Disposto Lei Loteamento – Registro de Transferência que Dispensa Escritura Pública – Não Aplicação à Incorporação

Existem julgados que tratam do compromisso de compra de lote, onde apresentando o termo de quitação, pode-se transferir o imóvel sem necessidade de escritura pública.

Essa regra pode ser utilizada no contrato de compromisso de compra e venda de unidade autônoma ?

Resposta:

O artigo 26, parágrafo 6º da Lei 6.766/79 aplica-se somente a lotes de loteamentos regularizados, e não em condomínios (edilícios ou mesmo de lotes). Os julgados referem-se a loteamentos regularizados e a lotes oriundos de loteamento regidos pela Lei 6.766/79. É uma longa história passando pelo artigo 41 da referida Lei.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 23 de Fevereiro de 2.021.

Hipoteca Várias Unidades Autônomas – Cancelamento – Ato Único

Temos um caso de incorporação registrada, nessa matrícula foi feita hipoteca de 100% do imóvel para a Prefeitura.

Nessa incorporação, ainda a ser registrada, serão feitas 50 unidades autônomas “casas”.

No caso de cancelamento parcial da dívida, por exemplo, desonerar 20 unidades, é possível averbar um único cancelamento na matrícula mãe, puxando averbação nas unidades desoneradas ?

Resposta:

Nos termos do artigo 237-A da Lei de Registros Públicos, e processo CGJSP de nº 1002513-88.2018.8.26.0099 na matrícula original/matriz/mãe o ato de cancelamento das vinte unidades poderá ser realizado como ato único, averbando-se nas matrículas individual/filhotes a liberação da hipoteca de cada qual.

Via de regra as hipotecas para o Município são nos casos de loteamentos e nos condomínios edilícios para instituições financeiras.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 23 de Fevereiro de 2.021.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 237-A.  Após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação imobiliária, até a emissão da carta de habite-se, as averbações e registros relativos à pessoa do incorporador ou referentes a direitos reais de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento serão realizados na matrícula de origem do imóvel e em cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas.                    (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)

§ 1o  Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao mesmo ato jurídico ou negócio jurídico e realizados com base no caput serão considerados como ato de registro único, não importando a quantidade de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes.                       (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 2o  Nos registros decorrentes de processo de parcelamento do solo ou de incorporação imobiliária, o registrador deverá observar o prazo máximo de 15 (quinze) dias para o fornecimento do número do registro ao interessado ou a indicação das pendências a serem satisfeitas para sua efetivação.                      (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)

§ 3º O registro da instituição de condomínio ou da especificação do empreendimento constituirá ato único para fins de cobrança de custas e emolumentos.                     (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

Empresário Individual Executado – Imóvel em Nome da Pessoa Física

Foi protocolada uma Certidão “premonitória (Art.828 do CPC)”, tendo como executado Beltrano da Silva – ME, CNPJ. xx.xxx.xxx/0001-95. 

Ocorre que na matrícula indicada através de requerimento o proprietário é pessoa física, ou seja, Betrano da Silva, CPF. xxx.xxx.xxx-58. 

Posso averbar a premonitória em nome da pessoa física? 

Resposta:

  1. Sim, porque no caso se trata de empresário individual, onde os bens se confundem, havendo um só patrimônio e não há personalidade jurídica do empresário individual. Ou seja, não existe distinção entre empresário individual e pessoa física natural;
  2. Os atos de alienação e oneração via de regra são realizados pela pessoa física natural.
  3. Ver Certidão da JUCESP, e comprovante de inscrição do CNPJ na Receita Federal;
  4. Ver também nossa resposta anterior no caso de penhora, que nesse caso poderá também ocorrer.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 28 de Julho de 2.020.

Pergunta anterior:

Na matrícula a Sra. Fulana da Cunha – CPF.xxx.xxx.xxx-42, possui 50% dos direitos e obrigações (AF). 

Na Certidão de Penhora, a executada é Fulana da Cunha – ME – CNPJ. xxx.xxx.xxx/0001-30. 

Consta ainda da penhora que: “Nome do proprietário ou titular de direitos sobre o imóvel: Fulana da Cunha – ME”

É possível averbar esta penhora, sendo que a pessoa jurídica (executada) não é proprietária do imóvel, sendo a proprietária a pessoa física (proprietária (direitos e obrigações))? 

