Cancelamento de Usufruto – Recolhimento de ITCMD ou Isenção

1. Foi registrado uma escritura de doação com reserva de usufruto, onde foi estimado o valor para presente escritura, somente para fins fiscais em R$ 77.430,00, sendo o valor da Nua Propriedade R$ 51.620,00 e do Usufruto Vitalício em R$ 25.810,00;

2. Na declaração de doação extrajudicial, para Secretária da Fazenda e Planejamento do Estado foi declarado o valor de R$ 51.620,00, onde foi recolhido a isenção.

3. Agora, foi apresentado requerimento para o cancelamento do usufruto vitalício.

Pergunta:

Para averbar o cancelamento do usufruto vitalício, devo pedir o recolhimento do imposto quanto ao valor do usufruto ou/ certidão de homologação de isenção, com base na Decisão Normativa CAT – 03/10 da Fazenda Estadual? Ou posso, providenciar o ato, sem o recolhimento, de acordo com decisão da CG n° 1057883-83.2017.8.26.0100 – (415/2017-E)), e Apelação Cível nº 1046966-50.2019.8.26.0224 – Guarulhos – 13ª Câmara de Direito Público – Rel. Des. Flora Maria Nesi Tossi Silva – DJ 26.11.2020) onde afirmar que não há que se falar em complementação do recolhimento do ITCMD na hipótese de cancelamento de usufruto.

Resposta:

  1. Além destas decisões que já as tinha, existem outras como as dos processos CGJSP de nºs. 1005326-72.2020.8.26.0114 e 1057875-09.2017.8. 26.0100;
  2. Entretanto são decisões em casos específicos e também deve ser levado em consideração o item 1 do § 3º do artigo 31 do RITCMD (recolhimento de 1/3 quando da doação foi recolhido 2/3) (Ver atualização de 17/07/2020 do INR);
  3. Quanto a ITCMD há responsabilidade pessoal e solidaria do Oficial constante do CTN e ademais há Decisão Normativa na CAT 03/10 da Fazenda Estadual;
  4. Isto posto, por cautela entendo, s.m.j. que deva ser solicitado o recolhimento do ITCM (1/3) para o cancelamento do usufruto ou homologação de isenção pelo fisco.

É o que sub censura entendemos.

São Paulo, 27 de Janeiro de 2.021.

Penhora em Imóvel Indisponível

Numa matrícula consta averbação de INDISPONIBILIDADE decretada pela Vara do Trabalho, que ingressou na matrícula em 2 de agosto;

Em 17 de agosto ingressou para averbação uma Penhora, vinda da mesma vara, porém processo distinto.

Pergunto se procedo à av. da penhora ou por estar indisponível o imóvel nada poderá ser feito na matrícula.

Certa vez vi algo sobre a diferença entre INDISPONIBILIDADE e BLOQUEIO DE MATRÍCULA… uma coisa é diferente da outra, mas…

Além disso, trata-se da Justiça do Trabalho, teriam algum privilégio, passariam por cima das outras Justiças ou Execuções, enfim?

Resposta:

  1. Nos termos do artigo 22 do provimento CGJSP n° 13/12, item 412 do Capítulo XX das NSCGJSP, e do artigo n.º. 16 do provimento nº 39/14 da Corregedoria Nacional da Justiça – CNJ não impedem a inscrição (averbação) das constrições judiciais (penhora no caso);
  2. Portanto averba-se a penhora, comunicando-se, por cautela, e por oficio o Juízo que decretou a indisponibilidade da averbação da penhora feita nos termos do artigo 22 do provimento CGJSP n° 13/12, item 412 do Capítulo XX das NSCGJSP, e do artigo n.º. 16 do provimento nº 39/14 da Corregedoria Nacional da Justiça – CNJ
  3. No caso de haver alienação judicial futura (carta de arrematação/adjudicação) deve novamente ser aplicado o artigo 16 citado mais o seu parágrafo único;
  4. (Ver também decisões do ECSMSP de nºs: 9000001-36.2015.8.26.0443 e 0023897-25.2015.8.26.0554)

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 29 de Agosto de 2.018.

Indisponibilidade de imóvel – Averbação em matrícula no cartório imobiliário – Possibilidade de penhora – A indisponibilidade de bens, com averbação na matrícula de cartório imobiliário, é um instituto jurídico que visa impedir que o executado, titular da propriedade, pratique atos de disposição e oneração, ou seja, que venha a dilapidar suas posses, prejudicando, dificultando ou impossibilitando, com atos de ilícito desvio de seu patrimônio, a própria liquidação de sua responsabilidade civil, gerando, com esse injusto comportamento, prejuízos gravíssimos a uma vasta coletividade de credores – Contudo, nada impede que o bem declarado indisponível seja alvo de penhora ou de outro tipo de contrição judicial – Exegese do artigo 186, do CTN que prevê que não seria razoável que o registro de indisponibilidade, decorrente de penhora realizada em razão de crédito tributário, impedisse a penhora do mesmo bem, máxime em se tratando de credor trabalhista, que detém superprivilégio – Aplicável, ainda, o artigo 30 da Lei nº 6.830/1980 – Agravo de petição do exequente a que se dá provimento. (Nota da Redação INR: ementa oficial)

PROCESSO TRT/SP Nº 0002610-33.2011.5.02.0079 16ª TURMA

AGRAVO DE PETIÇÃO

AGRAVANTE: RUBENS PEREIRA DOS SANTOS

AGRAVADOS: 1) STAR TECNOLOGIA EM SERVIÇOS LTDA.

