Mês: dezembro 2018

Recebemos para registro, uma ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA  E INSTITUIÇÃO DE BEM DE FAMÍLIA, na qual consta, simultaneamente, a aquisição do bem imóvel pelos instituidores, conviventes em união estável, e, ato contínuo, a instituição do bem de família, relativamente ao imóvel adquirido, isso, numa mesma escritura pública.

Diante desse fato, surgiram os seguintes questionamentos:

1. Existe algum impedimento quanto à cumulação da compra e venda com a instituição do bem de família, numa mesma escritura pública? O disposto no art. 265, da Lei 6.015/1973, se aplicaria a esse caso concreto ou sua aplicação é restrita apenas aos contratos de mútuo para casamento, nos termos do art. 8º, §5º, do Decreto-Lei nº 3.200/1941?

2. Uma só prenotação pode acolher os dois atos de registro, considerando que a compra e venda seria um ato de registro e a instituição do bem de família,outro, e tendo em vista que o procedimento para registro do bem de família tem suas próprias peculiaridades, a exemplo da publicação de edital, após superadas eventuais dúvidas, com prazo para recebimento de reclamações ou impugnações no prazo de 30 dias (arts. 260 a 264 da Lei 6.015/73), o que postergaria os efeitos da prenotação quanto a esse instituto?

3. Em sendo admitida a cumulação indicada no item 2, como deveria se proceder (em) ao(s) registro(s)? A instituição do bem de família poderia ser registrada no mesmo registro da compra e venda (tudo em R-1, por exemplo) ou primeiro deve ser realizado o registro da compra e venda (R-1, a título de exemplo) e, só após, logo em seguida, o registro da instituição do bem de família (R-2, a título de exemplo)?

4. Quanto à cobrança das taxas, à despeito de estarem cumulados numa mesma escritura, cada ato de registro deve ser cobrado individualmente, não é? O fato de cobrar individualmente, não implicaria em serem dois registros distintos, um posterior ao outro?

5. Há requisitos a serem observados na escritura pública para fins de instituição do bem de família, a exemplo da apresentação de certidões fiscais(no caso, os instituidores fazem referência à dispensa da CND ao declararem não serem contribuintes obrigatórios do INSS, bem como já consta a certidão do fisco municipal, relativamente ao imóvel) e de feitos ajuizados, pelos instituidores, comprovação e/ou declaração do não extrapolamento do limite de 1/3 do seu patrimônio líquido, tendo em vista o disposto na parte final do art. 1.711, do Código Civil, dentre outros requisitos?

6. O tempo mínimo de 02 anos de residência no imóvel, previsto no art. 19, do Decreto-Lei nº 3.200/1941, ainda é um requisito a ser observado, quando da pretensão da instituição do bem de família ou tal exigência restou, de alguma forma, revogado, mesmo que tacitamente, uma vez que, expressamente, tal disposição não resta revogada?

7. Qual conteúdo deve constar do edital previsto no art. 262, da Lei 6.015/73,tendo em vista que a instituição do bem de família está ocorrendo na mesma escritura de compra e venda? O resumo a que se refere o inciso I do referido artigo deve abranger tanto a compra e venda, quanto à instituição do bem de família, porque constantes do mesmo instrumento público?

Respostas:

1. A instituição de Bem de família por co-proprietários que mantém união estável é perfeitamente possível (Ver Processo 1ª VRP da Capital do Estado de São Paulo de nº 1259/97);
2. Via de regra na escritura de instituição deverá ser declarada expressamente pelos instituintes, que o imóvel oferecido em bem de família não ultrapassa o valor limite permitido (1/3 do patrimônio líquido existente ao tempo da instituição – artigo 1.711 do CC) Também deverá ser declarado expressamente pelos instituidores que o imóvel é utilizado por mais de dois anos como residência (artigo 19 do DL 3.200/41);
3. Vamos às questões enumeradas de 1 a 7:
4. Não há impedimento de que a instituição do bem de família seja feito juntamente com a compra e venda (aquisição da propriedade)feito o registro da compra e venda, para, em seguida os  registros da instituição do bem de família (Livro 2 e Livro 3- Auxiliar (integral))    (artigo 265 da LRP não sendo a sua aplicação restrita aos termos do artigo 8º parágrafo 5º do DL 3.200/41);
5. O que é prenotado/protocolado é o título, no entanto como os atos (venda e compra e instituição de bem de família) tem procedimentos diferentes deve haver dois protocolos e duas prenotações;
6. Registrada a compra e venda se iniciará o procedimento dos registros da instituição do bem de família (Livro 2 e Livro 3- auxiliar) conforme procedimentos de registro (Usufruto e Bem de Família – Estudos de Direito Registral Imobiliário – Dr. Ademar Fioranelli – Editora Quinta Editorial – 2.013 páginas 225/230 via e-mail);
7. Quanto aos emolumentos devem ser cobrados pelos atos praticados (registro da venda e compra e registros da instituição do bem de família secundum tabela);
8. Os requisitos são os da legislação aplicável ( CC artigos 1711/1722, LRP artigos 260/265, e do DL 3.200/41 no que couber);
9. O tempo de residência (Artigo 19 do DL 3.200/41) via de regra deve ser observado. No entanto quando se tratar e venda e compra seguida da instituição poderá ser dispensado;
10. Quanto ao edital, devem constar o título de instituição do bem de família sem menção à aquisição(compra e venda) que já estará registrada.

Estas são as considerações que sub censura fazemos.

São Paulo., 19 de Dezembro de 2.018.

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O conjunto da Musa é completado por seu cabelo maravilhoso. Ao que tentou assassinar a bela e imponente capa que a diferencia dentre outras, Iracema não percebeu o grave erro que queria cometer. Grande sorte teve então, em que alguém lhe dissesse que, tal como Sansão, sua força vinha destes tão belos laços que lhe cobrem. Ao tentar, de outra forma, mudar tudo, ou seja, o cabelo, a Musa no entanto deu brilho ao que já era belo e pontas loiras destacam ainda mais a beleza que todo o resumo desta semana pode mostrar… Uau !

O imóvel objeto da matricula nº. XXXX foi georreferenciado, certificado pelo SIGEF e descerrada a matricula nº. YYYYY.

O cartório fez o geo que originou a matricula nº. YYYYY de 02-09-2016, comunicou o SIGEF, que criou requerimento, foi para analise, indeferiu, enviou notificação ao responsável técnico e comunicado ao Oficial de Registro de Imóveis.

