Escritura de Doação Anterior à Averbação do Falecimento dos Então Proprietários

Temos a seguinte situação:

Eram três matrículas das quais um procedimento de retificação, produziu a abertura de duas matrículas e, posteriormente foi averbado o falecimento dos proprietários.

Agora deu entrada uma escritura de 30 anos – anterior à retificação – em que aqueles proprietários cujo falecimento foi averbado nas matrículas, doaram aos filhos os imóveis, reservando a si o usufruto

A questão é quanto ao usufruto, nem tanto ao conjunto anterior de matrículas retificadas. Este oneraria os proprietários atuais?

Como proceder?

Resposta:

  1. Quanto ao registro da escritura esta poderá ser feita nos termos do artigo 213, § 13 da LRP, desde que que assim requerido pelos interessados e não haja dúvida quanto à identificação do (s) imóvel (eis);
  2. Quanto ao usufruto este deve ser registrado para depois, averbar o direito de acrescer ao cônjuge sobrevivente (artigo 1.411 do CC como os falecimentos são em datas diferentes – presumo para depois ser cancelado pela morte nos termos do artigo 1.410, I do CC;
  3. O tempo rege o ato, e não se pode pular essa parte pelo princípios da instância ou rogação (artigo 13, II da LRP), até porque não é cabível a cindibilidade de atos não dissociados como a do usufruto.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 15 de Dezembro de 2.020.

Penhora de Direitos de Compromisso de Compra e Venda – SFH

Recebi uma certidão de penhora para registro (averbação) de um imóvel.

Na matricula refere-se a um prédio residencial, que pertencia a Companhia Hab. Popular de Outra Comarca.

Na averbação 1, consta que sobre o imóvel existe HIPOTECA a favor do Banco Nacional de Habitação (CEF).

Pelo registro 2, foi dado em compromisso de compra e venda a Fulano e sua mulher.

Pelo registro 3, o espólio de Fulano em partilha em inventário coube a viúva 50% e a cada filho 12,50% do compromisso de venda e compra.

A penhora refere-se a um dos filhos – 12,50%.

Pode ser registrada (averbada) a penhora em virtude da hipoteca registrada?

Resposta:

A hipoteca cedular não garante a impenhorabilidade do imóvel, podendo este ser penhorado até mesmo em ação de execução de título executivo extrajudicial.

Não há impedimento legal.

Contudo, nos termos do artigo 23 do DL 70/66, fica o devedor obrigado a denunciar ao Juízo da ação ou da execução a existência do fato, mas esta não é uma questão registrária.

Art 23. Na hipótese de penhora, arresto, seqüestro ou outra medida judicial que venha a recair em imóvel objeto de hipoteca, sobre a qual haja sido emitida cédula hipotecária, fica o devedor obrigado a denunciar ao Juízo da ação ou execução a existência do fato, comunicando-o incontinenti aos oficiais incumbidos da diligência, sob pena de responder pelos prejuízos que de sua omissão advierem para o credor”.

Penhora é mera constrição e não alienação. Não há impedimento para o registro da penhora e, se o imóvel for arrematado ou adjudicado, a carta respectiva deve ser registrada. O que a lei impede (art. 292 LRP e artigo 1º da Lei 8.8.004/90) é a alienação voluntária pelo mutuário sem anuência do credor hipotecário.

Não se tratando de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de imóvel gravado com hipoteca em favor de instituição financeira, integrante do Sistema Financeiro Habitacional, inaplicável o artigo primeiro e parágrafo único da Lei 8.004/90, que modificou a norma contida no artigo 292 da LRP (APC  020897-0/9 – Cubatão SP).

Entretanto a penhora deverá ser dos direitos creditórios de compromisso de compra e venda.

É o que entendemos passível de censura.

São PaulO,01 de Dezembro de 2.020.

DO IRIB:

PENHORA IMOVEL HIPOTECA AO SFH

Data: 11/04/2011 
Protocolo: 7653 
Assunto: Averbação e Registro 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Walter Costa Júnior
Verbetação: Penhora. Hipoteca. Credor – anuência. SFH. São Paulo

Pergunta:

Penhora da Fazenda do município em um imóvel com hipoteca do sistema financeiro de habitação, o registro da penhora depende da intimação do credor da hipoteca que deverá constar do mandado, ou o registro de imóveis não precisa ter conhecimento da prova da intimação do credor da hipoteca?

Resposta:

Prezado consulente: 

A nosso ver, a penhora, por se tratar de simples constrição, poderá ser averbada na matrícula do imóvel em questão, sem a necessidade da anuência do credor. Contudo, entendemos que será necessária a comprovação de notificação do credor hipotecário. 

Data: 02/05/2006 
Protocolo: 2994 
Assunto: 
Autor(es): Dr. Adriano Damásio 
Revisor(es): 
Verbetação: Carta de arrematação – parte ideal. Hipoteca. CEF. SFH. 

Pergunta:

O imóvel encontra-se hipotecado em favor da CEF, face a aquisição pelo SFH. Apresentada a registro carta de arrematação de parte ideal correspondente a 5,22% , em ação de execução de título extrajudicial, requerida por terceiros. Para possibilitar o registro da arrematação, basta a juntada de comprovante de intimação da credora hipotecária em relação a arrematação, bem como da certidão do decurso do prazo sem nenhuma manifestação da CEF, vez que o imóvel não se tornou impenhorável e a credora terá preferência de seu crédito mesmo alienado?