 

Resposta:

  1. Via de regra não se pode averbar penhora em ação movida contra uma pessoa que não tem vinculação com o imóvel;
  2. No entanto o empresário individual para fins do exercício da atividade empresarial mesmo de forma individual, deve necessariamente registrar-e na Junta Comercial. Esse registro, entretanto não implica na criação de pessoa jurídica. Significa que ele, empresário individual, pode então praticar atos empresariais. Havendo, no entanto um só patrimônio da pessoa jurídica e pessoa física natural. Tanto que as aquisições de bem devem ser feita na pessoa física natural. Pois não há distinção entre a pessoa física e a jurídica;
  3. Não há, via de regra, distinção entre empresário individual e a pessoa natural (APCSP nºs. 1.050-6/7, 1.012-6/2, 821-6/9, 1.133-6/6, 1016-6/2, 961-6/7, 1027-6/2, 735-6/6, e 1ª VRP – Capital n. 583.00.2006.215013-5);
  4. Havendo um só patrimônio e não havendo personalidade jurídica própria para a empresa individual,
  5. No caso, portanto há vinculação da empresa individual com o imóvel que se encontra registrado em nome da pessoa física, até porque os patrimônios se confundem;
  6. Ademais do título constou expressamente de que a penhora deve ser averbada “Em nome do proprietário ou titular dos direitos sobre o imóvel: Fulana da Cunha – ME” (como se fosse uma desconsideração da pessoa jurídica);
  7. Ademais, nesse caso, a pessoa física é responsável pelo pagamento da dívida;
  8. Portanto, averbe-se a penhora constando do ato que assim foi determinado pelo juízo.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 15 de Julho de 2.018.

Cédula de Produto Rural Financeira – Títulos e Documentos

Foi protocolada no Cartório de Registro de Imóveis a Cédula de Produto Rural com Liquidação Financeira em que foi dado em garantia alienação fiduciária cedular de 2.667,00 toneladas de cana-de-açúcar.

Queria saber em qual cartório registrar essa cédula e como cobrá-la?

Resposta:

  1. No caso  é Cédula de Produtor Rural Financeira e não se trata de alienação fiduciária de bem imóvel, artigo 12, § 1º da Lei 8.929/94, mas de bem móvel – 2.667 t. de cana de açúcar – devendo, portanto, nos termos dos artigos 5º, 8º §§ 1º e 2º e  12, § 4º da Lei 8.929/94, artigo 1.361, § 1º do CC e Lei 4.728/65 artigo 66-B e seus §§ ser registrada no Registro de Títulos e Documentos do domicilio do devedor/emitente (Ver Disposições Gerais (item 13) da CPRF subitem 13.3;
  2. Emolumentos de acordo com o artigo 2º § 2º, I (0,3%) da Lei 10.169/2000 por se tratar de crédito rural.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 14 de Dezembro de 2.020.

Desmembramento Imóvel Rural – Necessária Descrição do Todo

Trata-se da compra e venda de um lote agrícola que em análise da matrícula fora verificada a existência de duas poligonais, uma para a área irrigável e outra para a área de sequeiro. Possível observar que o marco de início das poligonais é o mesmo (M-31), e que alguns outros marcos das duas poligonais são os mesmos (M-38 e M-36).

Observe-se que inicialmente descreve-se a área total do lote, e após as áreas da parte irrigável e da parte de sequeiro. Neste sentido, gostaríamos da sua orientação de como proceder neste caso, sobretudo se precisamos pedir algum documento que demonstre mais claramente que essas áreas são contíguas.

Resposta:

  1. De fato, e observado as duas descrições (área irrigável e área de sequeiro repetem os marcos M-31, M-36 e M-38. O que pode até ocorrer. Assim a rigor deve ser solicitado planta e memoriais, principalmente planta, para verificação e esclarecimento;
  2. Na realidade o imóvel rural tem a área de 70,3215 hectares, sendo 19,8369 irrigáveis e 50,4846 de sequeiro;
  3. Ocorre que o imóvel não é descrito em sua área total como seria o correto, ou como deveria, podendo constar depois de sua descrição (área total) contendo19,8369 ha irrigáveis e 50,4846 há de sequeiro sem descrição (ou com descrição, mas irrelevante);
  4. E isso porque a descrição da área total é necessária pelo princípio da unitariedade da matrícula (cada imóvel deve ter uma matrícula e cada matrícula dever der de um único imóvel);
  5. Portanto e a rigor a matrícula deve ser retificada para conter a descrição da área total, com seus características e confrontações;
  6. Como o 1º Cartório local não faz retificação nos termos do artigo 169, I da LRP, poderá se assim entender o Oficial, abrir a matrícula com a descrição constante do registro anterior (artigo 229 da LRP) e artigo 228 da LRP a requerimento dos interessados que deverão fazer a retificação após o registro ficando estes cientes disso, pois sem a retificação não será possível a prática de atos de alienação, oneração, remembramento, desmembramentos etc.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 17 de Fevereiro de 2.021.

