Mês: outubro 2011

Consulta:

O art. 108 do CC dispõe que “não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.
Isto significa dizer que os negócios de valor inferior a 30 salários mínimos podem ser celebrados por instrumento particular.

A consulta que lhe faço:

A permuta, a dação em pagamento, a renúncia de usufruto, a doação com reserva de usufruto e a divisão amigável podem ser celebradas por instrumento particular?

Resposta: Inicialmente, esclarecemos que nesses casos, como em outros, deve ser sempre levado em conta o valor total do imóvel, ou seja, o imóvel em si como um todo e considerado o valor venal ou o valor atribuído (do negócio jurídico), não podendo ocorrer fracionamento, como por exemplo, 1/10, 25%, etc. (ver Decisões do CSMSP 1.088-6/0 e 0007514-42.2010.8.26.0070), sendo considerado também o valor total incluindo as benfeitorias (mesmo não averbadas), que não poderão ser dissociadas da transação para que não haja burla e se abra uma porteira.

1. Portanto, dação em pagamento (artigo 356 CC) poderá ser feita através de instrumento particular, pois as suas relações regulam-se pela compra e venda (artigo 357 CC – ver APC 727-6/0 no caso de SFH);
2. Doação com reserva de usufruto também há a possibilidade (artigo 541 do CC);
3. Permuta (artigo 533 CC) é uma dupla compra e venda e os imóveis são individuais. Se o valor individual dos imóveis objetos da permuta não ultrapassarem 30 SM, é perfeitamente possível, pois na realidade serão dois negócios jurídicos individuais, envolvendo dois (ou mais) imóveis separados, duas compra e venda;
4. Divisão amigável desde que o valor do imóvel original a ser dividido entre os condôminos não ultrapasse o valor legal (108 do CC – venal ou atribuído), também entendo ser possível;
5. Renúncia do usufruto não é caso de transmissão, mas de extinção, entretanto modifica direitos e ocorre a renúncia (doação gratuita), entretanto considerando-se o artigo n. 472 do CC (Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato), a renúncia do usufruto não poderá ser feita/formalizada através de instrumento particular se o usufruto foi constituído (instituído ou reservado) por instrumento público (ver APC 1.121-6/1).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Outubro de 2.011.

Consulta:

Para o registro de incorporação imobiliária enquadrada no “Programa Minha Casa Minha Vida”, além da documentação normal, exigimos:
1- Que o empreendimento seja aprovado como de “interesse social”;
2- Que a Caixa Econômica Federal – CEF, forneça declaração de enquadramento; e
3- Que o incorporador também forneça declaração de enquadramento, que aqui é a seguinte: renda familiar de até 10 salários mínimos e valor de venda não superior a R$ 100.000,00, por unidade.
a) No entanto, um incorporador quer consignar em sua declaração o teor supra, mas com uma ressalva, que é a seguinte: “exceto as unidades que a Caixa Econômica Federal – CEF., avaliar por valor maior”.
Essa ressalva tem cunho legal ?
b) Ademais, um mesmo empreendimento poderia ser parte enquadrado no “Programa Minha Casa Minha Vida”, e parte normal?
Antecipadamente, agradecemos a resposta.

Resposta:

a)O artigo 42 da Lei 11.977/09 foi alterado pela Lei 12.424/2.011, não seguindo mais o padrão de valor da unidade para descontos de emolumentos, portanto a ressalva consignada na declaração feita pelo incorporador de: ”exceto as unidades que a CEF – avaliar por valor maior” é irrelevante e em nada prejudicará o enquadramento do empreendimento. Ademais, essa questão está de certa forma, intimamente ligada à segunda questão (b) (ver também parágrafo 2º do artigo 42 da Lei 11.977/09);
b) Sim, é perfeitamente possível o enquadramento de empreendimentos mistos com parte enquadrada dentro do PMCMV e parte não, quando o desconto dos emolumentos será proporcional (ver artigos 19 e 20 do Decreto 7.499/2.011, parágrafo 3º do artigo 42 da Lei 11.977/09, Nota Técnica Conjunta Irib/Anoreg-BR de 25/09/2.009). Nesse caso, seria interessante que o empreendedor especificasse quais as unidades estão enquadradas no PMCMV e quais não estão, sendo esta declaração/especificação objeto de averbação junto a matrícula onde registrado o empreendimento.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Outubro de 2.011

Consulta:

Imóvel de propriedade de uma empresa (Matadouro) foi desmembrado originando várias áreas. Depois, estas áreas foram objeto de alienação a terceiros, que por sua vez alienaram a outro.
Posteriormente, recebemos um mandado originário da Vara Federal Especializada em Execuções Fiscais declarando a ineficácia da alienação efetuada pela empresa (1ª), que foi objeto de averbação nas matrículas das áreas desmembradas. Não houve expedição/apresentação de mandado determinando a penhora dos imóveis.
Agora, o proprietário de uma das áreas apresentou requerimento, instruído com documentos necessários, solicitando a retificação administrativa das medidas e área total do imóvel.
Diante da declaração de ineficácia e considerando a natureza da execução, é possível procedermos conforme requerido??
19-10-2.011.

Resposta: Não houve registro/averbação de penhora tornando o imóvel indisponível nos termos do parágrafo 1º do artigo 53 da Lei 8.212/91, quando então haveria a necessidade de autorização do Juízo da execução fiscal.
A decretação de fraude a execução só dá por ineficaz a alienação do bem em relação ao credor do feito, na qual foi tal medida reconhecida sem produção de efeitos “erga omnes”, apenas em relação ao processo de execução fiscal.
Não há a anulação do negócio jurídico, pois não se trata de anulabilidade. A ineficácia não atinge o efeito central do negócio, como é o de transmitir o domínio. O bem continuará constrito e poderá então ser alienado em hasta pública, em que pese ser seu legítimo dono o terceiro adquirente.
A alienação ou oneração de bens em fraude a execução é ineficaz em relação ao exeqüente, embora válida quanto aos demais. O negócio jurídico que frauda a execução gera plenos direitos entre o adquirente e o alienante, apenas não pode ser oposto ao exeqüente. Assim, a força da execução continuará a atingir o objeto da alienação ou oneração fraudulentos, como se esta não tivessem ocorrido. O bem será de propriedade de terceiro, num autêntico exemplo de responsabilidade sem débito.
Não há indisponibilidade do bem sujeito a fraude a execução. A alienação ou oneração do bem em fraude de execução não é inexistente, nula ou anulável, mas ineficaz, isto é, embora válida entre alienante e adquirente ou beneficiário, não produz efeito em relação ao credor, sequer exigindo a prova do “consilium fraudis”, haja vista que a fraude está “in re ippsa”.
Em síntese, a declaração de ineficácia não tira o direito de propriedade do adquirente do imóvel. Os efeitos do registro são plenos e por força da declaração do Juiz da execução, só não atingem o credor da execução.
Por seu turno, a retificação do registro não é ato de disposição, não se refere a ato que importe em alienação ou oneração do bem, visa corrigir os erros de descrição que constam na matrícula do imóvel, é procedimento que não transfere a propriedade e portando não conflitante com a declaração da ineficácia da alienação.
Portanto, a retificação do registro do bem imóvel será possível como requerido em que pese à declaração de ineficácia da alienação e a natureza do processo de execução fiscal, mesmo porque, até então nenhuma penhora foi averbada.
Recomenda-se por cautela que seja o Juízo da Execução informado do procedimento.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Outubro de 2.011.

Consulta:

Parte de imóvel urbano será objeto de desapropriação (amigável) pelo Município, na matrícula deste consta o registro de hipoteca cedular.
O proprietário apresentou mapa, memorial descritivo, etc. requerendo o desdobro do imóvel gerando a área remanescente (460,24 m²) e a área a ser desapropriada (117,92m²) e juntamente com demais documentos, apresentou uma “carta de anuência” do credor, que ciente da desapropriação, autoriza a redução da área hipotecada para os 460,24m²- área remanescente.
A desapropriação da área de 117,92m² será efetuada por escritura pública a ser lavrada após a concretização do desdobro do imóvel.
É possível procedermos conforme o requerido/autorizado, ou seja, abrir as matrículas para as áreas e transportando-se a hipoteca somente para a área remanescente?
13-10-2.011

