela legislação ambiental com área de terreno superior a 10.000,00 m2 (item 219.3 do Capítulo XX das NSCGJSP e Decreto estadual de nº 52.053/2007 artigo 5º, IV alíneas a, b e c. Sendo que nos termo do parágrafo único desse artigo (5º) devem atender as disposições da legislação vigente, facultando-se ao interessado requerer a apreciação e aprovação por parte do GRAPROHAB;
  2. Como no caso não se trata de loteamento não há cronograma físico financeiro nem instrumento de garantia que deverá ser formalizado por hipoteca (de lotes) e não caução ou outro instrumento aceiro pela municipalidade;
  3. As certidões basicamente são as previstas no artigo 32 da Lei 4.591/64, alínea a, b e f  (b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições; o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos. E item 210 e seus subitens, 211, 212 e 212.1 do Capítulo XX das NSCGJSP;
  4. Quando do registro da incorporação deve ser apresentado somente a minuta da futura convenção de condomínio (artigo 32, alínea “j” da Lei 4.591/64) entretanto a convenção de condomínio somente será registrada no Livro 3 Auxiliar quando da averbação da construção, e da instituição especificação, e convenção do condomínio, ainda que parcial (uma ou mais unidades averbadas, instituídas e especificadas). Quando do registro da convecção de condomínio se fara a remissão recíproca no Livro 2 (onde registrada a incorporação) e no livro 3- auxiliar (onde registrada a convenção do condomínio). A convenção de condomínio, acompanhada do respectivo regimento interno, se o caso (item 168.1, alínea “G” das Normas;
  • Sim o GRAPROHAB não precisa aprovar o projeto a não ser que tenha mais de 200 unidades e não esteja localizado em área especialmente protegidas pela legislação ambiental com área de terreno superior a 10.000,00 m2, sendo também como dito facultativa a apreciação pelo GRAPROHAB nos termos do parágrafo único do artigo 5º do Decreto Estadual 52.053/07. Nos casos de incorporação imobiliária não caução ou outras garantias, que existem somente no caso de loteamentos/desmembramento nos termos da Lei 6.766/79. Pois mesmo nos casos de desmembramentos pela Lei dos loteamentos pode a municipalidade exigir garantias;
  • Basicamente para o registro das incorporações seguem os itens 207 ao 223 do Capítulo XX das NSCGSP, o Código Civil artigo 1.331 ao 1.358, a Lei 4.591/64 artigo 9º ao 27 (convenção) 28,31 (incorporação) 31-A ao 31-F Patrimônio de Afetação se houver), 32 ao 35 (registro) e 35-A, 67, e 67-A (contratos).

Era o que cumpria-nos informar sub censura.

São Paulo, 19 de Abril de 2.021.

Pessoa Jurídica – Extinção – Registro Civil de Pessoa Jurídica

A parte interessada perguntou quais são os documentos necessários para uma Exclusão/Extinção de uma Pessoa Jurídica registrada aqui em cartório.

Peço por gentileza a análise e orientação sobre quais são os documentos necessários para a solicitação e como deve ser cobrado.

Resposta:

1. No caso não se trata de exclusão, mas de extinção da pessoa jurídica:

No processo de extinção de uma pessoa jurídica, a DISSOLUÇÃO é uma fase anterior a liquidação, sendo que até o momento a entidade não perde a personalidade jurídica. A DISSOLUÇÃO caracteriza-se pela paralisação das atividades da pessoa jurídica, tendo a LIQUIDAÇÃO por finalidade apurar os haveres e deveres dela. Na fase da LIQUIDAÇÃO, deve ser acrescido à denominação, a expressão “em liquidação”. Após a LIQUIDAÇÃO é que vem a EXTINÇÃO, quando então apurado que a entidade não deixa Ativo nem Passivo, formaliza-se o instrumento de EXTINÇÃO, o qual uma vez averbado no órgão de registro público competente faz com que deixe de existir a pessoa jurídica.

