Provimento 88/2019 CNJ

Estamos em dúvida sobre a exigência ou não do preenchimento de Declaração Particular de Indicação de Dados Pessoais (Pessoa Física) – em cumprimento do Provimento CNJ 88/2019, ver artigos 9, 10, 11, 38 e 40, provimento este em vigor desde 03/02/2020.

Aqui estamos pedindo o preenchimento em nosso balcão para todas as prenotações no ato da entrada (recepção) pelo apresentante, mas existem cartórios em nossa região, que não exigem nada, e outros que exigem essa declaração somente nos atos que venham à requerimento, (exemplos: averbação de construção, casamento, desmembramento, etc…), mas nos títulos, (exemplo: compra e venda, inventário, partilha, etc..)., que não derivam de requerimento, estes eles não exigem respectiva declaração.

Gostaria de um parecer jurídico para estarmos fundamentados no procedimento correto à ser seguido.

Resposta:

  1. Nos termo do artigo 2º, IV o provimento aplica-se aos oficiais de Registro de Imóveis;
  2. O artigo 9º (caput) diz que: “As pessoas de que trata o artigo 2º manterão cadastro dos envolvidos, inclusive representantes e procuradores, nos atos notariais e de registro com conteúdo econômico.” Já no § 1º desse artigo é mencionado que: “No cadastro das pessoas física constarão os seguintes dados: (…) e no º 2º: no cadastro da pessoa jurídica constarão os seguintes dados: (…). Assim é obrigatório o procedimento (aplica-se aos oficiais de Registro de Imóveis, manterão cadastro) e também artigo 6º;
  3. Ademais o artigo 40, prevê sansões e multas previstas no artigo 12 da na Lei 9.613/98 (que vale a pena a leitura) que podem ser de advertência, multas do dobro do valor da operação, R$ 20.000.000,00, inabilitação, cassação, suspensão da autorização para o exercício do cargo;
  4. Por tudo isso há a obrigatoriedade, além das penas previstas na Lei 8.935/94 e assim o cartório deve manter o procedimento adotado aperfeiçoando-o, principalmente também com seu próprio modelo para declaração a pessoas jurídicas (Parágrafo 2º do artigo 9º do provimento com todos os itens mencionados no § 2º, bem como os demais parágrafos);
  5. Quanto ao modelo da declaração apresentada (pessoas físicas) deve ser modificado para conter todos os itens do § 1º do artigo 9, e 10, faltaram alguns itens;
  6. O ideal que na recepção. um funcionário especialmente designado e treinado para fazer o preenchimento das declaração (física e jurídica) pelo computador, com programa adequado, até mesmo para evitar aglomerações (Covid 19) e maior agilidade. Ver também provimento 108 de 03-07-2.020 do CNJ.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 26 de Novembro de 2.020.

Bem de Família – Registro e Emolumentos

Na instituição de bem de família, o Cartório faz o registro, na integra do título, no livro 03. Em seguida, no livro 02?

O Cartório pode cobrar dois registros ou um só?

Resposta:

  1. O bem de família é transcrito integralmente no livro3-Auxiliar (artigo 263 da LRP) e inscrito/registrado no livro 2 (artigo 167, I, 1 da LRP);
  2. Quanto aos emolumentos cobra-se um registro (integral) no livro 2 e um registro (transcrição pelo valor mínimo da Tabela II, item “1” Registro com valor declarado”);
  3. O que não pode é cobrar dois registros pelos valores integrais, até porque não tem previsão legal.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 25 de Novembro de 2.020.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.                      (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

I – o registro:                     (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

1) da instituição de bem de família;

Art. 263. Findo o prazo do nº II do artigo anterior, sem que tenha havido reclamação, o oficial transcreverá a escritura, integralmente, no livro nº 3 e fará a inscrição na competente matrícula, arquivando um exemplar do jornal em que a publicação houver sido feita e restituindo o instrumento ao apresentante, com a nota da inscrição.                      (Renumerado do art. 264, pela Lei nº 6.216, de 1975

Aquisição de Imóvel Rural Por Estrangeiro – 3a Aquisição e Módulo – Autorização do INCRA

Recebi para registro escritura de compra e venda em que figura como comprador brasileiro, casado sob o regime da comunhão de bens, com japonesa. A aquisição refere se ao imóvel rural, com a área de 12,4630 ha.

O mencionado casal já possuía por herança uma área de 40,226620 ha, objeto de outra matricula deste cartório e no mesmo município (40,3812ha).

Possuem aqui também, mais uma área de 11,7370ha adquirido por compra e venda.

Pergunto:

1º) Pode ser registrada a escritura sem autorização do INCRA?  A soma total é de 645812ha ÷ 2 = 32,2908ha correspondente a parte da esposa estrangeira.

Sendo o modulo 22 de nosso município, a parte dela inferior a 03 módulos (art 3º, paragrafo 1º da lei 5709 de 07/10/1974).

2º) Tem de ser registrado no livro de Estrangeiro? E caso positivo registra se só a parte que cabe 12,4630 há., ÷2: = 6,2315 ha ou todo imóvel em nome dos dois?

