Permuta – Imóvel Com Usufruto e Nua Propriedade

Através da escritura pública lavrada em 19/01/2021, no Tabelionato de Notas, protocolada em 21/01/2021, Fulano e sua mulher Beltrana, estão permutando o imóvel matriculado sob nº 15, com o imóvel matriculado sob nº 22.

O imóvel matriculado sob nº 22, consta pertencer a: USUFRUTO em favor de Sicrana e NUA PROPRIEDADE de Deltana.

Com a permuta, o imóvel matriculado sob nº 22, passará a pertencer a Fulano  e sua mulher Beltrana, enquanto que o imóvel matriculado sob nº 15, passará a ter como USUFRUTUÁRIA, Sicrana e NU PROPRIETÁRIA, Deltrana.

É possível esta permuta?

Resposta:

  1. Considerando que a permuta é na realidade uma dupla compra e venda entendo, s.m.j. ser sim possível o registro das escrituras seguindo a ordem de protocolo com a diferença de um dia útil para os registros da permuta (artigo 191 da LRP).
  2. Se realizadas duas compra e vendas (ao invés da permuta) uma pela qual Sicrana transmitiria o usufruto e Deltana transmitiriam a nua propriedade para Fulano e Beltrana, e outra pela qual Fulano e Beltrana transmitiriam a nua propriedade para Deltana e o usufruto para Sicrana o resultado seria o mesmo e com os mesmos custos no Registro de Imóveis.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 27 de Janeiro de 2.021.

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LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 191 – Prevalecerão, para efeito de prioridade de registro, quando apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados no Protocolo sob número de ordem mais baixo, protelando-se o registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo correspondente a, pelo menos, um dia útil.                       (Renumerado do art. 192 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

Art. 192 – O disposto nos arts. 190 e 191 não se aplica às escrituras públicas, da mesma data e apresentadas no mesmo dia, que determinem, taxativamente, a hora da sua lavratura, prevalecendo, para efeito de prioridade, a que foi lavrada em primeiro lugar.                     (Renumerado do artigo 192 parágrafo único pela Lei nº 6.216, de 1975).

Imóvel Rural em 2 Comarcas Limítrofes – Compra e Venda – Georreferenciamento

Recebemos uma Escritura de Compra e Venda que tem por objeto um imóvel rural.

Desconfiando da localização do imóvel, encaminhamos um ofício ao INCRA solicitando a verificação da localização do imóvel.

Em resposta ao nosso ofício, recebemos e-mail com os anexos, sobre estes, gostaria de parecer sobre o que devemos fazer, diante do que fora informado pelo INCRA, de que o imóvel encontra-se situado em duas circunscrições distintas, sendo uma delas em Comarca diversa, especialmente em termos práticos.

O que exatamente a parte precisará fazer, considerando que a matrícula encontra-se, ainda, no 1º Registro de Imóveis (local), mas o imóvel precisará ter sua matrícula aberta tanto aqui (2º Registro de Imóveis) quanto no Registro de Imóveis da outra comarca?

Resposta:

  1. No caso em tela há uma certa complexidade quer seja pela situação dos imóveis, quer seja pela legislação aplicável;
  2. Inicialmente informamos que em face de o imóvel ter área superior a 100,00 hectares necessita nos termos dos artigos 10 (caput) seu inciso V, parágrafo 3º do Decreto 4.449/02 e artigo 176, parágrafos 3º e 4º da LRP antes do registro da compra e venda precisa ser georreferenciado em sua área total 102,3638 hectares, e nas duas áreas pertencentes a comarcas distintas (83,9241 hectares na outra comarca e 18,4397 hectares na sua comarca)  (georreferenciamento também de cada área pertencente a cada município) . Até pelo princípio da unitariedade de matrículas, pois uma matrícula não poderá conter dois imóveis e cada imóvel deverá ter uma matrícula (autônoma);
  3. A rigor o procedimento deveria ser realizado nos termos do artigo 169, incisos I e II, da Lei de Registros Públicos, ser feito junto ao 1º Registro de Imóveis (local) e no Registro de Imóveis da outra comarca, com a abertura de matrícula lá no Registro de Imóveis (além da já aberta no 1º Registro local);
  4. O georreferenciamento da área total e das áreas pertencentes a cada comarca deverá ser feito nos dois Registros de Imóveis (1º RI local e RI da outra comarca). Para depois descerrar as matrículas de cada área ;
  5. Antes do registro da compra e venda o procedimento nos termos do artigo 169, I e II, deverá ser solicitado na outra comarca, com abertura da matrícula (área total) e no 1º Registro de Imóveis da sua comarca (artigo 169, I da LRP, para depois do georreferenciamento (da área total e das duas áreas pertencentes a comarca diversas) descerrar as matrículas correspondentes a cada área e cada circunscrição;
  6. Como o 1º Registro de Imóveis, geralmente se recusa a proceder os atos de averbação nos termos do artigo 169, I da LRP., seria até interessante que uma vez protocolado o pedido (no 1º RI), este emitisse nota de devolução ou nota devolutiva;
  7. Se emitida a nota, ou não o 2º Registro de Imóveis local, a requerimento do interessado descerraria matrícula com base na certidão emitida pelo 1º RI (local) e nos termos dos artigos 196, 228 e 229 da LRP e iniciaria o procedimento que deverá ser feito nas duas comarcas;
  8. Uma vez realizado o georreferenciamento do todo e de cada área correspondente a cada comarca averbaria na matrícula do todo a área pertencente a cada comarca encerrando-se a matrícula do todo e abrindo matrícula de cada área, uma na outra comarca e outra em no 2º RI local com as comunicações recíprocas.
  9. O ideal também seria solicitar certidões de cada município e do IBGE (através do ICG – Instituto Geográfico e Cartográfico, ou órgão correspondente) com a localização de cada área em cada um dos municípios a exemplo do que foi feito pelo INCRA.
  10. Após o procedimento realizado o título poderia ser registrado na área correspondente a cada comarca e nos termos do parágrafo 13 do artigo 213 da LRP. E a requerimento do interessado.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 01 de Março de 2.021.

Penhora – Hipoteca SFH e Divergências

Trata-se de um Mandado de penhora da Vara do Trabalho, entretanto, em análise, fora verificado que o destinatário do Mandando não é o cartório, bem como não consta no seu conteúdo qualquer informação/mandado do juiz acerca de, após realizada a penhora, proceder com o registro no cartório.

Ademais, a descrição do imóvel no mandado está divergente da matrícula, no mandado consta como lote de terreno, já na matrícula, AV-03, entra-se averbada a construção.

Por fim, no R-02, entra-se registrada uma hipoteca.

Neste sentido, se entende que seria possível o registro da penhora nos termos do mandado apresentado? Ou entraríamos no mérito de questionar ao juízo as informações/divergências acima citadas?

Resposta:

  1. Via de regra as penhoras são realizadas por auto ou termo de penhora, por mandado e por certidão do escrivão do feito. Nos termos do artigo de nº 239 da Lei de Registro Públicos, podem ser feitas à vista da certidão do escrivão do feito, dispensando-se o auto ou o termo da penhora;
  2. No caso além do mandado (não de registro, mas de penhora e avaliação de bens dirigido ao Oficial de Justiça) onde o imóvel é descrito como lote. Também foi apresentado o auto de penhora e avaliação contendo uma casa com três quartos, sendo uma suíte, cozinha, sala, garagem, dispensa e um banheiro social com a área de aproximadamente 50 m 2 e em péssimo estado de conservação. O que com três quartos não poderia ter aproximadamente 50m2 de construção;
  3. Já na matrícula consta a averbação (AV.03 e habite-se AV. 04) de uma casa com um terraço, uma sala, um quarto, uma cozinha e um WC com área construída de 41,88 m2 divergindo do auto de penhora;
  4. Na matrícula também consta Fulano (R.01) como solteiro e no auto de depósito constou Fulano como divorciado, sendo necessário averbar previamente o seu casamento e divórcio a apresentar a partilha dos bens por ocasião do divórcio se for o caso;
  5. Também não constou dos documentos apresentados o número do registro do imóvel a ser penhorado (artigo 239 da LRP);
  6. Não constando também a senha do processo que poderia ser utilizada para acesso e consulta ao processo para eventual esclarecimentos;
  7. Portanto a penhora não poderá ser registrada em face da divergência da descrição do imóvel em sua construção, ausência de número de registro e a real necessidade de averbação de casamento do executado Fulano bem como o seu divórcio e eventual partilha por ocasião do divórcio se for o caso;
  8. Quanto a hipoteca pelo SFH não seria impedimento para o registro da penhora:

A hipoteca cedular não garante a impenhorabilidade do imóvel, podendo este ser penhorado até mesmo em ação de execução de título executivo extrajudicial.

Não há impedimento legal.

Contudo, nos termos do artigo 23 do DL 70/66, fica o devedor obrigado a denunciar ao Juízo da ação ou da execução a existência do fato, mas esta não é uma questão registrária.

 ”Art 23. Na hipótese de penhora, arresto, seqüestro ou outra medida judicial que venha a recair em imóvel objeto de hipoteca, sobre a qual haja sido emitida cédula hipotecária, fica o devedor obrigado a denunciar ao Juízo da ação ou execução a existência do fato, comunicando-o incontinenti aos oficiais incumbidos da diligência, sob pena de responder pelos prejuízos que de sua omissão advierem para o credor”.

Penhora é mera constrição e não alienação. Não há impedimento para o registro da penhora e, se o imóvel for arrematado ou adjudicado, a carta respectiva deve ser registrada. O que a lei impede (art. 292 LRP) é a alienação voluntária pelo mutuário sem anuência do credor hipotecário.

É o que sub censura entendemos.

São Paulo, 01 de Março de 2.021.

Retificação por Procuração – União Estável

Foi apresentada a esta serventia uma Escritura de Aditamento Retificatório em que qualifica a compradora como convivente em união estável, conforme Escritura Declaratória de Convivência Marital lavrada em 03/2019, contudo a Escritura de Compra e Venda foi lavrada antes, em 03/2013.

Ademais, a Escritura Declaratória de Convivência Marital declara que o casal convive desde 04/2010, portanto, já conviviam sob o mesmo teto na data da lavratura da compra e venda.

  1. Sendo assim, é possível que a inserção da união estável da compradora seja realizada por meio de Aditamento, em que somente a procuradora da compradora assine?
  2. Devemos pedir que todas as partes assinem o Aditamento ou podemos mitigar?
  3. Há algum empecilho em fazer constar a união estável e a respectiva escritura de convivência na compra e venda ora analisada?

Resposta:

  1. Na escritura declaratória de convivência Marital (União Estável) constou que os companheiros vivem sob o mesmo teto desde 28-04-2.010. constando mais que os companheiros tiveram dois filhos (Fulana e Beltrano). Sendo que Fulana nasceu em 10-06-2.011, possivelmente tendo sido concebida em Setembro de 2.010, o que pode significar que de fato foi concebida durante a união estável iniciada em 28-04-2.010;
  2. Entretanto a escritura pública de aditamento retificatório da escritura de compra e venda, que na verdade se trata de uma rerratificação deve ser realizada por todas as partes que participaram do ato. Trata-se de situação que modificaria a declaração de vontade das partes e da substância do negócio jurídico declarado e realizado;
  3. Ademais a retificação através de procuradora, se possível fosse deveria conter poderes expressos e especiais (artigo 661, § 1º do CC);
  4. Não se pode retificar uma declaração com outra declaração, salvo em novo ato notarial com a participação das mesmas partes, sob pena de ruína da segurança e da fé pública que sempre se espera;

Respostas pelos itens perguntados então:

  1. Não pelas razões expostas;
  2. Sim todas as partes que participaram do ato compra e venda) devem participar da escritura de rerratificação;
  3. Sim, somente poderá constar após a rerratificação da compra e venda com o comparecimento de todas as partes que participaram do ato.