Então a DISSOLUÇÃO não é o mesmo que EXTINÇÃO. Até mesmo o estado de LIQUIDAÇÃO pode cessar, voltando à entidade a desenvolver suas atividades. (processo CGJSP n. 2008/84.867 – Ver artigos números 51, 1.028, 1.032, 1.033, 1.036 a 1.038 e 1.102 do CC);

Portanto após a dissolução e liquidação o distrato ou extinção, deve ser feito no RCPJ assinado pelos sócios, e a requerimento do representante legal da sociedade (Clausula 6ª do contrato social) com firma reconhecida;

2. Via de regra deveriam também ser apresentadas a Certidão de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União, CRF do FGTS expedida pela CEF, mas podem ser dispensadas nos termos 9º e seus §§ da LC de nº 123/06 e artigo 7º-A da Lei 11.598/07;

3. Do distrato deverá constar quem ficará responsável pela guarda dos livros contábeis;

4. Após a extinção deverá ser realizada a baixa do CNPJ na Receita Federal do Brasil;

5. Quanto aos emolumentos deverá ser aplicado o item 7 da Tabela III Dos Ofícios de Registro de Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas (1/3 dos valores previstos nas alíneas do item 6).

São Paulo, 13 de Abril de 2.022.

LEI COMPLEMENTAR Nº 123, DE 14 DE DEZEMBRO DE 2006

Art. 3º Para os efeitos desta Lei Complementar, consideram-se microempresas ou empresas de pequeno porte, a sociedade empresária, a sociedade simples, a empresa individual de responsabilidade limitada e o empresário a que se refere o art. 966 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), devidamente registrados no Registro de Empresas Mercantis ou no Registro Civil de Pessoas Jurídicas, conforme o caso, desde que:

Art. 3o-B.  Os dispositivos desta Lei Complementar, com exceção dos dispostos no Capítulo IV, são aplicáveis a todas as microempresas e empresas de pequeno porte, assim definidas pelos incisos I e II do caput e § 4o do art. 3o, ainda que não enquadradas no regime tributário do Simples Nacional, por vedação ou por opção.                 (Incluído pela Lei Complementar nº 147, de 2014)

DA INSCRIÇÃO E DA BAIXA

Art. 4o  Na elaboração de normas de sua competência, os órgãos e entidades envolvidos na abertura e fechamento de empresas, dos 3 (três) âmbitos de governo, deverão considerar a unicidade do processo de registro e de legalização de empresários e de pessoas jurídicas, para tanto devendo articular as competências próprias com aquelas dos demais membros, e buscar, em conjunto, compatibilizar e integrar procedimentos, de modo a evitar a duplicidade de exigências e garantir a linearidade do processo, da perspectiva do usuário.

§ 1o  O processo de abertura, registro, alteração e baixa da microempresa e empresa de pequeno porte, bem como qualquer exigência para o início de seu funcionamento, deverão ter trâmite especial e simplificado, preferencialmente eletrônico, opcional para o empreendedor, observado o seguinte:              (Redação dada pela Lei Complementar nº 147, de 2014)

Art. 9o  O registro dos atos constitutivos, de suas alterações e extinções (baixas), referentes a empresários e pessoas jurídicas em qualquer órgão dos 3 (três)  âmbitos de governo ocorrerá independentemente da regularidade de obrigações tributárias, previdenciárias ou trabalhistas, principais ou acessórias, do empresário, da sociedade, dos sócios, dos administradores ou de empresas de que participem, sem prejuízo das responsabilidades do empresário, dos titulares, dos sócios ou dos administradores por tais obrigações, apuradas antes ou após o ato de extinção.                  (Redação dada pela Lei Complementar nº 147, de 2014)

§ 1o  O arquivamento, nos órgãos de registro, dos atos constitutivos de empresários, de sociedades empresárias e de demais equiparados que se enquadrarem como microempresa ou empresa de pequeno porte bem como o arquivamento de suas alterações são dispensados das seguintes exigências:

I – certidão de inexistência de condenação criminal, que será substituída por declaração do titular ou administrador, firmada sob as penas da lei, de não estar impedido de exercer atividade mercantil ou a administração de sociedade, em virtude de condenação criminal;

II – prova de quitação, regularidade ou inexistência de débito referente a tributo ou contribuição de qualquer natureza.