Resposta:

  1. Inicialmente informamos que o módulo de exploração indefinida – MEI no seu município, ao que parece o correto é 15 que x 3 módulos totaliza 45,00 hectares.  Não sendo 22 módulos como informado, pois ao que tudo indica 22 se trata de módulo fiscal, e não módulo de exploração indefinida – MEI, que é o se utiliza;
  • O fato de o adquirente ser brasileiro, em nada altera, pois é casado pelo regime da CUB com estrangeira, e tal fato somente terá implicação no que preceitua o artigo 12 da Lei 5.709/74 e artigo 5º do Decreto 74.965/74 (A soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeira, físicas ou jurídicas, não poderá ultrapassar um quarto da superfície dos município onde se situem, comprova por certidão do Registro de Imóveis, com base no livro auxiliar de que trata o artigo 15 do Decreto) e item 71 do Capítulo XVI da NSCGJSP. Ver também Processo CGJSP de nº 910/2002 – DOE de 19-02-2.002 (via e-mail).
  • No caso como se trata da terceira aquisição, independentemente se a primeira ser havida por sucessão, e, portanto, mais de uma aquisição e superior a 45, 00 hectares, depende de autorização do INCRA. (parágrafo 3º do artigo 7º do Decreto 74.965/74 e sub item 69.3 do Capítulo XVI das NSCGJSP – Ver também item 75 desse capítulo)
  •  Deve ser feito o registro no Livro de Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros da área total adquirida (12,4630 hectares e as comunicações ao INCRA e a E. Corregedoria Geral do Estado.

Estas são as considerações que sub censura fazemos.

São Paulo, 18 de Agosto de 2.020.

CAPÍTULO XVI DA NSCGJSP

69.3. A aquisição de mais de um imóvel rural com área não superior a 3 (três) módulos por pessoa física estrangeira residente no país dependerá de autorização do INCRA, apenas se a soma das áreas dos imóveis pertencentes ao estrangeiro exceder a 3 módulos

71. A soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, não pode ultrapassar a 1/4 (um quarto) da superfície dos Municípios onde se situem, comprovada por certidão do Registro de Imóveis.

75. O Tabelião de Notas, que lavrar escritura que viole as prescrições legais atinentes à aquisição de imóvel rural por pessoa estrangeira, e o Oficial de Registro de Imóveis, que a registrar, responderão civil e criminalmente por tais atos.

Indisponibilidade Pré Horizontalidade – Incorporação de Condomínio – Escritura de Instituição e Atribuição de Condomínio

Foi apresentado para registro, Escritura Pública de Instituição e Especificação em Condomínio, da qual, foi feita atribuições de unidades autônomas aos proprietários do terreno.

Ocorre que um montante de 06 unidades foram atribuídas ao Espólio de Fulano, o qual em vida era casado no regime da comunhão de bens antes da lei com Beltrana, porém esta possui indisponibilidade (genérica, recebida através da CNIB) de bens averbada na matrícula, pergunto:

É possível o registro da escritura e puxar por averbação a indisponibilidade somente nas matrículas que forem atribuídas ao espólio?

Resposta:

  1. Pelo que pude entender já existia construído um prédio residencial, constituído de dois blocos de apartamentos com um total de 64 apartamentos com á área de 40,64 m2 cada um;
  2. Pelo R. 05 da Matrícula, Fulano e Beltrana, casados no regime da comunhão universal de bens, adquiriram juntamente com outros não parentes, a parte ideal  de 28,125%  em comum entre eles no prédio com 64 apartamentos e que correspondem a 18 apartamentos (6 para cada uma das partes adquirentes dos 28,125%). Correspondendo cada apartamento a 1,5625% (Como no R.04 da aquisição pela Lavra – 6,25: 4 = 1,5625 correspondente a 4 apartamentos);
  3. Conforme AV.07 atualmente cada apartamento possui a área de 39,58125 m2;
  4. Pela Av. 06 foi averbada a indisponibilidade genérica de Beltrana que era casada pelo regime da CUB com Fulano;
  5. Portanto a indisponibilidade já pesava sobre os bens do casal Fulano e Beltrana, que eram casados pelo regime da CUB. E sem a partilha de Fulano os bens do casal (9,375 % correspondente a 6 apartamentos (estão em mancomunhão);
  6.  Só com o registro da instituição do condomínio (art. 8º da Lei 4.591/64) é que nascem as unidades autônomas e, no caso, todos serão proprietários de todas as unidades. Para se definir qual a unidade que cabe a cada condômino deve ser elaborado o instrumento de atribuição das unidades, a ser assinado por todos os condôminos, extinguindo-se o condomínio do Código Civil existente até então e nascendo, com o registro da instituição e o registro de atribuição, as unidades autônomas e a propriedade exclusiva. Para que se defina sobre qual unidade autônoma recai a propriedade de cada um dos co-proprietários do terreno, ao ensejo do registro do memorial de instituição do condomínio deve, também, ser apresentado o instrumento, que pode ser particular, de atribuição das unidades;
  7. E é isso que que está se fazendo agora com a apresentação da escritura pública de Instituição, Especificação e Convenção do Condomínio Edilício com a atribuição aos proprietários. Atribuição esta que tem natureza divisória para que se defina sobre qual apartamento recai a propriedade de cada um, ao ensejo do registro do memorial de instituição do condomínio pela atribuição das unidades. Não se trata de divisão, porque este é conceito matemático e após a divisão o todo deixa de existir dando origem às partes. No Condomínio, o nome técnico é “atribuição”;
  8. Como o casal Fulano e Beltrana já detinham a fração ideal de 9,375% que correspondiam a 6 apartamentos, essa fração já estava indisponível pela AV. 06, e assim deve ser transportada para as matrícula atribuídas ao espólio de Fulano (casado pelo regime da CUB com Beltrana) e isso nos termos do § 4º do artigo 12 do provimento 13/12 da ECGJSP;
  9. Portanto possível o registro da escritura e puxar por averbação (transportar) a indisponibilidade somente nas matrículas que forem atribuídas ao espólio cujos bens pertencem ao casal.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 22 de Novembro de 2.020.