2) SEBIL SERVIÇOS ESPECIALIZADOS DE VIGILÂNCIA INDUSTRIAL E BANCÁRIA LTDA.(MASSA FALIDA)

3) DELVASTE LEANDRO PINTO

4) ROBERTO MENDES

5) RICARDO MENDES

ORIGEM: 79ª VARA DO TRABALHO DE SÃO PAULO

EMENTA – INDISPONIBILIDADE DE IMÓVEL – AVERBAÇÃO EM MATRÍCULA NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO – POSSIBILIDADE DE PENHORA – A indisponibilidade de bens, com averbação na matrícula de Cartório Imobiliário, é um instituto jurídico que visa impedir que o executado, titular da propriedade, pratique atos de disposição e oneração, ou seja, que venha a dilapidar suas posses, prejudicando, dificultando ou impossibilitando, com atos de ilícito desvio de seu patrimônio, a própria liquidação de sua responsabilidade civil, gerando, com esse injusto comportamento, prejuízos gravíssimos a uma vasta coletividade de credores. Contudo, nada impede que o bem declarado indisponível seja alvo de penhora ou de outro tipo de contrição judicial. Exegese do artigo 186, do CTN que prevê que não seria razoável que o registro de indisponibilidade, decorrente de penhora realizada em razão de crédito tributário, impedisse a penhora do mesmo bem, máxime em se tratando de credor trabalhista, que detém superprivilégio. Aplicável, ainda, o artigo 30 da Lei nº 6.830/1980. 

Agravo de petição do exequente a que se dá provimento.

Inconformado com a r. decisão (fl. 279), que julgou improcedentes os embargos à execução, interpôs o exequente agravo de petição (fls. 281/282), requerendo a autorização da penhora dos lotes nsº 14 e 15, quadra 6, da Rua Santa, s/nº, da planta de desmembramento do Patrimônio do Senhor Bom Jesus dos Perdões, em Bom Jesus dos Perdões, na cidade de Atibaia/SP, pertencentes a Roberto Mendes, sócio da 1ª executada, Star Tecnologia em Serviços Ltda. Pede provimento.

Procuração outorgada pela agravante ao signatário nos exatos termos do art. 654 do Código Civil à fl. 08.

Não foi apresentada contraminuta.

É o relatório.

VOTO

Conheço do agravo de petição, por presentes os pressupostos de admissibilidade.

MÉRITO

INDISPONIBILIDADE DE IMÓVEL AVERBADA EM MATRÍCULA NO CARTÓRIO – POSSIBILIDADE DE PENHORA

O autor agravante insurge-se relativamente à decisão “a quo”, que indeferiu o pedido de penhora do imóvel de propriedade do sócio executado, Roberto Mendes, diante da existência de registro de indisponibilidade do imóvel, procedido em razão da Ação da Vara do Trabalho de Itatiba/SP, Processo sob nº 00014547720105150145. Sustenta que o registro de indisponibilidade do bem não possui o condão de proibir que o imóvel venha a ser penhorado e arrematado em processo judicial que tramite na Justiça do Trabalho, porque entende que o impedimento declarado, “…além de possuir natureza transitória e limitada, tem o objetivo de impedir a alienação voluntária dos bens pelo proprietário, mas não a hipótese de alienação forçada, como seria o caso dos autos, tanto é que o artigo 16 do Provimento 39/2014 do CNJ não impede a inscrição de constrições judiciais e não impede o registro de alienação judicial do imóvel (…)” (parágrafo nono, fl.281 – verso – apelo).

Assiste-lhe razão. “Data vênia”, entendo de modo diverso ao decido pelo MM. Juízo de origem.

A indisponibilidade de bens é um instituto jurídico que visa impedir a prática de atos de disposição e oneração pelo proprietário, ou seja, que o devedor dilapide seu patrimônio, prejudicando, desse modo, o recebimento por seus credores dos valores relativos às obrigações existentes entre eles. E essa inalienabilidade patrimonial – que não implica perda de titularidade dominial sobre os bens – reveste-se de importante função instrumental, pois apenas afeta os “jus abutendi vel disponendi” [1] do proprietário, qualificando-se como legítima restrição jurídica que incide sobre o direito de livre disposição dos bens pertencentes ao “dominus”, mas que, certamente, não impossibilita a constrição judicial.

Seguindo este raciocínio, observa-se, nos presentes autos, que prosseguindo a execução em face da 1ª executada, Star Tecnologia em Serviços Ltda. (fl. 225), e tendo em vista os resultados negativos obtidos no Sistema “BacenJud 2.0”, o agravante requereu a desconsideração da personalidade jurídica desta, no que foi atendido (fl. 237). E, após as buscas e pesquisas de praxe, foram localizados imóveis em nome dos sócios. Daí, o exequente indicou à penhora o imóvel com matrícula junto ao Registro de Imóveis de Atibaia-SP (fl. 278), conforme documento de fls. 267/269-verso. Consta do referido documento a averbação de indisponibilidade do imóvel, em virtude da existência de outra ação trabalhista na cidade de Itatiba/SP.

Portanto, a vedação inscrita na matrícula nº 14847, do Cartório de Atibaia (fls. 267/269-verso), do imóvel (terreno formado pelos lotes nsº 14 e 155, da quadra 06, da Planta de desmembramento do Patrimônio do Senhor Bom de Jesus dos Perdões, pertencente ao sócio da 1ª executada (Star Tecnologia), Roberto Mendes), visou, como alhures dito, somente a impedir que o executado, titular da propriedade, venha a se desfazer desse mesmo bem, dificultando ou impossibilitando, com atos de ilícito desvio de seu patrimônio, a própria liquidação de sua responsabilidade civil, gerando, com esse injusto comportamento, prejuízos gravíssimos a uma vasta coletividade de credores.