É o que sub censura entendemos.

São Paulo, 28 de Fevereiro de 2.021.

Disposto Lei Loteamento – Registro de Transferência que Dispensa Escritura Pública – Não Aplicação à Incorporação

Existem julgados que tratam do compromisso de compra de lote, onde apresentando o termo de quitação, pode-se transferir o imóvel sem necessidade de escritura pública.

Essa regra pode ser utilizada no contrato de compromisso de compra e venda de unidade autônoma ?

Resposta:

O artigo 26, parágrafo 6º da Lei 6.766/79 aplica-se somente a lotes de loteamentos regularizados, e não em condomínios (edilícios ou mesmo de lotes). Os julgados referem-se a loteamentos regularizados e a lotes oriundos de loteamento regidos pela Lei 6.766/79. É uma longa história passando pelo artigo 41 da referida Lei.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 23 de Fevereiro de 2.021.

Hipoteca Várias Unidades Autônomas – Cancelamento – Ato Único

Temos um caso de incorporação registrada, nessa matrícula foi feita hipoteca de 100% do imóvel para a Prefeitura.

Nessa incorporação, ainda a ser registrada, serão feitas 50 unidades autônomas “casas”.

No caso de cancelamento parcial da dívida, por exemplo, desonerar 20 unidades, é possível averbar um único cancelamento na matrícula mãe, puxando averbação nas unidades desoneradas ?

Resposta:

Nos termos do artigo 237-A da Lei de Registros Públicos, e processo CGJSP de nº 1002513-88.2018.8.26.0099 na matrícula original/matriz/mãe o ato de cancelamento das vinte unidades poderá ser realizado como ato único, averbando-se nas matrículas individual/filhotes a liberação da hipoteca de cada qual.

Via de regra as hipotecas para o Município são nos casos de loteamentos e nos condomínios edilícios para instituições financeiras.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 23 de Fevereiro de 2.021.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 237-A.  Após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação imobiliária, até a emissão da carta de habite-se, as averbações e registros relativos à pessoa do incorporador ou referentes a direitos reais de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento serão realizados na matrícula de origem do imóvel e em cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas.                    (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)

§ 1o  Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao mesmo ato jurídico ou negócio jurídico e realizados com base no caput serão considerados como ato de registro único, não importando a quantidade de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes.                       (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 2o  Nos registros decorrentes de processo de parcelamento do solo ou de incorporação imobiliária, o registrador deverá observar o prazo máximo de 15 (quinze) dias para o fornecimento do número do registro ao interessado ou a indicação das pendências a serem satisfeitas para sua efetivação.                      (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)

§ 3º O registro da instituição de condomínio ou da especificação do empreendimento constituirá ato único para fins de cobrança de custas e emolumentos.                     (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

Empresário Individual Executado – Imóvel em Nome da Pessoa Física

Foi protocolada uma Certidão “premonitória (Art.828 do CPC)”, tendo como executado Beltrano da Silva – ME, CNPJ. xx.xxx.xxx/0001-95. 

Ocorre que na matrícula indicada através de requerimento o proprietário é pessoa física, ou seja, Betrano da Silva, CPF. xxx.xxx.xxx-58. 

Posso averbar a premonitória em nome da pessoa física? 

Resposta:

  1. Sim, porque no caso se trata de empresário individual, onde os bens se confundem, havendo um só patrimônio e não há personalidade jurídica do empresário individual. Ou seja, não existe distinção entre empresário individual e pessoa física natural;
  2. Os atos de alienação e oneração via de regra são realizados pela pessoa física natural.
  3. Ver Certidão da JUCESP, e comprovante de inscrição do CNPJ na Receita Federal;
  4. Ver também nossa resposta anterior no caso de penhora, que nesse caso poderá também ocorrer.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 28 de Julho de 2.020.