Cédula de Crédito Bancário – Bem de Família Afastado por Contrato, Impedimento de Alienação e Estrangeiro

Trata-se de uma cédula de crédito bancária que, em análise foram observadas cláusulas que nos deixaram em dúvida, quais sejam:

No item das Condições e Obrigações, “01019 – DA HIPOTECA”, em seu parágrafo segundo, no final tem “manifestando neste ato ciência e concordância quanto ao afastamento da impenhorabilidade do bem de família”;

  1. Pergunta: Seria possível estabelecer este “afastamento da impenhorabilidade do bem de família” em uma cédula de crédito?

No item “CONDIÇÕES APLICÁVEIS ÀS GARANTIAS”, letra a), consta a proibição da alienação do imóvel dado em garantia, entretanto não menciona a penalidade de vencimento antecipado. Porém, mais adiante, na “Cláusula nona: disposições especiais”, no item i), também trata da proibição de alienar o bem, mencionando a penalidade de vencimento antecipado;

  • 2 – Pergunta: Sabendo não ser possível a proibição de alienação do imóvel, sem que conste a penalidade, o item i), da cláusula nona, supriria a ausência da penalidade na letra a), ou nos dois itens teria que constar de forma expressa a penalidade?

Ainda no item “CONDIÇÕES APLICÁVEIS ÀS GARANTIAS”, tem-se o tópico “5.2.1” que trata da Renovação do Penhor.

  • 3 – Pergunta: Não há qualquer penhor na cédula em questão, faz-se necessário alterar a cédula para que se retirasse referido item?

  • 4 – O imóvel que está sendo dado em garantia é rural, com uma área de 30,8177ha, e proprietário deste imóvel (e emitente devedor da cédula) possui nacionalidade “italiana”.

Consta no R-05 da matrícula do imóvel, um “Aditivo de Rerratificação” à escritura pública de compra e venda uma “autorização para a aquisição do imóvel rural pelo estrangeiro (…), do presidente do INCRA”.

Resposta:

  1. No caso trata-se de bem de família legal (lei 8.009/90), até porque o bem de família convencional/voluntário (artigos 1.711/22 do CC e 260/265 da LRP) não seria possível sobre imóvel rural, mesmo porque não consta nenhum registro na matrícula do imóvel. Entretanto é possível o afastamento da penhora nos termos do artigo 3º, V da Lei 8.009/90;
  2. Sim, supre porque faz parte do contrato e nele está inserido, não havendo necessidade de constar nos dois itens, bastando constar em um que é integrante do instrumento;
  3. Sim, como não consta nenhuma garantia de penhor, sim deve ser retirado. Ou se se tratar de renovação de hipoteca não poderá ser renovada automaticamente devendo ser objeto de novo contrato;
  4. A aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira, até 3 (três) módulos (de exploração indefinida) é livre e independe de autorização (parágrafo 1º do artigo 3º da Lei 5.709/71 e parágrafo 1º do artigo 7º do Decreto 74.965/74). Deve-se verificar na sua cidade o módulo de exploração indefinida – MEI, mas parece não ser o caso pois a aquisição seria inferior a três módulos. De toda forma mesmo assim, dependeria do registro no Livro de Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro que se não foi realizado dever ser no 1º SRI local, pois a aquisição se deu na matrícula daquele cartório;

No entanto, a pessoa física adquirente deve obrigatoriamente ser residente no País (artigos 1º da Lei e do Decreto, antes citados), e deve tratar-se da primeira aquisição, pois se se tratar de mais de um imóvel, mesmo com área  não superior a 3 (três) módulos (de exploração indefinida – MEI) , dependerá de autorização do INCRA (parágrafo 3º do artigo 7º do Decreto 74.965/74 e sub item 69.3 do Capitulo XVI das NSCGJSP). Talvez seja esse o caso, não dá para saber o motivo. Mas esse fato não importa para o registro da garantia constante da CCB, pois em nada interfere.