Assim sendo, nada impede que o bem declarado indisponível seja alvo de penhora ou de outro tipo de contrição judicial. Aliás, se o próprio Código Tributário Nacional prevê, em seu artigo 186, que “o crédito tributário prefere a qualquer outro, seja qual for sua natureza ou o tempo de sua constituição, ressalvados os créditos decorrentes da legislação do trabalho ou do acidente de trabalho”, não seria razoável que o registro de indisponibilidade, decorrente de apreensão realizada em razão de crédito tributário, impedisse a penhora do mesmo bem, máxime em se tratando de credor trabalhista, que detém superprivilégio.

A Lei nº 6.830 /1980, aplicável subsidiariamente nesta Especializada em virtude do artigo 889 , da CLT , igualmente, dispõe em seu artigo 30 , acerca da possibilidade de bloqueio de bens gravados por ônus real ou cláusula de indisponibilidade:

Sem prejuízo dos privilégios especiais sobre determinados bens, que sejam previstos em lei, responde pelo pagamento da Divida Ativa da Fazenda Pública a totalidade dos bens e das rendas, de qualquer origem ou natureza, do sujeito passivo, seu espólio ou sua massa, inclusive os gravados por ônus real ou cláusula de inalienabilidade ou impenhorabilidade, seja qual for a data da constituição do ônus ou da cláusula, excetuados unicamente os bens e rendas que a lei declara absolutamente impenhoráveis” (grifei).

Note-se, outrossim, que um bem penhorado em um processo judicial pode ser penhorado em outro processo desde que o valor do bem seja suficiente para adimplir o valor referente aos dois processos executivos. Não sendo, todavia, o importe suficiente para o pagamento das duas execuções, devese dar preferência ao primeiro processo que realizou a penhora do bem. Nesse aspecto, o artigo 797, parágrafo único, do Novo CPC/2015 que dispõe: “Recaindo mais de uma penhora sobre o mesmo bem, cada exequente conservará o seu título de preferência”. Por sua vez, o artigo 908, parágrafo 1º, do Novo CPC/2015 (anterior artigo 711, do CPC/1973), também, estabelece que o produto da adjudicação ou alienação será utilizado para pagar, primeiramente, o montante devido aos detentores de crédito privilegiado.

Assim, dou provimento ao presente agravo de petição para que seja realizada a penhora sobre o imóvel indicado pela agravante às fls. 278 e 282 (parta final), prosseguindo-se com a execução.

É o voto.

CONCLUSÃO

Isto posto, ACORDAM os Magistrados da 16ª. Turma do Tribunal Regional do Trabalho da 2ª. Região em: conhecer e, no mérito, dar provimento ao agravo de petição interposto, para que seja realizada a penhora sobre o imóvel indicado pelo agravante às fls. 278 e 282 (parte final), prosseguindo-se com a execução, nos termos da fundamentação.

NELSON BUENO DO PRADO

Relator

Notas:

[1] Prerrogativa que permite ao proprietário dispor/alienar um bem ou mesmo dá-lo em garantia (seja penhor ou hipoteca).

Dados do processo:

TRT 2ª Região – Agravo de Petição nº 0002610-33.2011.5.02.0079 – São Paulo – 16ª Turma – Rel. Des. Nelson Bueno do Prado – DJ 05.12.2017

Transformação de Loteamento ‘Fechado’ para Condomínio

Em 1.982, foi registrado neste Cartório, um Loteamento. Posteriormente, em outubro de 1983, com suporte em Lei Municipal, o referido loteamento foi transformado em “loteamento fechado” .

Todos os lotes do loteamento estão individualmente matriculados e muitos deles já foram alienados e outros ainda constam pertencer a loteadora.

Agora, formos consultados pelo presidente da associação dos moradores do referido loteamento, sobre a possibilidade de transformar o referido LOTEAMENTO em CONDOMÍNIO.

Tal transformação, segundo o presidente da associação, se deve com a finalidade de regularizar a associação junto à Receita Federal (obs.: não sabemos o que de fato está acontecendo).

É possível esta transformação (loteamento em condomínio)?

Qual o procedimento a ser adotado e quais os documentos a serem exigidos?

Resposta:

  1. Possível é, mas não recomendável, pela alta complexidade da situação;
  2. No caso aplicam-se os artigos de nºs. 1331 ao 1358, e 1358-A do CC, Lei 6.766/79 artigos 2º § 7º, 4º § 4º, artigos 64 a0 66 do Decreto nº 9.310/18 especialmente os artigos 64 § 2º e o 65, Lei 4.591/64 especialmente os artigos 9º e seguintes, 28, 32, 35-A, 67 e 67-A, itens de nºs 207, 207.1, 207, 4, 219, 219.3, e 437 ao 442 do Capítulo XX das NSCGJSP;
  3. Deverá ser aprovado pela Municipalidade (artigo 30, I e VIII da CF) e pelo GRAPROHAB a depender do número das unidades, se for o caso de não aprovação pelo GRAPROHAB pelo número de unidades apresentar certidão nesse sentido pelo GRAPROHAB e como está ocorrendo alteração do plano do loteamento ser aprovado também por todos os proprietários dos lotes (marido e mulher se casados forem o mesmo para união estável) (artigo 28 da Lei 6.766/79);
  4. O condomínio de lotes deverá constar do plano diretor do Município que deve também ter lei municipal ordinária estabelecendo requisitos específico para o plano;
  5. Ao condomínio de lotes aplicam-se também as regras do loteamento (no que couber) e as regras do condomínio edilício como acima mencionado;
  6. A execução das obras de infraestrutura equipara-se à construção da edificação e a sua construção deverá ser averbada na matrícula matriz do empreendimento, seguida dos atos simultâneo de registro da instituição e especificação de condomínio e da convenção (item 440 do Capítulo XX das NSCGJSP);
  7. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedades comum dos condôminos (artigos 1.331, 1.332 e 1358-A caput do CC, 64 do Decreto 9.310/18);
  8. Portanto haverá discriminação das áreas privativa e de uso comum, ou seja, descrição das unidades autônoma contendo especialmente as áreas privativa, comum e total e a fração correspondente na área total., áreas comuns vinculadas aos lotes (área privativa/unidade autônoma);
  9. O artigo 1358-A do CC passa a permitir a criação de um condomínio que será composto por lotes, os quais estarão necessariamente vinculados a uma fração ideal das áreas comuns em proporção a ser definida no ato de instituição (inclusive (a construção) das obras de infraestrutura
  10. Portanto essa vinculação, essa discriminação das áreas comuns (inclusive abrangendo a construção das obras de infraestrutura) devem ser feitas por ocasião do registro da incorporação, e da instituição, especificação e convenção do condomínio, ou somente por ocasião da instituição, especificação e convenção do condomínio, quando não houver a (prévia) incorporação).
  11. Como no caso se trata de loteamento fechado, os passeios públicos (ruas e avenidas) e demais áreas de uso comum ou especiais, devem como deveria, terem sidos desafetadas por Lei Municipal e realizado um concessão de uso para a Associação dos proprietários de lotes. Pois bem essa concessão de uso nos termos do DL 271/67, e como o loteamento fechado vai mudar para condomínio de lotes será preciso previamente cancelar essa concessão de uso para depois por aprovação por lei municipal e licitação se for o caso, o município doar todas essas áreas para todos os proprietários dos lotes do loteamento a fim de possibilitar essa mudança;
  12. Ver também RDI nº 89 Julho/Dezembro Condomínio de Lotes pagina 189 e seguintes, Bol Irib em Revista nº359 de Maio de 2.019 Condomínio de Lotes página 212 e ss, Coleção de Cadernos do Irib – Condomínio de Lotes e Loteamentos Fechados  (Marinho Dembinski Kern (2.019);
  13. Ver ainda artigo 36-A da Lei dos Loteamentos (Lei 6..766/79) que talvez possa solucionar a questão da Associação perante s Receita Federal).

Essa são as ponderações que sub censura fazemos.

São Paul, 25 de janeiro de 2.021.

Casa Verde e Amarela – Loteamento – Hipoteca – Redução nos Emolumentos

Temos um loteamento a registrar, e o mesmo está inserido no Programa Minha Casa Minha Vida, atual Casa Verde Amarela.

Nossa dúvida reside em qual o critério para cobrança visto que há o processo do loteamento e a escritura de hipoteca para garantia da infraestrutura.

50% para o registro do loteamento e 50% para a hipoteca, ou

50% para o registro do loteamento e a hipoteca sem custo?

Resposta:

Entendo s.m.j., que:

Para o registro do loteamento dentro do PMCMV, atual Casa Verde Amarela (Le. 14.118/21), para o registro do loteamento nos termos do artigo 10 da lei 14.118/21 e 42 (caput) e inciso II da Lei 11.977/09 deverá haver redução de 50% dos emolumentos;

Para o registro das hipotecas nos termos do artigo 237-A e seu parágrafo 1º da Lei dos Registros Públicos os registros deverão ser cobrados como ato único também com a redução prevista na Lei 11.977/09 artigo 42, II, ou seja, com a redução de 50%.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 20 de Janeiro de 2.020.

LEI Nº 14.118, DE 12 DE JANEIRO DE 2021

Art. 10. O disposto nos arts. 4243 e 44 da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, aplica-se ao Programa Casa Verde e Amarela.

LEI Nº 11.977, DE 7 DE JULHO DE 2009.

Art. 42.  Os emolumentos devidos pelos atos de abertura de matrícula, registro de incorporação, parcelamento do solo, averbação de construção, instituição de condomínio, averbação da carta de “habite-se” e demais atos referentes à construção de empreendimentos no âmbito do PMCMV serão reduzidos em:        (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

I – 75% (setenta e cinco por cento) para os empreendimentos do FAR e do FDS;       (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

II – 50% (cinquenta por cento) para os atos relacionados aos demais empreendimentos do PMCMV.       (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

III – (revogado).      (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 1o  A redução prevista no inciso I será também aplicada aos emolumentos devidos pelo registro da transferência de propriedade do imóvel para o FAR e o FDS.        (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 2o  No ato do registro de incorporação, o interessado deve declarar que o seu empreendimento está enquadrado no PMCMV para obter a redução dos emolumentos previstos no caput.       (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 3o  O desenquadramento do PMCMV de uma ou mais unidades habitacionais de empreendimento que tenha obtido a redução das custas na forma do § 2o implica a complementação do pagamento dos emolumentos relativos a essas unidades.        (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

Art. 43.  Os emolumentos referentes a escritura pública, quando esta for exigida, ao registro da alienação de imóvel e de correspondentes garantias reais e aos demais atos relativos ao imóvel residencial adquirido ou financiado no âmbito do PMCMV serão reduzidos em:         (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

I – 75% (setenta e cinco por cento) para os imóveis residenciais adquiridos do FAR e do FDS;       (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

II – 50% (cinquenta por cento) para os imóveis residenciais dos demais empreendimentos do PMCMV.       (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

Parágrafo único.  (Revogado).       (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

I – (revogado);      (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

II – (revogado).       (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

Art. 43-A.   (VETADO).       (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

Art. 44.  Os cartórios que não cumprirem o disposto nos arts. 42 e 43 ficarão sujeitos à multa no valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais), bem como a outras sanções previstas na Lei no 8.935, de 18 de novembro de 1994