Pergunta anterior:

Na matrícula a Sra. Fulana da Cunha – CPF.xxx.xxx.xxx-42, possui 50% dos direitos e obrigações (AF). 

Na Certidão de Penhora, a executada é Fulana da Cunha – ME – CNPJ. xxx.xxx.xxx/0001-30. 

Consta ainda da penhora que: “Nome do proprietário ou titular de direitos sobre o imóvel: Fulana da Cunha – ME”

É possível averbar esta penhora, sendo que a pessoa jurídica (executada) não é proprietária do imóvel, sendo a proprietária a pessoa física (proprietária (direitos e obrigações))? 

 

Resposta:

  1. Via de regra não se pode averbar penhora em ação movida contra uma pessoa que não tem vinculação com o imóvel;
  2. No entanto o empresário individual para fins do exercício da atividade empresarial mesmo de forma individual, deve necessariamente registrar-e na Junta Comercial. Esse registro, entretanto não implica na criação de pessoa jurídica. Significa que ele, empresário individual, pode então praticar atos empresariais. Havendo, no entanto um só patrimônio da pessoa jurídica e pessoa física natural. Tanto que as aquisições de bem devem ser feita na pessoa física natural. Pois não há distinção entre a pessoa física e a jurídica;
  3. Não há, via de regra, distinção entre empresário individual e a pessoa natural (APCSP nºs. 1.050-6/7, 1.012-6/2, 821-6/9, 1.133-6/6, 1016-6/2, 961-6/7, 1027-6/2, 735-6/6, e 1ª VRP – Capital n. 583.00.2006.215013-5);
  4. Havendo um só patrimônio e não havendo personalidade jurídica própria para a empresa individual,
  5. No caso, portanto há vinculação da empresa individual com o imóvel que se encontra registrado em nome da pessoa física, até porque os patrimônios se confundem;
  6. Ademais do título constou expressamente de que a penhora deve ser averbada “Em nome do proprietário ou titular dos direitos sobre o imóvel: Fulana da Cunha – ME” (como se fosse uma desconsideração da pessoa jurídica);
  7. Ademais, nesse caso, a pessoa física é responsável pelo pagamento da dívida;
  8. Portanto, averbe-se a penhora constando do ato que assim foi determinado pelo juízo.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 15 de Julho de 2.018.

Cédula de Produto Rural Financeira – Títulos e Documentos

Foi protocolada no Cartório de Registro de Imóveis a Cédula de Produto Rural com Liquidação Financeira em que foi dado em garantia alienação fiduciária cedular de 2.667,00 toneladas de cana-de-açúcar.

Queria saber em qual cartório registrar essa cédula e como cobrá-la?

Resposta:

  1. No caso  é Cédula de Produtor Rural Financeira e não se trata de alienação fiduciária de bem imóvel, artigo 12, § 1º da Lei 8.929/94, mas de bem móvel – 2.667 t. de cana de açúcar – devendo, portanto, nos termos dos artigos 5º, 8º §§ 1º e 2º e  12, § 4º da Lei 8.929/94, artigo 1.361, § 1º do CC e Lei 4.728/65 artigo 66-B e seus §§ ser registrada no Registro de Títulos e Documentos do domicilio do devedor/emitente (Ver Disposições Gerais (item 13) da CPRF subitem 13.3;
  2. Emolumentos de acordo com o artigo 2º § 2º, I (0,3%) da Lei 10.169/2000 por se tratar de crédito rural.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 14 de Dezembro de 2.020.

Desmembramento Imóvel Rural – Necessária Descrição do Todo

Trata-se da compra e venda de um lote agrícola que em análise da matrícula fora verificada a existência de duas poligonais, uma para a área irrigável e outra para a área de sequeiro. Possível observar que o marco de início das poligonais é o mesmo (M-31), e que alguns outros marcos das duas poligonais são os mesmos (M-38 e M-36).