  • Como consta da matrícula que Fulano (italiano) vive em união estável com Beltrana (brasileira), e esta deve comparecer no título anuindo e com qualificação completa.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 22 de Novembro de 2.020.

Procuração Pública – Dois Mandatários – Escritura Assinada por Apenas Um Deles

Trata-se de Compra e Venda com alienação fiduciária em que os vendedores passaram uma procuração pública para Fulano e Beltrana para realizarem a venda do imóvel. Entretanto apenas o Fulano apareceu assinando o contrato. Neste sentido, a senhora Beltrana também deveria aparecer assinando? Ou apenas um dos outorgados seria necessário?

Gostaríamos do seu parecer sobre o tema.

Resposta:

  1. A procuração no caso, foi outorgada pelos vendedores a Fulano e Beltrana;
  2. No entanto na procuração nada constou que os procuradores nomeados/constituídos devem agir e praticar os atos mencionados na procuração em conjunto o que pressupõe que podem agir com individualmente nos termos do artigo 672 do CC. Ou seja no mandato não constou expressamente declarados conjuntos, nem especificamente designados para atos diferentes, ou subordinados a atos sucessivos
  3. Dessa forma como Fulano compareceu assinado o contrato, nos termo do artigo citado Beltrana não necessitaria comparecer no ato

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 16 de Novembro de 2.020.

LEI N 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Art. 672. Sendo dois ou mais os mandatários nomeados no mesmo instrumento, qualquer deles poderá exercer os poderes outorgados, se não forem expressamente declarados conjuntos, nem especificamente designados para atos diferentes, ou subordinados a atos sucessivos. Se os mandatários forem declarados conjuntos, não terá eficácia o ato praticado sem interferência de todos, salvo havendo ratificação, que retroagirá à data do ato.

Alienação Fiduciária – SFI – Leilões – Editais – Publicação em Site

Trata-se de um instrumento particular de compra e venda com alienação fiduciária, que, quando da análise, fora observada a não apresentação da comprovação de publicação dos editais dos leilões em jornais de grande circulação.

Fora solicitado em nota devolutiva que se apresentasse as publicações dos leilões, em cópias autenticadas, assinadas por leiloeiro oficial.

Ocorre que a parte interessada apresentou um ofício, emitido pela Caixa Econômica, em que esta (Caixa) aduz que não há obrigatoriedade de que os leilões sejam publicados em jornais de grande circulação, informando, ainda, que os leilões serão publicados apenas no site eletrônico.

Neste sentido, com a apresentação do referido ofício, seria possível prosseguir com o registro do título?

Gostaríamos do seu parecer sobre o tema.

Resposta:

  1. Inicialmente informamos de que a situação é um tanto complexa e abaixo damos a nossa opinião sub censura que poderá ser seguida a critério da Senhora Oficial do Registro de Imóveis;
  2. Considerando que:

Segundo Melhim Namem Clalhub – “Negócio Fiduciário” editora Renovar 2.006, páginas 295/296”:

A lei não dispõe sobre os procedimentos para a realização do leilão, determinando, entretanto, que eles devem ser explicitados em cláusula do contrato de alienação fiduciária. Devem as partes, obviamente, ater-se aos princípios gerais que regem a matéria, já consagrados no Código de Processo Civil, na Lei 4.591/64 e no Decreto-lei 70/66. Assim, em atenção à segurança jurídica, os procedimentos do leilão deverão estar explicitamente previstos no contrato, podendo-se considerar, a título de sugestão os seguintes procedimentos: (…)

 (Item 4): O anuncio dos leilões deverá ser feito por edital publicado por três vezes, com antecedência de pelo menos dez dias da data designada para o leilão, sendo a última publicação no dia da realização do leilão: a publicação deve ser feita em jornal que tenha grande circulação na situação do imóvel e, não havendo jornal de circulação diária local, em jornal da comarca próxima, de fácil aceso, em que houver jornal de circulação diária (…)”

  • Considerando mais os artigos de nºs 421 do CC. (liberdade de contratar), 63, § 1º da Lei 4.591/64 (previsão em contrato) e 887 §§2º ao 5º do CPC/2015. Havendo previsão no contrato os leilões poderão ser publicados  no sítio eletrônico da CEF (www.caixa.gov.br) fazendo a prova de sua publicação. Lembrando-se aqui que também deverá haver a comunicação do fiduciante das datas e locais dos leilões mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive no endereço eletrônico nos termos do artigo de nº 27, parágrafo 2-A da Lei 9.514/97 a medida poderá ser aceita a critério da Senhora Oficial Registradora.

É o que sub censura entendemos.

São Paulo, 17 de Novembro de 2.020.

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LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 4o  Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.       (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014)

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 2o-A.  Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

NSCGJSP CAPÍTULO XX  ‘

Das Intimações e da Consolidação da Propriedade Fiduciária

247. Quando o devedor, seu representante legal, ou procurador se encontrarem local incerto ou não sabido, o Oficial incumbido da intimação certificará o fato, e o Oficial do Registro de Imóveis promoverá intimação por edital, publicado por 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de Comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária.