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 237-A.  Após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação imobiliária, até a emissão da carta de habite-se, as averbações e registros relativos à pessoa do incorporador ou referentes a direitos reais de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento serão realizados na matrícula de origem do imóvel e em cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas.                    (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)

§ 1o  Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao mesmo ato jurídico ou negócio jurídico e realizados com base no caput serão considerados como ato de registro único, não importando a quantidade de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes.                       (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 2o  Nos registros decorrentes de processo de parcelamento do solo ou de incorporação imobiliária, o registrador deverá observar o prazo máximo de 15 (quinze) dias para o fornecimento do número do registro ao interessado ou a indicação das pendências a serem satisfeitas para sua efetivação.                      (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)

§ 3º O registro da instituição de condomínio ou da especificação do empreendimento constituirá ato único para fins de cobrança de custas e emolumentos.                     (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

Bem de Família – Cláusulas e Descendência – Impossibilidade

Consta da Escritura de Instituição de Bem de Família, o seguinte:

“INSTITUIÇÃO: Os outorgantes instituidores declararam que, pela presente escritura, na melhor forma de direito, querem INSTITUIR no referido imóvel, o “BEM DE FAMÍLIA“, como efetivamente instituído estão, de acordo com o Artigo 1.711 e seguintes do Código Civil e demais regras estabelecidas em lei especial, a fim de ficar esse imóvel destinado à domicílio e residência permanente sua e de sua família ou pessoas de sua família, enquanto viverem ou, na sua falta, que se prorroguem os efeitos desta declaração aos seus descendentes, gravando as cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade, e isento de execução por dívidas posteriores à presente instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao imóvel ou de despesas de condomínio”.

01) A dúvida é quanto a parte que dispõe que “enquanto viverem ou, na sua falta, que se prorroguem os efeitos desta declaração aos seus descendentes”

Existe algum problema quanto a este termo, posso trazer para a matrícula?

02) É possível gravar as cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade?

Resposta:

  1. Sim, tal termo ou expressão não poderá constar do registro nem do título porque nos termos do artigo 1.722 do CC extingue-se, igualmente, o bem de família com a morte de ambos os cônjuges e a maioridade dos filhos, desde que não sujeitos a curatela. Ou seja, o bem de família subsiste pela morte de um dos cônjuges ou perdurar a menoridade ou incapacidade do filhos (artigos 1.716 e 1722 do CC. Ademais na expressão “descendentes”  está aí incluído netos, bisnetos, tataranetos, etc.  Também não poderá nesse caso ser aplicado o princípio da cindibilidade pois se trata de atos interligado, devendo o título ser rerratificado para excluir essa condição;
  2. Não porque falta constar a justa causa (artigo 1.848 do CC), não se trata de testamento nem de doação, sendo a clausula de incomunicabilidades para os filhos, netos, bisnetos, tataranetos etc. E quanto a impenhorabilidade esta não é absoluta cedendo as obrigações “Propter Rem” tais como despesa condominiais, débitos tributários e em outros processo de execuções explicitadas no artigo 3º da Lei 8.009/90, se por ventura estendidas ao bem de família convencional. (artigos 1.715 e 1.716 do CC) Ver também o artigo 30 da Lei de Execução Fiscal de nº 6.830/90. Devendo o título ser rerratificado nos termos do item “1” acima, pois também não aplicável o princípio da cindibilidade. (Ver ainda Usufruto e Bem de Família – Estudos de Direito Registral Imobiliário. (Arisp/Quinta Editorial – 2.013) de Ademar Fioranelli páginas 215/218 e 223/224.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 20 de Janeiro de 2.021.

Sucessão de Loteamento – Prazo de Conclusão de Obras Expirado

Algum tempo atrás fiz uma consulta sobre o caso do loteamento em que se havia extrapolado o prazo para conclusão das obras de infraestrutura.

Sobre esse mesmo loteamento, hoje temos a escritura, em que se transferem a propriedade toda, loteada, como está, para a compradora XYZ ENGENHARIA LTDA.

Tenho comigo que é necessário que apresentem os documentos pessoais que a Lei exige (conforme artigo 18 da Lei 4766/79, nºs III, c, IV, a, b e d e VI, além do contrato social respectivo e exemplar do contrato-padrão.

Pergunto se a escritura está apta para ingressar no Registro ou se lhe faltam eventualmente requisitos.

Também pergunto quanto àquele prazo extrapolado, que àquela época provocou devolução.

Resposta:

1.            A sucessão do loteamento faz com que se proceda um único registro. Registra-se, na matrícula do imóvel loteado, a venda da gleba loteada, nos termos e para fins do artigo de nº 29 da Lei 6.766/79. Se fosse feita a compra e venda, lote a lote, o adquirente é tratado não como sucessor do loteador, mas como adquirente de lote. O comprador assume os direitos e obrigações do loteador quando feito um registro único classificando-o como sucessor do loteador;

2.            Por esse procedimento, deve a pessoa jurídica, juntar ao processo do loteamento previamente registrado, cópia autenticada do seu contrato social e suas alterações, título de propriedade  (escritura de compra e venda e/ou  certidão da matrícula atualizada– artigo 18, I da Lei 6.766/79), as certidões necessárias previstas no artigo 18, incisos III, “c”, IV, “a”, “b” e “d” e VI da Lei do Parcelamento do Solo, devendo as certidões dos cartórios distribuidores (cíveis e criminais) serem estaduais e federais, certidões trabalhistas, do local do imóvel e da sede da empresa a qual foi conferida a área loteada, se diversa, CND’S conjunta SRF (RFB/PGFN) e do INSS (SRP), exemplar da minuta de contrato padrão (em nome do adquirente) e a ITBI devida.

