Recebemos o instrumento e o termo e, sobre estes, tenho as seguintes dúvidas:
1. Seria, em verdade, uma
cessão de crédito?
2. É passível de ato de
registro ou de averbação?
3. Seria possível alterar as condições do financiamento pactuadas sob o R-3 da matrícula ?
4. O que acontece com a CCI
averbada sob o AV-4 da matrícula (em anexo) nessa situação?
5. Quais são os requisitos
indispensáveis nesse tipo de título?
(Portabilidade da CEF para o Bradesco)
Resposta:
1. Deverá ser previamente averbado a CIRG de Fulana, o seu casamento com Beltrano constando regime e época de casamento e pacto antenupcial se for o caso (nº e local de seu registro), bem como a qualificação completa do seu cônjuge
1. No item V – página 3 constou artigos 32 e 22 da Lei 12.810/13 quando o correto é 32 e 33 como constou do item X, 10.1 página 13. Entretanto isso pode ser mitigado;
2.No caso trata-se de averbação de portabilidade previsto no artigo 167, II, 30 da LRP;
3.A CEF deverá autorizar o cancelamento da CCI emitida por ela (que geralmente vem nas clausulas especiais) cuja averbação deverá ser feita após a averbação da sub-rogação (portabilidade);
4.O termo de quitação e a declaração da validade da transferência (constou do termo);
5 Deverá ser apresentada prova de representação de quem assina pelo Bradesco;
6.Quanto
a portabilidade o ato é de averbação conforme artigo 9º, parágrafo único da
Resolução de nº 4.292/2013 do BACEN, artigo 167, II, 30 da LRP, (subitem 234.2
do Capítulo XX das NSCGJSP)e decisão de nº 0062551-56.2013.8.26.0100 da 1ª VRP
da comarca da Capital.
7.
Ver artigo 9º, parágrafo único da Resolução 4.292/13 do Bacen artigo 167, II,
30 da LRP, sub item 234.2 do Capitulo XX da NSCGJSP (sub-rogação
da dívida e da garantia fiduciária), artigo 31, parágrafo único e 33-A da Lei
9.514/97 e item 235 do Capítulo XX das NSCGJSP.
8.
Quanto a ITBI, não é devida, pois não há alienação, mas transferência da
operação do crédito de uma de uma instituição financeira para outra, por
iniciativa do cliente, mediante liquidação antecipada da operação na
instituição original.
9.
A mudança vale para a substituição de contrato de financiamento imobiliário e
da respectiva transferência da garantia fiduciária para a instituição
financeira que venha a assumir a condição de credora em decorrência da
portabilidade do financiamento para o qual fora constituída garantia. Em razão
disto e de refinanciamento é possível alterar as condições do contrato.
10.
Os requisitos são da legislação pertinentes a matéria.
É
o que entendemos passível de censura.
São Paulo, 23 de Julho de 2.020.
RESOLUÇÃO Nº 4.292, DE 20 DE
DEZEMBRO DE 2013
Dispõe sobre a portabilidade de operações de
crédito realizadas com pessoas naturais, altera a Resolução nº 3.401, de 6 de
setembro de 2006, e dá outras providências.
Art. 9º A instituição credora original deve remeter à instituição proponente, noendereço referido no art. 5º, inciso VII, em até dois dias úteis contados a partir da confirmação do recebimento dos recursos referida no art. 8º, documento que ateste, para todos os fins de direito, a efetivação da portabilidade da operação.
Parágrafo único. Nas operações de crédito imobiliário, o documento de que tratao caput deve conter todas as informações, declarações e assinaturas necessárias à averbação, em ato único, da sub-rogação da dívida e da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária sobre o imóvel objeto da operação de crédito portada, em favor da instituição proponente, no competente Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 167, inciso II, item 30, da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973
LEI Nº 6.015, DE 31 DE
DEZEMBRO DE 1973.
Art.
167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. (Renumerado do art. 168 com nova redação pela
Lei nº 6.216, de 1975).
II – a averbação: (Redação dada pela Lei nº
6.216, de 1975).
30. da sub-rogação de dívida, da respectiva
garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em
nome do credor que venha a assumir tal condição na forma do disposto pelo art.
31 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, ou do art. 347 da Lei no 10.406,
de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil, realizada em ato único, a requerimento
do interessado instruído com documento comprobatório firmado pelo credor
original e pelo mutuário. (Redação dada pela Lei nº 12.810, de 2013)
CAPÍTULO XX DAS NSCGJSP
234.2. Nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, com a sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir tal condição, a averbação será realizada em ato único, mediante apresentação conjunta do instrumento firmado pelo mutuário com o novo credor e documento de quitação do anterior, dispensada a assinatura do mutuário neste último.