Resposta: Ao menos em nosso estado, após a edição da decisão nº. 990.10.415.058-2, a desapropriação amigável (escritura pública) voltou a ser interpretada como forma originária de aquisição, pois é ato de império do Poder Público e sendo assim é adquirido pela Administração Pública, é (essa aquisição) livre de quaisquer ônus ou gravame que recaia sobre o imóvel, ficando esse ônus ou direito, sub-rogado no preço da desapropriação (artigo 31 do DL 3.365/41 e 1.425, V do CC).
Portanto, o correto é que se registre a desapropriação (parcial) abrindo-se matrícula autônoma para tal mister, averbando-se na matrícula mãe/matriz/original que parte do imóvel com área de 117,92 m2 foi desapropriada pelo Poder Público Municipal, para a qual foi aberta matrícula sob nº tal.
O remanescente do imóvel será objeto de averbação junto à matrícula, podendo, opcionalmente, ser aberta matrícula para esse remanescente transportando-se por averbação o ônus hipotecário da matrícula anterior, sendo de boa prática, nesse caso, notificar o credor hipotecário da desapropriação de parte do imóvel.
Outra solução é que seja feito o desdobro/desmembramento do imóvel em duas áreas com a anuência do credor hipotecário, transportando-se o ônus para as duas matrículas descerradas.
Aberta as matrículas, registrar-se-á a desapropriação independentemente do ônus hipotecário sobre a área desapropriada, pois como dito acima, por ser forma originária de aquisição e Ato de Império, a aquisição pelo Poder Público Municipal é livre.
Entretanto, não será possível proceder a prática dos atos conforme requerido/autorizado transportando-se a hipoteca somente para o remanescente, pois pelo princípio da indivisibilidade da hipoteca (artigo n. 1.421 do CC) não poderá haver redução ou quitação parcial da hipoteca, pois a indivisibilidade é da garantia e não do bem dela objeto. Significa que cada parte do crédito é garantida por toda a coisa. O pagamento parcial (ou a redução da garantia sobre parte do imóvel) não provoca a liberação da garantia na mesma proporção, de modo que enquanto o devedor não solver integralmente sua obrigação, o bem persiste vinculado por inteiro (RDI 30 – Notas Sobre a Hipoteca no Registro de Imóveis – José Roberto Ferreira Gouvêa – ver itens 18, 19 e 22).
Reproduz-se logo abaixo trecho do trabalho do inigualável e saudoso Dr. Gilberto Valente da Silva, “A Matrícula”, que encaixa bem a situação apresentada, inclusive quanto ao que ele recomendava sobre o “remanescente”.

Reprodução parcial do trabalho citado:

15 – Matrícula e desapropriação.

Sabe-se que a desapropriação é forma originária de aquisição da propriedade. Pode ser amigável, caso em que se formaliza, se instrumenta através de escritura pública ou, ainda judicial, quando se apresenta ao registrador a carta respectiva, de desapropriação, muitas vezes rotulada como carta de adjudicação. Nunca, entretanto, mandado, que mandado não é instrumento hábil a instrumentar a transmissão do domínio. Quando o legislador quis que o mandado fosse o título, assim determinou expressamente, como na usucapião.

Dada a sua natureza jurídica, a originalidade da aquisição, em que não se exige a vinculação ao antigo proprietário, nem que haja relação entre o antigo titular de domínio e o poder público expropriante, para o registro da desapropriação, amigável ou judicial, abre-se a matrícula, descrevendo-se o imóvel desapropriado. Indica-se o nome do proprietário do mesmo, assim como o registro de seu título aquisitivo, se for possível fazê-lo. Com efeito, em muitos casos o cartório não consegue esses elementos, quer porque a carta é omissa, quer porque, nas buscas que necessariamente efetua a respeito, não tem sucesso.

Muitas vezes se indaga como proceder se o imóvel desapropriado tem maior área do que aquele transcrito ou registrado em nome do particular atingido pela expropriação. Nada impede o registro da carta de desapropriação, matriculando-se o imóvel desapropriado. Na transcrição faz-se averbação a respeito e o mesmo se procede se parte do todo desapropriado (pois essa se refere a uma área maior) estiver matriculado. Não tem incidência, para o registro da desapropriação, o art. 225, parágrafo segundo da Lei de Registros Públicos, tendo em vista a natureza jurídica de tal aquisição.

O que há sempre o Cartório de fazer é segura pesquisa, para verificar da existência de registro daquele imóvel expropriado, para as averbações de controle.
Outra cautela que devem as serventias adotar é o maior cuidado quando se tratar de desapropriação não do domínio, mas de servidão. Em tais casos o registro se faz na matrícula do imóvel em que se encarta a servidão desapropriada, sendo equívoco freqüente abrir-se matrícula da faixa que suporta a servidão. Apurado que assim se agiu, por equívoco, cabe ao Oficial corrigir o erro, dando aquela matrícula como aberta irregularmente e transportando para ela o registro da desapropriação da servidão.

