Recebemos
uma escritura pública de compra e venda, na qual o comprador compra o
imóvel junto a sua companheira (“e sua companheira”).
Pedimos,
através de Nota Devolutiva, para ser apresentado o instrumento comprobatório da
união estável, para registramos no livro 3 e comunicarmos no 2, se fosse o
caso.
A parte apresentou uma escritura pública na qual o comprador indica a companheira como dependente.
Além,
disso, apresentou escritura pública de aditamento à escritura de compra e
venda, através da qual, no item II, é feita uma declaração de união estável,
sem indicar, porém, o regime de bens.
Diante
disso:
1.
Poderíamos utilizar o aditamento e escritura pública aditada para fazer o
registro da união estável, no Livro 3?
2. Há outra possibilidade de procedermos quanto à união estável do casal, quanto ao registro e comunicação ou não?
Resposta:
- Conforme constou da escritura o bem imóvel foi adquirido (em conjunto) pelos companheiros Fulana e Beltrano;
- Apesar de existir previsão normativa para o registro da união estável no RCPN, e registro e averbação do RI, pelo Provimento 37/14 do CNJ (artigos 1e 7º ver também artigo 5º do provimento), (bem como decisões de São Paulo abaixo citadas não há propriamente dito a exigência do registro da união estável;
- Portanto não se mostra necessário o registro da união estável no registro de imóveis como se pacto antenupcial fosse (ver também Provimento da CGJPE de nº 11/2015 – artigos 2º parágrafo 2º). No registro da compra e venda constará os compradores com os seus estados civis (reais – solteiro e viúva), constado que convivem em união estável desde 20-09-2.001, prescindível o seu registro no Livro 3- Auxiliar. Podendo, no entanto se assim desejarem os companheiros providenciarem os registros no RCPN e no RI (e se registrado no RI a averbação (ões) na (s) matrícula (s) do (s) imóvel (eis) (artigo 4º do Provimento 11/2.015);
- Não constando o regime adotado pelos companheiros valerá o regime da CPB (artigo 1.725 do CC) e produzirá os efeitos patrimoniais (artigo 5º do Provimento 37/14 do CNJ);
- Respostas aos itens 1 e 2 da consulta: 1: Se requerido, sendo o ideal que previamente registrassem a união no RCPN; e 2: Quanto a comunicação segue o artigo 1.725 do CC e artigo 5º do Provimento 37/14 do CNJ, ademais o imóvel está sendo adquirido conjuntamente pelos companheiros (CPB).
É
o que entendemos passível de censura.
São Paulo, 16 de Outubro de 2.019.
Ver trabalho do Dr. Frederico Henrique Viegas de Lima: “ E por que não casar?”.
Ver
decisão do ECSMSP de nº 1044002-25.2018.8.26.0100 abaixo reproduzida (e também
no mesmo sentido 11011111-45.2016.8.26.0100 e decisão da 1ª VRP – Capital – São
Paulo de nº1044002-05.2018.8.26.0100)
DECISÕES – CSM|SP
5 de
junho de 2019 | Por: Blog do 26
Registro de Imóveis – Escritura de compra e venda de imóvel –
Compradora solteira que declara conviver em união estável com companheiro
divorciado, sob o regime da comunhão parcial de bens – Princípio da
especialidade subjetiva – Apresentação de escritura declaratória de união
estável – Exigência de registro da união estável no Livro E do Registro Civil
das Pessoas Naturais e no Livro nº 3 (Registro Auxiliar) do Registro de Imóveis
que, no caso concreto, não se sustenta – Dúvida improcedente – Recurso não provido.
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº
1044002-05.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é
apelante MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO, é apelado PATRÍCIA
LACZYNSKI DE SOUZA.
ACORDAM, em Conselho Superior de
Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o
voto do Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA
CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE
PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS (PRES. DA SEÇÃO DE
DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO
TORRES GARCIA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São
Paulo, 16 de maio de 2019.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Apelação Cível nº 1044002-05.2018.8.26.0100
Apelante: MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelado: PATRÍCIA LACZYNSKI DE SOUZA
VOTO Nº 37.738
Registro de Imóveis – Escritura de compra e venda de imóvel –
Compradora solteira que declara conviver em união estável com companheiro
divorciado, sob o regime da comunhão parcial de bens – Princípio da
especialidade subjetiva – Apresentação de escritura declaratória de união
estável – Exigência de registro da união estável no Livro E do Registro Civil
das Pessoas Naturais e no Livro nº 3 (Registro Auxiliar) do Registro de Imóveis
que, no caso concreto, não se sustenta – Dúvida improcedente – Recurso não
provido.