Caso seja solicitado certidão da matricula nº. YYYYY devo constar da mesma que o requerimento enviado ao SIGEF foi indeferido ou como devo constar?

O cartório tem que tomar alguma providencia?

Resposta:

1. O imóvel original foi georreferenciado e certificado pelo INCRA, assim como as parcelas desmembradas, e o cartório averbou os desmembramentos e descerrou as matrículas (artigo 9º, parágrafo 9º do Decreto 4.449/02 e itens 12.2 e 59.2 do Capitulo XX das NSCGJSP);
2. Ao acessar o sistema Sigef, vieram com informações de notificação ao responsável técnico que deveria, em 30 dias, regularizar a situação isentando o Oficial Registrador de responder pelas incorreções, e por tratar-se de questão técnica ( Artigo 9º do Decreto 4.449/02 parágrafo 1º e artigo 4º, parágrafo único da IN nº 77 de 23-08-2.013 do INCRA – ver também artigos 3º, parágrafos 2º e 3º , 14, parágrafo único  – responsabilidade do técnico);
3. O profissional notificado pelo sistema a manifestar-se sob pena de arquivamento/cancelamento da certificação (conforme consta da notificação), devendo a manifestação (do técnico) sanar todas as inconsistências (Anexo I ao Procedimento de Certificação – Capitulo IV – Notificação) quedou-se inerte;
4. Como o georreferenciamento apresentava erros técnicos em desacordo com o Capítulo 4.2.1.8. do Manual de Limites e Confrontações, o georreferenciamento foi INDEFERIDO e encaminhado ao COMITÊ REGIONAL DE CERTIFICAÇÃO, que impetrará após conclusão, o  CANCELAMENTO DE CERTIFICAÇÃO ex-ofício em desfavor da parcela, o que ainda não ocorreu, pois nada foi comunicado ao Registro de Imóveis;
5. O Proprietário, pelas inconsistências do Georreferenciamento, inércia do profissional que não fez as correções devidas e não comunicou o Registro Imobiliário sobre os erros, foi ADVERTIDO pelo Comitê gestor;
6. O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido (artigo 252 da LRP), ou seja, enquanto o órgão (Sigef) não cancelar e informar o Registro de Imóveis;
7. Desta forma como o procedimento ainda não foi concluído, ou seja, a certificação não foi cancelada, caso haja pedido de certidão será esta confeccionada somente com o que consta do registro;
8. O procedimento contendo a notificação deverá ser arquivado na serventia junto ao processo próprio do Georreferenciamento relativo ao imóvel, que se não aberto deverá sê-lo. Podendo no caso de pedido de certidão se assim entender o Senhor Oficial, (item 9 do Capítulo XX das NSCGJSP) anexar cópia da notificação à certidão (sem nada mencionar na certidão) somente por cautela.

É o que entendemos, passível de censura.

São Paulo, 09 de Fevereiro de 2017

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Nos olhos da bela Iracema é que se perdem fortunas e países. Tente não perceber o enigma de uma mulher tão intensa e complexa, assim como simples e direta. É muitas coisas, às vezes ao mesmo tempo. A mera tibieza já engole o que, incauto, não decifra a beleza e a força por trás desse olhar. Uau ! Que olhar !

Foi protocolado o primeiro aditamento ao Contrato de Penhor Agrícola e mercantil e outras avenças, referente ao Contrato de Penhor registrado no livro 3-Auxliar, nesta serventia.

Por favor verifique a possibilidade da averbação e como deve ser cobrada.

Observação? Para não haver divergência nos valores a serem cobrados, liguei nos cartórios das outras cidades mencionadas no Contrato e fui informado de que eles vão fazer nota de devolução, pois entendem que deve ser cancelado o registro existente e ser feito novo registro, pois está sendo alterado o valor e incluído nova safra, enfim, tudo muito confuso.   

                                         

Resposta:

1. No caso não se trata de hipoteca e nem de alienação fiduciária de bem imóvel, mas de penhor rural agrícola;
2. Considerando os artigos 1.439, e seus parágrafos, 1.443, do CC, e 12, 13, 58, e seu parágrafo 1º 61, parágrafo único, 62, especialmente o artigo 58 do DL 167/67 e o processo CGJSP de nº 20/2005, entendo, s.m.j. de que o aditamento deverá ser mesmo objeto de averbação com valor declarado, e não cancelamento do registro originário e constituição de novo penhor.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 13 de Dezembro de 2.018.

LEI N^o 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Art. 1.438. Constitui-se o penhor rural mediante instrumento público ou particular, registrado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição em que estiverem situadas as coisas empenhadas.

Parágrafo único. Prometendo pagar em dinheiro a dívida, que garante com penhor rural, o devedor poderá emitir, em favor do credor, cédula rural pignoratícia, na forma determinada em lei especial.

Art. 1.439.  O penhor agrícola e o penhor pecuário não podem ser convencionados por prazos superiores aos das obrigações garantidas.           (Redação dada pela Lei nº 12.873, de 2013)

§ 1^o Embora vencidos os prazos, permanece a garantia, enquanto subsistirem os bens que a constituem.

§ 2^o A prorrogação deve ser averbada à margem do registro respectivo, mediante requerimento do credor e do devedor.

Do Penhor Agrícola

Art. 1.442. Podem ser objeto de penhor:

I – máquinas e instrumentos de agricultura;

II – colheitas pendentes, ou em via de formação;

III – frutos acondicionados ou armazenados;

IV – lenha cortada e carvão vegetal;

V – animais do serviço ordinário de estabelecimento agrícola.

Art. 1.443. O penhor agrícola que recai sobre colheita pendente, ou em via de formação, abrange a imediatamente seguinte, no caso de frustrar-se ou ser insuficiente a que se deu em garantia.

Parágrafo único. Se o credor não financiar a nova safra, poderá o devedor constituir com outrem novo penhor, em quantia máxima equivalente à do primeiro; o segundo penhor terá preferência sobre o primeiro, abrangendo este apenas o excesso apurado na colheita seguinte.

DECRETO-LEI Nº 167, DE 14 DE FEVEREIRO DE 1967.

Art 11. Importa vencimento de cédula de crédito rural independentemente de aviso ou interpelação judicial ou extrajudicial, a inadimplência de qualquer obrigação convencional ou legal do emitente do título ou, sendo o caso, do terceiro prestante da garantia real.

Parágrafo único. Verificado o inadimplemento, poderá ainda o credor considerar vencidos antecipadamente todos os financiamentos rurais concedidos ao emitente e dos quais seja credor.