Observe-se que inicialmente descreve-se a área total do lote, e após as áreas da parte irrigável e da parte de sequeiro. Neste sentido, gostaríamos da sua orientação de como proceder neste caso, sobretudo se precisamos pedir algum documento que demonstre mais claramente que essas áreas são contíguas.

Resposta:

  1. De fato, e observado as duas descrições (área irrigável e área de sequeiro repetem os marcos M-31, M-36 e M-38. O que pode até ocorrer. Assim a rigor deve ser solicitado planta e memoriais, principalmente planta, para verificação e esclarecimento;
  2. Na realidade o imóvel rural tem a área de 70,3215 hectares, sendo 19,8369 irrigáveis e 50,4846 de sequeiro;
  3. Ocorre que o imóvel não é descrito em sua área total como seria o correto, ou como deveria, podendo constar depois de sua descrição (área total) contendo19,8369 ha irrigáveis e 50,4846 há de sequeiro sem descrição (ou com descrição, mas irrelevante);
  4. E isso porque a descrição da área total é necessária pelo princípio da unitariedade da matrícula (cada imóvel deve ter uma matrícula e cada matrícula dever der de um único imóvel);
  5. Portanto e a rigor a matrícula deve ser retificada para conter a descrição da área total, com seus características e confrontações;
  6. Como o 1º Cartório local não faz retificação nos termos do artigo 169, I da LRP, poderá se assim entender o Oficial, abrir a matrícula com a descrição constante do registro anterior (artigo 229 da LRP) e artigo 228 da LRP a requerimento dos interessados que deverão fazer a retificação após o registro ficando estes cientes disso, pois sem a retificação não será possível a prática de atos de alienação, oneração, remembramento, desmembramentos etc.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 17 de Fevereiro de 2.021.

Cessão de Direitos – Incorporação – Documentos Necessários

Tenho o caso de uma incorporação de prédio, que se encontra registrada.

O incorporador vendeu o empreendimento para os adquirentes, mas não deixou claro se vendeu somente o terreno, deu a entender que foi o empreendimento.

Na sequência, e na mesma escritura alteram a incorporação, e, instituem e especificam em condomínio com atribuição de unidades.

Pelo fato de ser na sequencia e na mesma escritura, haveria a necessidade ou obrigação de juntar documentação de todos os adquirentes da fração nos termos do artigo 32 da Lei 4591/64, pelo fato terem supostamente adquirido a incorporação ?

Resposta:

  1. Se o incorporador vendeu o empreendimento, ou seja, alienou o terreno e realizou a cessão dos direitos e obrigação da incorporação;
  2. Na sequência há a alteração da incorporação e a instituição, especificação e convenção do condomínio;
  3. Portanto me parece evidente que além da venda do terreno houve a cessão dos direitos e obrigações da incorporação até houve a atribuição das unidades;
  4. Desta forma será necessário juntar a documentação do artigo 32 da Lei 4.591/64, que na realidade não são todas as alíneas, mas as alíneas: a, b, c, f e o;
  5. Ver nossa resposta anterior de 25-04-2.016 abaixo.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 14 de Fevereiro de 2.021.

Pergunta Anterior

Tenho duas questões que necessito da sua opinião de como proceder


Tenho um outro caso de uma “cessão da incorporação”, em um condomínio de casas, com construções a serem personalizadas.

A atual incorporadora pretende transferir a incorporação para uma outra empresa, ocorre que a incorporadora tem 27 unidades em seu nome, e a empresa que vai assumir tem 9 unidades. Em conversa com o advogado que trata do caso, disse que, as 9 unidades  foram adquiridas como compensação para a cessão e administração do condomínio, foi feito por escritura pública, mas, na escritura não há nenhuma menção a este acordo. No meu entender, essa seção não tem como ocorrer sem que se transfira toda a propriedade para a nova empresa, ou seja, inclui-se ai as 27 unidades, bem como toda a documentação pertinente. Há outra opção ?