Cessão de Direitos – Incorporação – Documentos Necessários

Tenho o caso de uma incorporação de prédio, que se encontra registrada.

O incorporador vendeu o empreendimento para os adquirentes, mas não deixou claro se vendeu somente o terreno, deu a entender que foi o empreendimento.

Na sequência, e na mesma escritura alteram a incorporação, e, instituem e especificam em condomínio com atribuição de unidades.

Pelo fato de ser na sequencia e na mesma escritura, haveria a necessidade ou obrigação de juntar documentação de todos os adquirentes da fração nos termos do artigo 32 da Lei 4591/64, pelo fato terem supostamente adquirido a incorporação ?

Resposta:

  1. Se o incorporador vendeu o empreendimento, ou seja, alienou o terreno e realizou a cessão dos direitos e obrigação da incorporação;
  2. Na sequência há a alteração da incorporação e a instituição, especificação e convenção do condomínio;
  3. Portanto me parece evidente que além da venda do terreno houve a cessão dos direitos e obrigações da incorporação até houve a atribuição das unidades;
  4. Desta forma será necessário juntar a documentação do artigo 32 da Lei 4.591/64, que na realidade não são todas as alíneas, mas as alíneas: a, b, c, f e o;
  5. Ver nossa resposta anterior de 25-04-2.016 abaixo.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 14 de Fevereiro de 2.021.

Pergunta Anterior

Tenho duas questões que necessito da sua opinião de como proceder


Tenho um outro caso de uma “cessão da incorporação”, em um condomínio de casas, com construções a serem personalizadas.

A atual incorporadora pretende transferir a incorporação para uma outra empresa, ocorre que a incorporadora tem 27 unidades em seu nome, e a empresa que vai assumir tem 9 unidades. Em conversa com o advogado que trata do caso, disse que, as 9 unidades  foram adquiridas como compensação para a cessão e administração do condomínio, foi feito por escritura pública, mas, na escritura não há nenhuma menção a este acordo. No meu entender, essa seção não tem como ocorrer sem que se transfira toda a propriedade para a nova empresa, ou seja, inclui-se ai as 27 unidades, bem como toda a documentação pertinente. Há outra opção ?

Resposta:

As partes, no caso, pretendem formalizar através de escritura pública a transmissão do terreno, e a cessão dos direitos e obrigações relativos à incorporação registrada, o que é possível.

Portanto, é perfeitamente possível a alienação do terreno como um todo, com a conseqüente e concomitante cessão dos direitos e obrigações da incorporação anteriormente registrada, através de escritura pública que será lavrada, desde que não disponham as partes ao contratar em sentido contrário, e que a venda do terreno e a cessão dos direitos e obrigações da incorporação não faça nenhuma vinculação a futuras unidades autônomas, isoladas, mas que se refira ao terreno todo.

A cessão dos direitos e obrigações da incorporação deverá ser definitiva, com a comprovação pelo cessionário que assumirá a posição de incorporador de que preenche todos os requisitos previstos nos artigos 31 e 32 da Lei 4.591/64, no que couber (letras “a”, “b”, “c” – somente certidão do registro da aquisição do terreno e averbação da cessão dos direitos e obrigações da incorporação e, “f” (Certidões Negativas de Débitos  – CND’s do INSS (SRP) e SRF (RFB/PGFN) – atual Certidão Conjunta de Débitos Fiscais Relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União (Unificada pela Portaria MF n° 358 de 05/09/2.014 ) –  Lei 8.212/91 artigo 47, I, “b” e parágrafo 2º), e letra “o”

Logo após o registro da transmissão do terreno, deverá ser averbada a cessão dos direitos e obrigações da incorporação.