Art 12. A cédula de crédito rural poderá ser aditada, ratificada e retificada por meio de menções adicionais e de aditivos, datados e assinados pelo emitente e pelo credor.

Parágrafo único. Se não bastar o espaço existente, continuar-se-á em fôlha do mesmo formato, que fará parte integrante do documento cedular.

Art 13. A cédula de crédito rural admite amortizações periódicas e prorrogações de vencimento que serão ajustadas mediante a inclusão de cláusula, na forma prevista neste Decreto-lei.

Art 14. A cédula rural pignoratícia conterá os seguintes requisitos, lançados no contexto:

§ 1º – As cláusulas “Forma de Pagamento” ou “Ajuste de Prorrogação“, quando cabíveis, serão incluídas logo após a descrição da garantia, estabelecendo-se, na primeira, os valôres e datas das prestações e na segunda, as prorrogações previstas e as condições a que está sujeita sua efetivação.

Da Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária

Art 25. A cédula rural pignoratícia e hipotecária conterá os seguintes requisitos, lançados no contexto:

Art 26. Aplica-se à hipoteca e ao penhor constituídos pela cédula rural pignoratícia e hipotecária o disposto nas Seções II e III do Capítulo II dêste Decreto-lei

. Art 38. As inscrições das cédulas e as averbações posteriores serão efetuadas no prazo de 3 (três) dias úteis a contar da apresentação do título, sob pena de responsabilidade funcional do oficial encarregado de promover os atos necessários

Art 58. Em caso de mais de um financiamento, sendo os mesmos o emitente da cédula, o credor e os bens apenhados, poderá estender-se aos financiamentos subseqüentes o penhor originàriamente constituído, mediante menção da extensão nas cédulas posteriores, reputando-se um só penhor com cédulas rurais distintas.

§ 1º A extensão será apenas averbada à margem da inscrição anterior e não impede que sejam vinculados outros bens à garantia.

§ 2º Havendo vinculação de novos bens, além da averbação, estará a cédula também sujeita a inscrição no Cartório do Registro de Imóveis.

§ 3º Não será possível a extensão da garantia se tiver havido endôsso ou se os bens vinculados já houverem sido objeto de nova gravação para com terceiros.

Art. 61. O prazo do penhor rural, agrícola ou pecuário não excederá o prazo da obrigação garantida e, embora vencido o prazo, permanece a garantia, enquanto subsistirem os bens que a constituem. (Redação dada pela Lei nº 12.873, de 2013)

Parágrafo único.  A prorrogação do penhor rural, inclusive decorrente de prorrogação da obrigação garantida prevista no caput, ocorre mediante a averbação à margem do registro respectivo, mediante requerimento do credor e do devedor. (Redação dada pela Lei nº 12.873, de 2013)

Art 62. As prorrogações de vencimento de que trata o artigo 13 dêste Decreto-lei serão anotadas na cédula pelo próprio credor, devendo ser averbadas à margem das respectivas inscrições, e seu processamento, quando cumpridas regularmente tôdas as obrigações, celulares e legais, far-se-á por simples requerimento do credor ao oficial do Registro de Imóveis competente.

Parágrafo único. Sòmente exigirão lavratura de aditivo as prorrogações que tiverem de ser concedidas sem o cumprimento das condições a que se subordinarem ou após o término do período estabelecido na cédula.

Art 65. Se baixar no mercado o valor dos bens da garantia ou se verificar qualquer ocorrência que determine diminuição ou depreciação da garantia constituída, o emitente reforçará essa garantia dentro do prazo de quinze dias da notificação que o credor lhe fizer, por carta enviada pelo Correio, sob registro, ou pelo oficial do Registro de Títulos e Documentos da Comarca.

Parágrafo único. Nos casos de substituição de animais por morte ou inutilização, assiste ao credor o direito de exigir que os substitutos sejam da mesma espécie e categoria dos substituídos.

Penhor agrícola e mercantil – aditamento – valor – averbação.

Registro de Imóveis – Penhor agrícola e mercantil – Aditamento a “contrato de compra e venda de açúcar e de pré-financiamento” para aumentar o valor financiado, ficando, porém, mantida a garantia anteriormente pactuada – Sendo os mesmos o credor, o garantidor e os bens empenhados, pode a garantia ser estendida ao novo valor financiado mediante averbação no registro do penhor já efetuado no Registro de Imóveis, independente da prática de novo ato de registro – Recurso provido para esta finalidade.

CGJSP – PROCESSO: 20/2005 CGJSP – PROCESSO

DATA JULGAMENTO: 28/07/2005 
Relator: José Marcelo Tossi Silva
Legislação:

íntegra:

Recorrente: Central Paulista Açúcar e Álcool Ltda.

EMENTA.

Conforme relatado por Vossa Excelência no v. acórdão de fls. 87/90, Central Paulista Açúcar e Álcool Ltda. recorre contra r. decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente que manteve a recusa do Sr. 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e 1º Tabelião de Protesto de Letras e Títulos da Comarca de Jaú em promover a averbação, em registro de penhor agrícola e mercantil, da celebração de aditamento a “Instrumento Particular de Penhor Agrícola e Mercantil, de Depósito e de Responsabilidade pela Guarda e Transporte de Mercadoria” em que contratada a compra e venda de quantidade adicional de açúcar e o aumento do valor do pré-financiamento concedido, ficando, porém, mantidas as mesmas partes e os mesmos bens empenhados.

Alega o recorrente, em suma, que por meio de aditamento a “Instrumento Particular de Penhor Agrícola e Mercantil, de Depósito e de Responsabilidade pela Guarda e Transporte de Mercadoria” recebeu de S.A. Fluxo – Comércio e Assessoria Internacional pré-financiamento com valor de US$ 1.150.000,00, decorrente da compra e venda da quantia adicional de 15.903 toneladas métricas de açúcar, mantidas para este pré-financiamento as garantias previstas no contrato aditado. Esclarece que o aditamento do contrato foi averbado pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Jaú e pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Bariri no registro do penhor já existente, mas não o foi pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Jaú que entendeu necessária a realização de registro autônomo por considerar que se tratam de novos financiamento e garantia. Diz que o instituto da hipoteca, invocado para a recusa, apesar de semelhante não é idêntico ao do penhor, tanto que a prorrogação do prazo do penhor pode ser averbada a requerimento do devedor e do credor. Afirma, por fim, que não é necessário celebrar novo contrato porque todos os elementos do negócio jurídico estão contidos no contrato que já existente e em seu respectivo aditamento, o que permite a averbação pretendida.