3.            No termos do artigo 9º, parágrafo 3º da Lei 6.766/79 deve também ser apresentada aprovação da substituição do loteador pela Municipalidade;

4.            Quanto a prática dos atos, registra-se na matrícula original, e averba-se nas matrículas dos lotes por ventura abertas para fins de publicidade;

5.            Quanto aos emolumentos cobra-se somente o ato de registro na matrícula onde registrado o loteamento, não cobrando as averbações nas matrículas dos lotes. No caso deve para efeitos de cobrança ser aplicado o artigo de nº 7º, incisos I, II e III (um deles) da Lei Estadual 11.331/02;

6.            Logo após o registro, na matrícula onde registrado o loteamento deverá serventia proceder à averbação de tal fato junto a eventuais matrículas abertas, em decorrência de transmissões, compromissos de v/c etc., e aquelas abertas nos termos do item n. 53, alíneas “a” e “b” do Capítulo XX das NSCGJSP (Ver APC 00.1231-0/83, 1.221-6/8, processo CGJSP Fonte 578/2006 e RDI n. 08 – Sucessão no Loteamento – Dr. Arnaldo Malheiros 83/84/85 que explica muito bem o tema em três páginas;

7.            Cumpridos os requisitos acima o título estará apto a registro;

8.            Como o prazo do cronograma para a execução das obras de infra estrutura já se expirou deverá ser renovado junto a municipalidade nos termos do inciso V do artigo 18 da Lei, que bem recentemente foi alterado para 04 (quatro anos) prorrogável por mais 04 (quatro anos) (Redação dada pela Lei nº 14.118, de 2021 – Casa Verde Amarela) acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 18 de Janeiro de 2.021.

LEI No 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979

Art. 9º Orientado pelo traçado e diretrizes oficiais, quando houver, o projeto, contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das obras com duração máxima de quatro anos, será apresentado à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal, quando for o caso, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, de certidão negativa de tributos municipais e do competente instrumento de garantia, ressalvado o disposto no § 4o do art. 18.                         (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)

§ 1º – Os desenhos conterão pelo menos:

I – a subdivisão das quadras em lotes, com as respectivas dimensões e numeração;

Il – o sistema de vias com a respectiva hierarquia;

III – as dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos, pontos de tangência e ângulos centrais das vias;

IV – os perfis longitudinais e transversais de todas as vias de circulação e praças;

V – a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos ângulos de curvas e vias projetadas;

VI – a indicação em planta e perfis de todas as linhas de escoamento das águas pluviais.

§ 2º – O memorial descritivo deverá conter, obrigatoriamente, pelo menos:

I – a descrição sucinta do loteamento, com as suas características e a fixação da zona ou zonas de uso predominante;

II – as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas construções, além daquelas constantes das diretrizes fixadas;

III – a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do município no ato de registro do loteamento;

IV – a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços públicos ou de utilidade pública, já existentes no loteamento e adjacências. § 3o Caso se constate, a qualquer tempo, que a certidão da matrícula apresentada como atual não tem mais correspondência com os registros e averbações cartorárias do tempo da sua apresentação, além das consequências penais cabíveis, serão consideradas insubsistentes

Habitação – Direito Real por Sucessão – Possibilidade de Registro

Temos a seguite situação:

Na partilha do imóvel, este ficou 50% para a esposa Fulana  e 50% para o filho Beltrano. Consta da escritura “O Direito Real de Habitação”. É assegurado o direito real de habitação para a viúva, conforme art. 1831 C. Civil.

O advogado frisou que quer que seja feita esta averbação.

No Código Civil do Theotonio Negrão nas notas explicativas, consta: “o direito real de habitação conferido ao cônjuge sobrevivente não exige o registro imobiliário”.

Como devo proceder?  Se for feito a averbação qual o valor a constar? 1/3 do valor venal – como no usufruto?

Resposta:

1.  O direito real de habitação previsto no artigo 1.831 do CC é passível de registro no Registro de Imóvel, ou seja, é perfeitamente possível o seu registro (Ver processo CGJSP de nº 1015197-65.2016.8.26.0309);

2. Apesar de as regras do usufruto se aplicar a habitação, está se diferencia do usufruto, pois é direito personalíssimo que só se limita a ele, e é restrita a ocupação. Para o direito real de habitação, há necessidade de que a construção esteja previamente averbada, e o direito real de habitação nos termos do artigo nº 1.831 do CC também é possível desde que o imóvel destinado à residência da família seja o único a inventariar;

3. O direito real da habitação é direito personalíssimo que só se limita a ele, e é restrita a ocupação. E diferente do usufruto (uso e gozo). Portanto instituído o direito de habitação (ocupação) a favor da viúva, por não ser não se tratar de usufruto não haveria via de consequência a nua propriedade sobre o imóvel e partilhada ao filho Luiz. Devendo a partilha, o pagamento ao filho herdeiro ser a propriedade e não a nua propriedade, por não se tratar de usufruto quando haveria o desdobramento na propriedade em usufruto e nua propriedade, mas de direito real de habitação que uma vez constituído não ocorre o desdobramento da propriedade, portanto não haverá nua propriedade;

4. Portanto o Registro de Imóveis deverá proceder ao registro do direito real de habitação a favor de Fulana. A situação, até bem pouco tempo não era tranquila considerando-se o artigo 167, I, 7, da LRP., no entanto essa posição vem sendo modificada face ao princípio de concentração (que nada mais é do que a previsão legal de que todos os atos com reflexo sobre a propriedade imobiliária, quer em seu aspecto objetivo, quer em seu aspecto subjetivo, devam adentrar obrigatoriamente no fólio real). O IRIB tem se posicionado na defesa da amplitude desse princípio, em que a matrícula deve agregar, para ampla publicidade a terceiros, atos relacionados com o imóvel.