Resposta:

Prezada colega: Entendo que as formalidades verificadas, as quais foram narradas pela consulente nas exposições que integram a questão, são absolutamente suficientes para permitir o acesso do título ao Registro. Consigno apenas que, para efeito do cancelamento da hipoteca, ainda que com relação aos 5,22% arrematados, há necessidade de apresentação de autorização da credora CEF, ou determinação judicial expressa, para qual tenha ocorrido o trânsito em julgado, ou transcorrido o prazo para interposição de recurso sem que recurso tenha sido proposto. Anoto também, meramente pela oportunidade – pois não tem relação alguma com a pergunta feita, mas recordo-me dessa ocorrência por conta da menção à fração de titularidade no imóvel, no caso: 5,22%. Em contratos elaborados pelos integrantes do SFH a fração indicada na composição da renda nada interfere quanto ao condomínio formado, que será sempre em partes iguais na divisão se outra indicação expressa não houver. Vale a proporção na aquisição, não na renda.

Data: 31/12/1969 
Protocolo: 453 
Assunto: 
Autor(es): 
Revisor(es): 
Verbetação: PENHORA DE IMÓVEL HIPOTECADO 

Pergunta:

Imóvel hipotecado pelo Sistema Financeiro da Habitação pode ser penhorado, hipotecado ou gravado de qualquer outro ônus sem prévio cancelamento da hipoteca?

Resposta:

O imóvel hipotecado a entidade financeira vinculada ao SFH não pode ser alienado nem onerado sem prévia comunicação ao credor hipotecário, segundo o art. 292 da Lei 6.015/73. Pode, entretanto, ser penhorado, arrestado. Pode ser, sobre ele, instituída servidão. G. V. S.

Mancomunhão – Venda Entre Ex-Cônjuges – Impossibilidade

Recebemos uma escritura de venda e compra entre ex-cônjuges, varão transmitindo 50% do imóvel para a virago.-

Na matrícula está tão somente averbado o divórcio do casal, não foi averbado a Carta de Sentença versando sobre a divisão dos bens.-

Neste caso será necessária a averbação da disposição das frações do imóvel, em virtude do mesmo ter sido adquirido na constância do casamento?

  Resposta:

1. Ocorre que por ocasião do divórcio, mesmo extinta a sociedade conjugal (artigo nº 1.571, IV do CC) não foi realizada a partilha dos bens do casal, ficando o imóvel objeto da matricula de nº 15.570 em estado indiviso de mancomunhão que se se caracteriza como situação jurídica dos bens em relação ao casal. Aqueles que pertencem de forma igual, sem qualquer distinção ou divisão ou preferência;

2. Dessa forma como a parte ideal de 50% do imóvel não foi partilhado por ocasião do divórcio ao outorgante vendedor Fábio, não ocorrendo a extremação da meação, essa parte está em estado de mancomunhão (indiviso) e não poderá ocorrer a alienação dessa parte de 50% do imóvel pelo Fulano, ainda que essa alienação seja feita ao seu ex-cônjuge Beltrana, sem que antes seja realizada  e registrada a partilha do imóvel de tal forma que a Fulano seja atribuída a parte ideal de 50% no imóvel;

3. Decorre da própria comunhão conjugal que enquanto não realizada a partilha por ocasião da separação ou divórcio não há como especificar, dentre os bens comuns, aqueles que pertencem ao marido e os que pertencem à mulher (APC nº 1.253-6/3); Se pela separação ou divórcio do casal não houve partilha dos bens, estes estão em estado de mancomunhão ou mesmo em condomínio pro – indiviso. E desta forma sem que antes seja registrada a partilha dos bens não poderá haver alienação do imóvel ou de parte deste somente por um deles (decisão da 1ª Vara dos Registros Públicos da Capital do Estado de nº 100.10.014617-0 e também APC 79.158-0/3, 78.215-0/7, 23.886-0/0, 10.380-0/1, processo CGJSP nº 2014/117758 – Parecer 311/2014-E, e mais decisões da 1ª VRP da Capital do Estado de nºs. 1048935-26.2015.8.26.0100, 0026408-39.2011.8.26.0100, 1066033-58.2014.8.26.0100 e 100.10.000215-2;

4. É certo e pacífico, e hialino que mesmo em não havendo a partilha por ocasião do desquite, separação ou divórcio, ambos (em conjunto) podem alienar ou onerar o bem imóvel a terceiros, sem que se realize a prévia partilha, ou seja, presentes ambos os ex-cônjuges no ato de transferência ocorre a possibilidade do registro da alienação a terceiros, que não é o caso que ora se trata. E nesse sentido é o que aponta tanto em jurisprudência como em doutrina (Ademar Fioranelli – (…) pacífico que nas separações ou divórcios inexistindo partilha dos imóveis, nada impede que, mantida a comunhão dos imóveis agora “pro – indiviso”, ambos os condôminos alienem a propriedade a terceiros (…));

5. De fato não há impedimento em não havendo a partilha por ocasião da separação ou divórcio, podem os ex-cônjuges alienar o imóvel a terceiro. No caso a ex-cônjuge Fulano está alienando 50% do imóvel a sua ex-mulher Beltrana. E isto não será possível sem que ocorra a prévia partilha dos bens do casal em face ao divórcio ocorrido. Sendo certo que tal partilha poderá até mesmo ser realizada previamente através de escritura pública. 