O recurso foi recebido e processado como apelação dirigida ao Colendo Conselho Superior da Magistratura.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça, de início, opinou pela redistribuição do recurso para a E. Corregedoria Geral da Justiça porque foi interposto de decisão que manteve a recusa da prática de ato de averbação. Manifestou-se, alternativamente, pelo seu não provimento (fls. 77/80).

O C. Conselho Superior da Magistratura, em v. acórdão relatado por Vossa Excelência, declinou da competência para o julgamento do recurso porque foi interposto contra a recusa da prática de ato de averbação e determinou a redistribuição para esta E. Corregedoria Geral da Justiça (fls. 87/90).

A seguir, foi o julgamento convertido em diligência para a complementação da prova mediante apresentação de cópias integrais do contrato de penhor e de seus aditamentos (fls. 96/98 e 101/163).

A douta Procuradoria Geral da Justiça, após, opinou pelo provimento do recurso porque o aditamento ao contrato não modifica a substância do penhor convencional já constituído e registrado (fls. 166/169).

É o relatório.

Por meio de “contrato de compra e venda de açúcar e outros pactos nº 1094/02-P” a recorrente se obrigou a vender para a empresa “S.A. Fluxo – Comércio e Assessoria Internacional” a quantidade de 42.000 toneladas métricas de açúcar centrifugado, puro, de cana-de-açúcar, e dela recebeu pré-financiamento com valor de US$ 3.240.000,00 (fls. 101/115).

Para garantir o pagamento do valor do pré-financiamento concedido foi celebrado contrato de “Penhor Agrícola e Mercantil, de Depósito e de Responsabilidade pela Guarda e Transporte de Mercadoria” em que o recorrente, Jorge Sidney Atalla, Jorge Rudney Atalla, Jorge Wolney Atalla e Jorge Edney Atalla deram em favor da compradora penhor agrícola sobre a colheita pendente de 670.000 mil toneladas de cana-de-açúcar, a ser transformado em penhor mercantil à medida que a cana-de-açúcar for beneficiada e transformada em açúcar, até a quantidade de 42.000 toneladas métricas de açúcar (fls. 140/147).

Em 03 de abril de 2003 o recorrente celebrou com “S.A. Fluxo – Comércio e Assessoria Internacional” aditamento ao contrato de compra e venda pelo qual se obrigou a vender quantidade extra de 15.903 toneladas métricas de açúcar e recebeu pré-financiamento adicional com valor de US$ 1.150.000,00 (fls. 150/157).

Por fim, foi celebrado aditamento ao contrato de penhor para estender a garantia ao segundo pré-financiamento, que teve o valor de US$ 1.150.000,00, o que foi feito sem alteração das partes e dos bens empenhados (fls. 11/12 e 161/162).

O Sr. 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Jaú promoveu o registro do penhor dado em garantia do “contrato de compra e venda de açúcar e outros pactos o nº 1094/02-P” (fls. 06/07), mas se recusou a averbar a extensão da garantia ao segundo pré-financiamento por considerar que se trata de novo penhor que deve ser objeto de registro próprio.

Não existe, porém, a rigor, novo penhor, pois as partes se limitaram a estender a garantia já constituída para o pré-financiamento adicional que foi concedido por meio de contrato de aditamento ao de compra e venda de açúcar que anteriormente celebraram.

Como visto, permanecem em relação ao penhor as mesmas partes e os mesmos bens empenhados, ficando alterado apenas o valor garantido.

Daí a correta conclusão a que chegou o insigne Procurador de Justiça, Dr. Luiz Antonio Orlando, no sentido de que: “Convém enfatizar que o aditamento não afeta e tampouco modifica a substância do penhor convencional já constituído e registrado, pelo que sua publicidade e eficácia contra terceiros reclama ato de averbação (e não novo registro)” (fls. 168).

Assim, ainda conforme o r. parecer da douta Procuradoria Geral de Justiça (fls. 168/169), embora não se trate de financiamento concedido por órgão integrante do sistema nacional de crédito rural deve ser adotado, neste caso, procedimento semelhante ao previsto no art. 58, parágrafo 1º, do Decreto-lei nº 167/67 que determina que a extensão do penhor ao novo financiamento rural será apenas averbada quando não houver alteração das partes e dos bens empenhados.

Ante o exposto, o parecer que respeitosamente submeto à apreciação de Vossa Excelência é no sentido de prover o recurso para que o aditamento ao “Instrumento Particular de Penhor Agrícola e Mercantil, de Depósito e de Responsabilidade pela Guarda e Transporte de Mercadoria” apresentado pelo recorrente (fls. 11/13) seja averbado no registro do penhor que foi efetuado pelo Sr. 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Jaú sob nº 5.595 (fls. 06/07).

Sub censura.

São Paulo, 28 de julho de 2005.

José Marcelo Tossi Silva

Juiz Auxiliar da Corregedoria

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Tomo tempo e inspiração para divagar sobre os belos lábios da mais bela Iracema que em esta Terra já se teve conhecimento. Proporcional, lindo, estes presenteiam quem agrada à belíssima, com algo que a faça abrir-lhe os lábios e sorrir. Que presente mais inesperado, e às vezes sonegado, com charmes e não-me-toques….

Na matrícula, sob o R-1, consta que através de carta de arrematação o imóvel passou a pertencer a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, ocorre que faz menção ao CNPJ desta como sendo 00.360.305/0045-25 (da filial – agência do Recife), enquanto na Escritura apresentada consta como vendedora a CAIXA (…), inscrita no CNPJ 00.360.305/0001-04 (da matriz -Brasília-DF). Há algum problema? Precisamos praticar algum ato antes da compra e venda? Se sim, é possível mitigar tal ato e/ou exigência?

Reposta: Não, não haverá necessidade de re-ratificação da escritura de v/c.  pois nada impede o registro da forma que se apresenta, considerando-se que se trata da mesma pessoa jurídica. As Agências de Bancos não são como filiais das demais pessoas jurídicas que tem registros diferentes na Junta Comercial, mas apenas autorização do Banco Central para serem instaladas. Na realidade, é a mesma pessoa jurídica vendendo, e o registro deve ser feito.

Filial na técnica jurídica, que o vocábulo significar toda casa comercial ou estabelecimento mercantil, industrial ou civil, dependentes ou ligados a um outro que, em relação a eles, tem o poder de mando ou de chefia.

A filial, em qualquer hipótese, compreende-se o estabelecimento com poder de representação ou mandato da casa matriz, praticando, assim, atos que tenham validade jurídica e obriguem a organização, considerada em sua unidade.