Questão que ganha relevo e deve ser anotada é o fato de, eventualmente, numa mesma carta de desapropriação ou de adjudicação se publicizar que o Poder Público desapropriou mais de um imóvel. Em tais casos, presente ainda o princípio da unitariedade da matrícula, devem ser abertas tantas matrículas quantos sejam os imóveis desapropriados. Nem por ser forma originária de aquisição da propriedade pelo órgão expropriante, nem por ser um único título, havendo mais de um imóvel devem ser abertas tantas matrículas quantos sejam os imóveis.

Caberá sempre ao Cartório verificar, em casos de desapropriação parcial a existência de remanescente, para a corresponde averbação na transcrição ou matrícula da parte desapropriada, para efetuar a averbação a respeito. O ideal seria, como certa feita propusemos, que em todas as desapropriações parciais, ao menos de imóveis urbanos, em havendo remanescente fosse ele descrito e caracterizado na carta para evitar que o cidadão, que perdeu parte de sua propriedade, fique anos aguardando a justa indenização ainda deva ir a Juízo para, através do procedimento de retificação, apurar o remanescente e poder vê-lo matriculado. O perito do Juízo, em tais averbações, sempre terá condição de descrever o remanescente, o que evitaria esses procedimentos, demorados e custosos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Outubro de 2.011.

Consulta:

Estou com um pedido de registro de desmembramento (art. 18), pela CDHU.
A CDHU está dispensada de apresentar os documentos exigidos pelo art. 18?
07-10-2.011

Resposta: A Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo – CDHU é uma sociedade por ações integrante da administração indireta do Estado de São Paulo, regendo-se em conformidade com o seu estatuto pela Lei 6.404/76 e demais disposições aplicáveis.
Foi ela criada pela Lei Estadual nº 905/75, inicialmente como Companhia Estadual de Casas Populares – CECAP, passando por transformações, denominando-se atualmente CDHU, que é na verdade uma sociedade de economia mista sem privilégio fiscal (parágrafo 2º do artigo n. 173 de nossa Carta Maior) não extensível as empresas do setor privado (ver também protocolado CG nº 25.756/2004 – Parecer 20/2006-E – Dr. Vicente de Abreu Amadei).
É ela pessoa jurídica de direito privado que obedece ao regime jurídico instituído por esse ramo por expressa disposição constitucional (artigo 173 da Constituição Federal e seus parágrafos).
O parágrafo 1º da Magna Carta estatui que as sociedades de economia mista sujeitam-se ao regime jurídico próprio das empresas privadas, inclusive quanto às obrigações trabalhistas e tributárias.
Sua natureza é, pois, de sociedade ou empresa privada mercantil-industrial, e além de não gozar de nenhum privilégio fiscal, também não alcança privilégios nas regras jurídicas a que estão submetidas às empresas ou sociedades privadas.
Portanto, para o registro de desmembramento ou loteamento regidos pela Lei 6.766/79 em que a CDHU figura como parceladora, não há como dispensar para o registro os documentos previstos no artigo 18 da citada legislação ou mesmo dispensar a apresentação de qualquer outro documento, cuja apresentação estão sujeitos os parceladores/loteadores, pois como dito, não goza ela de qualquer benefício fiscal, trabalhista, administrativo ou mesmo de ordem jurídica, estando sujeita as mesmas regras do setor privado.
Seus objetivos sociais vêm previstos nos incisos I a XII do artigo 2º do seu estatuto e também não justificam qualquer isenção ou dispensa da apresentação de quaisquer documentos necessários ao registro da incorporação pretendida. Ainda resta a questão dos documentos (certidões) dos anteriores titulares de direitos reais do terreno que também devem ser apresentadas para tal mister (parágrafo 1º do artigo 18 da Lei 6.766/79).
Ademais, não se trata de parcelamento do solo requerido pelas entidades político-administrativas (União, Estado e Municípios – item 150.6 do Capítulo XX das NSCGJSP) e nem mesmo de averbação de Conjunto Habitacional (item 156 e seguintes do Capítulo XX da citada NSCGJSP – ver também www.habitaçãosp.gov.br – site CDHU – Estatuto – Lei de Criação).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 07 de Outubro de 2.011.