§ 2o  Não se aplica às microempresas e às empresas de pequeno porte o disposto no § 2o do art. 1o da Lei no 8.906, de 4 de julho de 1994.

§ 3o  (Revogado).           (Redação dada pela Lei Complementar nº 147, de 2014)

§ 4o  A baixa do empresário ou da pessoa jurídica não impede que, posteriormente, sejam lançados ou cobrados tributos, contribuições e respectivas penalidades, decorrentes da falta do cumprimento de obrigações ou da prática comprovada e apurada em processo administrativo ou judicial de outras irregularidades praticadas pelos empresários, pelas pessoas jurídicas ou por seus titulares, sócios ou administradores.                (Redação dada pela Lei Complementar nº 147, de 2014)

§ 5o  A solicitação de baixa do empresário ou da pessoa jurídica importa responsabilidade solidária dos empresários, dos titulares, dos sócios e dos administradores no período da ocorrência dos respectivos fatos geradores.                (Redação dada pela Lei Complementar nº 147, de 2014)

LEI Nº 11.598, DE 3 DE DEZEMBRO DE 2007.

Art. 7o-A.  O registro dos atos constitutivos, de suas alterações e extinções (baixas), referentes a empresários e pessoas jurídicas em qualquer órgão dos 3 (três)  âmbitos de governo, sócios, dos administradores ou de empresas de que participem ocorrerá independentemente da regularidade de obrigações tributárias, previdenciárias ou trabalhistas, principais ou acessórias, do empresário, da sociedade, dos, sem prejuízo das responsabilidades do empresário, dos titulares, dos sócios ou dos administradores por tais obrigações, apuradas antes ou após o ato de extinção.       (Incluído pela Lei Complementar nº 147, de 2014)

§ 1o  A baixa referida no caput deste artigo não impede que, posteriormente, sejam lançados ou cobrados impostos, contribuições e respectivas penalidades, decorrentes da simples falta de recolhimento ou da prática comprovada e apurada em processo administrativo ou judicial de outras irregularidades praticadas pelos empresários ou por seus titulares, sócios ou administradores.       (Incluído pela Lei Complementar nº 147, de 2014)

§ 2o  A solicitação de baixa na hipótese prevista no caput deste artigo importa responsabilidade solidária dos titulares, dos sócios e dos administradores do período de ocorrência dos respectivos fatos geradores.       (Incluído pela Lei Complementar nº 147, de 2014)

Art. 8º  Verificada pela fiscalização de qualquer órgão componente da Redesim divergência em dado cadastral do empresário ou da pessoa jurídica originário de instrumento de constituição, alteração ou baixa, deverá constar do auto a que seja reduzido o ato de fiscalização a obrigatoriedade de atualização ou correção daquele, no prazo de 30 (trinta) dias, mediante registro de instrumento próprio no órgão executor do Registro Público de Empresas Mercantis e Atividades Afins ou do Registro Civil de Pessoas Jurídicas,

DISTRATO

(21 ago 2020, 15:01)

DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA AVERBAÇÃO DE DISTRATO NO REGISTRO CIVIL DAS PESSOAS JURÍDICAS

1) – Requerimento assinado pelo representante legal da sociedade, solicitando a averbação, dele devendo constar o seu nome por extenso, cargo, RG, CPF, residência e email. Legislação: Lei 6.015/73, art. 121. Código Civil, art. 1.151. Provimento nº 260/CGJ/2013 (Código de Normas de MG.), art. 419.

2) Original e cópia(s) do distrato social, nele devendo constar:

– A importância repartida entre os sócios;

– A referência à pessoa ou às pessoas que assumirem o ativo e passivo da sociedade, supervenientes ou não à liquidação;

– O responsável pela guarda dos livros e os motivos da dissolução, se não for por mútuo consenso.