Conforme instrução da SRF a pessoa jurídica deverá inscrever no CNPJ cada um de seus estabelecimentos, inclusive os situados no exterior. O estabelecimento é uma unidade autônoma, móvel ou imóvel, em que a pessoa jurídica exerce, em caráter permanente ou temporário, atividade econômica ou social geradora de obrigação tributária principal ou acessória.

Na hipótese da pessoa jurídica possuir mais de um estabelecimento, a matriz terão número de ordem igual a 0001, e os demais, denominados filiais,independentemente de outra denominação jurídica, serão numerados em ordem sequencial a partir de 0002.

Na realidade é um único CNPJ, a matriz com controle /001 e a filial com /0002, e seguintes tudo é de uma só empresa (matriz).

Extinta a filial e requerida a averbação do CNPJ da matriz os documentos a serem exigidos serão o próprio CNPJ (cópia autenticada) da matriz e a Certidão de Baixa de Inscrição da Filial expedida pela SRF (Secretaria da Receita Federal).

No registro se consignara como outorgante vendedora a CEF (matriz) com o CNPJ nº 00.360.305/0001-04.

É o parecer sub censura.

São Paulo, 12 de Dezembro de 2.018

Encaminho para seu exame o incluso contrato particular de constituição de Sociedade Anônima, pelo qual as partes fazem a integralização do capital social com a incorporação de bens imóveis no patrimônio da empresa criada.

Num artigo de que tomei conhecimento na internet (http://www.tax-contabilidade.com.br/matTecs/matTecsIndex.php?idMatTec=248) vi que se comenta a respeito da necessidade de avaliação prévia dos bens quando utilizado o valor de mercado na transferência do mesmo ao Capital Social (item 4, página 2 de 5).

Pergunto se esse requisito (avaliação) deve ser comprovado perante a Junta Comercial onde o contrato foi registrado ou se deve ser comprovado perante este Cartório, no momento do registro do título na(s) matrícula(s) do(s) imóvel(is).

Esqueci de falar a respeito da falta de testemunhas no contrato em questão. Até ontem achávamos que todo contrato particular tinha que ter, obrigatoriamente duas testemunhas, no mínimo. Esse veio sem nenhuma. Pode ser aceito?

Resposta:

1. Com relação a ausência de testemunhas no contrato de constituição, poderá sim ser aceito, segue o artigo n. 221 do CC (Para a JUCESPs) e APC  de nºs. 0018645-08.2012.8.26.0114 e 0025431-76.2013.8.26.0100 (Para o RI);

2. Com relação aos imóveis rurais devem ser apresentados os CCIR’s e os cinco últimos ITR’s quitados ou certidão negativa deste;

3. Quanto aos Laudos de Avaliação inscritos na Junta Comercial devem ser apresentados também no Registro de Imóveis, para fins de cobrança de emolumentos e nos termos do artigo de n. 176, parágrafo 1º, III, 5 da LRP (constou do instrumento a existência de laudo pericial que provavelmente foi inscrito na JUCESP) (Ver processos CGJSP de nºs. 118.756/2014,147.913/2.011, 6552/2.015, 103772978.2016.8.0100, CSMSP – Agravo de Instrumento nº 1037729-78.2016.8.26.0100 e decisão da 1ª VRP da Capital de nº.1037729-78.2016.8.0100) ;

4. Deverá ser apresentada Certidão Conjunta de Débitos Fiscais Relativos à Tributos Federais e Dívida Ativa da União (Unificada pela Portarias MF nº 358 de 05/09/2.014 em Nome dos conferentes. Ou apresentar declaração de ambos com firma reconhecidas de que não estão vinculados à Previdência Social como empregadores.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 02 de Outubro de 2.017.

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Iracema, mais nova do que aquela, também é muito bela. Encontra dificuldades com a plumagem em tempos cáusticos e áridos aos quais nos sujeitamos nestes dias. Pensando que a tesoura lhe seria o caminho, recebeu conselhos úteis e em tempo: não remova a linda crista que que te dá tanto charme! Mas tudo será esclarecido, ainda mais em histórias longas ao pé do ouvido, em agradável soiree…(rimou!)

Encontra-se registrada na matrícula uma Cédula de Crédito Bancário.

Foi apresentado um Aditamento da CCB, tendo por objeto: a “consolidação do saldo devedor“

Consta da cláusula 4.2.3 – “Valor renegociado que será pago na forma abaixo“

Portanto, posso averbar o aditamento ou é mais um caso de novação?​

Resposta:

1. Inicialmente informamos de que foi apresentada a “Via Não Negociável” da CCB, que não é hábil para ato de averbação ou de registro, devendo ser apresentada a CCB original, até porque ela é um título de crédito;
2. No caso não se esta alterando imóveis nem valores, mas que se trata de correção/consolidação ou atualização do saldo devedor;
3. Devendo,também ratificar as cláusulas demais condições do contrato originário;
4. Por ser imóvel rural deverá ser apresentado o CCIR, bem como certidão negativa de débitos com o ITR, ou prova de pagamento dos últimos cinco anos;
5. Contudo o aditamento está eventualmente alterando taxas de juros (1.990000 % ao mês),(não constou do registro essa taxas) e alterando o prazo e vencimento, que já se expirou em 14-04-2.018 (em eventual prejuízo de eventuais outros credores) das parcelas, e as condições de pagamento o que deverá ser objeto de nova alienação fiduciária com o prévio cancelamento da primitiva e constituição de outra sob as novas condições;
6.  Ver: Processo CGJSP de nºs. 146.225/2.013,31.763/2015, e da 1ª VRP da comarca da Capital. Apesar de entendimentos em sentido contrário essa é a posição da ECGJSP e da 1ª VRP da Capital do Estado.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 10 de Dezembro de 2.018.

É possível instituir “Bem de Família” em imóvel com reserva de usufruto vitalício?

Resposta:

Sim é possível a instituição do Bem de Família pelos nus-proprietários com a aquiescência, dos respectivos maridos daquelas que casadas forem e principalmente da usufrutuária Fulana, conforme consta da minuta apresentada. E nos termos da decisão de nº 583.00.2007.228357-5 da 1ª VRP da Capital do Estado e Usufruto e Bem de Família – Estudos de Direito Registral Imobiliário – Dr. Ademar Fioranelli -Quinta Editoria 2.013, páginas 213/214;

Como o imóvel faz confrontação nos fundos em três medidas “com quem de direito” deverá previamente se retificado em que pese o item 48, inciso IV do Capítulo XX ter sido suprimido pelo provimento CGJSP de nº 37/2.013;

Quanto à escritura deverá ser declarado expressamente no título e pelos instituintes, que o imóvel oferecido em bem de família não ultrapassa o valor limite permitido (1/3 do patrimônio líquido existente ao tempo da instituição – artigo 1.711 do CC e doutrina citada páginas 204/205). No título também deverá ser declarado expressamente pelos interessados/instituidores que o imóvel é utilizado por mais de dois anos como residência (doutrina citada páginas 207/208 e artigo 19 do DL 3.200 de 19-04-1.941).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 10 de Dezembro de 2.018.