 DECRETO-LEI Nº 70, DE 21 DE NOVEMBRO DE 1966.

 Art 32. Não acudindo o devedor à purgação do débito, o agente fiduciário estará de pleno direito autorizado a publicar editais e a efetuar no decurso dos 15 (quinze) dias imediatos, o primeiro público leilão do imóvel hipotecado.

        § 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance obtido fôr inferior ao saldo devedor no momento, acrescido das despesas constantes do artigo 33, mais as do anúncio e contratação da praça, será realizado o segundo público leilão, nos 15 (quinze) dias seguintes, no qual será aceito o maior lance apurado, ainda que inferior à soma das aludidas quantias.

        § 2º Se o maior lance do segundo público leilão fôr inferior àquela soma, serão pagas inicialmente as despesas componentes da mesma soma, e a diferença entregue ao credor, que poderá cobrar do devedor, por via executiva, o valor remanescente de seu crédito, sem nenhum direito de retenção ou indenização sôbre o imóvel alienado.

        § 3º Se o lance de alienação do imóvel, em qualquer dos dois públicos leilões, fôr superior ao total das importâncias referidas no caput dêste artigo, a diferença afinal apurada será entregue ao devedor.

        § 4º A morte do devedor pessoa física, ou a falência, concordata ou dissolução do devedor pessoa jurídica, não impede a aplicação dêste artigo.

Lei 4.591/64

Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando fôr o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nêle se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.

§ 1º Se o débito não fôr liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção.

LEI N 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

 Art. 421.  A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. (Redação dada pela Lei nº 13.874, de 2019)

Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

LEI Nº 13.105, DE 16 DE MARÇO DE 2015.

 Art. 882. Não sendo possível a sua realização por meio eletrônico, o leilão será presencial.

§ 1º A alienação judicial por meio eletrônico será realizada, observando-se as garantias processuais das partes, de acordo com regulamentação específica do Conselho Nacional de Justiça.

§ 2º A alienação judicial por meio eletrônico deverá atender aos requisitos de ampla publicidade, autenticidade e segurança, com observância das regras estabelecidas na legislação sobre certificação digital.

§ 3º O leilão presencial será realizado no local designado pelo juiz.

 Art. 884. Incumbe ao leiloeiro público:

I – publicar o edital, anunciando a alienação;

II – realizar o leilão onde se encontrem os bens ou no lugar designado pelo juiz;

 Art. 886. O leilão será precedido de publicação de edital, que conterá:

IV – o sítio, na rede mundial de computadores, e o período em que se realizará o leilão, salvo se este se der de modo presencial, hipótese em que serão indicados o local, o dia e a hora de sua realização;

V – a indicação de local, dia e hora de segundo leilão presencial, para a hipótese de não haver interessado no primeiro;

 Art. 887. O leiloeiro público designado adotará providências para a ampla divulgação da alienação.

§ 2º O edital será publicado na rede mundial de computadores, em sítio designado pelo juízo da execução, e conterá descrição detalhada e, sempre que possível, ilustrada dos bens, informando expressamente se o leilão se realizará de forma eletrônica ou presencial.

§ 3º Não sendo possível a publicação na rede mundial de computadores ou considerando o juiz, em atenção às condições da sede do juízo, que esse modo de divulgação é insuficiente ou inadequado, o edital será afixado em local de costume e publicado, em resumo, pelo menos uma vez em jornal de ampla circulação local.

§ 4º Atendendo ao valor dos bens e às condições da sede do juízo, o juiz poderá alterar a forma e a frequência da publicidade na imprensa, mandar publicar o edital em local de ampla circulação de pessoas e divulgar avisos em emissora de rádio ou televisão local, bem como em sítios distintos do indicado no § 2º.

§ 5º Os editais de leilão de imóveis e de veículos automotores serão publicados pela imprensa ou por outros meios de divulgação, preferencialmente na seção ou no local reservados à publicidade de ônus real ou gravame não mencionado no edital;

Hipoteca 5 Imóveis – Cindibilidade

Temos uma escritura de garantia (hipoteca), onde foram dados 5 imóveis.

É possível deixar de fora do registro um dos imóveis, o apresentante da escritura é o devedor?