– Recomenda-se indicar a data do encerramento definitivo das atividades.

Legislação: Dec. nº 1.800/96, art. 53, X. Código Civil, arts. 1.033 e segs.

3) Havendo assinaturas de testemunhas: nome completo, número da identidade e do órgão expedidor, CPF e email. Legislação: Dec. nº 1.800/96, art. 40 c/c o art. 1.150 do Código Civil.

4) Firma reconhecida ou prova de identidade e assinatura do(s) sócio(s), mediante apresentação de cópia de um dos seguintes documentos: cédula de identidade, CPF, certificado de reservista, carteira de identidade profissional e carteira de estrangeiro. O documento deverá ser apresentado para conferência de assinaturas.

5) DBE – (Documento Básico de Entrada) – emitido no  sitehttp://redesim.gov.brLegislação: Lei nº 11.598/2007.

REQUERIMENTO

ILMO. SR. OFICIAL DO REGISTRO CIVIL DAS PESSOAS JURÍDICAS

O abaixo assinado, representante legal de  …………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………………………………………………..,CNPJ……………………………………… vem requerer a V.Sa., anexando os documentos exigidos por lei, o registro (averbação) do (a) ……………………………………………………………………………………………… da referida entidade ou sociedade simples.

Termo em que,

P. deferimento.

………………………………..(cidade/estado), ……., de …………………………. de 20…….

Assinatura:                   …………………………………………………………………………………………………

Nome por extenso:       …………………………………………………………………………………………………

Cargo:                          …………………………………………………………………………………………………

Identidade:                   …………………………………………………………………………………………………

Endereço residencial     …………………………………………………………………………………………………

E-MAIL                         ………………………………………………….

MODELO BÁSICO DE DISTRATO DE SOCIEDADE LIMITADA

DISTRATO SOCIAL DA ____________________________

FULANO DE TAL: Nome completo, nacionalidade, estado civil, data de nascimento se solteiro, profissão, nº da identidade (carteira de identidade, certificado de reservista, carteira de identidade profissional, CPF, Carteira de Trabalho e Previdência Social, Carteira de Nacional de Habilitação – modelo da Lei nº 9.503 de 23/09/97-  indicando, além do número, órgão expedidor, e Unidade Federativa onde foi emitida), domicilio e residência (tipo, nome do logradouro, número, bairro/distrito, município, Unidade Federativa e CEP;

BELTRANO DE TAL: nome completo, nacionalidade, estado civil, data de nascimento se solteiro, profissão, nº da identidade (carteira de identidade, Certificado de reservista , Carteira de identidade profissional, CPF, Carteira Nacional de Habilitação – – modelo da Lei nº 9.503 de 23/09/97- , indicando, além do número, órgão expedidor, e Unidade Federativa onde foi emitida, domicilio e residência (tipo, nome do logradouro, número, bairro/distrito, município, Unidade Federativa e CEP), únicos sócios da sociedade denominada “REPRESENTAÇÕES DE LIVROS LTDA.”, com sede na ……………..(endereço), registrada no Registro Civil das Pessoas Jurídicas de ……………………………….(cidade/estado) , sob o nº  ——————-, e inscrita no CNPJ sob o número —————–, resolvem, de comum acordo, por não mais interessar a continuação da atividade, dissolver e extinguir a sociedade, mediante  as cláusulas e condições seguintes:

  1. A sociedade, que iniciou suas atividades em 1º julho de 1975, encerrou todas as suas operações e atividades em 30 de abril de 2002.
  • Procedida a liquidação da sociedade, cada um dos sócios recebe, respectivamente, neste ato, por saldo de seus haveres, a importância correspondente ao valor de suas quotas, conforme discriminado abaixo:

Fulano de tal……………………………………9.000 quotas……………………………R$9.000,00

Beltrano de tal……………. …………………..1.000 quotas…………………………..R$1.000,00

  • A sociedade se dedicava a representação de livros, mediante comissão.
  • Fica a cargo do sócio ………………………………….. manter em boa guarda os livros e documentos da sociedade ora distratada.
  • Foi pago o passivo, partilhado o remanescente e aprovadas as contas.
  • Os sócios dão entre si e à sociedade plena, geral e irrevogável quitação, para nada mais reclamarem um do outro, seja a que título fôr, com fundamento no contrato social e suas alterações, declarando, ainda, dissolvida e extinta, para todos os efeitos, a sociedade em referência, com o arquivamento deste distrato no Registro Civil das Pessoas Jurídicas de………………………………..(cidade/estado)

E por estarem juntos e acertados, assinam o presente DISTRATO em ____ vias de igual forma e teor, na presença das testemunhas abaixo.

____________________, _________ de __________

Local                     data

_________________________________

Fulano de Tal

_________________________________

Beltrano de Tal

Testemunhas:

______________________________________________          

nome completo, nº da identidade e do órgão expedidor          

______________________________________________

nome completo, nº da identidade e do órgão expedidor

Doação a Casal – Direito de Acrescer

Foi apresentado o requerimento, certidão de óbito e as matriculas nºs. 1 e 2.

Informei ao apresentante que quanto ao imóvel da matricula nº.1 que foi doado a Fulano “e sua mulher“, estava correto e quanto ao imóvel da matricula nº 2, que foi doado a Fulano, “casado no regime da comunhão parcial de bens com Beltrana“, a meu ver não seria possível.

A informação prestada pelo cartório está correta?

Resposta:

  1. A questão no caso trata-se de direito de acrescer nos termos do parágrafo único do artigo 551 do Código Civil (CC), ou seja, o direito de acrescer ao cônjuge sobrevivo quando a doação for realizada a marido e mulher;
  2. No caso da matrícula de nº 1, como a doação foi feita ao casal (R.6) o § único do artigo 551 do CC, é perfeitamente aplicável;
  3. Já no imóvel objeto da matrícula de nº 2, como a doação foi feita somente a Fulano (marido) não será possível a aplicação do citado artigo, pois a doação não foi realizada ao casal, mas sim somente ao marido (Fulano) casado pelo regime da Comunhão Parcial de Bens com Beltrana.
  4. Portanto a posição do cartório está correta.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo. 14 de Abril de 2.021.

Protesto Certidão Multa Penal – Correção de Valores

O MP apresentou para protesto uma certidão de multa penal constando dois valores a serem protestados, nós solicitamos a unificação dos valores. –

Nos foi solicitado se poderiam corrigir o valor da certidão através de ofício, que ficaria fazendo parte da certidão.

Podemos?

Resposta:

  1. A pena de multa malgrado sua natureza penal, constituí “dívida de valor”, ou seja, crédito em favor da Fazenda Pública que, por isso, poderá utilizar do protesto facultativo como forma rápida e segura de prevenção de ações judiciais.
  2. Nos termos do item 20.4.1. do Capítulo XV das NSCGJSP o que se apresenta para apontamento a protesto é a Certidão de Sentença contendo entre outros requisitos o valor atualizado da dívida;
  3. Portanto em se tratando  de certidão de sentença e de dívida de valor atualizado, entendo ser um tanto temerário corrigir o valor da certidão através de ofício pois se trata de uma certidão de sentença que teria corrigida em seu valor através de ofício.
  4. Ou se apresenta uma nova certidão com o valor único e correto, ou duas certidões com dois valores.
  5. Ver item 20.4.1 do Capítulo XV antes referido, e Resolução conjunta nº 1.229/2.020 PGJ-CGMP artigos 3º §§ 2º e 4º, Anexo 2 Fluxograma – Protesto de Certidões de Pena de Multa.

É o que sub censura entendemos.

São Paulo, 11 de Abril de 2.021.