Entretanto a incorporadora atual, não pode ser proprietária de somente 27 unidades, uma vez que não houve instituição, especificação, e convenção de condomínio com atribuição dessas 27 unidades, e nem poderia alienar o terreno e ceder os direitos e obrigações da incorporação se o condomínio já tivesse sido Instituído, Especificado e registrada a convenção. Não há como na fase da incorporação a incorporadora ser proprietária de 27 unidades. Portanto a cessão dos direitos e obrigações da incorporação deverá ser da totalidade das unidades com a antecedente ou concomitante transmissão do terreno onde se assenta a incorporação.

Eventualmente se tivessem sido alienadas unidades a terceiros a cessão poderia ser parcial, mas com a anuência destes compradores de unidades ou futura unidades autônomas.

Ademais na escritura não há menção alguma desse acordo que deve ser solucionado por outra maneira.

Portanto correta a posição do consulente.

Ver as seguintes decisões: APC 1.002-6/9 – Valinhos SP., APC 890-6/2 – Jundiaí SP., APC 1.030-6/6 – Limeira SP., APC 10574-0/7 – Diadema SP. E 5611-0/86 – Guarulhos SP.- ementas abaixo reproduzidas e RDI n. 3 –  Contrato de Incorporação Imobiliária – Rogerio Lauria Tucci – páginas 58 a 61 – itens “3” e “4”.

É o parecer sub censura.

São Paulo Sp., 25 de Abril de 2.016

Segue reprodução das ementas citadas:

ARISP – KOLLEMATA – JURISPRUDÊNCIA.

Resultado da pesquisa por: 100269
Compra e venda – parte ideal – possibilidade. Incorporação imobiliária. Instituição condominial – ausência.
Registro de Imóveis. Dúvida julgada procedente. Negativa de acesso ao registro de escritura de venda e compra de parte ideal correspondente a 50% de imóvel. Anterior inscrição de incorporação imobiliária sujeita ao regime da Lei n. 4.591/1964. Ausência, porém, de registro da instituição do condomínio ou mesmo da construção do edifício. Aquisição que se dá, ademais, por parte da própria incorporadora, já proprietária de parte ideal de 50% do imóvel, sem comprometimento da sua responsabilidade pela construção do edifício e futura transmissão do domínio das unidades autônomas construídas. Registro viável. Recurso provido.
Acórdão CSM: 1.002-6/9  Data: 17/2/2009  Data DO: 15/4/2009  Localidade: Valinhos
Cartório: OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS, CIVIL DE PESSOA JURÍDICA E CIVIL DAS PESSOAS NATURAIS E DE INTERDIÇÕES E TUTELAS DA SEDE
Relator: Ruy Camilo
Legislação: Art. 32 da Lei nº 4.591/64; Decreto nº 5.481/28; entre outras.
Íntegra
Resultado da pesquisa por: 89062
Dúvida inversa. Compra e venda – metade ideal. Escritura pública – título original. Incorporação imobiliária – cessão parcial.
REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida inversa. Cópia de escritura pública de compra e venda da metade ideal de imóvel sujeito ao regime de incorporação imobiliária, com cessão parcial da incorporação. Impossibilidade de registro de cópias extraídas do título original. Dúvida prejudicada, com observações e determinação.
Acórdão CSM: 890-6/2  Data: 4/11/2008  Data DO:   Localidade: Jundiaí
Cartório:
Relator: Ruy Camilo
Legislação: Arts. 203 e 221 da Lei nº 6.015/73.
Íntegra
Resultado da pesquisa por: 103066
Incorporação imobiliária. Alienação – fração ideal. Emolumentos – dúvida.
Registro de Imóveis – Dúvida registral – Recusa do registro de escritura de venda e compra de imóvel objeto de incorporação imobiliária registrada – Pretendido registro apenas da venda e compra do terreno – Inadmissibilidade – Título que representa efetiva alienação de frações ideais do terreno vinculadas às futuras unidades autônomas do condomínio – Recusa acertada – Recurso não provido.
Acórdão CSM: 1.030-6/6  Data: 17/3/2009  Data DO: 4/6/2009  Localidade: Limeira
Cartório: 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica
Relator: Ruy Camilo
Legislação: Lei Estadual n. 11.331/2002
Íntegra
Resultado da pesquisa por: 1057407
Incorporação – cessão. Certidão pessoal. Atestado de idoneidade financeira. Compromisso de venda e compra. Certidão Negativa de Débitos – CND. Prenotação. Prioridade. Dúvida. Qualificação registrária.
EMENTA NÃO OFICIAL: 1. Para o registro de compromisso de venda e compra e promessa de cessão de direitos relativos a incorporação imobiliária é necessária a apresentação da certidão negativa de débitos previdenciária. 2. Não é dado ao suscitado atender exigências no curso do procedimento de dúvida, pois tal importaria em desvirtuamento e negação da regra da prioridade. 3. Para o acesso de cessão de incorporação é necessário que se comprovem as regulares condições pessoais do incorporador com certidões e atestado de idoneidade financeira referente aos cessionários nos negócios sucessivos. 4. Devolve-se ao juízo administrativo da dúvida a qualificação integral do título, não ficando adstrito às razões de recusa opostas pelo registrador.
Acórdão CSM: 10574-0/7  Data: 8/1/1990  Data DO:   Localidade: Diadema
Cartório:
Relator: Álvaro Martiniano de Azevedo
Legislação: Decreto-lei 1958/82, art. 2, parágs. 3, 6. Lei 4591/64, arts. 31, ‘b’ e 32, ‘b’ e ‘o’.
Íntegra
Resultado da pesquisa por: 005611086
ESCRITURA PÚBLICA/VENDA E COMPRA – CESSÃO DE DIREITOS – INCORPORAÇÃO.
1. Para o registro de cessão de direitos à incorporação imobiliária são imprescindíveis a exibição e o arquivamento de certidões pessoais e de atestado de idoneidade financeira dos cessionários.
Acórdão CSM: 005611-0/86  Data: 25/4/1986  Data DO:   Localidade: Guarulhos
Cartório:
Relator: Sylvio do Amaral
Legislação:
Íntegra