Resposta:

  1. Se há cinco hipotecas é porque há garantia e há negócio jurídico garantido pelas hipotecas. E em termos de negócio somente há um único negócio jurídico com cinco garantias hipotecárias;
  2. A cindibilidade somente é possível se os fatos jurídicos puderem ser dissociados. No caso as cinco hipotecas garantem um negócio jurídico não dissociado, inter-relacionados;
  3. E em relação a hipoteca que se pretende não registrar pela cindibilidade e por requerimento do devedor parece não haver óbice reconhecido ao seu registro;
  4. Em relação a cindibilidade do título, tem se admitido em determinados casos na hipótese em que os negócios jurídicos reunidos no mesmo instrumento não são inter-relacionados, mas apenas justapostos por econômica forma. Entretanto no caso as cinco hipotecas garantem um só negócio e não são dissociados do objetivo do negócios e são inter-relacionados;
  5. O ECSMSP tem admitido a cindibilidade do títulos, permitindo que dele sejam extraídos elementos que poderão ingressar de imediato no fólio real, desconsiderando outros que demandam de providências diversas, que parece não ser o caso;
  6. Quando o elemento causal é retirado da interpretação, a consequência é a alteração dos efeitos jurídicos do negócio acertado entre as partes, ou seja, a alteração do próprio negócio jurídico. É inconcebível diante do princípio do devido processo legal a alteração do conteúdo essencial de um negócio jurídico sem a participação das partes que o entabularam. O registrador deve estar atento ao negócio jurídico acertado entre as partes visto que um título pode trazer vários contratos aparentemente justapostos, mas que podem estar inter-relacionados por uma prestação única.
  7. Portanto no caso concreto a cindibilidade requerida pelo devedor para que sejam registradas somente quatro das cinco hipotecas não poderá ser aceita a não ser que o requerimento da cindibilidade seja tomado de todos os envolvidos, principalmente o credor.
  8. Ver também Revista do Irib de nº 80 “O Princípio da Cindibilidade do Título e os Limites de sua Aplicação no Registro de Imóveis” – Cristiano de Castro Dayrell – páginas 15 a 31 (especialmente 28 a 31)

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 15 de Novembro de 2.020.

Usucapião – CDHU e Entre Herdeiros

Venho solicitar esclarecimentos sobre dois casos de usucapião extraordinário:

1º) Imóvel da Cia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo – CDHU, pode ser usucapindo? (CONJUNTO HABITACIONAL)

2º) Pode haver usucapião entre herdeiros?

Explico:

O vendedor faleceu e foi feito inventário do imóvel passando para a viúva e filhos.

Os adquirentes Sicrano e Sicrana, também faleceram deixando como herdeiros 2 filhos – Fulano e Beltrano.

Os herdeiros Fulano e Beltrano fizeram um acordo e o imóvel ficaria somente para o Fulano.

Pode ser feito este usucapião a favor de Fulano. O cartório de notas faria todos este histórico?

Resposta:

1º) A usucapião de imóvel pertencente ao CDHU (que está para ser extinto pelo Governo do Estado de São), é possível, porque a CDHU é uma sociedade de economia mista e os seus bens não são bens públicos (Decisão da 7ª Câmara de Direito Privado do Estado de São Paulo – processo 0215657-71.2009.8.26.0005).

2º) Já no segundo caso é possível a usucapião entre herdeiros desde que observados os requisitos para a configuração de usucapião extraordinária previstos no artigo 1.238 do CC Independente de título de boa-fé). O provimento 65/17 do CNJ,  Capitulo XX das NSCGJSP, o artigo 216-A da LRP. Provado o tempo de residência/posse de Pedro sem contestação;

  1. Deverá ser apresentada a escritura de aquisição dos pais de Fulano, mesmo não registrada, o acordo entre Fulano e Beltrano, assinado pela esposa ou companheira de Beltrano (se casado ou unido estavelmente), a não ser que tenha optado pelo regime da separação absoluta/total de bens, seja no casamento ou na união estável, e as certidões de óbitos de Sicrano e Sicrana;
  2. Como a escritura não foi registrada provavelmente não foram realizados os inventários de Sicrano e Sicrana. No entanto a posse de Fulano deverá ser provada e também demonstrado que somente Fulano e Beltrano são os únicos herdeiros de Sicrano e Sicrana, até mesmo por inventário negativo se for o caso, ou se realizado inventario de Sicrano e Sicrana, de forma judicial, ou extrajudicialmente com a apresentação deste;
  3. O Notário deve realizar a ata com todos os requisitos legais (Capítulo XVI das NSCGJSP) bem como os demais constantes do provimento 65/17 do CNJ, Capítulo XX das NSCGJSP, o artigo 216-A da LRP, com o histórico exigido, inclusive em relação ao imóvel que Fulano fará a usucapião.

É o que sub censura entendemos.

São Paulo, 12 de Novembro de 2.020.

Carta de Adjudicação de Imóvel – Aquisição de Parte de Ex-Cônjuge – Partilha e Anuência do Credor

Recebi para exame e cálculo uma carta de adjudicação, em que Fulana adquire de seu ex-marido Beltrano, 50% de um imóvel ALIENADO FIDUCIARIAMENTE para a Caixa Econômica Federal.

Após o exame efetuei a nota de devolução.

A requerente apresentou agora a petição pedindo suscitação de dúvida. Ela cumpriu os itens 2-3-5 da nota de devolução. As demais não o fez.

Como devo fazer a petição ao Juiz Corregedor?