6. Ver também decisões mais recentes: CSMSP – APC nº 1019193-32.2020.8.0100 (16º RI – Capital do Estado), processo de nº 0002598-98.2012.8.26.0100 (5º RI Capital do Estado), CSMSP – APC nº 1012042-66.2019.8.26.0562 (2º RI comarca de Santos – SP), e da 1ª VRP da comarca da Capital do Estado de nºs: 1024687-20.2020.8.26.0100 (Dje de 05-10-2.020), 1071398-83.2020.8.26.0100 (Dje  de 17-09-2.020), 1031268-51.2020.8.26.0100 (Dje de 15-07-2.020) e especialmente 1043201-21.2.020.8.26.0100 (Dje de 23-06-2.020)

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 13 de Dezembro de 2.020.

Usucapião – Imóvel Rural Inferior ao Módulo

Uma usucapião judicial foi reconhecida sobre um imóvel que, em verdade, são dois, indicando uma única área total, mas descrevendo, com equívocos, dois perímetros, um de cada lado da estrada estadual.

O imóvel objeto da posse é seccionado por uma estrada estadual, de modo que existem dois imóveis a serem usucapidos. A descrição deles e a certificação ainda serão solicitados, mas o fato de serem dois imóveis e não um é evidente.

A problemática maior é que o imóvel todo (soma das duas parcelas aparentemente) teria uma área total de 2,0204 ha.

Com efeito, cada uma das áreas desmembradas pela estrada teria área inferior à fração mínima do parcelamento, conforme individualização que ainda iremos pedir ao juízo, porque os documentos indicaram apenas a área como um todo (como se as duas áreas fossem uma).

Diante disso:

1. É possível registrar usucapião judicial sobre imóvel rural mesmo com a área do imóvel usucapido sendo inferior à fração mínima de parcelamento?

2. O fato de a área da posse compreender, em tese, o imóvel todo, antes do seccionamento pela estrada, autorizaria a abertura das matrículas, mesmo com áreas inferiores à fração mínima?

3. Considerando que se trata de usucapião e de posse, a gente deveria pedir alguma comprovação de que a posse do todo (duas partes + faixa ocupada pela estrada) veio antes do seccionamento do imóvel pela estrada, pois, por exemplo, nos documentos apresentados, nada indica se a posse originária incluía a área hoje ocupada pela estrada ou se foram adquiridas duas posses, uma de cada lado da estrada. Daí, se tivessem sido adquiridas duas posses, uma de cada lado da estrada, com áreas inferiores à fração mínima, seria possível, mesmo assim, abrir matrículas para elas e registrar a usucapião? Como deve-se proceder diante dessa tipo de situação?

Resposta:

  1. Inicialmente informamos de que como nada foi mencionado na consulta se o (s) imóvel (eis) estão ou não georreferenciados. Por tratar-se de ação judicial, caso não estejam georreferenciados, será necessário verificar se se aplica o inciso I ou o II do artigo 2º do Decreto 5.570/05, ou seja, se a ação foi ajuizada antes ou depois do Decreto;
  2. Quanto a usucapião de imóvel inferior ao módulo rural, ou fração mínima de parcelamento, entendo ser possível porque se trata de forma originária de aquisição. Ademais a usucapião foi do todo 2,0204 há., a questão é que pela existência de estada foi seccionada em duas áreas inferior a fração mínima de parcelamento e não por vontade do interessado (Ver Lei 5.868/72 artigo 8º que poderá ter enquadramento e Resp 1.667.842 e 1.667.843);
  3. A questão será quanto ao INCRA no caso de cadastramento, mas no momento essa é uma situação entre o interessado e o INCRA. Até porque em ato contínuo as áreas podem passar a integrar o perímetro urbano;
  4. Quanto as questões 1 e 2 postas na consulta. A de nº 1 já está respondida e de nº 2 respondo positivamente pelo que foi colocado em relação ao seccionamento pela estrada estadual e a descrição individual dos imóveis como constou da consulta será solicitada.

É o que entendemos, s.m.j., cabível censura.

São Paulo, 09 de Dezembro de 2.020.

Cédula de Produto Rural – Termo de Fiança não Acessa o Registro de Imóveis

Foi apresentado junto com a Cédula de Produto Rural, um Termo de Cláusulas e Condições para Concessão de Fiança, Assunção de Solidariedade e outras Avenças. 

Quanto ao referido Termo, como proceder? 

Dados:

Penhor; Cana de Açúcar – 6.410,00 tn.

Safras 2.021/2.022

Vencimento 30/11/2.021

Termo de Clausulas e Condições Para a Concessão de Fiança, Assunção de Solidariedade e Outra Avenças emitido em 19-11-2.020

Foro São Paulo – Capital (subitem 5.5.5)

Trata-se de eventual fiança se a Credora vier a tonar-se fiadora do Produtor Rural em crédito rural (sub item 1.1. do Termo) com demais condições constantes do Termo.