235. Dispensável a averbação da cessão de que trata o subitem anterior no caso decrédito negociado no mercado secundário de créditos imobiliários, representado por Cédula de Crédito Imobiliário sob a forma escritural, hipótese em que o credor será o indicado pela entidade custodiante mencionada na cédula.
★PORTABILIDADE
DE CRÉDITO. SUB-ROGAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AVERBAÇÃO.
1VRPSP – PROCESSO:
0062551-56.2013.8.26.0100
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE
JULGAMENTO: 17/12/2013 DATA DJ: 14/01/2014
UNIDADE: 14
RELATOR: Josué Modesto Passos
JURISPRUDÊNCIA: Indefinido
LEI: CC2002 – Código Civil de
2002 – 10.406/2002 ART: 113
LEI: LAF – Lei de Alienação
Fiduciária de Bem Imóvel – 9.514/1997 ART: 22, 33 LET: F
LEI: LRP – Lei de Registros
Públicos – 6.015/1973 ART: 167 INC: II ITEM: 30
Registro de imóveis – pedido
de providências – alienação fiduciária em garantia (Lei 9.514/1997, arts.
22-33F) – transmissão do domínio fiduciário, por força de contratação de novo
mútuo pelo devedor fiduciante (“portabilidade”) – averbação em ato
único (LRP/1973, art. 167, II, 30) – documentos mal lavrados, mas que, ainda
assim, deixam claro que a intenção dos figurantes, ao celebrar o negócio
jurídico, fora transmitir (e não extinguir) o domínio fiduciário para garantir
novo mútuo (falsa demonstratio non nocet: CC/2002, art. 113) – averbação
deferida.
ÍNTEGRA
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO
DE SÃO PAULO
COMARCA DE SÃO PAULO
FORO CENTRAL CÍVEL
1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS
Processo nº:
0062551-56.2013.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida –
Registro de Imóveis
Requerente: 14° Registro de Imóveis
Registro de imóveis – pedido
de providências – alienação fiduciária em garantia (Lei 9.514/1997, arts.
22-33F) – transmissão do domínio fiduciário, por força de contratação de novo
mútuo pelo devedor fiduciante (“portabilidade”) – averbação em ato único
(LRP/1973, art. 167, II, 30) – documentos mal lavrados, mas que, ainda assim,
deixam claro que a intenção dos figurantes, ao celebrar o negócio jurídico,
fora transmitir (e não extinguir) o domínio fiduciário para garantir novo mútuo
(falsa demonstratio non nocet: CC/2002, art. 113) – averbação deferida.
CP 326
Vistos etc.
1. O 14º Ofício do Registro
de Imóveis de São Paulo (14º RISP) suscitou dúvida a requerimento do Banco do
Brasil S. A., que apresentara a registro um instrumento particular, com efeito
de escritura pública (fls. 07-27), de portabilidade de financiamento
imobiliário e transferência de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia
(matrícula 202.811 – fls. 135-136; prenotações vigentes 634.057 e 634.058).
1.1. Segundo o termo de dúvida
(fls. 02-05), por meio do referido instrumento particular com força de
escritura pública o Banco do Brasil, suscitado, tornou-se credor do mútuo
concedido a Hélio Guimarães Júnior.
1.2. Com esse instrumento
fora apresentada uma declaração da Caixa Econômica Federal, credor primitivo,
dizendo que não se opunha ao cancelamento da alienação fiduciária objeto do R.
7 da matrícula 202.811.
1.3. O 14º RISP entende que
não houve, aí, “portabilidade” (Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de
1973 – LRP/1973, art. 167, II, 30), porque:
(a) no negócio jurídico
tinham de haver figurado o novo credor, o antigo credor e o(s) devedor(es), mas
na realidade figuram somente o novo credor Banco do Brasil e o devedor Ramiro; quando menos, teria de ser
apresentado um documento à parte, passado pelo antigo credor, autorizando a
inscrição da portabilidade;
(b) tinha de ter havido
substituição de contrato de financiamento imobiliário na antiga dívida e
transferência da garantia fiduciária, mas na realidade houve adimplemento da
dívida e constituição de outra alienação fiduciária; ademais, é proibido passar
quitação (Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, art. 25, § 3º, incluído pela
Lei 12.703, de 7 de agosto de 2012);
(c) o prazo remanescente da
dívida, seu valor e sua amortização mensal tinham de ter sido os mesmos (i. e.,
somente poderia haver modificação na cláusula atinente aos juros, para a
aplicação de menor índice), mas na realidade essas cláusulas foram modificadas.