Resposta:

  1. Não sabemos se pelo divorcio de fato houve partilha do imóvel ficando na proporção de 50% para cada um dos divorciandos, ou se o imóvel ficou em mancomunhão, quando primeiramente necessitaria de partilha para extremar as partes pertencentes a cada um, transformando para um condomínio, e que seria correto;
  2. Entretanto conforme informou por telefone o escrevente, na carta de sentença do divórcio houve decisão de partilha (impões a divisão do imóvel na proporção de 50% para cada um)  e nos termos do comunicado CG nº12/82, seria ato de registro (167, I,  25) e não de averbação (176, II,14 da LRP), também com anuência da credora fiduciária CEF;
  3. Dessa forma a rigor seria necessário o registro da partilha por ocasião do divórcio com a anuência da CEF;
  4. Considerando que o imóvel ficou na proporção de 50% para cada um dos divorciandos e foi adjudicado os 50% de Beltrano para Fulana o procedimento de dúvida fica em relação ao registro dos outros 50% de Beltrano para Fulana sujeita à anuência da CEF, pela transmissão e o recolhimento devido do ITBI;

Segue minuta:

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA _______ DA COMARCA DE _______ ESTADO DE SÃO PAULO E CORREGEDOR PERMANENTE DO SERVIÇO DE REGISTRO DE IMÓVEIS.

O Serviço de Registro de Imóveis da Comarca, por seu Oficial infra assinado, tendo prenotado sob o  nº _________ em _____ de _____ de 2.020, a inclusa carta de adjudicação expedida em ………. a favor da Senhora Fulana acompanhada dos demais documentos  nos termos do artigo n. 198 da Lei dos Registros Públicos, e a requerimento de  Fulana, datado de 04 de Novembro do corrente, referente à Nota de Devolução inclusa  de 10 de Setembro de 2.020-08;  vem, respeitosamente a esse D. Juízo suscitar dúvida pelos fundamentos seguintes:

Inicialmente cumpre informar que em relação a Nota de Devolução foram cumpridos os itens de nº 2, 3 e 5, restando o cumprimento dos itens de nº 1 e 4, ou seja a prévia anuência da credora fiduciária Caixa Econômica Federal – CEF nos termos do artigo de nº 29 da Lei 9.514/97, tanto para o registro da partilha por ocasião do divórcio do casal, como na adjudicação de 50% do imóvel a favor da suscitante, e o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis devidos ao Município, ou a apresentação de guia de isenção a expedida pelo próprio Município, segundo a legislação local.

Portanto o registro pretendido não pode ser feito, dadas estas razões.

Tendo intimado o suscitada, para, em querendo, impugnar a dúvida em Juízo, remete-se o expediente à elevada apreciação de Vossa Excelência a quem são renovados os protestos de profundo respeito e elevada consideração.

_____________ – SP., …. de ……….. de 2.020.

Oficial Registrador

São Paulo, 11 de Novembro de 2.020.

Ver o comunicado 12/82 é antigo: ( abaixo texto extraído de resposta à outro cliente )

Registro de Imóveis de ……………………. – SP.

ASSUNTO: CARTA DE SENTENÇA – DIVÓRCIO – DESNECESSIDADE DE ARROLAMENTO DE BENS QUE CONTINUAM PERTENCENDO AOS EX-CÔNJUGES NA PROPORÇÃO DE 50 A CADA UM – HIPÓTESE DE AVERBAÇÃO OU DE REGISTRO

APRESENTADA AO REGISTRO IMOBILIÁRIO CARTA DE SENTENÇA EXTRAÍDA NOS AUTOS DE DIVÓRCIO CONSENSUAL DE Fulano e Beltrana, PELA PRIMEIRA VARA DA FAMÍLIA.

INICIALMENTE SE FEZ CONSTAR NA PARTILHA DE BENS APENAS SOBRE DETERMINADO IMÓVEL NESSA CAPITAL, QUE PASSARIA A PERTENCER EXCLUSIVAMENTE AO CÔNJUGE MULHER, ENQUANTO QUE A EMPRESA QUE POSSUÍAM FICARIA APENAS COM ELE. NÃO SE FALOU SOBRE OS DEMAIS IMÓVEIS.

O COLEGA REGISTRADOR DA COMARCA DE ….., NESTE ESTADO,  FEZ NOTA DE DEVOLUÇÃO NA QUAL INSERIU: NÃO CONSTA DA CARTA DE SENTENÇA IMÓVEL A SER REGISTRADO NESTA SERVENTIA.

OS AUTORES, ATRAVÉS DO PATRONO, INGRESSARAM COM PEDIDO DE ADITAMENTO EM JUÍZO, NO QUAL ALEGARAM ENTENDER DESNECESSÁRIA A ESPECIFICAÇÃO DE QUAIS ERAM OS OUTROS BENS, POIS QUE PERMANECERIAM COMO SENDO DE AMBOS, PORÉM NÃO MAIS COMO CASADOS E SIM COMO SÓCIOS, NA PORCENTAGEM DE 50% PARA CADA UM (RESPEITAMENTO ASSIM A PORCENTAGEM ANTERIOR) INOBSTANTE O ALEGADO, AINDA ASSIM RELACIONARAM TODOS OS DEMAIS BENS

O COLEGA REGISTRADOR JÁ REFERIDO ACEITOU, FINALMENTE, NO SEU CARTÓRIO A CARTA DE SENTENÇA EM QUESTÃO. NO ENTANTO, EM VEZ DE PROCEDER ÀS AVERBAÇÕES , FEZ MESMO REGISTROS NAS MATRÍCULAS DOS IMÓVEIS DE SUA CIRCUNSCRIÇÃO.