Indisponibilidade – Interdição – Inventário

Foi averbada na matrícula uma Indisponibilidade expedido pelo Juízo de Direito da Vara da Família e Sucessões, aos 17/02/2020, nos autos de Interdição – Tutela e Curatela, tendo como requerente Beltrana, e como requerida Fulana, quando foi determinada a INDISPONIBILIDADE do imóvel objeto desta matrícula.

Agora foi apresentado um inventário e partilha do marido de Fulana (interdita), sendo que na petição de fls. 03 (anexa) foi narrada a indisponibilidade.

A viúva interditada, receberá sua meação, representada por sua curadora.

No inventário não há o cancelamento da indisponibilidade.

Devo pedir o cancelamento da indisponibilidade para registrar a partilha?

Resposta:

  1. A interdita Fulana não está alienando, ao contrário está recebendo a sua meação representada pela sua curadora, pelo falecimento de seu marido;
  2. Portanto entendo que para o registro da partilha não será necessário pedir o levantamento da indisponibilidade;
  3. Nos termos da decisão de nº 1034251-91.2018.8.26.0100 da 1ª VRP da Capital, abaixo reproduzida, a indisponibilidade não impedirá ao registro da partilha do arrolamento, apesar da indisponibilidade esta continuará em nome dos atuais proprietários. Cumprindo salientar que, com a transmissão da propriedade ex vi legis, como ocorreu por motivo da sucessão, não se dará qualquer ato de disposição da propriedade, ora impedido pela ordem de indisponibilidade;
  4. Nos termos do artigo n. 1.784 do CC (princípio saisine) a herança transmite-se pela morte, e nesse caso não é alienação voluntária e o registro é meramente declaratório;
  5. Portanto a indisponibilidade não se aplica a sucessão causa mortis, no entanto o bem continuará indisponível, mas registrado em nome dos sucessores da herança, o que deverá ser certificado no título, ou seja, a indisponibilidade deverá ser certificada no título  (artigo 230 da LRP)  o bem permanecerá indisponível, até ordem posterior do Juízo competente

É o que sub censura entendemos.

São Paulo, 14 de Fevereiro de 2.021.