Há entendimentos de que o direito real de habitação previsto no artigo 1.831 do Código Civil guarda ligação com o direito das sucessões, tem natureza jurídica e considera-se afastada a incidência da exceção prevista na Lei de Registros Públicos (art.167, I, 7, LRP).

E tem-se entendido que o direito real de habitação previsto no artigo 1.831 do Código Civil, assim como aquele previsto nos artigo 1414/1416 do mesmo codex, deve sim ser levado ao registro imobiliário, por se tratar de legado legítimo (direito das sucessões) e por ser indispensável o seu registro para atendimento da função social da propriedade e do direito de informação previstos na Carta Maior. (nesse sentido ver: obra Direito Registral Imobiliário – Editora SAFE – Porto Alegre 2001, de autoria de Ademar Fioranelli – páginas 401 e 402, e ainda excelente trabalho de Luciano Lopes Passarelli – O Direito Real de Habitação no Direito das Sucessões – Revista do Direito Imobiliário – IRIB de nº 59 páginas 119/125). Ademais nos termos do artigo de n. 167, II, 12 seria possível a sua averbação. Ver também processo CGJSP de nº 0011489-19.2019.8.26.0309.

5. Se não constou valor individual para o direito de habitação para o registro poderá ser considerado o valor de 1/3 atribuído ao imóvel para efeito de partilha por analogia ao usufruto ou como gratuito;

6. Na cobrança de emolumentos adotar-se-á por analogia o valor venal do imóvel, considerando-se 1/3 como nos casos de usufruto.

Apesar de o usufruto se diferenciar do direito real de habitação, a este se aplicam as regras do usufruto (artigo 1.416 do CC);

Como não há previsão na Tabela II – Dos Ofícios de Registro de Imóveis para a cobrança dos emolumentos, no caso do Direito Real de Habitação, adotar-se-á por analogia o valor venal do imóvel considerando-se 1/3 como nos casos de usufruto, vez que geralmente esse direito real de habitação decorrente de sucessão (legal) é gratuito.

Era o que cumpria-me informar, passível de censura.

São Paulo, 18 de Janeiro de 2.021.

Alteração de Garantia – Cédula Rural Hipotecária p/ Nota de Crédito Rural

Foi protocolado o aditivo de retificação e ratificação à Cédula Rural Hipotecária registrada na matricula.

Entendi que vai excluir a garantia hipotecaria, que o instrumento passa a denominar-se “Nota de Rural” e a inclusão de garantias pessoais na qualidade de avalistas Fulano e sua mulher Beltrana.

Nos termos em que foi feito o aditivo, pode ser aceito e quais os atos a serem praticados?

RESPOSTA:

  1. A garantia hipotecária da Cédula Rural Hipotecária, foi registrada na matrícula depois da Lei 13.983/20 que alterou o DL 167/67, especialmente os artigos 30 a 40 e principalmente o artigo 30, alínea “d”;
  2. A alteração de Cédula Rural Hipotecária para Nota de Crédito Rural, tecnicamente é possível nos termos dos artigos 9º, IV, 12 e 30, “d” (este último revogado recentemente) e com a exclusão da garantia hipotecária (o que ocorreu, ficando a garantia somente por aval);
  3. Ocorre que a Nota de Crédito Rural (artigo 30, “d” do DL 167/67), não mais é registrada no Registro de Imóveis, em face da revogação deste pela Lei 13.986/20;
  4. Por outro lado, não se pode deixar o devedor sem que possa cancelar/liberar a hipoteca constituída pela Cédula Rural Hipotecária, alterando a garantia por aval;
  5. Apesar de uma vez averbado o aditivo estaria cancelando-se a hipoteca e liberando o imóvel desse ônus como consta do aditivo (Liberação de Bens Vinculados em Garantia), e não propriamente dito registrando a Nota de Crédito Rural que não mais seria possível pois o artigo 30 do DL 167/67 foi revogado (e se trata de aditivo);
  6. Portanto, entendo., s.m.j. que a averbação poderia ser feita, pois não se está registrando a Nota de Crédito Rural, após a edição da Lei 13.986/20 (o que não é mais possível), mas aditando a Cédula Rural Hipotecária para outra modalidade de garantia (Aval) e a Nota de Crédito Rural, artigos 27/28 do DL 167/67 não foi revogada, mas a possibilidade de sua inscrição.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo,17 de Dezembro de 2.020.

LEI Nº 13.986, DE 7 DE ABRIL DE 2020

Art. 61. Ficam revogados:

V – os seguintes dispositivos do Decreto-Lei nº 167, de 14 de fevereiro de 1967:

a) arts. 30 a 40; e

DECRETO-LEI Nº 167, DE 14 DE FEVEREIRO DE 1967

Art 9º A cédula de crédito rural é promessa de pagamento em dinheiro, sem ou com garantia real cedularmente constituída, sob as seguintes denominações e modalidades:

I – Cédula Rural Pignoratícia.

II – Cédula Rural Hipotecária.

III – Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária.

IV – Nota de Crédito Rural.

Art 12. A cédula de crédito rural poderá ser aditada, ratificada e retificada por meio de menções adicionais e de aditivos, datados e assinados pelo emitente e pelo credor.

Parágrafo único. Se não bastar o espaço existente, continuar-se-á em fôlha do mesmo formato, que fará parte integrante do documento cedular.

Da Inscrição e Averbação da Cédula de Crédito Rural

Art 30. As cédulas de crédito rural, para terem eficácia contra terceiros, inscrevem-se no Cartório do Registro de Imóveis:            (Revogado pela Lei nº 13.986, de 2020

d) a nota de crédito rural, no da circunscrição em que esteja situado o imóvel a cuja exploração se destina o financiamento cedular.