1.5. Finalmente, a Lei
12.703/12, art. 6º, ainda não foi regulamentada, no que diz respeito à forma
eletrônica, de maneira que permanece a forma convencional em papel, com a
intervenção dos três figurantes (credor primitivo, novo credor e devedor), em
forma de cessão de crédito, com redução de taxa de juros.
1.6. Logo, o registro não
pode fazer-se como foi rogado.
1.7. O termo de dúvida foi
instruído com documentos (fls. 06-139).
2. A dúvida não foi impugnada
(fls. 140).
3. O Ministério Público
opinou por converter-se o procedimento em pedido de providências e por que se
fizesse a inscrição (lato sensu) mediante um único ato de averbação (fls.
141-142).
4. É o relatório. Passo a
fundamentar e a decidir.
5. Preliminarmente, a
inscrição (lato sensu) pretendida pelo interessado é averbação (LRP73, art.
167, II, 30, com a redação que lhe deu a Lei 12.810, de 15 de maio de 2013,
art. 32). Assim, aqui se trata, em verdade, de pedido de providências, e não de
dúvida.
6. De meritis, a alienação
fiduciária em garantia (como, de resto, os demais direitos reais de garantia do
direito brasileiro) é acessório do crédito garantido (Lei n. 9.514, de 20 de
novembro de 1997, arts. 17, IV, 22, caput, e 25, caput). De certa forma, essa
disciplina dificultou a transmissão da garantia real, especialmente nos casos
em que havia adimplemento do credor original e, simultaneamente, contratação de
um novo mútuo: conquanto nem todo adimplemento seja para extinção (cf. o
vigente Cód. Civil – CC/2002, arts. 347, II, e 349, e o antigo – CC/1916, arts.
986, II, e 988; Lei 9.514/97, art. 31, caput), a acessoriedade, somada à falta
de uma clara disciplina registral da transmissão do domínio fiduciário, criou
uma série de incertezas e dificuldades cuja solução agora tentou dar a Lei
12.810/2013, segundo a qual, inter alia: (a) nos casos de transferência de financiamento
para outra instituição financeira, o pagamento da dívida à instituição credora
original poderá ser feito, a favor do mutuário, pela nova instituição credora
(Lei 9.514/1997, arts. 31, par. único, e 33B, § 1º); (b) a transferência de
dívida de financiamento imobiliário com garantia real, de um credor para outro,
inclusive sob a forma de sub-rogação, obriga o credor original a emitir
documento que ateste, para todos os fins de direito, inclusive para efeito de
averbação, a validade da transferência (Lei 9.514/1997, art. 33A, caput, e
33C); e (c) as condições do novo mútuo não precisam ser as mesmas do mútuo
primitivo (Lei 9.514/1997, art. 33B, I-V).
7. No contexto dessas novas
regras, claro está que as exigências do 14º RISP não se sustentam.
8. É verdade que os negócios
jurídicos que se pretende levar a registro (fls. 09-28 e 126) foram todos
celebrados antes da vigência da Lei 12.810/2013, e que, adimplido primeiro
mútuo com os recursos do segundo, o credor original ainda falou em cancelamento
(fls. 126). Porém, a falsa exposição ou explicação do objeto do negócio
jurídico não prejudica a sua existência, validade ou eficácia (falsa
demonstratio non nocet), pois nas declarações de vontade se atenderá mais à
intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem (CC/2002,
art. 112), e in casu a contratação de novo mútuo (em dezembro de 2012 – cf.
fls. 27) para o adimplemento do antigo (em janeiro de 2013 – cf. fls. 126), com
expressa referência à transferência da alienação fiduciária, bem como a nova
apresentação a registro já na vigência da Lei 12.810/2013 (que deu nova redação
à LRP/1973, art. 167, II, 30), tudo isso faz claro que a intenção foi celebrar
transmissão do domínio fiduciário, e que é assim que tais negócios jurídicos devem
ingressar no registro, como salientou o Ministério Público (fls. 142, em
particular).
9. Do exposto, defiro a
averbação da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária (mat.
202.811 – 14º RISP, R. 7) e da alteração das condições contratuais (instrumento
particular a fls. 07-27) em favor de Banco do Brasil S. A. (LRP/1973, art. 167,
II, 30, e Lei 9.514/1997, art. 31).
Sem prejuízo, corrija-se a
autuação e anote-se, para que estes autos passem a correr como pedido de
providências.
Não há custas, despesas
processuais ou honorários advocatícios.
Desta sentença cabe recurso
administrativo, com efeito suspensivo, em quinze dias, para a E. Corregedoria
Geral da Justiça.