DJE DE 20-06-2018 ESCRITURA DE INVENTÁRIO E ADJUDICAÇÃO – INDISPONIBILIDADE –DÚVIDA IMPROCEDENTE REGISTRO POSSIVEL APESAR DA INDISPONIB. QUE CONTINUÁRA EM NOME DOS ATUAIS PROPRIETÁRIOS

Processo 1034251-91.2018.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Paulo Henrique Perini – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Paulo Henrique Perini, que pretende o registro de escritura de inventário e adjudicação dos bens deixados por Nestor Perini, lavrada pelo 4º Tabelião de Notas de São Paulo, no registro do imóvel da matrícula nº 210.476, no qual recai registro de indisponibilidade, conforme decisão proferida nos autos do processo nº 00006712520125040403, da 3ª Vara do Trabalho de Caxias do Sul/RS – TRT4. O óbice justifica-se, em síntese, em razão do princípio tempus regit actum, pois o título deverá ser registrado conforme a lei ao tempo de sua apresentação, não importando a data do óbito. Por esse motivo, entende o Oficial ser imprescindível o cancelamento da averbação de indisponibilidade. Juntou documentos a fls. 8/47. O suscitado apresentou impugnação a fls. 48/53. Alega que o patrimônio do de cujus se transferiu de modo automático no momento do falecimento, sendo o registro ato que apenas formalizará situação de fato já consolidada. Argumenta, ainda, que a transmissão causa mortis não constitui ato de disposição da propriedade. O Ministério Público se manifestou a fls. 57/60 pela improcedência da dúvida. É o relatório. Decido. Sabe-se que, de acordo com o princípio da saisine, transfere-se a propriedade dos bens aos herdeiros com o evento morte, como disposto no art. 1784 do Código Civil. Nota-se, além disso, que o registro de imóveis tem como um de seus fins zelar pela segurança jurídica, e o faz ao exprimir no fólio registrário a realidade fática. Neste sentido o ensinamento de Luiz Guilherme Loureiro: “O registro de imóveis é fundamentalmente um instrumento de publicidade, portanto, é necessário que as informações nele contidas coincidam com a realidade para que não se converta em elemento de difusão de inexatidões e fonte de insegurança jurídica.” (LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e Prática. 2. ed. ver. e atual. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2011, p. 230.)” Portanto, deve-se sempre buscar essa coincidência entre informação e realidade. No caso dos autos, não é acertado que o de cujus continuasse a ser titular do domínio tabular. Descabida, portanto, a tese que não há a possibilidade de registro da Escritura de Inventário e Adjudicação, por ser de mero caráter declarativo o registro do domínio em nome do suscitado. Quanto à averbação de indisponibilidade, entendo desnecessário seu cancelamento na referida matrícula, pois o bem permanecerá indisponível, até ordem posterior do Juízo competente, mas registrado em nome de seu verdadeiro proprietário, sem qualquer prejuízo para a indisponibilidade determinada. Cumpre salientar que, com a transmissão da propriedade ex vi legis, como ocorreu por motivo da sucessão, não se dará qualquer ato de disposição da propriedade, ora impedido pela ordem de indisponibilidade. Diante do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Paulo Henrique Perini, no sentido de afastar o óbice relativo ao registro da Escritura de Inventário e Adjudicação, devendo permanecer o imóvel indisponível. P.R.I.C. – ADV: LEONARDO MATRONE (OAB 242165

Arrolamento Fiscal não Cancelado – Vendas Sucessivas

Recebemos a Certidão de inteiro Teor para fins de abertura de matrícula e registro da compra e venda advinda de Escritura Pública e, nesta certidão, consta no AV -02 averbação relativa a arrolamento de bens pela Receita Federal. Ocorre que na matrícula não foi verificado cancelamento da referida averbação, existem transmissões posteriores a ela e não há informação de que tenha ocorrido a comunicação a Receita Federal por  nenhuma das partes (cartório de registro ou sujeito passivo).

Ao verificarmos a Instrução Normativa RFB nº 1.565/2015, não identificamos alternativa que possibilite a solicitação de cancelamento por outro proprietário, senão, aquele que configura como sujeito passivo pela Receita.

Tendo em vista que o arrolamento de bens não impede a alienação e, que relativamente ao cancelamento não há nenhuma disposição na matrícula, como devemos proceder?