Art 60. Aplicam-se à cédula de crédito rural, à nota promissória rural e à duplicata rural, no que forem cabíveis, as normas de direito cambial, inclusive quanto a aval, dispensado porém o protesto para assegurar o direito de regresso contra endossantes e seus avalistas.

§ 1º O endossatário ou o portador de Nota Promissória Rural ou Duplicata Rural não tem direito de regresso contra o primeiro endossante e seus avalistas.             (Incluído pela Lei nº 6.754, de 17.12.1979)

§ 2º É nulo o aval dado em Nota Promissória Rural ou Duplicata Rural, salvo quando dado pelas pessoas físicas participantes da empresa emitente ou por outras pessoas jurídicas.             (Incluído pela Lei nº 6.754, de 17.12.1979)

§ 3º Também são nulas quaisquer outras garantias, reais ou pessoais, salvo quando prestadas pelas pessoas físicas participantes da empresa emitente, por esta ou por outras pessoas jurídicas.             (Incluído pela Lei nº 6.754, de 17.12.1979)

§ 4º Às transações realizadas entre produtores rurais e entre estes e suas cooperativas não se aplicam as disposições dos parágrafos anteriores.             (Incluído pela Lei nº 6.754, de 17.12.1979)

Venda de Frações Ideais – Burla à Lei do Parcelamento do Solo

Temos na matrícula XYZ uma área rural de 30.000 metros quadrados, tendo sido apresentada a registro escritura de venda e compra pela qual a proprietária vende a DEZ compradores, partes em comum do mesmo, desiguais, sendo percentagens diversas para cada um deles; UM DETALHE é que não são parentes tais compradores da vendedora, o que denota claramente estar ocorrendo uma tentativa de burlar a Lei de Parcelamento do Solo.

Outra matrícula, esta ZWY, também de 30.000 metros quadrados, na zona rural. Vem escritura de compra e venda pela qual seus proprietários vendem-no a SETE compradores, sem grau de parentesco, pelo que se denota dos respectivos patrônimos, também em proporções desiguais.

INTERESSANTE esclarecer que ambas as matrículas tiveram origem numa só, de dois mesmos casais ex-proprietários. É possível dizer que  essa pretensão de “loteamento”  já venha desde aquele anterior desmembramento.  Isso agora não vem ao caso, mas o que me preocupa são essas duas novas escrituras com esses “parcelamentos” atípicos.

Gostaria de conhecer seu parecer a respeito, pelo que lhe fico grato.

Resposta:

  1. Em relação ao imóvel objeto da matrícula XYZ, será previamente necessário proceder a averbação do casamento de Fulana com Beltrano;
  2.  Com relação as duas vendas e compras, está realmente ocorrendo burla a Lei do Parcelamento do Solo seja em relação a Lei 6.766/79 (imóveis urbanos) seja em relação ao Decreto Lei 58/37 (imóveis rurais). E isso seja em virtude da filiação dos imóveis, das servidões existentes, seja pela quantidade de adquirentes sem qualquer relação de parentesco entre eles, pelas vendas sucessivas de frações ideais e principalmente  nos termos dos itens de nºs 165.4 e 166 do Capítulo XX das NSCGJSP e reiteradas decisões do ECSMSP de nºs: 741-6/3, 770-6/5, 9000021-81.2013.8.26.0577, 1053765-85.2018.8.26.0114, 000081-74.2015.8.26.0414, 0007771-13.2016.8.26.0602, 1000352-08.2018.8.26.0584 e 1013920-46.2018.8.26.0114 entre outras.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 13 de Janeiro de 2.021.

Alienação Fiduciária – Incorporação da Credora

Temos o imóvel que tem como proprietários Fulano e Beltrana e como credor fiduciário a empresa Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Ocorre que esta empresa foi incorporada pela Empreendimentos e Participações Ltda, que expediu um termo de quitação, para efetuar o cancelamento da Alienação.

Pergunta:

Como o imóvel não pertence mais a Empreendimentos Imobiliários Ltda, é necessário averbar a incorporação com valor do crédito ou somente uma averbação simples (sem atribuir o valor do crédito para a referida incorporação seria o suficiente para efetuar o cancelamento da Alienação) ? 

Resposta:

  1. No caso não se trata de alteração de denominação/nome empresarial da credora fiduciária, mas sim de incorporação desta pela empresa Empreendimentos e Participações Ltda;
  2. Deverá ser apresentada certidão a ser expedida pela Junta Comercial (provável JUCESP) (artigo 64 da Lei 8.934/94) do processo de incorporação e outros documentos se necessário for para a verificação da data e do que realmente foi incorporado pela incorporadora, se entre eles os direitos e obrigações (créditos) da alienação fiduciária;
  3. Se porventura os pagamentos finais (total) realizados pelo devedores fiduciantes foram pagos a Empreendimentos Imobiliários Ltda, antes desta ser incorporada, bastaria a averbação da incorporação desta pela Empreendimentos e Participações Ltda. (se não houver outros bens registrados nesse cartório) para proceder a averbação da alteração em face da incorporação entre elas para depois proceder a averbação do cancelamento da alienação fiduciária pela quitação apresentada pela incorporadora. (checando a data da quitação se antes ou depois da incorporação, principalmente no que se refere ao pagamento final (total) pelos devedores fiduciantes;
  4. Caso os pagamentos finais tenham sido feitos a incorporadora, será preciso averbar a incorporação dos direitos e obrigações da alienação fiduciária que passaram para a esta primeiro para depois averbar a quitação.

Era o que cumpria informas sub censura.

São Paulo, 12 de Janeiro de 2.021.