Resposta:

As partes, no caso, pretendem formalizar através de escritura pública a transmissão do terreno, e a cessão dos direitos e obrigações relativos à incorporação registrada, o que é possível.

Portanto, é perfeitamente possível a alienação do terreno como um todo, com a conseqüente e concomitante cessão dos direitos e obrigações da incorporação anteriormente registrada, através de escritura pública que será lavrada, desde que não disponham as partes ao contratar em sentido contrário, e que a venda do terreno e a cessão dos direitos e obrigações da incorporação não faça nenhuma vinculação a futuras unidades autônomas, isoladas, mas que se refira ao terreno todo.

A cessão dos direitos e obrigações da incorporação deverá ser definitiva, com a comprovação pelo cessionário que assumirá a posição de incorporador de que preenche todos os requisitos previstos nos artigos 31 e 32 da Lei 4.591/64, no que couber (letras “a”, “b”, “c” – somente certidão do registro da aquisição do terreno e averbação da cessão dos direitos e obrigações da incorporação e, “f” (Certidões Negativas de Débitos  – CND’s do INSS (SRP) e SRF (RFB/PGFN) – atual Certidão Conjunta de Débitos Fiscais Relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União (Unificada pela Portaria MF n° 358 de 05/09/2.014 ) –  Lei 8.212/91 artigo 47, I, “b” e parágrafo 2º), e letra “o”

Logo após o registro da transmissão do terreno, deverá ser averbada a cessão dos direitos e obrigações da incorporação.

Entretanto a incorporadora atual, não pode ser proprietária de somente 27 unidades, uma vez que não houve instituição, especificação, e convenção de condomínio com atribuição dessas 27 unidades, e nem poderia alienar o terreno e ceder os direitos e obrigações da incorporação se o condomínio já tivesse sido Instituído, Especificado e registrada a convenção. Não há como na fase da incorporação a incorporadora ser proprietária de 27 unidades. Portanto a cessão dos direitos e obrigações da incorporação deverá ser da totalidade das unidades com a antecedente ou concomitante transmissão do terreno onde se assenta a incorporação.

Eventualmente se tivessem sido alienadas unidades a terceiros a cessão poderia ser parcial, mas com a anuência destes compradores de unidades ou futura unidades autônomas.

Ademais na escritura não há menção alguma desse acordo que deve ser solucionado por outra maneira.

Portanto correta a posição do consulente.

Ver as seguintes decisões: APC 1.002-6/9 – Valinhos SP., APC 890-6/2 – Jundiaí SP., APC 1.030-6/6 – Limeira SP., APC 10574-0/7 – Diadema SP. E 5611-0/86 – Guarulhos SP.- ementas abaixo reproduzidas e RDI n. 3 –  Contrato de Incorporação Imobiliária – Rogerio Lauria Tucci – páginas 58 a 61 – itens “3” e “4”.

É o parecer sub censura.

São Paulo Sp., 25 de Abril de 2.016

Segue reprodução das ementas citadas:

ARISP – KOLLEMATA – JURISPRUDÊNCIA.