Trata-se
de recurso de apelação interposto pelo Ministério Público do Estado de São
Paulo contra a sentença[1] proferida pela MM.ª Juíza Corregedora
Permanente do 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que julgou
improcedente dúvida suscitada e afastou o óbice apresentado em relação ao
registro de escritura pública de compra e venda, tendo por objeto o imóvel
matriculado sob nº 80.980 junto àquela serventia, lavrada pelo 2º Tabelião de
Notas da Capital, a fls. 89/91 do Livro 2.737.
Alega
o apelante, em síntese, que na escritura de compra e venda levada a registro a
adquirente do imóvel declarou-se convivente em união estável, sob o regime da
comunhão parcial de bens. Assim, entende obrigatória a apresentação de
escritura declaratória de união estável do casal comprador, assim como a
comprovação de seu registro no Livro E do Registro Civil das Pessoas Naturais e
no Registro de Imóveis de seu domicílio[2].
Apesar
de regularmente intimada, a apelada deixou de ofertar contrarrazões[3].
A
Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento da apelação[4].
É o relatório.
Na
escritura de compra e venda levada a registro[5], a outorgada compradora
foi qualificada como solteira, convivente em união estável sob o regime da
comunhão parcial de bens, com Eduardo de Lima Caldas, conforme escritura
lavrada, em 01 de agosto de 2012, pelo 1º Tabelião de Notas desta Capital. O
Oficial de Registro de Imóveis negou o ingresso do título em virtude da
ausência do prévio registro de escritura declaratória de união estável no Livro
“E” do Registro Civil das Pessoas Naturais e no Registro de Imóveis da Comarca
do domicílio dos companheiros[6].
A
interpretação adotada pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis encontra respaldo
nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça que, em seu Capítulo XX,
Tomo II, determinam que será averbada na matrícula do imóvel a união estável
declarada judicialmente ou estabelecida por escritura pública registrada no
Livro “E” do Registro Civil das Pessoas Naturais (item 11, “b”, 5), assim:
“85. As escrituras antenupciais e as escrituras públicas que
regulem regime de bens na união estável serão registradas no Registro de
Imóveis da comarca em que os cônjuges ou companheiros têm ou tiverem seu último
domicílio sem prejuízo de sua averbação obrigatória no lugar da situação dos
imóveis de propriedade ou dos que forem sendo adquiridos.
85.1. O
registro da convenção antenupcial ou da escritura pública envolvendo regime de
bens na união estável mencionará, obrigatoriamente, os nomes e a qualificação
dos cônjuges ou companheiros, as disposições ajustadas quanto ao regime de bens
e a data em que se realizou o casamento ou da escritura pública, constante de
certidão que deverá ser apresentada com a escritura. Se essa certidão não for
arquivada em cartório, deverão ainda ser mencionados no registro o cartório em
que se realizou o casamento, o número do assento, o livro e a folha em que
tiver sido lavrado ou do registro da escritura envolvendo a união estável no
Livro “E” do Registro Civil das Pessoas Naturais”.
Ocorre
que, a despeito dos entendimentos em sentido contrário, a matéria ganhou nova
interpretação. Como ficou consignado no voto proferido nos autos da Apelação nº
1101111-45.2016.8.26.0100[7]:
“São requisitos da união estável a convivência pública, contínua
e duradoura entre duas pessoas, estabelecida com o objeto de constituição de
família, ou como previsto no art. 1723 do Código Civil:
“Art. 1.723. É reconhecida como entidade familiar a união
estável entre o homem e a mulher, configurada na convivência pública, contínua
e duradoura e estabelecida com o objetivo de constituição de família.
§ 1° A união estável não se constituirá se ocorrerem os
impedimentos do art. 1.521; não se aplicando a incidência do inciso VI no caso
de a pessoa casada se achar separada de fato ou judicialmente.