CAPÍTULO XX DAS NSCGJSP

48. A identificação e caracterização do imóvel compreendem:

I – se urbano: (Suprimido pelo Provimento CG Nº 37/2013.)

a) localização e nome do logradouro para o qual faz frente;

 b) o número, quando se tratar de prédio; ou, sendo terreno, se fica do lado par ou ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima; ou número do lote e da quadra, se houver;

c) a designação cadastral, se houver.

II – se rural, o código do imóvel e os dados constantes do CCIR, a localização e denominação; (Suprimido pelo Provimento CG Nº 37/2013.)

 III – o distrito em que se situa o imóvel; (Suprimido pelo Provimento CG Nº 37/2013.)

 IV – as confrontações, com menção correta do lado em que se situam, inadmitidas expressões genéricas, tais como “com quem de direito“, ou “com sucessores” de determinadas pessoas; (Suprimido pelo Provimento CG Nº 37/2013.) V – a área do imóvel. (Suprimido pelo Provimento CG Nº 37/2013.)

LEI N^o 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Art. 1.411. Constituído o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, extinguir-se-á a parte em relação a cada uma das que falecerem, salvo se, por estipulação expressa, o quinhão desses couber ao sobrevivente.

Art. 1.711. Podem os cônjuges, ou a entidade familiar, mediante escritura pública ou testamento, destinar parte de seu patrimônio para instituir bem de família, desde que não ultrapasse um terço do patrimônio líquido existente ao tempo da instituição, mantidas as regras sobre a impenhorabilidade do imóvel residencial estabelecida em lei especial.

Parágrafo único. O terceiro poderá igualmente instituir bem de família por testamento ou doação, dependendo a eficácia do ato da aceitação expressa de ambos os cônjuges beneficiados ou da entidade familiar beneficiada.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Do Bem de Família

Art. 260. A instituição do bem de família far-se-á por escritura pública, declarando o instituidor que determinado prédio se destina a domicílio de sua família e ficará isento de execução por dívida.(Renumerado do art. 261, pela Lei nº 6.216, de 1975)

Art. 261. Para a inscrição do bem de família, o instituidor apresentará ao oficial do registro a escritura pública de instituição, para que mande publicá-la na imprensa local e, à falta, na da Capital do Estado ou do Território.                     (Renumerado do art. 262, pela Lei nº 6.216, de 1975)

Art. 262. Se não ocorrer razão para dúvida, o oficial fará a publicação, em forma de edital, do qual constará:                     (Renumerado do art. 263, pela Lei nº 6.216, de 1975)

I – o resumo da escritura, nome, naturalidade e profissão do instituidor, data do instrumento e nome do tabelião que o fez, situação e característicos do prédio;

II – o aviso de que, se alguém se julgar prejudicado, deverá, dentro em trinta (30) dias, contados da data da publicação, reclamar contra a instituição, por escrito e perante o oficial.

Art. 263. Findo o prazo do nº II do artigo anterior, sem que tenha havido reclamação, o oficial transcreverá a escritura, integralmente, no livro nº 3 e fará a inscrição na competente matrícula, arquivando um exemplar do jornal em que a publicação houver sido feita e restituindo o instrumento ao apresentante, com a nota da inscrição.                       (Renumerado do art. 264, pela Lei nº 6.216, de 1975)

Art. 264. Se for apresentada reclamação, dela fornecerá o oficial, ao instituidor, cópia autêntica e lhe restituirá a escritura, com a declaração de haver sido suspenso o registro, cancelando a prenotação.                     (Renumerado do art. 265, pela Lei nº 6.216, de 1975)

§ 1° O instituidor poderá requerer ao Juiz que ordene o registro, sem embargo da reclamação.

§ 2º Se o Juiz determinar que proceda ao registro, ressalvará ao reclamante o direito de recorrer à ação competente para anular a instituição ou de fazer execução sobre o prédio instituído, na hipótese de tratar-se de dívida anterior e cuja solução se tornou inexeqüível em virtude do ato da instituição.

§ 3° O despacho do Juiz será irrecorrível e, se deferir o pedido será transcrito integralmente, juntamente com o instrumento.

Art. 265. Quando o bem de família for instituído juntamente com a transmissão da propriedade (Decreto-Lei n. 3.200, de 19 de abril de 1941, art. 8°, § 5º), a inscrição far-se-á imediatamente após o registro da transmissão ou, se for o caso, com a matrícula.                  (Renumerado do art. 266, pela Lei nº 6.2

DECRETO-LEI Nº 3.200, DE 19 DE ABRIL DE 1941.

Art. 19. Não há limite de valor para o bem de família desde que o imóvel seja residência dos interessados por mais de dois anos.         (Redação dada pela Lei nº 6.742, de 1979)

É correto constar condição resolutiva em desapropriação amigável?
Antecipo agradecimentos.

Resposta:

1. A desapropriação é forma de aquisição originária de propriedade. A partir da publicação do Decreto e da comunicação ao proprietário ou ele aceita o valor oferecido pela indenização (e suas condições) ou não aceita o valor, e nesse caso vai a Juízo para discutir somente isso. Havendo concordância do proprietário com o valor da indenização (e suas condições) poderá ser lavra escritura de desapropriação amigável;

2. A condição resolutiva expressa, antigo pacto comissório é clausula adjeta a compra e venda e não se aplica a outros contratos que não a compra e venda (Ver RDI 56, 2.2. O Pacto Comissório na Compra e Venda de Imóveis e o Novo Código Civil. Item, 4.2 – Aplicação a Outros Contratos – Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza e Marcelo Braune, páginas 79/96, Boletim Irib nº 197 – Nota Sobre o Pacto Comissório, Apelação Cível 375/86 – Curitiba PR no RDI 23 páginas 115/121 e artigo nº 1.428 do CC (antigo 765 CC/16) ;

3. Apesar de a desapropriação amigável assemelhar-se a compra e venda, é modalidade de desapropriação que mesmo sendo amigável é considerada forma originária de aquisição, não fazendo, portanto, por ser forma originária de aquisição haver no contrato condição resolutiva expressa. Deverá haver ou não concordância do proprietário com a forma de pagamento do preço, em havendo a desapropriação será realizada através de escritura pública. Em não havendo o preço poderá ser discutido em Juízo, e em não havendo acordo a desapropriação poderá ser judicial;

4. Caso o pagamento seja parcelado e eventualmente não ocorra o pagamento d algumas parcelas o interessado deverá resolver pelas vias jurisdicionais, pois em sendo a desapropriação amigável houve a concordância do preço e a forma de pagamento;
5. Da mesma forma fosse possível a condição resolutiva expressa em caso de não pagamento a questão deverá ser discutida pelas vias jurisdicionais;

6. Entretanto mesmo em sendo desapropriação amigável (através de escritura pública) é forma originária de aquisição;

7. Portanto não é correta a condição resolúvel expressa em desapropriação amigável, até porque inócua, por ser ela forma originária de aquisição.