Resposta:

  1. O proprietário anterior ao alienar o imóvel não comunicou a Receita Federal (artigo 64, § 3º da Lei 9.532/97 e artigo 8º da IN da RFB 1.565/15). Sendo que o arrolamento fiscal não poderá ser cancelado nos termos dos artigo 9º e 10 da IN referida;
  2. O Registro de Imóveis à época também não comunicou a alienação (R.3) a Receita Federal nos termo do artigo 11, o que impossibilitaria o cancelamento do arrolamento fiscal nos termos do § 1º desse artigo (1ª VRP Capital São Paulo processo nº 1120386-38.2020.8.26.0100);
  3. O arrolamento fiscal averbado (AV 02 – deveria ser registro, mas não vem ao caso) não impede a alienação;
  4. Portanto o título deve ser registrado constando na matrícula a se descerrada por transporte (averbação) o arrolamento fiscal;
  5. Os interessado no futuro deverão providenciar o seu cancelamento pelas vias administrativas junto a RFB ou se for o caso pelas vias judiciais.

É o que entendemos cabível censura.

São Paulo, 11 de Fevereiro de 2.021.

Alienação Fiduciária – Consolidação – Recuperação Judicial – Bem Imóvel Essencial

Por gentileza, analise o requerimento apresentado e prenotado em 03/02/2021 e faça suas considerações.

Trata-se de requerimento apresentado pelo advogado do Produtor Rural, no qual apresenta decisão judicial que impede a venda do imóvel – já consolidado em nome do credor fiduciário – em procedimento no qual o produtor tem sua falência judicial analisada, e que está em RECUPERAÇÃO JUDICIAL.

Resposta:

  1. Apesar de:
  2. O imóvel ter sido alienado fiduciariamente por Fulano (produtor rural/agropecuário) e sua mulher Beltrana;
  3. A recuperação Judicial não obstar a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor;
  4. Com a alienação fiduciária o imóvel ficar na titularidade do credor fiduciário, ainda mais já tendo ocorrido a consolidação em seu nome não sendo mais propriedade resolúvel;
  5. Considerando os artigos de nºs. 27, II, alínea “c”, 49, parágrafo 3º e 66 da Lei 11.101/05 e 167, II, 12, e 215 da LRP e que foi reconhecida judicialmente a essencialidade do imóvel para a atividade empresarial e determinado pelo Juiz do Processo a vedação da venda ou a retomada da posse do imóvel pelo credor fiduciário entendo, s.m.j. que a averbação como requerida deve ser feita junto a matrícula do imóvel. Devendo essa questão ser resolvida entre as partes pelo Juiz do processo.

É o que sub censura entendemos.

São Paulo, 09 de Fevereiro de 2.021.

LEI Nº 11.101, DE 9 DE FEVEREIRO DE 2005.

Art. 27. O Comitê de Credores terá as seguintes atribuições, além de outras previstas nesta Lei:

II – na recuperação judicial:

c) submeter à autorização do juiz, quando ocorrer o afastamento do devedor nas hipóteses previstas nesta Lei, a alienação de bens do ativo permanente, a constituição de ônus reais e outras garantias, bem como atos de endividamento necessários à continuação da atividade empresarial durante o período que antecede a aprovação do plano de recuperação judicial.

Art. 49. Estão sujeitos à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos.

§ 1º Os credores do devedor em recuperação judicial conservam seus direitos e privilégios contra os coobrigados, fiadores e obrigados de regresso.

§ 2º As obrigações anteriores à recuperação judicial observarão as condições originalmente contratadas ou definidas em lei, inclusive no que diz respeito aos encargos, salvo se de modo diverso ficar estabelecido no plano de recuperação judicial.

§ 3º Tratando-se de credor titular da posição de proprietário fiduciário de bens móveis ou imóveis, de arrendador mercantil, de proprietário ou promitente vendedor de imóvel cujos respectivos contratos contenham cláusula de irrevogabilidade ou irretratabilidade, inclusive em incorporações imobiliárias, ou de proprietário em contrato de venda com reserva de domínio, seu crédito não se submeterá aos efeitos da recuperação judicial e prevalecerão os direitos de propriedade sobre a coisa e as condições contratuais, observada a legislação respectiva, não se permitindo, contudo, durante o prazo de suspensão a que se refere o § 4º do art. 6º desta Lei, a venda ou a retirada do estabelecimento do devedor dos bens de capital essenciais a sua atividade empresarial.