§ 2° As causas suspensivas do art. 1.523 não impedirão a
caracterização da união estável“.
Os requisitos enumerados no Código Civil para a constituição de
união estável não contemplam a celebração de ato formal, ou a realização de
cerimônia revestida de formalidades específicas.
Diante disso, e ao contrário do casamento, a união estável tem
como característica própria a informalidade, ou informalismo, para a sua
formação.
A ausência de formalismo, ademais, é apontada por Euclides de
Oliveira como um dos requisitos da união estável (“União Estável: do
concubinato ao casamento: antes e depois do Código Civil”, 6º ed., São Paulo:
Editora Método, 2003, p. 122), esclarecendo o autor:
“A união estável é tipicamente livre na sua formação.
Independe de qualquer formalidade, bastando o fato em si, de optarem, homem e
mulher, por estabelecer vida em comum. Bem o diz ANTONIO CARLOS MATHIAS COLTRO,
assinalando que a união de fato se instaura ‘a partir do instante em que
resolvem seus integrantes iniciar a convivência como se fossem casados,
renovando dia a dia tal conduta, e recheando-a de afinidade e afeição, com
vistas à manutenção da intensidade.
Na união estável basta o mútuo consentimento dos conviventes,
que se presume do seu comportamento convergente e da contínua renovação pela
permanência” (Euclides de Oliveira, obra citada, p. 124).
A informalidade para a constituição da união estável,
entretanto, convive com a exigência de observação de formas específicas para
que certos atos e negócios jurídicos produzam os efeitos que deles se pretende.
Assim ocorre, em especial, quanto aos atos e negócios jurídicos
que têm como característica a constituição de direitos reais sobre imóveis que
são oponíveis “erga omnes” por força da publicidade decorrente de seu registro.
Desse
modo, para o julgamento da dúvida suscitada, devem ser diferenciados os atos e
negócios jurídicos relacionados aos direitos da personalidade cuja
oponibilidade em relação a terceiros prescindem de cerimônia e forma prescritas
em lei, como ocorre com a constituição de família por meio da união estável, e
os atos e negócios jurídicos que demandam publicidade específica, por meio de
sua inscrição em Registro Público, como ocorre com os direitos reais
imobiliários” (grifos no original).
No
caso concreto, o que se pretende pelo registro da escritura de compra e venda é
tornar público o direito de propriedade que foi adquirido pela outorgada
compradora por meio de contrato de compra e venda de imóvel e, assim, conferir
ao referido direito oponibilidade “erga omnes”.
A
propósito, constou do voto anteriormente referido que:
“A necessidade de indicação do estado civil do titular do
direito real permanece presente porque a união estável pode coexistir com o
casamento, desde que constituída com pessoa separada de fato, como previsto no
§ 1º do art. 1.723 do Código Civil:
“Art. 1.723. É reconhecida como entidade familiar a
união estável entre o homem e a mulher, configurada na convivência
pública, contínua e duradoura e estabelecidacom o objetivo de constituição de
família.
§ 1° A união estável não se constituirá se ocorrerem os
impedimentos do art. 1.521; não se aplicando a incidência do inciso VI no caso
de a pessoa casada se achar separada de fato ou judicialmente“.
Em outros termos, a união estável pode ser mantida tanto entre
duas pessoas solteiras, viúvas, separadas ou divorciadas, como entre pessoas
casadas, desde que separadas de fato de seus respectivos cônjuges.
Bem por isso, não há como admitir no Registro Imobiliário que
tem como finalidade precípua a de promover a publicidade dos direitos reais
inscritos, com estrita observação do princípio da especialidade subjetiva para
que possam produzir efeitos “erga omnes”, que o titular de direito dessa
natureza seja qualificado simplesmente como “companheiro”, ou “em união estável”,
sem que se indique seu real estado civil que pode, em tese, ser o de casado.
Em sendo casado não poderá o titular do direito real ser, ao
mesmo tempo, qualificado como “companheiro” ou “em união estável”, ressalvado
prévio reconhecimento judicial da existência da união estável, porque o
Registro de Imóveis não comporta a simultânea inscrição de direitos de
propriedade que sejam conflitantes entre si.