Resposta:

  • Quanto à CPR:
  • Nos termos do artigo 12, parágrafo 2º da Lei 8.929/94 a validade da CPR não depende de registro que fica dispensado, mas as garantias a ela vinculadas ficam sujeitas para valer contra terceiros, a averbação/registro (§ 1º do artigo 12 referido – Ver também artigo 1.438 do CC);
    • Na CPR faltou constar nos termos do artigo 176, § 1º, III, 5 da LRP o valor da dívida/do penhor, entretanto o valor, inclusive para emolumentos poderá ser apurado  pela cotação do produto rural empenhado através de órgão oficial (IEA) e/ou divulgados em jornal de circulação no estado (analogia ao item 1.9 das Notas Explicativas da Tabela III dos Ofícios de Registro de Título e Documentos e Registro Civil das Pessoas Jurídicas);
  • Quanto ao Termo de Clausulas e Condições Para a Concessão de Fiança, Assunção de Solidariedade e Outra Avenças:
    • Faltou constar a assinatura da Credora;
    • Faltou constar o nome/denominação do Banco perante o qual o produtor rural obterá crédito ou constar Instituição Financeira;
    • Via de regra a fiança é direito pessoal e não deve figurar no registro de imóveis. No entanto nesses casos em que ela é uma garantia a mais, poderá constar do corpo do registro como fiador Fulano de Tal, sem repercussão nenhuma do ato do registro principal;
    • Fiador é o que responde pelo outro, é a pessoa que se obriga pelo pagamento da obrigação de outrem, prometendo cumpri-la ou pagá-la no caso em que o devedor não a cumpra;
    • Afiançado significa a pessoa ou o contrato que está garantido ou abonado por fiança;
    • Portanto no caso fiador caso aconteça será a Credora que também é devedora (principal), e afiançado é o Banco. É o fiador que pagará (se for o caso, ou no caso do não pagamento pelo devedor) ao afiançado.
    • Desse modo, fundamentalmente, a fiança, ato de terceiro, pressupõe como condição de validade a existência de uma obrigação a ser cumprida por outra pessoa, desde que não seja de caráter pessoal, pelo que se mostra um contrato acessório
    • No entanto por ser garantia pessoal não deverá constar no Registro de Imóveis (§§ 1º e 2º do artigo 12 da Lei 8.929//94) citados no sub item 1.1 acima.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 07 de Dezembro de 2.020.

Escritura de Cessão de Direitos Hereditários – Registro de Partilha já Efetuado na Matrícula

Por gentileza, analise a escritura pública de cessão de direitos Hereditários lavrada em 25 de julho de 2012, pelo Tabelião de Notas desta comarca e verifique a possibilidade de seu registro tendo em vista que a partilha dos bens deixados por Fulana já se encontra registrada (R.3-da matrícula).

Resposta:

Sem adentramos muito na questão da cessão dos direitos hereditários, entendo ser possível o registro da escritura de cessão de destes como venda e compra, uma vez que o formal de partilha já se encontra registrado em nome dos cedentes e se trata do mesmo imóvel objeto da cessão, desde que requerido pelas partes (cedentes e cessionários).

Assim, não se pode descartar a possibilidade do registro da escritura de cessão de direitos hereditários como venda e compra, quando no momento de sua apresentação a registro, já tiver sido registrado o formal de partilha e seja o mesmo imóvel objeto do título.

A simples denominação dada ao negócio jurídico não altera a sua essência (artigo 112 CC). (Ver 297-6/6 – 5º RI Capital – 479-6/7 – Jundiaí Sp., da 1ª VRP da Capital de nº 1127390-05.2015.8.26.0100 e Compra e Venda no Registro Imobiliário, in Direito Registral Imobiliário, Ed. Sergio Fabris, 2001. p. 517 – Ademar Fioranelli). E acordão no mesmo sentido de nº 0025959-80.2012.8.26.0477.

Com relação a cessão dos direitos hereditários e de meação, ao ser registrada como compra e venda em face das decisões mencionadas, deve também ser apresentada a guia de recolhimento do ITBI.

No entanto, se a serventia quiser se sentir mais segura poderá solicitar que as partes comparecendo no mesmo ou em outro notário retifiquem a escritura, uma vez que possível a retificação de título ainda não registrado (a escritura de cessão de direitos, no caso).

É o parecer sub censura.

São Paulo, 03 de Dezembro de 2.020.

Seguem decisões:

CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS – MEAÇÃO. COMPRA E VENDA. QUALIFICAÇÃO REGISTRAL.

1VRPSP – PROCESSO: 1127390-05.2015.8.26.0100
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 27/01/2016 DATA DJ: 01/02/2016
UNIDADE: 14
RELATOR: Tânia Mara Ahualli

Dúvida – Cessão de mais direitos de que é proprietário – comprovação de que a cessão corresponde ao patrimônio dos outorgantes – escritura de cessão de direitos de meação e hereditários – possibilidade de considerar o título como escritura de compra e venda, conforme precedente – dúvida improcedente.

Íntegra

Processo Digital nº: 1127390-05.2015.8.26.0100


Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: 14º Oficial de Registro de Imoveis da Capital
Requerido: Flávio Massayuki Hebaru

Dúvida – Cessão de mais direitos de que é proprietário – comprovação de que a cessão corresponde ao patrimônio dos outorgantes – escritura de cessão de direitos de meação e hereditários – possibilidade de considerar o título como escritura de compra e venda, conforme precedente – dúvida improcedente

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Flávio Massayuki Hebaru, após negativa de registro de escritura de cessão de direitos de meação e hereditários.

Tal título tem como outorgantes Solindo Dutra, Maria Lucia Martinez Dutra Alvarenga e seu marido, e como outorgado Ricardo Martinez Dutra, e como objeto 1/3 do imóvel de matrícula nº 17.413 da citada serventia, pertencentes à falecida Irene Martines Dutra.