Art. 66. Após a distribuição do pedido de recuperação judicial, o devedor não poderá alienar ou onerar bens ou direitos de seu ativo não circulante, inclusive para os fins previstos no art. 67 desta Lei, salvo mediante autorização do juiz, depois de ouvido o Comitê de Credores, se houver, com exceção daqueles previamente autorizados no plano de recuperação judicial.     (Redação dada pela Lei nº 14.112, de 2020)  (Vigência)

Art. 74. Na convolação da recuperação em falência, os atos de administração, endividamento, oneração ou alienação praticados durante a recuperação judicial presumem-se válidos, desde que realizados na forma desta Lei.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.                      (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

II – a averbação:                     (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

12) das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados;

Art. 215 – São nulos os registros efetuados após sentença de abertura de falência, ou do termo legal nele fixado, salvo se a apresentação tiver sido feita anteriormente.                    (Renumerado do art. 216 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

DO IRIB:

Data: 19/03/2019
Protocolo: 16548
Assunto: Alienação Fiduciária
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Alienação fiduciária. Recuperação judicial. Consolidação da propriedade – possibilidade. Mato Grosso.

Pergunta:

Procedi a uma notificação a um devedor de alienação fiduciária a pedido do credor com os fins de consolidação de propriedade. Porém, ao invés de purgar a mora, o devedor junto pedido a este cartório para que se abstivesse de proceder a consolidação tendo em vista ter sido deferido pedido de recuperação judicial. Juntou a sentença que nada se referia a imóveis do devedor. A recuperação judicial obsta a consolidação da propriedade? Penso em certificar que não houve a purgação da mora bem como a resposta do devedor.

Resposta:

Prezado consulente:

A nosso ver, uma vez que, na alienação fiduciária o bem fica sob a titularidade do credor, ainda que em caráter resolúvel, entendemos que a recuperação judicial não obsta o pedido de consolidação da propriedade em nome deste.

Vejamos o que dispõe o § 3º do art. 49 da Lei nº 11.101/2005:

“Art. 49. Estão sujeitos à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos.

(…)

§ 3º Tratando-se de credor titular da posição de proprietário fiduciário de bens móveis ou imóveis, de arrendador mercantil, de proprietário ou promitente vendedor de imóvel cujos respectivos contratos contenham cláusula de irrevogabilidade ou irretratabilidade, inclusive em incorporações imobiliárias, ou de proprietário em contrato de venda com reserva de domínio, seu crédito não se submeterá aos efeitos da recuperação judicial e prevalecerão os direitos de propriedade sobre a coisa e as condições contratuais, observada a legislação respectiva, não se permitindo, contudo, durante o prazo de suspensão a que se refere o § 4º do art. 6º desta Lei, a venda ou a retirada do estabelecimento do devedor dos bens de capital essenciais a sua atividade empresarial.” (Grifo nosso).

Portanto, entendemos que o procedimento de consolidação da propriedade deve prosseguir normalmente.

Cessão de Direitos Hereditários Sujeita ao Recolhimento de Imposto

A Lei municipal consta que a cessão hereditária deve ser recolhida o ITBI – Recebi da Arisp uma escritura pública lavrada em Ribeirão Preto, de inventário e partilha, são autores marido e esposa e herdeiros, cinco filhos. Destes cinco filhos, dois cederam para uma terceira pessoa. O Escrivão que lavrou a escritura disse que não é devido o ITBI desta cessão. Ele está correto?

Resposta:

  1. Se a cessão for gratuita estará sujeita ao recolhimento do ITCMD devido ao Estado (artigo 155, I da CF), pois equipara-se a doação. No entanto se for onerosa será devido o ITBI a ser recolhido para o Município (artigo 156, II da CF e legislação municipal local).
  2. A cessão de direitos hereditários é uma transmissão (gratuita ou onerosa) sujeira ao recolhimento do imposto conforme acima e por disposição constitucional;
  3. Portanto no caso é devido o recolhimento do imposto (ITCMD – se gratuito ou ITBI se onerosa que parece ser o caso);
  4. Ver APC de nº 1109068-29.2018.8.26.0100 e 1018867-17.2016.8.26.0405.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 16 de Dezembro de 2.020.


CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA FEDERATIVA DO BRASIL DE 1988

 Art. 155. Compete aos Estados e ao Distrito Federal instituir impostos sobre:         (Redação dada pela Emenda Constitucional nº 3, de 1993)

I – transmissão causa mortis e doação, de quaisquer bens ou direitos;         (Redação dada pela Emenda Constitucional nº 3, de 1993)

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

I – propriedade predial e territorial urbana;

II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;