É que entendemos passível de censura.

São Paulo, 06 de Dezembro de 2.018.

O filho menor (2 anos) pode ser representado numa escritura apenas pela mãe?

O caso é o seguinte: A avó do menor está doando o dinheiro para a compra do imóvel em nome do menor. A mãe é separada e tem a guarda do filho.

Você acha possível ou o pai também deve representá-lo.

Reposta:

1. O novo Código Civil nos artigos 1.630 a 1.638 manteve a disciplina normativa do Código anterior, adaptando-a aos princípios determinantes na constituição, notadamente quanto ao exercício conjunto do poder familiar pelo pai e pela mãe, conforme já tinha antecipado o Estatuto da Criança e do Adolescente.

Quanto à administração dos bens dos filhos, houve a mudança de denominação do pai (art. 385 CC/16) para o pai e a mãe (art. 1.689 CC/02).

O artigo 1.634 do CC/02 diz que: Compete aos pais, quanto à pessoa dos filhos menores: V – representá-los  até os dezesseis anos nos atos da vida civil, e assisti-los após essa idade (…).

O artigo 1.689, II do CC/02, determina que o pai e a mãe enquanto no exercício do poder familiar, têm a administração dos bens dos filhos menores sob sua autoridade. Já o “caput” do artigo 1.690 dispõe: “Compete aos pais, e na falta de um deles ao outro, com exclusividade, representar os filhos menores de dezesseis anos, bem como assisti-los até completarem a maioridade ou serem emancipados”. Por fim, o “caput” do artigo 1.691 estabelece: “Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do Juiz”.

O menor púbere ou impúbere, não está impedido de adquirir bens, desta forma se o menor (caso tenha pai e mãe) deverá ser representado por ambos.

2. Pela legislação civil o poder familiar deve ser exercido pelos pais (pai e mãe – artigos 1630/1638 CC).

Se o menor não tiver pai poderá ser representado somente pela mãe, e caso tenha pai e mãe deverá ser por ambos representados.

No caso de o pai estar impedido ou se encontrar em local incerto e não sabido o fato deverá ser declarado no titulo aquisitivo sob as penas da lei, pela mãe que representará o menor com exclusividade, pois o não comparecimento do outro (pai no caso) pode ser em função da perda, destituição ou extinção do poder familiar pelo falecimento.

No caso se o menor tem pai, ainda que separado judicialmente, ou extrajudicialmente, ou mesmo de fato, e ainda que a mãe tenha a guarda do filho (provisória ou não) deve ser representado por ambos.

Na impossibilidade de o pai não poder/querer juntamente com a mãe representar o menor no ato, tal situação deverá ser resolvida pelas vias jurisdicionais (alvará judicial suprindo o consentimento/representação do pai).

 

É o parecer sub censura.

 

São Paulo, 08 de Fevereiro  de 2.017.

 

 

 

LEI N^o 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Do Poder FAMILIAR

Disposições Gerais

Art. 1.630. Os filhos estão sujeitos ao poder familiar, enquanto menores.

Art. 1.631. Durante o casamento e a união estável, compete o poder familiar aos pais; na falta ou impedimento de um deles, o outro o exercerá com exclusividade.

Parágrafo único. Divergindo os pais quanto ao exercício do poder familiar, é assegurado a qualquer deles recorrer ao juiz para solução do desacordo.

Art. 1.632. A separação judicial, o divórcio e a dissolução da união estável não alteram as relações entre pais e filhos senão quanto ao direito, que aos primeiros cabe, de terem em sua companhia os segundos.

Art. 1.633. O filho, não reconhecido pelo pai, fica sob poder familiar exclusivo da mãe; se a mãe não for conhecida ou capaz de exercê-lo, dar-se-á tutor ao menor.

Do Exercício do Poder Familiar

Art. 1.634.  Compete a ambos os pais, qualquer que seja a sua situação conjugal, o pleno exercício do poder familiar, que consiste em, quanto aos filhos:          (Redação dada pela Lei nº 13.058, de 2014)

I – dirigir-lhes a criação e a educação;          (Redação dada pela Lei nº 13.058, de 2014)

II – exercer a guarda unilateral ou compartilhada nos termos do art. 1.584;         (Redação dada pela Lei nº 13.058, de 2014)

III – conceder-lhes ou negar-lhes consentimento para casarem;          (Redação dada pela Lei nº 13.058, de 2014)

IV – conceder-lhes ou negar-lhes consentimento para viajarem ao exterior;          (Redação dada pela Lei nº 13.058, de 2014)

V – conceder-lhes ou negar-lhes consentimento para mudarem sua residência permanente para outro Município;         (Redação dada pela Lei nº 13.058, de 2014)

VI – nomear-lhes tutor por testamento ou documento autêntico, se o outro dos pais não lhe sobreviver, ou o sobrevivo não puder exercer o poder familiar;        (Redação dada pela Lei nº 13.058, de 2014)

VII – representá-los judicial e extrajudicialmente até os 16 (dezesseis) anos, nos atos da vida civil, e assisti-los, após essa idade, nos atos em que forem partes, suprindo-lhes o consentimento;         (Redação dada pela Lei nº 13.058, de 2014)

VIII – reclamá-los de quem ilegalmente os detenha;         (Incluído pela Lei nº 13.058, de 2014)

IX – exigir que lhes prestem obediência, respeito e os serviços próprios de sua idade e condição.         (Incluído pela Lei nº 13.058, de 2014)

Da Suspensão e Extinção do Poder Familiar

Art. 1.635. Extingue-se o poder familiar:

I – pela morte dos pais ou do filho;

II – pela emancipação, nos termos do art. 5^o, parágrafo único;

III – pela maioridade;

IV – pela adoção;

V – por decisão judicial, na forma do artigo 1.638.