CAPÍTULO XV DO TABELIONATO DE PROTESTOS

20.4.1. O protesto da sentença criminal será promovido mediante apresentação da certidão de sentença referida no art. 538-A, §1º, do Tomo I das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, que indicará a data de emissão e vencimento, a qualificação do devedor, com seu endereço e CPF, o valor atualizado da dívida e o beneficiário da multa.

20.4.1.1. Inexistindo informação quanto ao CPF do devedor, considera-se suficiente a indicação, na certidão de sentença, de sua filiação e documento de identidade.

20.4.1.2. A data do trânsito em julgado para as partes ou, se diversas, a que ocorrer por último, será considerada como data de emissão e vencimento da sentença criminal condenatória.

20.4.1.3. Nas hipóteses em que o beneficiário da multa penal seja o Fundo Penitenciário Nacional – FUNPEN, além da certidão de sentença referida no subitem 20.4.1 deste Capítulo, também deverá ser apresentada a respectiva Guia de Recolhimento da União – GRU, com prazo de vencimento superior a 20 dias úteis, contados da protocolização.

Compromisso de Compra e Venda e Cessão não Registrados – Condição Resolutiva S/ Acesso

1. Foi apresentado para registro Escritura Pública Compra e Venda e Cessão, tendo como vendedora, a “Empresa A”, como compradora, a “Empresa B” e como cedente, “Empresa C”;

2. Consta da cláusula III – Compromisso de Venda e Compra: que por instrumento particular de compromisso de compra e venda não levado a registro, a vendedora compromete-se a vender a “Empresa C”, pelo valor que atingiu o montante de R$ 252.430,49, pagos pela CEDENTE à VENDEDORA e, por esta última quitada;

3. A CEDENTE pelo preço de 3.000.000,00, sendo 60 vias de Nota Promissória, no valor de 50.000,00 emitidas pela COMPRADORA em favor da CEDENTE vencendo-se a primeira em 15-12-2020 e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes, até final pagamento.

4. Consta ainda da cláusula III – o item DA CLÁUSULA RESOLUTIVA: onde fica expressamente a cláusula resoluta expressa, sendo que a falta de pagamento de qualquer das parcelas do preço acima aludidas determinam a resolução da propriedade, retornando o bem ao patrimônio da CEDENTE;

5. Consta da cláusula IV – item VENDA E COMPRA: Que em cumprimento ao instrumento particular de compromisso, e a cessão e transferência ora formalizada por escritura, a VENDEDORA, vende a COMPRADORA o imóvel (…) pelo que, a mesma, cede e transfere a COMPRADORA todo domínio, posse, direitos e ações que tinha sobre dito imóvel, para que do mesmo, a COMPRADORA, use, goze (…) considerando-se inteiramente cumprido o compromisso antecedente e reto mencionado.

Pergunta:

Diante dos fatos acima:

  1. Pode a escritura ser registrada, constando do registro uma venda e compra “simples” entendendo que foi dado quitação pela compradora, constando apenas do registro o comparecimento do cedente? Ou, devo registrar a escritura e constar do registro a cláusula resolutiva? (entendo que a cláusula resolutiva é somente da cessão e no caso de inadimplemento o imóvel voltaria para quem??)

2. Ou a escritura deverá ser desqualificada pedindo esclarecimentos quanto a forma de pagamento?

Resposta:

1.      Se o compromisso (promessa) de compra e venda e posterior cessão dos direitos de compromisso não estão registrados não estão no mundo jurídico e não há propriamente dito o recolhimento do ITBI, devido pela cessão;

2.      O STF decidiu no RE com Agravo (ARE) 1294969 que a cobrança do ITBI somente é possível após a transferência efetiva do imóvel havendo posições doutrinárias nesse sentido (Flávia Pereira Ribeiro e César Augusto Costa), principalmente se não houver legislação municipal versando sobre o tema.