Resultado da pesquisa por: 100269
Compra e venda – parte ideal – possibilidade. Incorporação imobiliária. Instituição condominial – ausência.
Registro de Imóveis. Dúvida julgada procedente. Negativa de acesso ao registro de escritura de venda e compra de parte ideal correspondente a 50% de imóvel. Anterior inscrição de incorporação imobiliária sujeita ao regime da Lei n. 4.591/1964. Ausência, porém, de registro da instituição do condomínio ou mesmo da construção do edifício. Aquisição que se dá, ademais, por parte da própria incorporadora, já proprietária de parte ideal de 50% do imóvel, sem comprometimento da sua responsabilidade pela construção do edifício e futura transmissão do domínio das unidades autônomas construídas. Registro viável. Recurso provido.
Acórdão CSM: 1.002-6/9  Data: 17/2/2009  Data DO: 15/4/2009  Localidade: Valinhos
Cartório: OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS, CIVIL DE PESSOA JURÍDICA E CIVIL DAS PESSOAS NATURAIS E DE INTERDIÇÕES E TUTELAS DA SEDE
Relator: Ruy Camilo
Legislação: Art. 32 da Lei nº 4.591/64; Decreto nº 5.481/28; entre outras.
Íntegra
Resultado da pesquisa por: 89062
Dúvida inversa. Compra e venda – metade ideal. Escritura pública – título original. Incorporação imobiliária – cessão parcial.
REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida inversa. Cópia de escritura pública de compra e venda da metade ideal de imóvel sujeito ao regime de incorporação imobiliária, com cessão parcial da incorporação. Impossibilidade de registro de cópias extraídas do título original. Dúvida prejudicada, com observações e determinação.
Acórdão CSM: 890-6/2  Data: 4/11/2008  Data DO:   Localidade: Jundiaí
Cartório:
Relator: Ruy Camilo
Legislação: Arts. 203 e 221 da Lei nº 6.015/73.
Íntegra
Resultado da pesquisa por: 103066
Incorporação imobiliária. Alienação – fração ideal. Emolumentos – dúvida.
Registro de Imóveis – Dúvida registral – Recusa do registro de escritura de venda e compra de imóvel objeto de incorporação imobiliária registrada – Pretendido registro apenas da venda e compra do terreno – Inadmissibilidade – Título que representa efetiva alienação de frações ideais do terreno vinculadas às futuras unidades autônomas do condomínio – Recusa acertada – Recurso não provido.
Acórdão CSM: 1.030-6/6  Data: 17/3/2009  Data DO: 4/6/2009  Localidade: Limeira
Cartório: 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica
Relator: Ruy Camilo
Legislação: Lei Estadual n. 11.331/2002
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Resultado da pesquisa por: 1057407
Incorporação – cessão. Certidão pessoal. Atestado de idoneidade financeira. Compromisso de venda e compra. Certidão Negativa de Débitos – CND. Prenotação. Prioridade. Dúvida. Qualificação registrária.
EMENTA NÃO OFICIAL: 1. Para o registro de compromisso de venda e compra e promessa de cessão de direitos relativos a incorporação imobiliária é necessária a apresentação da certidão negativa de débitos previdenciária. 2. Não é dado ao suscitado atender exigências no curso do procedimento de dúvida, pois tal importaria em desvirtuamento e negação da regra da prioridade. 3. Para o acesso de cessão de incorporação é necessário que se comprovem as regulares condições pessoais do incorporador com certidões e atestado de idoneidade financeira referente aos cessionários nos negócios sucessivos. 4. Devolve-se ao juízo administrativo da dúvida a qualificação integral do título, não ficando adstrito às razões de recusa opostas pelo registrador.
Acórdão CSM: 10574-0/7  Data: 8/1/1990  Data DO:   Localidade: Diadema
Cartório:
Relator: Álvaro Martiniano de Azevedo
Legislação: Decreto-lei 1958/82, art. 2, parágs. 3, 6. Lei 4591/64, arts. 31, ‘b’ e 32, ‘b’ e ‘o’.
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Resultado da pesquisa por: 005611086
ESCRITURA PÚBLICA/VENDA E COMPRA – CESSÃO DE DIREITOS – INCORPORAÇÃO.
1. Para o registro de cessão de direitos à incorporação imobiliária são imprescindíveis a exibição e o arquivamento de certidões pessoais e de atestado de idoneidade financeira dos cessionários.
Acórdão CSM: 005611-0/86  Data: 25/4/1986  Data DO:   Localidade: Guarulhos
Cartório:
Relator: Sylvio do Amaral
Legislação:
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