O ingresso foi obstado porque, segundo o Oficial, a escritura transfere 1/3 do imóvel a Ricardo Dutra, mas na matrícula do imóvel consta que a partilha de Irene já foi realizada e que os outorgantes da escritura são proprietários de 2/9 do bem. Assim, estariam cedendo mais direitos que possuem. Além disso, o Registrador aduz que o instrumento utilizado não é título hábil para registro, devendo ser lavrada escritura de compra e venda. Juntou documentos às fls. 04/46.

Houve impugnação às fls. 47/56, com documentos às fls. 57/77. Argumenta o suscitado que o título na verdade cede apenas 2/9 do imóvel, e não 1/3. Também aduz que a escritura de cessão de direitos de meação e hereditários deve ser considerada como escritura de compra e venda devido a seu conteúdo, sendo possível seu registro.

O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida às fls. 81/82.

É o relatório. Decido.

Primeiramente, cumpre discutir qual o objeto da escritura de cessão de direitos de meação e hereditários (fls. 04/07). A análise do documento leva a clara constatação de que Solindo Dutra e Maria Lucia Martinez Dutra Alvarenga estão cedendo a Ricardo Martinez Dutra os direitos sobre o imóvel que serão a eles partilhados com o falecimento de Irene Martinez Dutra, em especial quando diz que “os cedentes cedem e transferem, como de fato cedido e transferido têm ao cessionário ditos direitos de meação e hereditários”.

Alega o Oficial que o título cede 1/3 do imóvel. Contudo, a fração de 1/3 só é mencionada uma vez no título, quando se esclarece qual a fração do imóvel pertencente a Irene Martines Dutra. Isto, porém, não significa que está sendo transferido o direito de 1/3 do bem, mas apenas que quando da partilha de 1/3 do bem aos outorgantes, a parte que lhes fizer jus será destinada a Ricardo Dutra.

Assim, conforme o R. 12 da matrícula do imóvel, Solindo Dutra recebeu 1/6 do imóvel e a herdeira Maria Lucia Martinez recebeu 1/18 avos do bem, totalizando a parte ideal de 2/9. E são estes os direitos transferidos pela escritura. Este entendimento é corroborado pela guia de recolhimento de ITBI (fl. 8), onde se lê que o imposto foi recolhido sobre a fração alienada, correspondente a 4/6 de 1/3 do imóvel, ou seja, os mesmos 2/9.

Fica, assim, superado o primeiro óbice. Quanto a possibilidade do registro do título como se escritura de compra e venda fosse, cito o seguinte precedente desta vara:

“Dúvida – pretensão de se registrar escritura pública de cessão de direitos de meação e hereditários referentes a um imóvel – partilha do imóvel já homologada e registrada – não há mais que se falar em direitos hereditários, mas sim de direitos reais – escritura de cessão pode ser recepcionada como compra e venda – precedentes desta Vara – muito embora o título possa ser registrado como venda e compra, ainda há exigências a serem cumpridas (recolhimento do ITBI e apresentação da DOI), razão pela qual o título não pode, da forma como apresentado, ingressar em fólio real – dúvida procedente.

Neste cenário, a Corregedoria Geral de Justiça tem decidido no sentido de recepcionar a escritura de cessão de direitos de meação e hereditários como verdadeira escritura de venda e compra. No presente caso, fica evidente, pelo texto do título (v. fls.07) que houve o pagamento e a devida quitação de valores, mostrando-se clara a intenção de os cedentes transferirem todos e quaisquer direitos reais sobre o imóvel para as cessionárias:

‘O autor deste trabalho não descarta a possibilidade do registro de escritura de cessão de direitos hereditários quando, no momento de sua apresentação a registro, já tiver sido registrado o formal de partilha do falecido, no qual tenha sido tocado ao herdeiro cedente o mesmo imóvel objeto do título. Este, então, será recepcionado como compra e venda, já que a simples denominação dada ao negócio jurídico não altera a sua essência, como, aliás, dispõe o art. 85 do CC’ (Ademar Fioranelli apud Apel. Cív. 297-6/6 – CSMSP – j.25.05.2005 – Rel. José Mario Antonio Cardinale).” (Processo 0068806-30.2013.8.26.0100 1ª VRP/SP)

O precedente se assemelha à hipótese dos autos, pois no título levado a registro estão presentes todos os requisitos do contrato de compra e venda, em especial o preço e objeto.

Além disso, trata-se de escritura pública lavrada por tabelião.

Do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Flávio Massayuki Hebaru, ficando afastados os entraves apresentados pelo Oficial.

Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.

Oportunamente, arquivem-se os autos.

P.R.I.C.

São Paulo, 27 de janeiro de 2016

Tania Mara Ahualli

Juíza de Direito

CONTRATO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. TÍTULO ORIGINAL. FORMAL DE PARTILHA – PRÉVIO REGISTRO – AUSÊNCIA. CONTINUIDADE.

CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL: 479-6/7
LOCALIDADE: Jundiaí DATA DE JULGAMENTO: 16/02/2006
RELATOR: GILBERTO PASSOS DE FREITAS
LEGISLAÇÃO: Art. 198 da Lei nº 6.015/73 e art. 134, caput e II, do Código Civil de 1916.

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida procedente – Certidão de contrato particular de cessão de direitos hereditários – Ausência do título original – Título não registrável – Recepção como compra e venda inadmissível por inadequação de instrumento e por falta de prévio registro de formal de partilha – Princípio de continuidade – Recurso não provido.

Íntegra

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 479-6/7, da Comarca de JUNDIAÍ, em que é apelante ANIVALDO MONTEIRO DA SILVA e apelado o 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.

Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.

São Paulo, 16 de fevereiro de 2006.

(a)GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator

VOTO

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida procedente – Certidão de contrato particular de cessão de direitos hereditários – Ausência do título original – Título não registrável – Recepção como compra e venda inadmissível por inadequação de instrumento e por falta de prévio registro de formal de partilha – Princípio de continuidade – Recurso não provido.

1. Trata-se de apelação interposta por Anivaldo Monteiro da Silva, tempestivamente, contra r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada e manteve a recusa do Oficial do 2º Registro de Imóveis de Jundiaí oposta ao registro de certidão de contrato particular de cessão de direitos hereditários e de meação quitado, por não apresentação do título original, por se cuidar de título não registrável e por respeito ao princípio da continuidade.

Sustenta o apelante, em suma, que a cessão de direitos hereditários deve ser qualificada como compra e venda e, assim, pede a reforma da r. sentença para o registro predial pretendido.

A Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 122/123).

É o relatório.

2. Pretende-se o registro, como compra e venda, de certidão do Registro de Títulos e Documentos referente ao contrato particular de cessão de direitos hereditários e de meação quitado, firmado em 15 de maio de 1985, figurando como outorgantes cedentes Yolanda Venturi Soliani, Glauco Soliani e Maria Luiza Soliani, e, como outorgado cessionário, o apelante, cessão essa relativa a uma parte ideal de 91,89 alqueires paulistas, equivalente a 2.224,0 hectares ou 2.224.000,00 m2, em imóvel rural cuja origem remota repousa nas transcrições 10.624 e 11.000, ambas do 1º Registro de Imóveis de Jundiaí, área maior designada como quinhão de terras, em comum, no sítio Cristais, no bairro do mesmo nome.

Correta a recusa, não se acolhe a irresignação recursal.

De plano, consigne-se que o Conselho Superior da Magistratura, em caso do mesmo apelante e quase idêntico ao presente, decidiu que a falta do título original indica a carência de requisito essencial e indispensável ao conhecimento do pedido, pois da análise direta do próprio título, inclusive no tocante a sua autenticidade, regularidade formal e conteúdo, análise essa logicamente precedente ao próprio exame das questões de direito debatidas, depende a aferição de sua admissibilidade, ou não, no âmbito do fólio real (Apelação Cível nº 348-6/0, Jundiaí, j. 18.08.2005, rel. Des. José Mario Antonio Cardinale, com apoio no artigo 198 da Lei nº 6.015/73 e menção ao precedente CSM, Ap. Cível nº 43.728-0/7, Batatais, rel. Des. Nigro Conceição, para ressaltar que a orientação jurisprudencial é pacífica).

Todavia, ainda que se abstraia o óbice formal, a desqualificação do título é inevitável.

De fato, cessão de direitos hereditários, propriamente dita, é título insuscetível de registro, pois referente a quinhão, não a transferência de bem concreto, individuado e, como se sabe, perdura a indivisibilidade da herança até a partilha. Sólida doutrina (Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, Ed. Forense, 4ª ed., p. 29 e 242; Arnaldo Rizzardo, Direito das Sucessões, vol. I, Ed. AIDE, p. 89) e consolidada jurisprudência (CSM: Ap.Cível. 251.461, Ourinhos, j. 28.05.1976, rel. Des. Acácio Rebouças; Ap.Cível 4.258-0, Jacupiranga, j. 15.07.1985, rel. Des. Nelson Pinheiro Franco; Ap. Cível 6.861-0, São Caetano do Sul, rel. Des. Sylvio do Amaral, j. 13.04.1987; Ap.Cível 82.060-0/3, Eldorado Paulista, j. 27.09.2001, rel. Des. Luís de Macedo), aliás, afirmam a sua irregistrabilidade.

É verdade, como aponta Orlando Gomes, na trilha francesa (Planiol et Ripert) e nacional (Itabaiana de Oliveira), que não se deve confundir cessão de direitos hereditários com venda de bens hereditários, pois nesta hipótese o contrato tem por objeto bem individualmente determinado e, assim, válida a operação que só se torna eficaz se o bem vendido é imputado no quinhão do vendedor (Sucessões, Ed. Forense, 8ª ed., p.250). O novo Código Civil, aliás, disciplinando a matéria antes não regrada, enquadra a cessão de bem da herança considerado singularmente também no plano da eficácia, não no da validade (artigo 1.793, § 2º: É ineficaz a cessão…).

Assim, em sede de cessão de direitos hereditários de bem singular da herança, realmente se pode cogitar, em tese, na hipótese de afastar o nomem iuris e colher a inteligência do negócio por sua substância obrigacional, recepcionando-o como compra e venda, tal como sustenta Ademar Fioranelli (Compra e Venda no Registro Imobiliário, in Direito Registral Imobiliário, Ed. Sergio Fabris, 2001, p. 517), anotando-se que este Conselho Superior da Magistratura, recentemente, seguiu caminho equivalente ao recepcionar cessão de direito hereditário como cessão de promessa de cessão de compromisso de venda e compra, viabilizando o registro do título (Ap. Cível 297-6/6, Capital, j. 14.04.2005, rel. Des. José Mario Antonio Cardinale).