3.      De toda sorte mesmo em sendo recolhido o ITBI, em decorrência de legislação municipal, que no caso ao que parece foi recolhido, não haverá transmissão;

4.      É descabido ao Oficial adentrar na verificação das transações negociais particulares pretéritas, decorrente e de compromissos particulares não publicizados pelo registro, quando irrelevantes para a análise do título apresentado (Decisão da 1ª VRP da Capital do Estado de São Paulo de nº 1009409-42.2021.8.26.0100) e no mesmo sentido APC de nº 1002681-62.2020.8.26.0506);

5.      Há a Nota Técnica do Irib de nº 01/2021, recomendando o recolhimento do ITBI no caso de haver legislação municipal, mas mesmo em assim sendo não há o registro da cessão de compromisso não registrado. Ver também o artigo 467 e ss do CC (Do contrato com pessoa a declarar);

6.      Portanto entendo, s.m.j., que, por não haver transmissão nem registros do compromisso e cessão   sendo descabido ao Oficial adentrar na verificação das transações negociais particulares pretéritas, decorrente e de compromissos particulares não publicizados pelo registro, quando irrelevantes para a análise do título apresentado não haverá comunicação da DOI (não é operação imobiliária de aquisição nem alienação com registro). Entretanto será o caso de verificar a indisponibilidade uma vez que a escritura noticia o compromisso e a sua cessão dos direitos do compromisso. Ainda que o compromissário não seja parte diretamente envolvida no negócio jurídico de compra e venda, a indisponibilidade de bens impede que haja transferência de seus direitos sobre o imóvel. Sendo necessário verificar se há ou não indisponibilidade em nome do cedente  Engefort Sistema Avançado de Segurança Ltda;

7. Para verificação quanto a indisponibilidade ver decisão da 1ª VRP de nº 1121211-55.2015.8.26.0100 e APC de nº 1121211.55.2015.8.26.0100;

8. Quanto a condição resolutiva esta não se aplica a outros contratos que não seja o da compra e venda (e permuta que se equipara a dupla compra e venda);

9. Entendo que não será possível o registro da escritura de compra e venda com cessão de direitos de compromisso com a condição resolutiva imposta na cessão dos direitos (artigos 121, 474 e 475 do CC), pois não se trata somente de compra e venda e a cessão dos direitos de compromisso que será paga em parcelas, não terá acesso ao registro imobiliário, mas tão somente a venda e compra já definitiva;

A condição resolutiva, antigo pacto comissório (artigo 1.163 do CC/16) é cláusula adjeta a compra e venda e não se aplica o pacto comissório a outros contratos que não o de compra e venda (ver RDI 56 – 2.2. O Pacto Comissório na Compra e Venda de Imóveis e o Novo Código Civil, item 4.2 – Aplicação a outros contratos, Boletim do Irib em Revista n. 197 – Outubro 93 – Nota Sobre o Pacto Comissório – RJTJRGS 127/328, Apelação Cível 375/86 – Curitiba PR RDI 23 pg. 115/121, e artigo 1.428 do CC).

Ademais, o compromisso de compra e venda não acessou ao RI, nem a cessão de seus direitos onde imposta a condição resolutiva acessará;

10. O inadimplemento da condição resolutiva deverá ser resolvido pelas partes pelas vias jurisdicionais, pois ela além de não constar do registro (da compra e venda) refere a cessão de direitos do compromisso que foi cedido a cessionária São Carlos, mas não da compra e venda;

11. Portando não constará do registro da compra e venda a condição resolutiva imposta na cessão de direitos da promessa de compra e venda, nem mesmo o comparecimento do cedente, uma vez que nem o compromisso foi registrado nem a cessão será;

12.A escritura será registrada com uma compra e venda apenas, com as demais condições constantes do título, que traz o histórico das transações que não figurarão do registro;

13. Dos esclarecimentos quanto ao pagamento do preço da compra e venda este constou do título (considerando os abonos ocorridos, atingiu o montante final e efetivamente pago de R$ 252. 430,49, pagos a vendedora e por esta última quitado e assim considerado.

Estas são as considerações que sub censura fazemos.

São Paulo, 06 de Abril de 2.021.