Desse modo, ou titular do direito é qualificado no Registro de
Imóveis como solteiro, viúvo, separado ou divorciado e mantendo união estável,
do que não decorrerá eventual direito conflitante entre eventual cônjuge e
companheiro, ou é casado e, em consequência, não poderá ser qualificado também
como “em união estável”, pois neste caso os direitos do cônjuge e do
companheiro poderão ser incompatíveis entre si, exceto se o reconhecimento da
união estável decorrer de ação judicial que atinja o imóvel.
Por todos esses motivos, o Provimento nº 37/2004 da Eg.
Corregedoria Nacional de Justiça delimita seu alcance e efeitos e discrimina as
diferentes hipóteses para registro da união estável no Livro “E” do Registro
Civil das Pessoas Naturais.
Em razão da informalidade para sua constituição e, em regra,
para sua dissolução, o art. 1º do Provimento nº 37/2004 da Corregedoria
Nacional de Justiça prevê que o registro da união estável no Registro Civil das
Pessoas Naturais é faculdade dos companheiros:
“Art. 1º. É facultativo o registro da união estável prevista
nos artigos 1.723 a 1.727 do Código Civil, mantida entre o homem e a mulher, ou
entre duas pessoas do mesmo sexo“.
Sendo facultativo, não deve esse registro ser exigido para que
um dos companheiros, ou ambos, pratiquem atos ou negócios jurídicos compatíveis
com a autonomia da vontade.
Também em decorrência da informalidade para sua constituição e
dissolução, e por independer de outra publicidade para sua existência, o art.
5º do Provimento nº 37/2004 da Corregedoria Nacional de Justiça determina que o
registro da união estável no Livro “E” do Registro Civil das Pessoas Naturais
produzirá efeitos patrimoniais entre os companheiros, não prejudicando
terceiros que não tiverem participado da escritura pública:
“Art. 5º. O registro de união estável decorrente de escritura
pública de reconhecimento ou extinção produzirá efeitos patrimoniais entre os
companheiros, não prejudicando terceiros que não tiverem participado da
escritura pública“.
Por seu turno, para preservação da segurança jurídica que os
registros públicos visam proporcionar nas relações sociais, o art. 8º do
Provimento nº 37/2004 da Corregedoria Nacional de Justiça determina que a união
estável com pessoa casada não poderá ser inscrita no Livro “E” do Registro
Civil das Pessoas Naturais, exceto se separada judicial ou extrajudicialmente,
ou se a declaração da união estável decorrer de sentença judicial transitada em
julgada:
“Art. 8º. Não poderá ser promovido o registro, no Livro E, de
união estável de pessoas casadas, ainda que separadas de fato, exceto se
separadas judicialmente ou extrajudicialmente, ou se a declaração da união
estável decorrer de sentença judicial transitada em julgado“.
Ao
delimitar o alcance e os efeitos, e discriminar as hipóteses em que admitido o
registro da união estável no Livro “E” do Registro Civil das Pessoas Naturais,
o Provimento nº 37/2014 da Eg. Corregedoria Nacional de Justiça serve de
parâmetro para o ingresso união estável nos demais Registros Públicos que, como
exposto, não pode ser causa para a concomitante inscrição de direitos reais de
igual natureza, entre cônjuge e companheiro, que sejam conflitantes entre
si” (grifos no original).
São
esses os parâmetros que devem nortear a fixação dos requisitos para o ingresso,
no Registro de Imóveis, de título em que o titular do direito inscrito se
declare como “companheiro”, ou “em união estável”. Assim, a existência da união
estável deve estar amparada em declaração conjunta dos companheiros, ou em
sentença judicial transitada em julgado, na medida em que a declaração
unilateral de vontade, ou seja, de que há ou foi mantida união estável, somente
obriga quem a realizou, sem criar ou prejudicar direito de terceiro que dela
não tiver participado.
Também
se faz necessário que conste no título o real estado civil do titular do
direito, isto é, solteiro, casado, viúvo, separado ou divorciado.
Não
sendo casado, não há vedação para que o titular de direito inscrito seja
qualificado conforme seu estado civil, com indicação de que mantém união
estável desde que também constem no registro o nome do respectivo companheiro e
o restante de sua qualificação.