No entanto, no caso, isso somente seria possível se o título em requalificação, daquele modo recepcionado, como compra e venda, estivesse, em si e em confronto com os registros existentes, apto à inscrição predial, o que não se verifica: a) primeiro, pela inadequação de instrumento, uma vez que se cuida de instrumento particular (fls. 08/11), não de escritura pública, que é indispensável à compra e venda de imóvel (artigo 134, caput e II, do Código Civil de 1916: tempus regit actum); b) segundo, porque não registrado o formal de partilha do falecido Guido Soliani, falta registro em nome dos herdeiros cedentes referente ao bem em transmissão, necessário ao encadeamento de titularidades e de registros, em respeito ao princípio de continuidade (CSM, Apelação Cível nº 348-6/0, Jundiaí, j.18.08.2005, rel. Des. José Mario Antonio Cardinale).

Por conseqüência, inapto o título ao registro imobiliário.

Pelo exposto, nego provimento ao recurso.

(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator

(D.O.E. de 05.05.2006)

Denominação de Imóvel – Chácara

Recebemos a certidão de inteiro teor para fins de abertura de matrícula e registro de compra e venda oriunda de Escritura Pública. (Loteamento então registrado no outro Registro de Imóveis)

Só achamos diferente a denominação do imóvel, grafado como sendo “Chácara”, como se fosse uma chácara situada em um Lote.

Diante da denominação diferente do imóvel, fomos verificar, através da Central de Registradores de Imóveis, a matrícula anterior, onde fora registrado o Loteamento.

Nesse sentido, no registro do loteamento, na descrição dos lotes, não consta qualquer menção à existência de uma chácara, tampouco existe qualquer averbação que tenha alterado a denominação do imóvel.

Diante do acima exposto, é necessário solicitar da parte um esclarecimento e a apresentação de certidão narrativa expedida pela municipalidade?

Resposta:

  1. De fato, do registro do loteamento nada consta como chácara (ou de recreio), consta apenas lotes. Na matrícula onde registrado o loteamento conta a quadra GV e lotes 01,02,03,04, (…);
  2. Portanto o erro ou foi do registro ou da lavratura da escritura (que constou como chácara, talvez pela sua utilização como tal, e erro do Registro de Imóveis por registrar assim (como chácara);
  3. De qualquer sorte na matrícula apresentada para abertura de nova matrícula no 2º Registro de Imóveis, existem imperfeições que também precisam ser corrigidas/retificadas. Na descrição consta medindo quarenta metros de frente por quarenta metros de fundos (40,00×40,00), que deveria ser 40,00 m de frente , 40,00 m nos fundos por 40,00 m da frente aos fundos em ambos os lados, sem constar á área (1.600,00 m2) e as suas confrontações corretas, características, etc. E, portanto, sujeita retificação. Que quando fosse realizada fariam todas as correções, inclusive substituído chácara por lote (como consta ado registro anterior);
  4. Eventualmente, se assim se entender, a matrícula poderia ser aberta como lote, com a apresentação de certidão expedida pela municipalidade, ou mesmo o IPTU/2020 e a requerimento do interessado retificando se as demais imperfeiçoes posteriormente;
  5. Ou como sugerido solicitar da parte um esclarecimento e a apresentação de certidão narrativa expedida pela municipalidade;
  6. Quer me parecer que no Código de Normas de seu Estado há previsão para postergar retificação, entretanto na abertura da matrícula junto ao 2º Registro de Imóveis a expressão ‘chácara‘ deve ser alterada para ‘lote‘. Poderia ser até mesmo a requerimento do interessado com base no registro anterior. Até porque chácara significa pequeno sítio, habitação campestre perto da cidade, pequena propriedade rural com casa de habitação.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 02 de Dezembro de 2.020.

Carta de Arrematação – Imóvel c/ Caução Locatícia

Imóvel de propriedade de Fulano

Consta da matrícula

Av.04 – Caução locatícia

Av.05 – Caução locatícia

Av.06 – Penhora trabalhista

Av.07 – Caução locatícia

Foi apresenta uma Carta de Arrematação contra Fulano, com origem no processo da penhora da Av.06.

Na Carta constou “Deverá o Oficial de Registro Imobiliário proceder à baixa e liberação de todo e qualquer ônus incidente sobre o bem descrito na Carta de Arrematação, que seja anterior ao presente instrumento 16/09/2020

Devo proceder o cancelamento de todos as cauções e da penhora?

Resposta:

  1. A penhora trabalhista da AV.06, já seria cancelada pela arrematação;
  2. Quando as cauções locatícias temos:

         Caução.

Há quem afirme que a caução imobiliária/locatícia, efetivamente não é um “direito real”, mas que deve ser reconhecida como um “ônus real”, a incidir sobre o imóvel sem, contudo, estabelecer direito típico.

É uma garantia anômala, que não gera direito real, mas direito obrigacional, e que tem publicidade registrária.

A caução de imóvel que se refere à Lei de locação de prédios urbanos não torna o imóvel indisponível.

  • De toda sorte como o Juiz do processo de arrematação determinou o cancelamento das cauções locatícias, deve o Registro de Imóveis dar cumprimento a decisão e proceder aos cancelamentos destas. (artigo 250, I c/c 259 da LRP). Até porque não é dado ao Oficial Registrador entrar no mérito da decisão do Juiz do processo.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 30 de Novembro de 2.020.

Cancelamento de Penhora – Prefeitura – Emolumentos

O Município requereu o cancelamento da penhora solicitando a isenção do pagamento dos emolumentos, informando não ser parte no processo.