Esta sentença tem eficácia de
mandado.
Oportunamente, ao ofício de
registro de imóveis, e, depois, arquivem-se os autos.
P. R. I.
São Paulo, 17 de dezembro de
2013.
JOSUÉ MODESTO PASSOS
Juiz de Direito
LEI Nº 9.514, DE 20 DE
NOVEMBRO DE 1997
Art. 31. O fiador ou terceiro
interessado que pagar a dívida ficará sub-rogado, de pleno direito, no crédito
e na propriedade fiduciária.
Parágrafo único. Nos casos de transferência de financiamento
para outra instituição financeira, o pagamento da dívida à instituição credora
original poderá ser feito, a favor do mutuário, pela nova instituição credora.
(Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
DO REFINANCIAMENTO COM
TRANSFERÊNCIA DE CREDOR
Art. 33-A. A transferência de dívida de financiamento
imobiliário com garantia real, de um credor para outro, inclusive sob a forma
de sub-rogação, obriga o credor original a emitir documento que ateste, para
todos os fins de direito, inclusive para efeito de averbação, a validade da
transferência. (Incluído pela Lei
nº 12.810, de 2013)
Parágrafo único. A emissão do documento será feita no prazo
máximo de 2 (dois) dias úteis após a quitação da dívida original. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
Art. 33-B. Para fins de efetivação do disposto no art.
33-A, a nova instituição credora deverá informar à instituição credora
original, por documento escrito ou, quando solicitado, eletrônico, as condições
de financiamento oferecidas ao mutuário, inclusive as seguintes: (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
I – a taxa de juros do
financiamento; (Incluído pela Lei
nº 12.810, de 2013)
II – o custo efetivo
total; (Incluído pela Lei nº
12.810, de 2013)
III – o prazo da
operação; (Incluído pela Lei nº
12.810, de 2013)
IV – o sistema de pagamento
utilizado; e (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
V – o valor das prestações.
(Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
§ 1o A instituição credora original terá prazo
máximo de 5 (cinco) dias úteis, contados do recebimento das informações de que
trata o caput, para solicitar à instituição proponente da transferência o envio
dos recursos necessários para efetivar a transferência. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
§ 2o O mutuário da instituição credora original
poderá, a qualquer tempo, enquanto não encaminhada a solicitação de envio dos
recursos necessários para efetivar a transferência de que trata o § 1o, decidir
pela não efetivação da transferência, sendo vedada a cobrança de qualquer tipo
de ônus ou custa por parte das instituições envolvidas. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
§ 3o A eventual desistência
do mutuário deverá ser informada à instituição credora original, que terá até 2
(dois) dias úteis para transmiti-la à instituição proponente da
transferência. (Incluído pela Lei
nº 12.810, de 2013)
Art. 33-C. O credor original deverá fornecer a
terceiros, sempre que formalmente solicitado pelo mutuário, as informações
sobre o crédito que se fizerem necessárias para viabilizar a transferência
referida no art. 33-A. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
Parágrafo único. O credor original não poderá realizar ações que
impeçam, limitem ou dificultem o fornecimento das informações requeridas na
forma do caput. (Incluído pela Lei
nº 12.810, de 2013)
Art. 33-D. A instituição credora original poderá exigir
ressarcimento financeiro pelo custo de originação da operação de crédito, o
qual não poderá ser repassado ao mutuário.
(Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
§ 1o O ressarcimento disposto no caput deverá ser
proporcional ao valor do saldo devedor apurado à época da transferência e
decrescente com o decurso de prazo desde a assinatura do contrato, cabendo sua
liquidação à instituição proponente da transferência. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
§ 2o O Conselho Monetário Nacional disciplinará o
disposto neste artigo, podendo inclusive limitar o ressarcimento considerando o
tipo de operação de crédito ou o prazo decorrido desde a assinatura do contrato
de crédito com a instituição credora original até o momento da
transferência. (Incluído pela Lei
nº 12.810, de 2013)
Art. 33-E. O Conselho Monetário Nacional e o Conselho
Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, no âmbito de suas respectivas
competências, expedirão as instruções que se fizerem necessárias à execução do
disposto no parágrafo único do art. 31 e nos arts. 33-A a 33-D desta Lei.
(Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
Art. 33-F. O disposto nos arts. 33-A a 33-E desta Lei
não se aplica às operações de transferência de dívida decorrentes de cessão de
crédito entre entidades que compõem o Sistema Financeiro da Habitação, desde
que a citada transferência independa de manifestação do mutuário. (Incluído
pela Lei nº 12.810, de 2013)