Em
sendo o titular do direito casado ao tempo da aquisição do direito real, sua
inscrição no Registro Imobiliário com indicação de que mantém união estável e
consignação do nome e qualificação do companheiro dependerá da apresentação de
prova de que a união estável foi declarada por sentença judicial transitada em
julgado, em que reconhecido que se trata de bem comum dos companheiros, podendo
essa prova ser feita por certidão do processo ou por demonstração do registro da
união estável no Livro “E” do Registro Civil das Pessoas Naturais, pois esse
registro também dependerá da prova da declaração judicial da união estável.
Outra
situação possível é da aquisição de bem a título oneroso por companheiro que
seja casado, com posterior averbação de separação ou divórcio. Nesse caso, a
averbação da existência da “união estável”, com o nome e qualificação do
companheiro, poderá ser feita depois do registro da partilha decorrente da
dissolução do casamento, observando-se, sempre, que a declaração da existência
da união estável dependerá de ato bilateral, ou seja, deverá ser feita pelos
dois companheiros, ou deverá decorrer de sentença transitada em julgado em que
reconhecido que se trata de bem comum entre os companheiros.
Além
disso, em todas as hipóteses em que admitida a inscrição da união estável
deverá constar no registro do imóvel o regime de bens adotado, se diverso da
comunhão parcial de bens, que é o regime legal (art. 1.725 do Código Civil) e
será presumido em caso de silêncio.
Nesse
cenário, é possível concluir, observados os requisitos imprescindíveis à
inscrição da união estável sem risco de inscrição de direitos de propriedade
presumidamente conflitantes, e diante da informalidade para sua constituição e
dissolução, que não se mostra necessária a prévia obrigação de registro de
escritura pública declaratória no Registro de Imóveis, como se pacto
antenupcial fosse, ou de prévio registro no Livro “E” do Registro Civil das
Pessoas Naturais, exceto se esse registro for utilizado como prova de que a
união estável foi declarada por meio de sentença judicial transitada em
julgado, em sendo um dos companheiros casado.
No
mais, os documentos necessários à confirmação da qualificação dos companheiros,
ao que consta dos autos, foram apresentados ao Tabelião de Notas que lavrou a
escritura pública levada a registro, como expressamente consignado na r.
sentença proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente, ora recorrida.
No
referido título, a compradora se qualificou, no que pertine ao seu estado
civil, como solteira, convivente em união estável com Eduardo de Lima Caldas,
divorciado. Ainda, apresentou cópia da escritura de declaração de união
estável, com participação do companheiro[8].
Destarte,
não há obstáculo ao registro do título em que a adquirente do direito a ser
inscrito está identificada como convivente em união estável, independentemente
do prévio registro da união estável no Livro nº 3 Registro Auxiliar do Registro
de Imóveis do domicílio dos companheiros, ou no Livro “E” do Registro Civil das
Pessoas Naturais, desde que observados os requisitos indicados, tal como
efetivamente ocorre no caso em análise.
Diante
do exposto, nego provimento ao apelo.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Notas:
[1] Fls. 59/62.
[2] Fls. 69/74.
[3] Fls. 79.
[4] Fls. 86/87.
[5] Fls. 02/05.
[6] Fls. 01 e 06/07.
[7] REGISTRO DE IMÓVEIS – Formal de Partilha – Herdeiros
que se declararam como mantenedores de uniões estáveis – Princípio da
especialidade subjetiva – Herdeiros que devem ser qualificados com as
indicações de seus estados civis – Necessidade, ainda, de apresentação das
anuências dos respectivos companheiros com as declarações de uniões estáveis,
uma vez que, no presente caso concreto, não participaram da ação de inventário
– Dúvida procedente, mas por fundamento distinto daquele adotado pelo Sr.
Oficial de Registro de Imóveis para a recusa do registro – Recurso não provido,
com determinação. (TJSP; Apelação Cível 1101111-45.2016.8.26.0100; Relator(a):
Pinheiro Franco (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de
Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do
Julgamento: 10/04/2018; Data de Registro: 17/04/2018).
[8] Fls. 12. (DJe de 05.06.2019 – SP)