Como aviamos conversado anteriormente, não seria possível o cancelamento sem o depósito dos emolumentos, seria necessário a determinação judicial, correto?

Fico no aguardo das informações.

Resposta:

  1. As penhoras averbadas nos imóveis junto as matrículas, foram realizadas por determinação judicial do Juízo da Vara do Trabalho nos autos do processo de Reclamação Trabalhista;
  2. Apesar de o Munícipio não ser parte no processo, este requereu o levantamento das penhoras averbadas nos termos dos artigos de nºs 13, II e 217 da Lei dos Registro Públicos, incumbindo-lhes as despesas pela prática dos atos;
  3. O despacho do Juízo Laboral de 19-10-2.019 que determinou o levantamento das penhoras averbadas apesar de não atribuir ao Munícipio a obrigação de arcar com os emolumentos devidos pelos atos de cancelamentos/levantamentos das penhoras, também não determinou expressamente a gratuidade nos termos do artigo 9º II da Lei Estadual de nº 11.331 de 26 de Dezembro de 2.002;
  4. Os emolumentos de serviços notariais e registrais possuem natureza tributária, na qualidade de taxas remuneratórias de serviços públicos. Correspondem à contraprestação do serviço público que o Estado, por intermédio dos serventuários, presta aos particulares que necessitam de serviços públicos;
  5. Por outro lado, nos termos do artigo 30, VIII da Lei 8.935/94 são deveres dos notários e dos oficiais de registro, observar os emolumentos fixados para a prática dos atos de seu ofício sendo considerada infração disciplinar o descumprimento de quaisquer deveres descritos no artigo 30 da Lei 8.935/94 conforme artigo 31, V da citada Lei;
  6. O Oficial Registrador não dispõe de livre arbítrio para dispor dos emolumentos estando adstrito as hipóteses legais de isenção, podendo a conduta de não cobrar pelos serviços prestados por mera vontade amoldar-se a ato de improbidade que importa em atentado aos princípio da administração pública;
  7. Nessa toada a isenção dos emolumentos deferida apenas pelo Oficial Registrador pode caracterizar ato de improbidade administrativa nos termos dos artigos 11, I e 12, III da Lei de nº 8.429/1.992; (Aglnt no Agravo em Recurso Especial nº 1610181 – RJ – 2019/0323374-7)
  8. Portanto este Oficial Registrador não detém a competência para isentar os emolumentos devidos para a prática dos atos de cancelamento/levantamento das penhoras requeridas pelo Munícipio. De outra forma, a Municipalidade, pode requerer a determinação expressa pelo Juízo Laboral da gratuidade pela prática dos atos de cancelamento das penhoras nos exatos termos do artigo 9º, II da Lei Estadual de nº 11.331/2002, antes referida, ou determinação judicial nesse sentido;
  9. Por derradeiro esclarece que os atos de averbações de cancelamentos das penhoras serão cobrados na proporção de 20% do valor previsto na tabela II – Dos Ofícios de Registro de Imóveis conforme item 10 da tabela (relativo a penhora), além do que nos termos do artigo 8º da citada Lei 11.331/2.002 os Município são isentos do pagamento das parcelas destinadas ao Estado, à Carteira de Previdência das Serventias Não Oficializadas da Justiça do Estado (atual contribuição a Secretaria da Fazenda) , ao custeio dos atos gratuitos de registro civil e ao Fundo Especial de Despesas do Tribunal de justiça.

É o que sub censura nos cabia informar.

São Paulo, 23 de Novembro de 2.020.

LEI Nº 8.935, DE 18 DE NOVEMBRO DE 1994.

Dos Direitos e Deveres

 Art. 30. São deveres dos notários e dos oficiais de registro:

        VIII – observar os emolumentos fixados para a prática dos atos do seu ofício;

       Das Infrações Disciplinares e das Penalidades

        Art. 31. São infrações disciplinares que sujeitam os notários e os oficiais de registro às penalidades previstas nesta lei:

        V – o descumprimento de quaisquer dos deveres descritos no art. 30.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 13. Salvo as anotações e as averbações obrigatórias, os atos do registro serão praticados:

II – a requerimento verbal ou escrito dos interessados;

Art. 217 – O registro e a averbação poderão ser provocados por qualquer pessoa, incumbindo-lhe as despesas respectivas.                  (Renumerado do art. 218 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

LEI Nº 8.429, DE 2 DE JUNHO DE 1992

Art. 11. Constitui ato de improbidade administrativa que atenta contra os princípios da administração pública qualquer ação ou omissão que viole os deveres de honestidade, imparcialidade, legalidade, e lealdade às instituições, e notadamente:

I – praticar ato visando fim proibido em lei ou regulamento ou diverso daquele previsto, na regra de competência;

Art. 12.  Independentemente das sanções penais, civis e administrativas previstas na legislação específica, está o responsável pelo ato de improbidade sujeito às seguintes cominações, que podem ser aplicadas isolada ou cumulativamente, de acordo com a gravidade do fato:         (Redação dada pela Lei nº 12.120, de 2009).

III – na hipótese do art. 11, ressarcimento integral do dano, se houver, perda da função pública, suspensão dos direitos políticos de três a cinco anos, pagamento de multa civil de até cem vezes o valor da remuneração percebida pelo agente e proibição de contratar com o Poder Público ou receber benefícios ou incentivos fiscais ou creditícios, direta ou indiretamente, ainda que por intermédio de pessoa jurídica da qual seja sócio majoritário, pelo prazo de três anos.