A QUESTÃO QUE PROPONHO É NESSE SENTIDO:

LEMBRA O DR. KIOITSI CHICUTA NA OBRA TÍTULOS JUDICIAIS E O REGISTRO DE IMÓVEIS,  PUBLICADA PELO IRIB EM 2005, QUE A CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, NO COMUNICADO 12/82, DETERMINOU AOS OFICIAIS DE REGISTRO DE IMÓVEIS DO ESTADO DE SÃO PAULO O SEGUINTE: A) SER OBJETO DE REGISTRO A SENTENÇA DE SEPARAÇÃO JUDICIAL, DE DIVÓRCIO OU QUE ANULA O CASAMENTO, QUANDO DECIDIR SOBRE PARTILHA DE BENS IMÓVEIS, OU DIREITOS REAIS REGISTRÁVEIS (ART. 167, I, N. 25, DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS), E, B) SER OBJETO DE AVERBAÇÃO A SENTENÇA DE SEPARAÇÃO JUDICIAL, OU DE NULIDADE OU ANULAÇÃO DE CASAMENTO QUE NÃO DECIDIR SOBRE A PARTILHA DOS BENS DOS CÔNJUGES, OU QUE APENAS AFIRMAR PERMANECEREM ESTES, EM SUA TOTALIDADE, EM COMUNHÃO (ARTIGO 167, II, N. 14, DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS), ATENTOS, NESTES CASOS, PARA A MUDANÇA DO CARÁTER JURÍDICO DA COMUNHÃO, COM A DISSOLUÇÃO CONJUGAL (ARTIGO 267 DO CC) E SURGIMENTO DA CONDOMINIAL PRO INDIVISO (ARTIGO 263 E SEGUINTES DO CC).

ENTENDO QUE NO CASO EM TELA DEVEMOS FAZER APENAS A AVERBAÇÃO FRENTE AS MATRÍCULAS DOS IMÓVEIS DO CASAL AQUI REGISTRADOS, PARA CONSTAR O NOVO ESTADO CIVIL DOS MESMOS E QUE, DORAVANTE, TAIS BENS PASSAM A PERTENCER AOS EX-CÔNJUGES NA PROPORÇÃO DE 50% A CADA UM. CASO DE AVERBAÇÃO, PORTANTO. SERIA UMA FORMA, INCLUSIVE, DE NÃO ONERARMOS EXACERBADAMENTE AOS INTERESSADOS E ACREDITO TER SIDO ESSA A (OU UMA DAS) RAZÃO PELA QUAL A CGJ EMITIU AQUELE COMUNICADO.

 GOSTARÍAMOS DE SABER SUA OPINIÃO SOBRE O ASSUNTO.

Resposta:

A posição da serventia está correta, pois segundo a orientação da E. Corregedoria Geral do Estado ficou pacífico que se cuidando de separação ou divórcio, cabe ato averbatório se na partilha ou acordo constante dos autos da ação, os cônjuges permanecem em comum, na mesma proporção, quanto aos bens havidos na constância do casamento. O título apresentado poderá ser carta de sentença ou mandado.

Com a averbação da separação ou do divórcio, ocorre a mudança do caráter jurídico da comunhão, com a dissolução da sociedade conjugal e surgimento do condomínio “pro-indiviso”.

Consoante a orientação da E. Corregedoria Geral será objeto de registro a sentença de separação judicial, de divórcio, ou que anula casamento, quando decidir sobre a partilha de bens imóveis, ou direitos reais registráveis, e será objeto de averbação a sentença que não decidir sobre a partilha dos bens dos cônjuges, ou que afirmar apenas permanecerem estes em sua totalidade, em comunhão.

Contudo, a Lei 6.850/80, ao exigir a averbação das sentenças de separação judicial, de divórcio ou de nulidade ou anulação de casamento, deixou integro o registro dos formais de partilha, no n. 25 do inciso I do artigo 167 da LRP, obrigando esse ato quando, de fato houver uma divisão de bens entre os cônjuges por declaração expressa judicial.

No caso concreto, não houve partilha nem decisão sobre partilha, dos bens que foram relacionados pelo aditamento, e o entendimento é de que o bem ficou em comum agora em condomínio voluntário, portanto o ato a ser praticado será o de averbação. (Ver também Bol. Irib nºs: 56 e 43 e AC. 79.158-0/3, 78.215-0/7, 23.886-0/0 e 10.380-0/1).

É o parecer sub censura.

São Paulo, 20 de Junho de 2.006.