Art 1.636. O pai ou a mãe que contrai novas núpcias, ou estabelece união estável, não perde, quanto aos filhos do relacionamento anterior, os direitos ao poder familiar, exercendo-os sem qualquer interferência do novo cônjuge ou companheiro.

Parágrafo único. Igual preceito ao estabelecido neste artigo aplica-se ao pai ou à mãe solteiros que casarem ou estabelecerem união estável.

Art. 1.637. Se o pai, ou a mãe, abusar de sua autoridade, faltando aos deveres a eles inerentes ou arruinando os bens dos filhos, cabe ao juiz, requerendo algum parente, ou o Ministério Público, adotar a medida que lhe pareça reclamada pela segurança do menor e seus haveres, até suspendendo o poder familiar, quando convenha.

Parágrafo único. Suspende-se igualmente o exercício do poder familiar ao pai ou à mãe condenados por sentença irrecorrível, em virtude de crime cuja pena exceda a dois anos de prisão.

Art. 1.638. Perderá por ato judicial o poder familiar o pai ou a mãe que:

I – castigar imoderadamente o filho;

II – deixar o filho em abandono;

III – praticar atos contrários à moral e aos bons costumes;

IV – incidir, reiteradamente, nas faltas previstas no artigo antecedente.

Art. 1.690. Compete aos pais, e na falta de um deles ao outro, com exclusividade, representar os filhos menores de dezesseis anos, bem como assisti-los até completarem a maioridade ou serem emancipados.

Parágrafo único. Os pais devem decidir em comum as questões relativas aos filhos e a seus bens; havendo divergência, poderá qualquer deles recorrer ao juiz para a solução necessária.

Foi protocolada a escritura de venda e compra em que figura como compradora XYZ Construtora e Incorporadora Eireli.

Queria saber se posso registrar essa escritura por tratar-se de empresa individual de responsabilidade limitada, caso não possa ser registrada, por favor minutar a exigência.

Resposta:

 

1. A Eireli é uma sociedade unipessoal (artigo 980-A do CC), com capital próprio que não se confunde com os bens particulares do sócio, sendo, portanto uma pessoa de direito privado (artigo 44 VI do CC);
2. É um novo ente, distinto da pessoa do empresário e da sociedade empresária;
3. Mesmo em sua constituição ou alteração do contrato social, para aumento de capital pode incorporar bem imóvel como conferência de bens para integralização de capital social (Bol. RTD Brasil nº 259 pagina 1.459);
4. Portanto a escritura de compra e venda figurando a Eireli como compradora pode e deve ser registrada em nome da XYZ CONSTRUTORA E INCORPORADORA EIRELI.
5. Ver respostas do Irib e anexo (questão da prova escrita e prática do 11º Concurso Público de Provas e Títulos para Outorga de Delegações de Notas e de Registro do Estado de São Paulo) e APC de nº 0006384-83.2015.8.26.0153.

 

É o que entendemos passível de censura.

 

São Paulo, 04 de Dezembro de 2.018.

 

 

DO IRIB:

 

Data: 19/06/2018
Protocolo: 15943
Assunto: Integralização de Capital
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Integralização de capital – EIRELI. Regime matrimonial – comunhão universal de bens. Cônjuge – anuência. Goiás.

Pergunta:

Foi protocolado nesta serventia extrajudicial requerimento para integralização de capital social de uma Eirelli na qual a única sócia solicita que 06 imóveis sejam integralizados em favor da empresa. Ocorre que os 06 imóveis são de propriedade do marido da sócia, é possível realizar o registro da integralização? Observo que são casados no regime de comunhão universal de bens e o marido anuiu no ato constitutivo da empresa com a referida integralização.

Resposta:

Prezado consulente:

Tendo em vista o regime matrimonial adotado, entendemos que é possível a integralização do imóvel ao capital social da EIRELI, mediante ato de registro, sendo necessária a autorização do marido para a transferência do bem.

Data: 19/07/2017
Protocolo: 15114
Assunto: Integralização de Capital
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Tiago Machado Burtet
Verbetação: Integralização de capital. EIRELI. Condômino – anuência. Espírito Santo.

Pergunta:

João, Maria e José possuem, em comum, um terreno agrícola legitimado. João, ademais, possui uma empresa sob a espécie de EIRELI-ME, e tenciona integralizar o capital social daquela empresa com seu quinhão. Esse ato é perfeitamente válido? Se procedente, faz-se mister que os condôminos citados anuem no instrumento?

Resposta:

Prezado consulente:

A nosso ver, é possível o pretendido por João, que neste caso, integralizará seu quinhão na EIRELI-ME. Isso porque, poderão ser utilizados para integralização de capital quaisquer bens, desde que suscetíveis de avaliação em dinheiro. Entretanto, entendemos que a anuência dos demais condôminos pode ser necessária se o imóvel for indivisível.

Data: 05/11/2014
Protocolo: 12320
Assunto: [Outros…]
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Compra e venda. Eireli. Goiás. 

Pergunta:

Uma empresa individual pode adquirir um imóvel? Há cartórios que não ver problema nisso, em algumas pesquisas que fiz entendi que não é possível. E se esta mesma empresa passar a ser EIRELI ela poderá adquirir imóvel?

Resposta:

Prezada consulente:

A nosso ver, a aquisição será possível, se a empresa individual foi constituída como “Empresa Individual de Responsabilidade Limitada – EIRELI”.

Isso porque, a Lei nº 12.441/2011 alterou o Código Civil, permitindo a constituição de empresa individual de responsabilidade limitada. De acordo com a redação do art. 44 do Código Civil, com as alterações advindas da citada lei, as empresas individuais de responsabilidade limitada são consideradas pessoas jurídicas de direito privado. Além disso, esta lei introduziu, no mesmo Código, o “Título I-A – DA EMPRESA INDIVIDUAL DE RESPONSABILIDADE LIMITADA” que, em seu art. 980-A, § 6º, determina que sejam aplicadas à empresa individual de responsabilidade limitada, no que couber, as regras previstas para as sociedades limitadas.

Ora, como se sabe, nada impede que uma sociedade limitada, pessoa jurídica de direito privado, adquira bens imóveis em seu nome. Portanto, o mesmo se aplica à empresa individual de responsabilidade limitada.

Fora este caso, entendemos que o empresário individual poderá adquirir o imóvel, mas este será registrado em nome da pessoa física e não da empresa.